«Талеон» опять на рынке. В центре Петербурга продается Taleon Imperial Hotel
В центре Петербурга, на углу Невского проспекта и набережной Мойки, продается комплекс исторических зданий общей площадью в 24 тыс. кв. м. Продают его структуры главы холдинга «Талеон» Александра Ебралидзе. Актив оценен в 12 млрд рублей.
В комплекс зданий входят: отель Taleon Imperial Hotel уровня «пять звезд» на 89 номеров (гостиница входит в международный клуб The Leading Small Hotels of The World, но не находится под управлением сетевого оператора) и офис самого «Талеона» площадью 9,8 тыс. кв.м.
Минувшей весной Александр Ебралидзе свое желание продать недвижимость на Невском проспекте объяснял тем, что хочет сосредоточиться на других бизнесах. В частности, на развитии деревообрабатывающего завода «Талион Терра» в Тверской области (производит клееный брус) и строительстве мусороперерабатывающего завода (место под него еще не определено).
До этого «Талеон» пытался продавать свою недвижимость трижды. Первый раз актив появился на рынке в 2011 году по цене 300 млн евро. Собственник два года безуспешно пытался заключить сделку без посредников. В этот период к недвижимости «Талеона» присматривался инвестиционный фонд из Катара, а также инвесторы из ОАЭ и Кореи. Интересовалась объектом и сеть Marriott, которая планировала взять его в управление под брендом Autograph Marriott Hotels. Но эти переговоры оказались безрезультатны.
В 2013 году здание пытались выставлять на открытый аукцион за 12 млрд рублей. Причем собственник не возражал против голландской схемы (на понижение цены). Но торги не состоялись.
Весной 2018 года «Талеон» повторил попытку. На этот раз недвижимость продавали уже за 20,8 млрд рублей. Но эксперты рынка говорили, что планка слишком высока и собственник, скорее всего, просто хочет «прощупать» рынок.
Сейчас, несмотря на то, что цена почти в два раза ниже, чем годом ранее, она, по мнению участников рынка, все еще слишком высока, чтобы побудить покупателей к активным действиям. «Если цена будет рыночной, шансы продать актив появятся. Но пока она запредельная – 500 тыс. рублей за 1 кв. м. Думаю, торг надо начинать от 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При условии, что здание купят под реконструкцию», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Собственник очень много средств вложил в этот отель и вряд ли без крайней нужды отдаст недвижимость дешевле, чем по 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Но если будет острая необходимость, связанная с кредитами, долгами или другим бизнесом, цена может упасть до 100 тыс. рублей за 1 кв. м. И это вполне рыночная планка по нынешней ситуации. Но даже в этом случае купят его не как бизнес, а как красивую и статусную игрушку», – говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Справка:
По данным JLL, гостиницы высокой ценовой категории в 2018 году достигли максимальной загрузки по рынку Петербурга – на их долю пришлось 72,2% проданных номеров. Но это на 1,4% меньше, чем годом ранее. Но снижение загрузки в люксовых отелях Петербурга оказалось самым незначительным в сравнении с другими сегментами – всего на 0,4%, что позволило отелям этой категории стать в городе лидерами по росту показателя доходности на номер (RevPAR).
За 2018 год в Петербурге было открыто 3 новых гостиницы на 540 номеров. За год отели Петербурга продали на 4,3% меньше номеров по сравнению с 2017 годом, и их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей.
В течение двух лет рядом с ЖК «Северная долина» могут разбить парк, площадью 11 Га. По масштабам проект можно сравнить с ЦПКиО на Елагином острове. В компании «Главстрой-СПб» надеются, что новая зеленая зона в спальном районе улучшит имидж их проекта.
«Северная долина» возводится уже более 10 лет. Согласно ППТ рядом с комплексом отведен участок в 10,8 га под парк. Девелопер проекта - «Главстрой-СПб» - в прошлом году решил развернуть освоение территории в этом направлении.
К решению в компании подошли основательно и спросили мнение молодых архитекторов со всей России, объявив конкурс на разработку концепции парка «Долина парк». Распланировать почти 11 га вызвались около сотни архитекторов. Экспертный совет конкурса отобрал в шорт-лист 10 работ, и 15 февраля жюри, под председательством главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева, назвали тройку победителей.
Первое место завоевала концепция «Северная ветвь» архитектора Полины Гуляк (ЗАО «Горпроект»).
Участок под проектирование по форме представляет собой полукруг. В проекте «Северная ветвь» ярким структурным элементом парка является своеобразный бумеранг. Это променад, соединяющий южный и северный входы в парк.Ближе к северу он огибает открытый амфитеатр в виде зелёного холма. Здесь автор обыгрывает тему холма-Парнаса, место обитания муз. В парке назначение холма - служить сценой для культурных событий. С запада и севера променад огибает лесной массив, архитектор предложила воссоздать в этой зоне парка типичную для северного леса природу. В лес интегрированы детские площадки и места для отдыха. Предусмотрена и возможность развития парка: зелёный массив в западной части в. дальнейшем может плавно перетекать в Шуваловский парк. При этом, в случае продолжения высотной застройки, лес станет буферной зоной между парком и улицей.
Председатель конкурсного жюри Владимир Григорьев озвучил критерии, по которым был определен победитель. Среди них двойная визуальная кодировка: парк должен восприниматься как с уровня пешеходов, так и из окон окружающих его домов. Также важным является сочетание камерных, интимных пространств и открытых общественных зон и наличие места для массовых мероприятий. «Из окон интереснее видеть четкий образ, пространственную идею, чем некий кусок леса, - аргументировал свою позицию господин Григорьев. - Меня сразу привлек бумеранг на проекте «Северная ветвь». Мне показалось, что эта композиция в дальнейшем может быть развита с большим количеством сценариев и вариантов поведения в этом пространстве».
«Мы хотели выбрать проект, реализация которого повысит привлекательность нашего комплекса в целом, - прокомментировал генеральный директор «Главстрой -СПБ» Александр Лелин, - Нам предстоит подвести «экономические итоги» конкурса». Начальный бюджет на реализацию проекта, по его словам, составит - 120-150 млн рублей.
На реализацию проекта девелопер отводит себе два года. По завершении работ участок будет передан обратно городу (в настоящее время он находится в аренде у застройщика). Содержание парка, вероятно, перейдет в обязанности Комитета по благоустройству Петербурга. По крайней мере позиция девелопера на этот счет однозначна: «Каждый должен заниматься своим делом, наша задача - строить», - заявил Александр Лелин.
Эскизы проектов до 22 февраля можно посмотреть в фойе Новой сцены Александринского театра.
Справка
Второе и третье место досталось проектам «Оазис» (коллектив архитекторов Мария Лузганова, Артур Кумаритов и Полина Власкина) и «Новый Парнас» (Александра Машницкая), соответственно. Все победители - архитекторы из Петербурга.
Компания «Юнитис» планирует построить новый жилой район-милионник у поселка Ленсоветовский в Пушкинском районе Петербурга. Инвестиции в проект, по экспертным оценкам, могут достичь 50 млрд рублей.
Новый проект, который разрабатывает компания «Юнитис» на днях рассмотрела городская комиссия по землепользованию и застройке. Речь идет о застройке 25 га на Московском шоссе (участок 179, северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе). Здесь компания планирует построить новый многоэтажный (до 10 этажей) жилой район на 23 тыс. человек. Строительство должно начаться в 2020 году и продлится 10 лет. В районе, по плану, кроме жилья построят три школы, четыре детсада, поликлинику, спорткомплекс, два гипермаркета и другую необходимую инфраструктуру. Пока комиссия по землепользованию и застройке сочла, что социальной инфраструктуры в проекте маловато. И есть сложности с транспортной доступностью района. Если девелопер поправит проект, серьезных задержек по его реализации не будет, уверены участники рынка.
«Как правило, в таких масштабных проектах под застройку жильем уходит порядка 50% территории. Учитывая обозначенную высотность, «Юнитис» сможет возвести около 1 млн кв. м. И будет постепенно, в течение 10 лет, выводить новые объемы жилья на рынок, поддерживая денежный поток на финансирование строительства. Инвестиции в проект такого масштаба могут достигнуть 50 млрд рублей», - говорит директор направления «Девелопмент» Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.
«Ранее заявлялось, что застройщик хочет реализовать около 170 тыс. кв.м. жилья на этой территории, что с точки зрения плотности застройки адекватно для пригорода. Объем инвестиций в строительство такого объема жилья можно оценить в 10-12 млрд рублей. Однако это 8 тысяч жителей, а не 23 тысячи, как говорится сейчас», - дополнил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Этот район застраивается преимущественно доступным жильем. По сравнению с другими проектами комплексного освоения в пригородах участок не такой большой, что потенциально делает сроки его освоения более короткими. Основная проблема локации – транспортная. И появление здесь еще одного крупного жилого квартала может ее только усугубить. Хотя с вводом трассы М-11 положение дел может иулучшиться», - рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев.
В ближайшем окружении реализуются такие проекты комплексного освоения территорий, как «На Царскосельских холмах», планируется реализация крупного проекта «Югтаун» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе.
Но эксперты отмечают, что спрос на жилье в этом районе пока формируется за счет бюджетного предложения, которого ближе к Петербургу уже не встретишь. «Спрос на жилье здесь устойчивый. Непосредственно в локации Шлиссельбургского проспектанет строящихся проектов. Но встречаются предложения на вторичном рынке. А ближайшие строящиеся дома находятся в отдалении от метро (район Усть-Славянкии Металлостроя). Там достаточно дешевые квартиры – от 60 тыс. рублей за 1 кв.м., а предложение велико, поскольку одновременно строятся несколько крупных жилых комплексов на 1350 квартир», - говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Кстати
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», в Пушкинском районе реализуется 17 проектов общей площадью 290,6 тыс. кв.м., в продаже – 159,5 тыс. кв. м. Средняя стоимость «квадрата» жилья при 100% оплате составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже средне городского уровня.