Системный «Эталон». Вячеслав Заренков отошел от управления холдингом
На строительном рынке уже давно циркулировали слухи о том, что основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков намерен продать свой пакет акций и отойти от руководства холдингом. Теперь это стало свершившимся фактом.
На днях стало известно о двух сделках, касающихся одного из крупнейших российских девелоперов – Группы «Эталон». По данным Единого реестра застройщиков, холдинг занимает 10-ю строчку в рейтинге ведущих строительных компаний страны (в работе у него на 1 января 2019 года находилось 13 проектов суммарной площадью 964,5 тыс. кв. м жилья), а также 7-ю строчку по объемам ввода в 2018 году (с показателем почти 312 тыс. кв. м).
Перекрестная продажа
В рамках первой сделки АФК «Система» Владимира Евтушенкова договорилась о продаже Группе «Эталон» 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» (по данным сайта компании, ее портфель включает 45 проектов общей площадью 3 млн кв. м). Стоимость сделки – 15,2 млрд рублей; ее профинансирует Сбербанк. Также она получила одобрение Федеральной антимонопольной службы.
Вторая заключается в продаже семьей Вячеслава Заренкова 25% от уставного капитала Группы «Эталон» АФК «Система» по цене 3,07 долларов за ГДР (глобальную депозитарную расписку). Сумму сделки оценивают примерно в 226,6 млн долларов (по текущему курсу – около 15 млрд рублей). После закрытия сделки семья Вячеслава Заренкова сохранит за собой миноритарный пакет, равный 5,7%.
Изменения в структуре собственников повлекли за собой смену руководства холдинга. Вячеслав Заренков покинул пост председателя Группы «Эталон». Представители семьи Заренковых вышли из состава Совета директоров (принята отставка Дмитрия Заренкова, Ольги Шевчук и Антона Шатова). От АФК «Система» в Совет директоров введены Олег Мубаракшин и Сергей Егоров.
Официально…
В компании подчеркивают, что «Группа «Эталон» планирует «и дальше самостоятельно развивать бизнес в ключевых регионах присутствия в соответствии с ранее утвержденной стратегией. Для компании остается приоритетом приверженность принципам открытости, равного доступа к информации для всех инвесторов и акционеров, а также соблюдение всех обязательств по ранее принятым политикам».
Основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков надеется на дальнейшее успешное развитие холдинга: «Продажа моего пакета АФК «Система» стала завершающим шагом на пути тех преобразований, которые мы запустили несколько лет назад для того, чтобы Группа «Эталон» и дальше двигалась вперед к достижению еще более амбициозных целей, в соответствии с ее стратегией. Поэтому для меня было особенно важно найти покупателя, разделяющего те же взгляды на будущее развитие компании, при этом обладающего достаточной энергией, экспертизой и опытом».
Вячеслав Заренков оставляет за собой миноритарный пакет акций и не планирует реализовывать его как минимум в течение ближайшего года.
«Группа «Эталон» имеет сильнейшие позиции на рынке девелопмента и строительства в Петербурге и Москве, а ее региональная сеть продаж, собственные строительные ресурсы и системы проектирования с использованием передовых IT-решений, таких как BIM, не имеют аналогов на рынке. Покупка мажоритарной доли значительно усилит присутствие АФК «Система» в этом сегменте и будет способствовать будущему успешному развитию обеих компаний. Мы полностью уверены в правильности выбранной Группой «Эталон» и ее основателем стратегии и будем, как крупнейший акционер, способствовать ее реализации», – подчеркнул президент и главный исполнительный директор АФК «Система» Андрей Дубовсков.
…и не очень
Вячеслав Заренков счел необходимым пояснить свои действия в своем блоге в сети «Фейсбук». По его словам, его уход от руководства холдингом имеет две основные причины.
«Для того, чтобы управлять такой крупной компанией, как «Эталон», необходимо выкладываться 24 часа в сутки. И всегда быть в напряжении. С утра и до позднего вечера, в большей части и по выходным… Мне сейчас уже 68-й год идет. И трудиться в таком режиме, конечно же, сложно. А работать в полсилы – это не в моем характере, да и для компании это не на пользу. Поэтому я принял для себя решение – уйти из бизнеса», – пишет Вячеслав Заренков.
Сыграли, по его словам, свою роль и рыночные обстоятельства: «В связи с неопределенностью в законодательном регулировании в последние два года, мы практически не приобретали новые проекты, в результате чего у компании появился дефицит новых объектов примерно на 1,3 млн кв. м. Это стало угрозой реализации нашей стратегии. Решить эту проблему простым способом через покупку новых земельных участков стало проблематично – долго по времени и дорого. Поэтому предложил менеджменту рассмотреть возможность поиска и приобретения компании, владеющей примерно таким же объемом проектов. Было изучено много компаний – и менеджмент остановился на "Лидер-инвест"».
Опрошенные игроки рынка считают, что Вячеслав Заренков предельно честен и откровенен. «В сделке самой по себе, несмотря на ее внушительный объем, на мой взгляд, ничего сверхэкстраординарного нет, обычная сделка слияния и поглощения. Несомненно, объединение с компанией «Лидер-инвест» будет способствовать усилению позиций Группы «Эталон» в московском регионе. Хотя, конечно, говорить, что это каким-то кардинальным образом перераспределит позиции игроков на российском строительном рынке, было бы явным преувеличением», – считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Сделка, точнее, несколько сделок, в ходе которых АФК «Система» продает 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» Группе «Эталон» на кредит у Сбербанка и при этом покупает у Вячеслава Заренкова 25% Группы «Эталон», на мой взгляд, весьма интересна. Думаю, она напрямую связана с реформированием системы привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики заранее стремятся к укреплению своего финансового положения, получению доступа к новым ресурсам, созданию «подушки безопасности» для бизнеса. Использованная схема, видимо, – один из вариантов решения этих задач. Судя по всему, переговоры шли уже довольно давно, и теперь все условия сделки были согласованы всеми сторонами», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Факт продажи пакета акций Группы «Эталон» более интересен в контексте отхода Вячеслава Заренкова от управления бизнесом, добавляет Марк Лернер. «Это совпало с реформами в строительной отрасли, и, наверное, можно предположить, что эти вещи непосредственно завязаны друг на друга. Видимо, прозорливый Вячеслав Адамович все это предвидел и готовился к такому развитию событий. В этом контексте можно отметить, что постепенная продажа пакета акций, которыми владела семья Заренковых, началась не вчера. Это была планомерная работа, которая, наверное, связана в том числе и с солидным возрастом Вячеслава Адамовича. Добавлю, что тот путь – рыночный, благородный и цивилизованный, – который он выбрал для выхода из бизнеса, делает ему честь. К сожалению, пока это еще нетипично для нашего рынка», – говорит он.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Вячеслав Заренков – это эпоха для строительного комплекса Санкт-Петербурга, это уважаемый человек, очень профессиональный и порядочный. За его плечами десятки лет безупречной работы. Для нашей отрасли – это просто эталон, на который все должны равняться.
Девелопер построит апарт-отель в Московском районе и будет самостоятельно обслуживать его. Объем инвестиций в проект составит 1,1 млрд рублей.
Группа RBI заявила о новом направлении своей работы. Ведущий петербургский девелопер намерен строить и управлять сетью сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект под названием Studio Moskovsky компания начнет возводить до конца третьего квартала этого года в Московском районе города на Заозерной улице. Открытие апарт-отеля запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.
Апарт-отель будет состоять из двух корпусов в 10-13 этажей и рассчитан на 357 номеров (юнитов). Сдаваться номера будут с полной отделкой и мебелью. Площадь их составит от 19 до 55 кв. метров. Концепцией проекта также предусмотрены коммерческие помещения общего пользования на первых этажах, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают и наши клиенты. Для многих из них апартаменты цивилизованная форма вложения средств. Нам это направление бизнеса также интересно. Сейчас рассматриваем локации под запуск и строительство других апарт-отелей», - отметил девелопер.
Для управления апарт-отелями RBI создало отдельную структуру – компанию RBIPM. Возглавила ее Карина Шальнова, ранее управлявшая апарт-отелями YE'S ГК «Пионер».
Предполагается, что продажи апартаментов начнутся этой осенью с использованием схемы ДДУ. Стоимость их составит от 145 тыс. рублей за кв. м. С управляющей компанией инвесторы смогут заключать на выбор три вида договорных программ. В зависимости от задействованных в них сервисов будет зависеть комиссионное вознаграждение УК.
В RBI подчеркивают, что несмотря на выход холдинга на рынок сервисных апартаментов, они не собирается снижать свое присутствие в жилищном строительстве. «Оба рынка (жилье и апартаменты) сейчас очень сложные. Они скромные по доходности, но отвечают на запросы дальнейшего развития компании», - полагает Эдуард Тиктинский.
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg рынок сервисных апартаментов в Петербурге в настоящее время активно развивается. Предложения в этом сегменте за первое полугодие 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 34% до 3340 номеров. Продажи увеличились в 2,6 раза – с января по июль было продано 1230 апартаментов.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что такая динамика в сегменте сервисных апартаментов обусловлена в первую очередь их популярностью у инвесторов. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», - делает вводы эксперт.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам, генеральный директор УК «Вало Сервис»
Апарт-отели – формат, в котором на данный момент очень небольшая конкуренция. Это основная причина привлекательности такого формата для девелоперов. Из порядка 40 проектов на рынке, к апарт-отелям относятся единицы. Остальные представляют собой так называемое «псевдожилье», то есть они спроектированы как жилые дома, без необходимых для гостиниц технологических решений.
Грамотные инвесторы предпочитают вкладываться именно в проекты с гостиничной инфраструктурой, что формирует высокий спрос на апарт-комплексы. Например, в нашем апарт-комплексе VALO более 80% покупателей – инвесторы.
В Московском районе уже есть несколько как реализованных, так и строящихся проектов апарт-отелей. Важный вопрос - на какой сегмент данный отель будет ориентирован. На мой взгляд, для отеля в черте "серого пояса" больше подошел бы уровень 3 "звезды". В нашем комплексе VALO мы также ориентировались на этот сегмент. Удачное расположение в непосредственной близости к станции метро - один из важнейших факторов успеха.
Минстрой России подготовил поправки в законодательство о долевом строительстве, в соответствии с которыми взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков вырастут в 5 раз. Эксперты рынка признают новацию объяснимой, но указывают, что это дает очередной стимул для подорожания жилья, которых в последнее время и без того было более чем достаточно.
Поправки №29
Законопроект Минстроя России с соответствующими поправками в закон 214-ФЗ размещен на портале законопроектов для публичного обсуждения. Это, кажется, будет уже 29-я редакция злосчастного закона «О долевом строительстве…».
По планам ведомства, с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 3% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве, а с 1 января 2019 года – уже 6 %. Напомним: в настоящее время застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2 % от цены каждого договора.
Предложение повысить размер отчислений в Фонд дольщиков вносилось в Госдуму в рамках ранее принятых поправок к закону 214-ФЗ, но из итогового варианта эта мера была исключена.
«Если вспомнить, что еще в апреле Михаил Мень, бывший тогда главой Минстроя, заявлял о планах повышения процентной ставки взноса в Фонд защиты дольщиков до 6,75 %, то ее снижение на 0,75 п.п. уже можно назвать хорошей новостью, - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Кому оно надо?
Как полагает председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, повышение размера взносов должно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее отказывались от классических договоров «долевки» и переходили на систему эскроу-счетов.
Того же мнения придерживается директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. Об этом же говорит ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин. «Логика инициативы понятна – Минстрой изыскивает все возможные способы стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета. Однако эта мера может оказаться неэффективной по одной причине – банки не готовы в полном объеме предлагать такой продукт застройщикам, как эскроу-счет. Не проработана схема рассмотрения заявки, не сформированы механизмы определения процентной ставки и перечисления средств дольщиков. Поэтому на сегодняшний день лишь два банка готовы открывать эскроу-счета – Сбербанк и «Российский Капитал», – отмечает он.
Но это еще не все резоны федерального ведомства. «Вторая цель законопроекта – увеличение объема денежных средств в Фонде, т.к. сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов», – отмечает Виктория Цытрина. О том же говорит Алексей Белоусов. «В ближайшее время строительная отрасль будет переходить на проектное финансирование, а значит, Фонд не сможет выполнить свои функции в полном объеме: за столь короткий срок существования он просто не успеет накопить достаточное количество средств для решения задачи защиты дольщиков», – отмечает он.
Заплатит покупатель
При этом эксперты сходятся в одном: дополнительные расходы застройщики (по крайней мере, полностью) на себя не возьмут. А значит, цены на квартиры вырастут, и за защиту прав одних покупателей жилья заплатят другие. «Безусловно, увеличение размера взносов приведет к дополнительному росту цен на недвижимость», – уверена Виктория Цытрина. «Новая инициатива может вызвать небольшое повышение цен, но его потенциал ограничен спросом, поэтому рост может быть в пределах 3-5 %. Впрочем, для покупателя это существенные деньги», – добавляет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Застройщики окажутся в патовой ситуации. С одной стороны, повышенная ставка 6 % отчислений в компенсационный фонд ухудшит экономику проекта на 5-6 %. С другой стороны, не сформированы организационные механизмы перехода на эскроу-счета с доступной ценой проектного финансирования. Какой бы вариант застройщики не выбрали, себестоимость строительных работ все равно вырастет: в случае повышенных отчислений в компенсационный фонд – на 5-6 %, в случае проектного финансирования 85% строительно-монтажных работ по ставке 10-12 % для эскроу-счетов – на 5-10 %. Соответственно, цены квадратного метра повысятся примерно на эти же величины в зависимости от выбранного способа привлечения средств дольщиков. Это, безусловно, отразится на снижении спроса, если он не будет компенсирован соответствующим снижением процентных ставок по ипотечным кредитам», – отмечает Антон Банин.
А смысл?
При этом эксперты отнюдь не уверены, что инициаторы законодательных новаций достигнут желаемого результата. «Повышение ставки взноса ухудшит и без того непростое положение застройщиков, ускорит их переход на работу с эскроу-счетами. В итоге это приведет к сокращению и так скудных поступлений в Фонд защиты дольщиков, следовательно, поставит под сомнение саму необходимость его дальнейшего существования», – отмечает Алексей Белоусов.
«Новая инициатива увеличивает расходы застройщиков, что, конечно же, ляжет дополнительным бременем на расходную часть всех проектов. Девелоперы, честно и добросовестно выполняющие свои обязательства, солидарно отвечают за недобросовестную и рискованную политику других застройщиков. Доходность проектов будет уменьшаться. Это может стать «последней каплей» для небольших компаний, которые балансируют на грани рентабельности и вызвать новый виток невыполнения обязательств и банкротств застройщиков», – считает Павел Брызгалов.
В общем, эксперты рынка опасаются, что новую инициативу Минстроя ждет судьба, описанная в одном из бессмертных афоризмов бывшего премьер-министра России: «хотели как лучше, а поучилось как всегда».