Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Инвестиции в проект оцениваются в 270 млн рублей.
Компания «Дом.РФ» продала помещение площадью 4,6 тыс. кв.м. в здании на Московском пр., 115, литера Р в Петербурге. На лот претендовали пять участников, среди которых были представители Fort Group и Glorax Group. Цена актива выросла с 66,9 млн рублей до 85 млн рублей. Победителем стало ООО «Актив», входящее в Glorax Group. В компании сообщили, что пока не определились с профилем нового актива. «Самый вероятный вариант – реконструкция помещения под фуд-холл по аналогии с московским Даниловским рынком. Но есть и альтернативные варианты: под фитнес-центр или медицинский центр», – сообщили в компании.
Именно фуд-холл собирался разместить в этом месте второй участник аукциона – компания Fort Group. Несколько лет назад девелопер выкупил в этом месте часть помещений площадью более 200 кв.м. у ГК «Эталон» и нацеливался на весь объект целиком. Даже разработал проект его реконструкции. Проигрыш в торгах поставил крест на этих планах.
«Возможно, Fort Group предложит свои разработки Glorax Group. Или продолжит с новым собственником диалог о выкупе актива», - предполагает один из участников рынка. По его словам, проект небольшого фуд-холла слишком мелок для Glorax Group. «Скорее всего, девелопер нацелен на приобретение под редевелопмент соседних промышленных территорий», - предполагает он.
Эксперты говорят, что проект фуд-холла – оптимальный вариант для этого места. «Здание красивое в стиле промышленной архитектуры, на центральной магистрали города и рядом с метро. Вокруг идет активное строительство жилья высокого класса. То есть формируется среда, в которой фуд-холл будет востребован. Учитывая, что это модный формат, который показывает отличные результаты в Европе и Москве, а в Петербурге практически не представлен, высоки шансы, что публика пойдет, а значит инвестиции быстро вернутся», - отмечает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
Появление фуд-холлов — следствие тренда на модный нынче здоровый образ жизни. Фишка формата — многообразие авторских блюд из свежих продуктов в интересной атмосфере. Во всем мире фуд-холлы активно набирают популярность. Например, в США, по данным JLL, за 2016 год открылось 35 фуд-холлов (на конец 2015 года их в стране было всего 70). Еще 100 проектов находятся на стадии реализации. И к концу 2019 года, по прогнозу экспертов CBRE, их число в США достигнет 200. Формат также активно развивается в Азии и Европе.
«Жестких рамок у этого формата нет. Например, в Foodhallen в Амстердаме два десятка заведений общепита разного типа — от высокой авторской кухни до обычного стритфуда. А в Лиссабонском Time Out Market операторов около 40. Атмосферу там создают выступления музыкантов», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
В России первые фуд-холлы появились в конце 2014 года. Все началось с проекта FoodMarket21 на Новом Арбате в Москве, который объединил более 20 ресторанов с разной кухней на площади 1 тыс. кв.м. Публика приняла новинку благосклонно. В результате за прошлый год число фуд-холлов в столице удвоилось. И сейчас их уже 14. Самый последний проект был запущен в столице 14 февраля текущего года. Это фуд-холл «Депо» - крупнейший в Европе гастрономический квартал от ресторатора Алексея Васильчука, который возник на месте бывшего трамвайного депо на Лесной улице и занял здание площадью 17,4 кв.м. В этом пространстве находится 75 гастро-концепций. Оно одновременно может принять 5 тысяч гостей.
Толчок к развитию нового гастроформата в Москве дала программа реконструкции старых сельскохозяйственных рынков, запущенная несколько лет назад. Первым рынком, который превратился в современное гастрономическое пространство с легкой руки инвесторов из Ginza Project, стал Даниловский рынок. В апреле 2017 года здесь завершились комплексные ремонтные работы, которые шли с марта 2015 года без остановки торговли.
Следом в фуд-холлы превратились Усачевский рынок и рынок экопродуктов в Коньково. Были обновлены Черемушкинский рынок и Центральный рынок на Рождественском бульваре. Но преобразования продолжаются. Следующие на очереди Дорогомиловский и Багратионовский рынки.
В Петербурге таких масштабных проектов пока нет. Но они могут появиться уже в ближайшее время благодаря планам города по реновации старых продовольственных рынков. В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. Фонд имущества Петербурга заявлял о планах провести торги по пяти рынкам. В списке - Кузнечный рынок, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.
Из уже реализованных в Петербурге проектов, которые можно с натяжкой назвать фуд-холлами, эксперты вспомнили летний проект Locale во дворе «Владимирского пассажа», инициаторами которого выступили Italy Group и Dreamteam. А также площадку «Бутылки» в Новой Голландии, которая объединила концепции нескольких ресторанных групп. Пусть это не классические, но очень говорящие, показательные примеры роста популярности родственных фуд-холлу форматов.
В перспективе фуд-холлы также появятся во многих ТРЦ и станут своеобразной перезагрузкой их концепции. Несколько девелоперов уже задумались о реализации подобных проектов.
«Формат фуд-холлов обязательно приживется на нашем рынке, хотя наверняка претерпит некоторую трансформацию. Он интересен инвесторам как новый формат вложений в ретейл, ориентированный на широкую аудиторию. Это ключевой момент для развития», — отмечает Ольга Шарыгина.
С коллегой согласен Константин Будагян из CBRE: «Существующие проекты фуд-холлов уже доказали свою востребованность. Их способность притягивать посетителей, менее жесткие требования к транспортной доступности и низкая конкуренция в сегменте могут быть интересны для инвесторов. Особенно если потребительский спрос восстановится. А это — залог развития формата".
Глава банкротящейся компании «Главстройкомплекс» (ГСК) Николай Пасяда уверяет, что нашел инвестора для своих проблемных жилых комплексов: «Радужный» и «Галактика». Московская компания якобы готова возобновить строительство обоих проектов в феврале этого года.
Правительство Ленинградской области согласно работать с новым застройщиком, но только после подписания договора.
Москва поможет
Неожиданное заявление прозвучало на заседании штаба по завершению строительства проблемных проектов ГСК в правительстве Ленинградской области. «Я нашел московскую компанию, которая готова достроить и «Радужный», и «Галактику». Сейчас мы находимся в стадии заключения договора, и где-то в феврале возобновится стройка обоих объектов», – сообщил Николай Пасяда.
В конце прошлого года правительство Ленобласти начало переговоры с компанией «Гарантъ девелопмент» по поводу завершения долгостроев ГСК. Николай Пасяда отметил, что согласен поделить работу: «Если«Гарантъ» готов достроить корпуса 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный», то я не против. Тогда московский инвестор возьмет на себя все оставшиеся корпуса».
Отметим, что дома 6.1 и 6.6 находятся в наиболее высокой степени готовности. «Там работы неделе на две осталось», – уверяет Николай Пасяда.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко попросил уточнить, будет ли окончательно решен вопрос с инвестором до следующего заседания штаба, которое состоится 16 февраля. Николай Пасяда ответил утвердительно. «Если будет реальный инвестор, то мы готовы с ним работать, и предоставить все гарантии», – отметил губернатор.
Два пути
Больше всех обрадовались дольщики. Напомним, ЖК «Радужный», состоящий из пяти домов, планировалось завершить еще в 2016 году. Из 1740 квартир проекта ГСК успел продать 1348.
Реализация ЖК «Галактика» началась в сентябре 2015 года. ГСК намеревался возвести 16 корпусов, однаков конце 2017 года попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство отказывается выдавать разрешения на строительство. В результате было продано 380 квартир из 526, дольщики успели перевести компании около 741 млн рублей. Сдача этого дома должна была состояться в первой половине 2018 года.
Банкротство АО «ГлавСтройКомплекс» официально началось в августе 2018 года, когда в отношении компании была введена процедура наблюдения.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что на данный момент у обоих ЖК есть два пути выхода из ситуации. Первый – заключить мировое соглашение, приостановить банкротство ГСК и дать компании завершить проекты. Второй предполагает начало конкурсной процедуры в отношении девелопера, т.е. окончательное банкротство ГСК. Затем дольщики должны будут объединиться в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и заключить соглашение с новым инвестором проекта.
Большинство дольщиков настаивают именно на мировом соглашении, т.к. создание ЖСК отодвинет срок ввода домов в эксплуатацию минимум на год. Кроме того, дольщики опасаются, что, став пайщиками им придется дополнительно оплачивать строительство квартир. «Именно будущему ЖСК придется получать разрешение на строительство и выполнять функции застройщика объекта», – говорится в обращении покупателей квартир в ЖК «Галактика».
Михаил Москвин уверяет, что дополнительных выплат не потребуется: «Создав ЖСК, вы будете платить только за то, что решите сами. При этом договор о долевом участии у вас сохраняется, а значит и все права участников долевого строительства. Вы просто станете юрлицом».
Однако, по мнению старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероники Перфильевой, опасения дольщиков обоснованы: «Завершение строительства дома предполагает серьезную операционную нагрузку. Привлечение нового инвестора, очевидно, более легкий путь с точки зрения интересов дольщиков, которые и так уже пострадали от срыва сроков строительства».
Компания «УНИСТО Петросталь» продает складской комплекс возле Сосновой поляны в Петербурге. Актив оценен в 200 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 22 февраля текущего года по поручению ГК «УНИСТО Петросталь» проведет торги по продаже производственно-складского комплекса площадью 11,2 тыс. кв.м. с тремя земельными участками общей площадью 2 га. Комплекс расположен на ул. Рабочей, 7И, впромзоне рядом с развязкой КАД и Таллинского шоссе, недалеко от железнодорожной станции «Лигово». На данный момент 60% площадей комплекса сданы в аренду различным компаниям, что приносит собственнику около 1,9 млн рублей годового дохода.
«Комплекс в хорошем состоянии, и до недавнего времени собственник использовал его под свои нужды. Инвестор может значительно увеличить доход от объекта, сдав его свободные площади. Думаю, в первую очередь объект заинтересует производственные и транспортно-логистические компании», – считает и.о. руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Актив выставлен на аукцион за 200 млн рублей. «На мой взгляд, цена выглядит вполне рыночной для этой локации и объема площадей», - считает генеральный директор УК Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
«Это не первая попытка компании продать актив. Ранее по заявленной цене на него не нашлось покупателей. С учетом состояния объекта, стоимость кажется сильно завышенной. Реально было бы снизить ее раза в два», - отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
«Определенный интерес к торгам будет, так как вблизи города складских площадей немного. Но ждать значительного роста стоимости не стоит. Спрос на покупку комплекса может возникнуть со стороны небольших производственных компаний или торговых операторов», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что в работе у «УНИСТО Петросталь» было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Но в последнее время дела у компании пошли неважно - она столкнулась с кризисом ликвидности. В результате, летом 2018 года была принята антикризисная программа, которая призвана решить проблему задержки сдачи корпусов в ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино и в ЖК «Чудеса света» в Колтушах. В рамках программы компания начала распродавать активы стоимостью более 1,1 млрд рублей, чтобы обеспечить работы по строительству домов. В конце прошлого года «УНИСТО Петросталь» продала склад в Московском районе за 90 млн рублей. Позже на продажу были выставлены строительный комбинат «Муринский» (700 млн рублей), участок размером 6,5 га деревне Аро близ Колтушей (310 млн рублей), а также торгово-складские помещения площадью 2 тыс. кв.м. около станции метро «Московские ворота» (90 млн рублей). Сделки пока не состоялись.
Кстати
На днях появилась информация, что ГК «УНИСТО Петросталь» и власти Ленобласти ведут переговоры о передаче компании «ЛенОблАИЖК» недостроенных корпусов ЖК «Тридевяткино царство». Там проданы около 1200 квартир. И более 1 тыс. квартир пока не реализованы. Власти также не исключают вариант выкупа у девелопера оставшихся в жилом комплексе квартир по цене ниже рыночной.