Дом для «Газпром нефти». Для сотрудников компании в Петербурге возведут отдельное здание
Сотрудники «Газпром нефти» не будут переезжать в небоскреб «Лахта Центр», который построили за счет их компании. Для них в Петербурге возведут отдельное здание. А высотку в Лахте выкупит «Газпром» за 120 млрд рублей.
«Газпром нефть» не будет переезжать в «Лахта центр», который находится на ее балансе. Небоскреб за 120 млрд рублей в ближайшее время выкупит «Газпром». А для «Газпром нефти» в Петербурге построят отдельное здание, но не такое большое и не настолько высокое. Участок под проект выберут в течение года. В настоящее время инвестор изучает четыре площадки в разных районах города.
Пока головной офис «Газпром нефти» размещается в деловом комплексе Quattro corti площадью 10 тыс. кв. м на Почтамтской улице. Там работают более 1,6 тыс. специалистов. Но несколько подразделений компании находятся в других местах города. Если вспомнить, что по нормативам офисов класса А на одного сотрудника бизнес-центра надо не менее 10 кв. м, то получается, что полезная площадь нового здания для «Газпром нефти» будет 16 тыс. кв. м, а общая – более 30 тыс. кв. м. Но поскольку в смежных подразделениях «Газпром нефти» работает гораздо больше народу, чем в головном офисе (примерно в 10-15 раз), речь может идти о строительстве до 200 тыс. кв. м.
«Полные инвестиции (с учетом стройки, отделки, оборудования) в такой проект можно оценить в 150–200 тыс. рублей на 1 кв. м. То есть, это будет до 40 млрд рублей. Проект хоть и масштабный, но не гигантский. Для его размещения хватит 6–8 га. Его можно уместить на территории одного старого завода, которых в центре города еще предостаточно», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника», пожелавший остаться неназванным.
А какие именно подразделения «Газпрома» займут «Лахта Центр», пока не известно. Напомним, что эту высотку компания строила с 2011 года и сдала в конце 2018-го. Общая площадь небоскреба – около 400 тыс. кв. м, из которых 180 тыс. кв. м приходится на башню-доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы, в нем 86 надземных этажей и 3 подземных. Еще примерно год будут идти работы по отделке и благоустройству. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети. После этого будет определена дата заселения небоскреба.
В нем около трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Лишь около 40% комплекса отдадут под офисные помещения для структур самого «Газпрома», который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург. Этих площадей для размещения всех структур «Газпрома» не хватит.
Переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок в кризис и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.
Сейчас рынок замер: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы – не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
Кстати
Рынок офисов в Петербурге переживает период дефицита свободных площадей. За 2018 год было введено в эксплуатацию всего 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей – и лишь 10% попали на рынок (остальное компании строили для собственных нужд). По объему ввода год поставил антирекорд пятилетки.
Именно эти принципы поставил в основу работы Министерства связи и массовых коммуникаций его глава, Константин Носков, выступая на прошедшем в конце сентября в Санкт-Петербурге V Всероссийском форуме «IT-диалог». Теме строительства в этом контексте он и участники дискуссии также уделили большое внимание.
Константин Носков подчеркнул, что «Министерство будет корректировать принятую в 2017 году национальную программу «Цифровая экономика РФ», принимая во внимание и требования майского Указа Президента России, и требования реального сектора, в том числе совместно с вузами создавать образовательные программы по подготовке и повышению квалификации кадров».
Собственно, сам форум – мероприятие, посвященное информационным технологиям, но поскольку сейчас страна держит курс на цифровизацию экономики, то IT внедряются во все отрасли, в том числе и в строительство. «Строительный Еженедельник» в прошлом номере уже рассказывал о тематическом круглом столе, также прошедшем в рамках деловой программы форума (см. статью «Зачем стройке «цифра»?»). Но и пленарное заседание «Цифровое государство» также не осталось в стороне.
«Основным принципом работы нашего ведомства станет здоровая конкуренция. Поставленная Президентом России задача обязывает нас обеспечить не только связью хорошего качества, но и высокоскоростным Интернетом самые удаленные уголки страны, которые зачастую мало интересуют крупные компании, предоставляющие услуги связи и строительства вышек сотовой связи. Поэтому Министерство будет уделять большое внимание работе с малым и средним секторами бизнеса. Именно им мы отводим определяющую роль в реализации региональных проектов, работу на местах. Мы очень рассчитываем в этой работе на креативный и новаторский подход местных операторов, на их конструктивные предложения», – подчеркнул Константин Носков.
Этот тезис был встречен аплодисментами зала. Действительно, вопрос развития здоровой конкуренции и антимонополизации в отрасли стоит достаточно остро – и с ним может сравниться только кадровая проблема. Ее затронул в дискуссии вице-губернатор Санкт-Петербурга, руководитель Администрации губернатора Санкт-Петербурга Александр Говорунов.
«В представлении обывателя IT-специалист – это какой-то заумный, бородатый очкарик, все время проводящий за написанием программ для компьютера. На самом деле нам сейчас нужны не эти специалисты. «Заумники» у нас в стране есть – и самые лучшие в мире. Экономике страны не хватает кадров, умеющих пользоваться компьютером не только как печатной или счетной машинкой. В противном случае ситуация, сложившаяся в строительном комплексе Санкт-Петербурга, продлится еще долгое время», – подчеркнул он.
Напомним, в Санкт-Петербурге действует Единая система строительного комплекса. Она охватывает достаточно широкий спектр услуг, значительно сокращающий бюрократические барьеры. Однако, по словам Александра Говорунова, «представители строительных компаний продолжают обивать пороги кабинетов чиновников и преданно заглядывать им в глаза в коридорах».
Да, безусловно, ЕССК пока предоставляет не весь комплекс необходимых услуг, но главная проблема не в этом. Бизнес-сообщество в большинстве своем не готово перейти на цифровую платформу, созданную специально для отрасли. И необходима организация обучения кадров, деятельность которых связана с работой ЕССК.
Торговый комплекс в составе жилого комплекса «Лондон Парк» от девелопера «Л1» выставлен на продажу. Актив оценен в 3 млрд рублей, но эксперты считают, что цена завышена.
Объявление о продаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: пр. Просвещения, 43, на портале Avito разместило агентство «Итака». В нем говорится, что объект находится на первой линии проспекта, в фасадной части большого жилого комплекса, первые очереди которого уже построены. Площадь ТРК – 61 тыс. кв. м, есть парковка на 490 мест. Запрашивают за актив 3 млрд рублей.
По этому адресу расположен ЖК «Лондон парк», который с 2007 года строит компания «Л1» (экс-ЛЭК). Директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова сообщила, что ТРК уже построен и сейчас в нем начинаются инженерные и отделочные работы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на вторую половину 2019 года. «Переговоры по продаже ТРК идут с несколькими потенциальными инвесторами. И интерес большой. Он обусловлен, во-первых, расположением объекта – с одной стороны, высокий трафик пр. Просвещения, с другой – уже обеспеченный внутренний спрос, т.к. все жители ЖК «Лондон Парк» – потенциальные потребители и клиенты. Во-вторых, пока ТРК не сдан в эксплуатацию, цена за него невысока. После полной готовности и получения акта приемки на объект цена, разумеется, вырастет», - говорит она.
«По сути, объект выставляется по себестоимости строительства – 49,2 тыс. рублей за 1 кв.м. общей площади. Но с учетом отсутствия арендаторов, необходимости доделки и запуска комплекса, вряд ли на него будет высокий спрос. Юридические риски оценить еще сложнее», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что стоимость этого объекта находится в диапазоне 1,7 – 2,1 млрд рублей без НДС. А руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев говорит, что цена продавца не выглядит завышенной. «Правда, торговые центры – сложные объекты, где инвестиции зависят от множества факторов: необходимых вложений в доделку, соответствия современным требованиям рынка, возможности создания эффективной концепции и успешной конкуренции с существующими объектами в окружении», - говорит он.
По его словам, площадь ТРК в составе «Лондон парка» достаточно большая для «микрорайонного» или «районного» ТЦ, что хорошо для борьбы с ближайшими конкурентами. Но это вынудит его конкурировать с такими популярными и качественными объектами как «Гранд Каньон» и «МЕГА», и расположенным непосредственно у метро «Нордом». «Для этого потребуется что-то посерьезнее, чем большая площадь и фасад на оживленной городской магистрали – качественная концепция с эффективными планировками, привлекательные общественные пространства, сильные «якорные» арендаторы и известные бренды торговой галереи. Но опыт других торговых центров, размещенных в стилобате жилого комплекса, показывает, что достичь этого весьма непросто и иногда невозможно», - говорит Игорь Кокорев.
«Торговые комплексы, интегрированные в жилые комплексы – интересный, хотя и не бесспорный продукт. С одной стороны, есть и внутренний спрос – со стороны жильцов дом, и внешний покупательский поток. С другой – у каждой из этих категорий свои потребности», - отмечает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. «В качестве варианта можно рассмотреть реализацию части площадей в специализированном формате (например, с уклоном в мебель и товары для дома), чтобы как-то «отстроиться» от конкурентов и привлечь свою аудиторию», - добавляет руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.
Напомним, что в свое время «Лондон Парк» был самым крупным проектом квартальной застройки в Петербурге – он рассчитан на 4,5 тыс. квартир. Но судьба его сложилась непросто. Сначала власти 1,5 года зачищали территорию от самовольных парковок, что задержало начало проекта почти на 2 года. Потом из-за кризисов и корпоративной войны собственников (бизнес делили его основатели Павел Андреев и Андрей Рогачев, в итоге «Л1» досталась первому) сдачу объекта неоднократно переносили. Лишь недавно компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первых домов. В первой очереди будет 106 тыс. кв.м. жилья (90% площадей уже продано). А всего в проекте будет 254 тыс. кв.м. Сдать вторую очередь обещают до конца года, а третью – в 2023-м. В «Лондон Парке» помимо ТРК будет спортивный центр с двумя бассейнами, детсад, школа и даже вишневый сад.