Проблемы роста. Итоги съезда строителей Ленобласти
Традиционный для Съезда строителей Ленинградской области список актуальных тем – растущие объемы жилья, дефицит дорог и социнфраструктуры – в этом году пополнился вопросом предстоящего перехода на эскроу-счета. Одним из центральных сообщений съезда стало выступление представителя банковской сферы.
На минувшей неделе в областном Доме Правительства состоялся XI Съезд строителей Ленинградской области. Традиционно, съезд начали с цифр. В 2018 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,641 млн кв. м жилья. По объемам ввода Ленобласть вошла в «большую четверку» регионов страны, вместе с Москвой, Московской областью и Петербургом. Доля ИЖС в объеме введенных «квадратов» составила 860 тыс. кв. м. Больше всего жилья строится по традиции во Всеволожском районе, на втором и третьем местах Ломоносовский и Гатчинский районы.
Не жильем единым
В своем приветственном слове губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обозначил главный ориентир: регион не гонится за объемами вводимого жилья. «Мы определили планку – 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. И на этом хотели бы остановится», – заявил губернатор.
Важнейшим направлением государственной политики является капитальное строительство и реконструкция социально значимых объектов. Объемы бюджетных средств всех уровней, направляемых на эти цели, с 2012 года увеличились в 2,5 раза. В 2018 году на реализацию Адресной инвестиционной программы из областного бюджета было предусмотрено порядка 8,6 млрд рублей. На эти средства профинансировано 118 социальных объектов.
«Мы обоснованно заявляем: Ленобласть – это не только жилищное строительство», – подчеркнул Александр Дрозденко и обратил внимание участников съезда на то, что в структуре областного правительства намечаются значимые перемены: в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина будут переданы еще два комитета – по ЖКХ и ТЭК.
«Весь комплекс, связанный с развитием территорий, включая их инженерную подготовку, будет сосредоточен в одних руках. Мы осознаем, что в отрасли есть проблемы. Это проблемы роста, они характерны для любой быстроразвивающейся отрасли», – заключил губернатор.
Обеспечить комфорт
«Я дал поручение и Госстройнадзору, и Комитету по градостроительной политике не допускать строительства соцобъектов в последующие очереди. Эти объекты должны возводиться в первой-второй очередях. В проектах, реализуемых не в рамках комплексного освоения территорий, предусмотрено обязательное долевое участие компании-застройщика в строительстве соцобъектов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Ленобласть с 1 января текущего года также провозгласила главенство градостроительных нормативов по этажности и плотности над Правилами землепользования и застройки. Губернатор был неумолим: «Там, где ПЗЗ не соответствуют нормативам, разрешение на строительство будет выдаваться исходя из действующих РНГП. Мы допускаем отклонения от нормативов и согласование через Градсовет, но при участии застройщика в наших программах, в том числе – в решении вопросов достройки проблемных объектов».
Еще одна важная инициатива – Ленобласть разрабатывает нормативный акт, который определит минимальную площадь квартиры в регионе в 30 кв. м, причем чтобы это была не студия, а полноценная однокомнатная квартира.
Долевая боль
Глобальная проблема – обманутые дольщики. «Мы ввели понятие «донора» для компаний, которые согласны подключиться к достройке проблемных объектов. Объекты разделили на несколько групп: с «положительной» экономикой; с нулевой или минимальной рентабельностью; и с вовсе «отрицательной» экономикой. По двум последним предусмотрены программы преференций для «доноров». У нас гибкий подход», – сказал Александр Дрозденко и выразил надежду, что крупные застройщики региона будут принимать участие в достройке объектов.
Чтобы облегчить процедуру завершения долгостроев, Ленобласть выступила с инициативой внесения изменений в 214-ФЗ. «Если застройщик сорвал сроки строительства на один год и плюс пять дней – это уже безвозмездная передача объекта незавершенного строительства со всеми активами участникам долевого строительства, и дальше при поддержке субъекта РФ – привлечение «донора» для достройки объекта», – пояснил Александр Дрозденко.
«Стимул» работает
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал о реализации федеральной программы «Стимул» на территории региона.
В рамках программы в 2017 году ГК «Полис» было начато строительство и в декабре 2018 года введен в эксплуатацию детский сад на 220 мест в Кудрово (ул. Пражская, д. 17). Общая стоимость детского сада составила 180,543 млн рублей, из них средства федерального бюджета – 126,38 млн рублей (70%), средства областного бюджета – 48,74 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 5,41 млн рублей (3%).
В 2018 году в программу уже были включены 3 объекта. Из федерального бюджета было предоставлено 713,765 млн рублей (70%) на строительство двух школ (на 950 мест каждая в поселке Бугры и на 1175 мест в Мурино) и одного детского сада на 190 мест в поселке Бугры. Общая сумма финансирования составила 1019,665 млн рублей. Средства областного бюджета составили 275,3 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 30,59 млн рублей (3%). Строительство этих объектов ведется на территориях застройщиков ГК «Самолет ЛО», ГК «Арсенал» и ФСК «Лидер СЗ» в поселке Бугры и ГК «Полис» в Мурино. Школы будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года, детский сад – в мае 2019 года.
«В 2019 году уже получены средства на продолжение строительства этих двух школ. Кроме того, из федерального бюджета выделены средства на строительство трех новых объектов: детского сада на 295 мест с бассейном в Кудрово (мкр. «Новый Оккервиль», застройщик – ООО «Кудровоград»); школы на 550 мест в Новогорелово Ломоносовского района (территория ООО «Интер-Альянс»); и школы на 550 мест в Мурино (территория ООО «УНИСТО»)», – сообщил Михаил Москвин.
На эти три новых объекта на 2020 год предусмотрено еще 510,456 млн рублей средств областного бюджета. Данные объекты будут повторно заявлены в Минстрой России на получение финансирования в 2020 году.
«Учитывая, что ООО «УНИСТО» не сможет обеспечить целевые показатели по вводу жилья, а также строительство школы, в Минстрой РФ было направлено письмо с просьбой рассмотреть возможность направить средства на школу на 950 мест в поселке Бугры (ЖК «Энфилд» ГК «Арсенал»)», – отметил Михаил Москвин и напомнил, что основной показатель при реализации программы «Стимул» – это не только возведение соцобъекта, но и строительство и ввод в эксплуатацию жилья вокруг него.
Соглашение с Минстроем России на предоставление субсидии на 2019 год должно быть заключено до середины февраля текущего года. Субсидия из федерального бюджета составит 1040,86 млн рублей (70%), средства областного бюджета составят 401,47 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 44,6 млн рублей (3%).
Кроме того, на достройку объектов (школы на 950 мест и детского сада на 190 мест в поселке Бугры), строительство которых было начато в 2018 году по федеральной программе «Стимул», предусмотрено 359,62 млн рублей средств областного бюджета и 39,958 млн рублей средств местного бюджета. Общий объем финансирования в 2019 году составит 1886,52 млн рублей, в том числе 1040,86 млн рублей – средства федерального бюджета, 761,09 – средства областного бюджета и 84,56 млн рублей – средства местного бюджета.
На 2020 год предусмотрено 1075,32 млн рублей средств областного бюджета, в том числе на обеспечение софинансирования заявки Ленинградской области на 2020 год – 510,45 млн рублей. На 2020 год планируется заявить в программу «Стимул» школу на 640 места и детский сад на 280 мест в Новогорелово. Застройщик – ООО «Лиговский канал», который осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчинском районе (дер. Малое Верево). Кроме того, планируют направить заявку на участие в программе «Стимул» на 2020 год: ООО «КВС» (осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчине, подготовлена проектная документация на школу на 825 мест и детский сад на 240 мест в Сертолово); ООО «Полис» (на школу на 1 тыс. мест в Кудрово); ООО «Кудровоград» (на школу на 1600 мест в Кудрово).
Сбор документов на участие в программе «Стимул» 2020 года будет осуществляться Комитетом по строительству Ленинградской области в апреле 2019 года.
«До апреля двери еще открыты. У тех застройщиков, кто имеет прошедшую экспертизу проектную документацию на соцобъекты, есть еще два месяца, чтобы попасть в программу "Стимул"», – резюмировал Михаил Москвин.
Критический срок
Начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко напомнила застройщикам, что, согласно законодательству, после 1 июля текущего года существенную долю проектов, которая находится в строительстве, можно будет достроить только либо за счет собственных средств, либо банковского финансирования. «До июля остается не так много времени – всего четыре месяца. Это критический срок для получения проектного финансирования, особенно если компания никогда раньше не занималась данным вопросом», – предупредила она и заметила: если у застройщика есть хоть малейшее сомнение относительно того, что проекты не будут соответствовать критериям готовности, которые сформирует Минстрой РФ, то необходимо срочно обратиться в один из уполномоченных банков.
Маргарита Клименко обозначила основные условия кредитования: срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет – для проектов КОТ); собственное участие – не менее 15% от бюджета проекта (банк принимает средства в уставном капитале, займы компаний группы, рыночную стоимость земельного участка, кредиты Сбербанка, предоставленные под залог уже готовых квартир либо объектов коммерческой недвижимости); в залог банк берет – земельный участок, имущественные права на возводимые площади и готовые квартиры, поручительство контролирующих бенефициаров.
Процентная ставка по кредиту будет средневзвешенной и зависеть от объема средств дольщиков на эскроу-счетах. «Чем больше объем средств на счетах эскроу, тем меньше процентная ставка, вплоть до минимальной – 0,01%, в том случае, если объем средств на счетах эскроу в два раза превышает объем ссудной задолженности», – констатировала Маргарита Клименко.
Банку важна и экономическая эффективность проекта. «Модель движения денежных средств должна позволять застройщику вернуть кредит банку и проценты по нему, а также быть стрессоустойчивой к снижению цены продаж и повышению стоимости строительства», – резюмировала представитель банка.
Проблемы растут из-под снега
Интенсивные снегопады этой зимы обнажили проблему, которая подспудно зрела давно: уборка и содержание прилегающих к жилым комплексам территорий. «Иногда эти участки не находятся ни в собственности муниципальных образований или застройщиков, ни в собственности участников долевого строительства, – посетовал председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Или возникают еще более запутанные ситуации. Например, три дома, три разных управляющих компании, много смежных территорий, межевание не было выполнено, все находится на одном участке. В результате – конфликт и неопределенность: кто будет убирать эти земли? Я рекомендовал бы всем застройщикам изначально вымежевывать все территории под конкретные дома, объекты, проезды».
Однако как ликвидировать уже возникшие коллизии – непонятно. «Позиция все отмежевать и отдать муниципалам – неверная, – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. – Вместо того, чтобы обязать граждан, которые приобретают недвижимость и должны нести расходы на ее содержание, мы все перекладываем на муниципалитеты. На мой взгляд, это ненужный патернализм».
Глава областного Госстройнадзора предложил провести отдельное совещание, чтобы выработать пути решения проблемы передачи таких участков.
В завершение съезда состоялось общее собрание членов Союза строительных организаций Ленинградской области
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Прошлый год был трудным для многих застройщиков, не все компании смогли эти сложности преодолеть. Но глядя на состав участников съезда, я рад, что он не претерпел критических изменений. Это значит, что в Ленинградской области работают сильные и гибкие игроки строительного рынка.
Застройщики сейчас учатся работать в новых условиях, по эскроу-счетам. Для всех это вопрос номер один. Но мне кажется, что всегда нужно смотреть в будущее. Необходимо уже сейчас задуматься еще об одной проблеме – о развитии перспективных территорий Ленинградской области, куда будет со временем смещаться строительная активность.
Уроки прошлого говорят нам о том, как неосмотрительно начинать освоение территории, не продумав в первую очередь ее транспортное развитие. Впоследствии мы получаем клубок трудноразрешимых проблем. Безусловно, такие проекты не выполнимы силами одних застройщиков. Это большая совместная работа с правительством региона, привлечение ресурсов федерального бюджета.
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»:
– На съезде было уделено много внимания проблемам обманутых дольщиков и путям решения этих проблем. Строительная отрасль сейчас проходит этап адаптации под новые требования 214-ФЗ по переходу на финансирование строительства жилья с помощью банковских инвестиционных кредитов и с использованием счетов эскроу. Вероятно, этот процесс займет несколько лет и серьезно изменит правила игры на строительном рынке. На какое-то время объемы строящегося жилья могут снизиться. Меня беспокоит, что в текущих условиях проекты строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, отдаленных от Петербурга, и реализуемые не крупными застройщиками, не смогут быть реализованы из-за возникших дополнительных расходов по банковскому финансированию и самой невозможности получить такое финансирование. Этот сегмент бизнеса пока выпал из поля внимания властей – и в связи с этим высока вероятность остановки строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, что, в свою очередь, будет ухудшать качество жизни населения и стимулировать дальнейшее его перетекание в более крупные агломерации.
Мария Чёрная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»:
– Съезд – это возможность обсудить острые вопросы на самом высоком уровне. Несмотря на все сложности, будущее у строительного рынка Ленобласти, конечно, есть, и мы сами его определяем. Здесь наше активное участие имеет большое значение.
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– На рынке происходят глобальные изменения, полностью перестраивается работа финансового сектора строительных компаний, отрабатывается взаимодействие с банками. Главная задача – успеть до 1 июля. И основная масса вопросов у строительного сообщества даже не к органам исполнительной власти, а к банкам.
Кстати
Организатором XI Съезда выступили Правительство Ленинградской области, Комитет по строительству Ленинградской области. Оператор мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области.
Представление о назначении современного жилья давно вышло за рамки удовлетворения базовых потребностей. Современный дом должен быть многофункциональным и персонализированным, легко модифицироваться под меняющиеся потребности жильцов. Как архитектура умещается в рамках этого списка и что такое сегодня «архитектура для масс»?
О различных подходах к массовому строительству, его эволюции и дальнейших путях развития говорили участники пленарной сессии «Архитектура для масс: преодолевая стереотипы», состоявшейся в рамках секции «Креативная среда и урбанистика» Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Индивидуальное с помощью типового
По мнению нидерландского архитектора, партнера бюро MLA+ Маркуса Аппенцеллера, проектируя новые дома, начинать следует не с архитектурных решений, а с планирования городских районов. Важно учитывать средовой контекст и придавать индивидуальность не только конкретному дому, но и всему району застройки. В качестве примера партнер бюро MLA+ привел работу архитектурного бюро над проектом «Лиговский Сити» в «сером поясе» Петербурга: «Работая над проектом, мы думали о том, как сделать город более индивидуальным, а каждый район отличимым от другого, используя ландшафт и уже имеющуюся застройку. Работать в рамках существующего контекста крайне непросто; но при этом переработка промышленной территории интересна, она позволяет конструировать новые индивидуальные здания и площадки».
Архитектурные решения, по мнению Маркуса Аппенцеллера, должны закладываться в проект уже на той стадии, когда сформировано общее видение проекта.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев выступает за уход от типового строительства в массовой архитектуре: «Для каждого проекта должен найтись свой архитектор, массовая архитектура не должна становиться частью массовой культуры».
Маркус Аппенцеллер, напротив, видит в типовом возможности для выражения индивидуальности. В качестве аналогии он приводит эффект IKEA: когда каждый, используя товары массового производства, формирует в своем доме индивидуальную среду, комбинируя эти типовые предметы оптимальным образом. Так и архитектурные элементы, используемые в строительстве, позволяют создавать новое.
Во взгляде на строительство индивидуального с помощью типового – с нидерландским архитектором солидарен итальянский коллега. Профессор курса архитектурной и градостроительной композиции миланского Политекнико, глава бюро Сino Zucchi Architetti Чино Дзукки считает, что можно, используя существующую типологию форматов массового строительства, строить разные города, объединять идеи для возведения социального жилья с другими элементами. Это поможет сделать застройку современных городов более интересной и разнообразной и в то же время избежать создания резерваций, объединяющих людей одного социального слоя. «Важно научиться смотреть на жилищное строительство не как на отдельный объект, а как на неотъемлемую часть города и пространства городской среды», – говорит г-н Дзукки.
Многоэтажки как срез эпохи
Если говорить о массовой архитектуре как о продукте потребления, то у среднестатистического жителя (и в России эта тенденция особенно заметна) нет запроса на качественный архитектурный проект. На первом месте пока стоит доступность жилья, затем рассматривается его функциональность. Архитектор Евгений Герасимов объясняет это тем, что массовая застройка – это всегда отражение текущего экономического состояния общества: «Архитектура плохая не потому что она плохая, а потому, что мы такие. Если она бедная – значит, это мы бедные. Если она некрасивая, значит, нас это устраивает, – делится своей точкой зрения архитектор. – Так было всегда, так будет, и невозможно перепрыгнуть через это обстоятельство. Панельные дома мы называем сталинками, хрущевками, брежневками. Мы не называем их по именам архитекторов, и в этом тоже – отражение эпохи».
Массовую архитектуру как исторический пласт рассматривает и чилийский архитектор Педро Алонсо, куратор чилийского павильона на 14-й Венецианской биеннале архитектуры, организатор экспозиции, посвященной массовому домостроению. Панельные многоэтажки, в промышленных масштабах строящиеся в XX веке, на его взгляд, больше, чем просто дешевое и быстровозводимое жилье. Это – срез эпохи. «История не только в зданиях, но в культуре, в политике, в том, как формируется архитектурный облик. Все это – элементы единой мозаики, это международный контекст истории технологий», – расширяет взгляд на массовую архитектуру г-н Алонсо.
Как повышать качество архитектуры или формировать запрос на нее? По мнению г-на Герасимова, выход в том, чтобы не искать выхода, а продолжать каждому заниматься своим делом: архитекторам – создавать проекты, а строителям – воплощать их. «Массовая застройка – это не хорошо и не плохо. Это есть, и мы должны воспринимать ее нормально. Если вдруг кто-то захочет прыгнуть из времени, у него не получится это сделать, он разорится. Нужно спокойно воспринимать действительность, делать что должно – и будь что будет», – заключает архитектор.
Партнер, директор по развитию регионов «Россия», «Страны СНГ» японской компании «Никкен Секкей» Фади Джабри считает, что нужно уделять больше внимание внутреннему пространству. Так, в Японии тезис Ле Корбюзье о том, что архитектура – это машина для жизни, воплощается в жизнь. Национальные традиции и поиски архитекторных образов к началу нового века воплотились в идею о гибком, моделируемом пространстве. К традиционным раздвижным перегородкам и емким встроенным шкафам сегодня добавляются высокие технологии, рационально интегрированные в интерьер. За последние десятилетия японские планировки эволюционировали от моды размещать кухню в центре квартиры до передвижного модуля, который позволяет при необходимости размещать кухню там, где это удобно в конкретный момент. Компания «Никкен Секкей» разрабатывает планировки для жилья, которое будет актуально в ближайшем будущем. Его смысл сводится к тому, что, купив квартиру однажды, человек может моделировать пространство в ней так, как ему нужно, а не покупать новое жилье каждый раз, когда его семья расширяется или сокращается.
«Мы должны строить много и быстро, используя повторяющиеся элементы, но при этом учитывать ошибки первого индустриального домостроения и избегать однообразия, – заключает модератор дискуссии, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. – Речь идет не только о самих домах, но о среде в целом. Должны быть благоустроенные общественные пространства, продуманная инфраструктура и навигация. Также нужно учитывать пожелания жителей, ведь именно социум формирует архитектуру».
В рамках IV международной ежегодной конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась дискуссия «Транспортное обеспечение при комплексном развитии территорий».
Эксперты обсудили вопросы обеспечения транспортной инфраструктурой четырех территорий комплексного освоения – Каменки, Кудрово, Мурино и Красного Села. Общая численность их населения в перспективе составит не менее 700 тыс. человек.
Каменку разовьют через соглашения
О планах города по развитию транспортной инфраструктуры в Каменке рассказал Вадим Власов, первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Сегодня транспортный каркас улично-дорожной сети Северо-Приморской части Петербурга (СПЧ) состоит в основном из автомобильных дорог, проложенных в 1990-е годы и в начале 2000-х. Транспортную ситуацию в районе отчасти улучшило в 2011 году подключение Парашютной улицы к КАД, рассказал Вадим Власов, однако с тех пор в Каменке часть земельных участков была передана под жилищное строительство, на них в перспективе планируется возвести около 3 млн кв. м жилья.
«В марте этого года на Транспортном совете при губернаторе Петербурга Г. С. Полтавченко было принято решение о включении в госпрограмму ряда транспортных проектов в Каменке и выделении соответствующего объема финансирования. Планируемый срок реализации проектов – 2023 год, – сообщил Вадим Власов. – Ввиду ограниченности бюджетных средств и растущей потребности улучшения транспортной ситуации в Каменке, со строительной компанией Setl City, реализующей на этой территории крупный жилищный проект, в ближайшее время будет подписано соглашение о выполнении работ по возведению транспортной инфраструктуры с последующей компенсацией затрат из бюджета города. Срок реализации проекта – 2020 год. Ориентировочный объем инвестиций по соглашению составит 2 млрд рублей».
Кроме того, подписана совместная «дорожная карта» между правительством города, ОАО «ЗСД» и партнером компании – ООО «Магистрали Северной столицы» – о реализации продолжения Шуваловского проспекта от улицы Камышовой до Планерной улицы с устройством развязки на ЗСД. Ориентировочный объем финансирования – 4,2 млрд рублей. Проект планируется реализовать к 2019 году.
В ожидании крупных проектов
Активное строительство в Кудрово продолжается уже 10 лет. Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, отметил, что еще при рассмотрении проекта планировки территории в Кудрово было предусмотрено создание улично-дорожной сети, пяти выездов-въездов на эту территорию, ТПУ. В Кудрово после реализации всех заявленных проектов появится 2,5 млн кв. м жилья, не менее чем для 75 тыс. человек.
«Благодаря деятельности «Регионального агентства транспортной инфраструктуры» (РАТИ), дочерней компании АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», консолидировавшей местных застройщиков, создание улично-дорожной сети в Кудрово идет в соответствии с намеченным графиком, синхронизированным со сроками сдачи домов», – заявил Михаил Москвин.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко подчеркнул значимость работы РАТИ: «Благодаря усилиям Агентства, взявшего на себя работу по созданию единой системы дорожной сети, идет координация деятельности различных компаний. Застройщики избавлены от необходимости решать проблемы в одиночку. Это хороший пример комплексной работы, такой опыт можно распространять и на другие активно застраиваемые территории».
Вместе с тем Михаил Москвин не отрицает и наличие проблем. «Пять въездов-выездов в Кудрово функционируют, но со значительной нагрузкой. Решением проблемы может стать создание центрального транспортного кольца, аналогичного тому, что действует в Москве. Хотелось бы, чтобы такой проект был реализован в Петербурге, с учетом развития жилых комплексов в области, в частности – в Кудрово», – считает г-н Москвин.
Впрочем, Кудрово не останется в стороне от крупных проектов и уже в обозримом будущем. Согласно последним обещаниям городского правительства, метро здесь должно появиться не позднее 2023 года, а к Восточному скоростному диаметру район планируют подключить к 2025 году.
Участники дискуссии также обсудили вопрос размещения депо для метрополитена. Как объяснил Евгений Домрачёв, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, главный архитектор региона, ранее в документах территориального планирования место для депо было определено севернее Мурманского шоссе. «Было зарезервировано около 50 га, – сообщил Евгений Домрачёв. – Семь лет назад губернатором Ленинградской области А. Ю. Дрозденко был поднят вопрос резервирования этого участка, направлено соответствующее обращение в Правительство Санкт-Петербурга. К сожалению, ответа не поступило. Поэтому сейчас место для депо зарезервировано за КАД, вблизи дер. Новосаратовка, что отображено в генеральном плане Свердловского городского поселения».
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС», которая планирует реализовать масштабный проект комплексного освоения территории в Новосаратовке, считает резервирование участка под размещение объектов метрополитена несомненной удачей территории: «Безусловно, строительство депо и конечной станции метро «Новосаратовка» придаст дополнительный толчок к развитию проекта. Для такой большой территории станция метро необходима».
О планах по инвестированию 700 млн рублей в строительство еще одной развязки в Кудрово ранее заявляла ИКЕА. «При содействии Регионального агентства транспортной инфраструктуры мы готовим с правительством области подписание договора на разработку ППТ в части строительства развязки в Кудрово. Когда договор будет подписан, можно будет заявлять конкретные суммы», – рассказал Валентин Кельбах, руководитель проекта «ИКЕА Сентерс Рус Девелопмент».
Мурино под наблюдением
Транспортные проблемы еще одной территории активной урбанизации – Мурино – решаются поэтапно, однако в отличие от Кудрово, уже вполне сформировавшейся территории, здесь еще остается немало нерешенных вопросов. Муринско-Бугровская агломерация является одной из самых густонаселенных – здесь в перспективе будут построены 6 млн кв. м, а число жителей составит не менее 260 тыс. человек.
Генеральный директор ООО «Региональное агентство транспортной инфраструктуры» Егор Баранов подчеркнул, что транспортные проблемы в Мурино должны решаться комплексно, и перечислил здесь ряд намеченных к реализации проектов.
Первый – строительство автомагистрали от КАД до трассы Петербург – Матокса в створе Пискаревского проспекта. «Проектирование городской части проекта начнется в 2018 году, а областной – уже подходит к завершению, в 2018 году проект должен пройти экспертизу. Предварительная его стоимость – 5,5 млрд рублей, предполагается, что он будет реализован по схеме ГЧП и впоследствии будет эксплуатироваться на платной основе», – сообщил Егор Баранов.
Второй проект – подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД. «Получено положительное заключение экспертизы, областной Комитет по дорожному хозяйству до конца года должен провести конкурс. Уже выполнен первый этап: в октябре этого года был запущен так называемый «прокол» под КАД – выезд на проспект Культуры. Стоимость «прокола» составила 108 млн рублей. Первый этап полностью выполнялся за счет частных инвесторов. Проектирование второго этапа – развязки на КАД – также выполняется за счет застройщиков. Стоимость второго этапа составит 975 млн рублей».
Еще в конце прошлого года строить развязку на КАД предполагалось по схеме совместного финансирования из областного бюджета и средств частных инвесторов, однако впоследствии удалось привлечь в проект и федеральные деньги. Как рассказал Валентин Енокаев, заместитель генерального директора, начальник Управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», именно название проекта, звучавшее как «Подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД» позволило обосновать необходимость привлечения федеральных средств на реализацию этого проекта. «Средства выделены Минтрансом России, что достаточно редко для проектов подобного рода, – заметил Валентин Енокаев. – Это хороший пример соединения интересов власти (федеральной и региональной) и бизнеса в одном проекте».
Логическим продолжением транспортной развязки является строительство обхода Мурино – Новое Девяткино с выходом на дорогу Петербург – Матокса в створе Гражданского проспекта. Проект прошел госэкспертизу, стоимость его реализации составляет 17 млрд рублей. Кроме того, готовятся к реализации такие важные для Мурино проекты, как строительство продолжения проспекта Культуры, реконструкция Ольгинской дороги и транспортной развязки между КАД и А121.
Михаил Москвин указал еще на один проблемный участок: «В отличие от Кудрово, в котором изначально были предусмотрены въезды-выезды, у Мурино была всего одна сельская дорога, которая упирается в улицу Шоссейная. Прокол под КАД улучшил транспортную ситуацию, но сельская дорога нуждается в расширении. Она должна была быть реконструирована к 1 ноября 2017 года, но пока этого не произошло». Застройщики Мурино пообещали Михаилу Москвину выполнить проектные работы по этому участку к началу строительного сезона.
Подготовленная территория
Территории вокруг Красного Села, еще до начала активной их застройки, в отличие от Кудрово и Мурино, имеют определенный и по ряду проектов уже реализуемый план развития дорожной инфраструктуры. Валентин Енокаев перечислил некоторые из них: развязка на КАД в Новоселье, обход Красного Села, реконструкция трассы «Нарва», соединение «Нарвы» и КАД.
Кроме того, существует и проект развития ЛРТ (легкорельсового транспорта). Как рассказал Дмитрий Синкин, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, специалистами Комитета в прошлом году была проведена работа по оценке возможных трассировок скоростного трамвайного движения в южной планировочной зоне (с началом маршрута от ж.-д. станции «Сосновая Поляна», с интеграцией проекта в существующую трамвайную сеть города, с выходом на перспективные станции метро «Путиловская» и «Юго-Западная»).
Строительная длина трассы составит 16,5 км. Рассматривается возможность увеличения пассажиропотока к 2030 году до 35 тыс. человек в сутки. Продолжительность поездки составит 25 минут. «Проект является слабо окупаемым и дотационным, может быть реализован только с привлечением бюджетных средств. Тем не менее, рассматривается возможность реализации еще более масштабного проекта со включением перспективной линии до Петергофа и существующей трамвайной сети Красносельского района. В этом случае параметры проекта значительно улучшаются. Так или иначе, проекты по развитию ЛРТ в этом направлении еще находятся на стадии проработки. Пока говорить о реальных сроках их реализации преждевременно», – заявил Дмитрий Синкин.
Для улучшения параметров проекта ЛРТ в этом направлении и увеличения общего пассажиропотока Михаил Москвин предложил продолжить скоростную трассу до дер. Лаголово Ломоносовского района, на территории которой запланированы к реализации несколько жилищных проектов.
«Концепция развития Кудрово и Мурино, ввиду оторванности от города, расположения в «Закадье», изначально заключалась в их максимальной близости к городской инфраструктуре. На территориях вокруг Красного Села реализуется принципиально иная концепция, с условным названием «Город через дорогу», все проекты уже сейчас максимально вписаны в городскую среду, – резюмировал Денис Жуков, председатель совета директоров ленд-девелопера «СВП Групп». – Еще одно существенное отличие – здесь мы решили оградить застройщиков от какой-либо «непрофильной» деятельности, связанной со строительством дорог, развязок и т. п. Локации подобраны таким образом, что будущие проекты уже вписаны в существующую дорожную сеть или запланировано строительство дорог на бюджетные средства».
Кстати
IКЕА в 2019 году планирует построить в поселке Новоселье Ломоносовского района третий торговый комплекс «МЕГА ИКЕА», который должен стать крупнейшим проектом этой компании в регионе. Появление такого соседа придаст мощный импульс развитию жилищных проектов на прилегающих территориях.