Проблемы роста. Итоги съезда строителей Ленобласти
Традиционный для Съезда строителей Ленинградской области список актуальных тем – растущие объемы жилья, дефицит дорог и социнфраструктуры – в этом году пополнился вопросом предстоящего перехода на эскроу-счета. Одним из центральных сообщений съезда стало выступление представителя банковской сферы.
На минувшей неделе в областном Доме Правительства состоялся XI Съезд строителей Ленинградской области. Традиционно, съезд начали с цифр. В 2018 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,641 млн кв. м жилья. По объемам ввода Ленобласть вошла в «большую четверку» регионов страны, вместе с Москвой, Московской областью и Петербургом. Доля ИЖС в объеме введенных «квадратов» составила 860 тыс. кв. м. Больше всего жилья строится по традиции во Всеволожском районе, на втором и третьем местах Ломоносовский и Гатчинский районы.
Не жильем единым
В своем приветственном слове губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обозначил главный ориентир: регион не гонится за объемами вводимого жилья. «Мы определили планку – 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. И на этом хотели бы остановится», – заявил губернатор.
Важнейшим направлением государственной политики является капитальное строительство и реконструкция социально значимых объектов. Объемы бюджетных средств всех уровней, направляемых на эти цели, с 2012 года увеличились в 2,5 раза. В 2018 году на реализацию Адресной инвестиционной программы из областного бюджета было предусмотрено порядка 8,6 млрд рублей. На эти средства профинансировано 118 социальных объектов.
«Мы обоснованно заявляем: Ленобласть – это не только жилищное строительство», – подчеркнул Александр Дрозденко и обратил внимание участников съезда на то, что в структуре областного правительства намечаются значимые перемены: в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина будут переданы еще два комитета – по ЖКХ и ТЭК.
«Весь комплекс, связанный с развитием территорий, включая их инженерную подготовку, будет сосредоточен в одних руках. Мы осознаем, что в отрасли есть проблемы. Это проблемы роста, они характерны для любой быстроразвивающейся отрасли», – заключил губернатор.
Обеспечить комфорт
«Я дал поручение и Госстройнадзору, и Комитету по градостроительной политике не допускать строительства соцобъектов в последующие очереди. Эти объекты должны возводиться в первой-второй очередях. В проектах, реализуемых не в рамках комплексного освоения территорий, предусмотрено обязательное долевое участие компании-застройщика в строительстве соцобъектов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Ленобласть с 1 января текущего года также провозгласила главенство градостроительных нормативов по этажности и плотности над Правилами землепользования и застройки. Губернатор был неумолим: «Там, где ПЗЗ не соответствуют нормативам, разрешение на строительство будет выдаваться исходя из действующих РНГП. Мы допускаем отклонения от нормативов и согласование через Градсовет, но при участии застройщика в наших программах, в том числе – в решении вопросов достройки проблемных объектов».
Еще одна важная инициатива – Ленобласть разрабатывает нормативный акт, который определит минимальную площадь квартиры в регионе в 30 кв. м, причем чтобы это была не студия, а полноценная однокомнатная квартира.
Долевая боль
Глобальная проблема – обманутые дольщики. «Мы ввели понятие «донора» для компаний, которые согласны подключиться к достройке проблемных объектов. Объекты разделили на несколько групп: с «положительной» экономикой; с нулевой или минимальной рентабельностью; и с вовсе «отрицательной» экономикой. По двум последним предусмотрены программы преференций для «доноров». У нас гибкий подход», – сказал Александр Дрозденко и выразил надежду, что крупные застройщики региона будут принимать участие в достройке объектов.
Чтобы облегчить процедуру завершения долгостроев, Ленобласть выступила с инициативой внесения изменений в 214-ФЗ. «Если застройщик сорвал сроки строительства на один год и плюс пять дней – это уже безвозмездная передача объекта незавершенного строительства со всеми активами участникам долевого строительства, и дальше при поддержке субъекта РФ – привлечение «донора» для достройки объекта», – пояснил Александр Дрозденко.
«Стимул» работает
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал о реализации федеральной программы «Стимул» на территории региона.
В рамках программы в 2017 году ГК «Полис» было начато строительство и в декабре 2018 года введен в эксплуатацию детский сад на 220 мест в Кудрово (ул. Пражская, д. 17). Общая стоимость детского сада составила 180,543 млн рублей, из них средства федерального бюджета – 126,38 млн рублей (70%), средства областного бюджета – 48,74 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 5,41 млн рублей (3%).
В 2018 году в программу уже были включены 3 объекта. Из федерального бюджета было предоставлено 713,765 млн рублей (70%) на строительство двух школ (на 950 мест каждая в поселке Бугры и на 1175 мест в Мурино) и одного детского сада на 190 мест в поселке Бугры. Общая сумма финансирования составила 1019,665 млн рублей. Средства областного бюджета составили 275,3 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 30,59 млн рублей (3%). Строительство этих объектов ведется на территориях застройщиков ГК «Самолет ЛО», ГК «Арсенал» и ФСК «Лидер СЗ» в поселке Бугры и ГК «Полис» в Мурино. Школы будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года, детский сад – в мае 2019 года.
«В 2019 году уже получены средства на продолжение строительства этих двух школ. Кроме того, из федерального бюджета выделены средства на строительство трех новых объектов: детского сада на 295 мест с бассейном в Кудрово (мкр. «Новый Оккервиль», застройщик – ООО «Кудровоград»); школы на 550 мест в Новогорелово Ломоносовского района (территория ООО «Интер-Альянс»); и школы на 550 мест в Мурино (территория ООО «УНИСТО»)», – сообщил Михаил Москвин.
На эти три новых объекта на 2020 год предусмотрено еще 510,456 млн рублей средств областного бюджета. Данные объекты будут повторно заявлены в Минстрой России на получение финансирования в 2020 году.
«Учитывая, что ООО «УНИСТО» не сможет обеспечить целевые показатели по вводу жилья, а также строительство школы, в Минстрой РФ было направлено письмо с просьбой рассмотреть возможность направить средства на школу на 950 мест в поселке Бугры (ЖК «Энфилд» ГК «Арсенал»)», – отметил Михаил Москвин и напомнил, что основной показатель при реализации программы «Стимул» – это не только возведение соцобъекта, но и строительство и ввод в эксплуатацию жилья вокруг него.
Соглашение с Минстроем России на предоставление субсидии на 2019 год должно быть заключено до середины февраля текущего года. Субсидия из федерального бюджета составит 1040,86 млн рублей (70%), средства областного бюджета составят 401,47 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 44,6 млн рублей (3%).
Кроме того, на достройку объектов (школы на 950 мест и детского сада на 190 мест в поселке Бугры), строительство которых было начато в 2018 году по федеральной программе «Стимул», предусмотрено 359,62 млн рублей средств областного бюджета и 39,958 млн рублей средств местного бюджета. Общий объем финансирования в 2019 году составит 1886,52 млн рублей, в том числе 1040,86 млн рублей – средства федерального бюджета, 761,09 – средства областного бюджета и 84,56 млн рублей – средства местного бюджета.
На 2020 год предусмотрено 1075,32 млн рублей средств областного бюджета, в том числе на обеспечение софинансирования заявки Ленинградской области на 2020 год – 510,45 млн рублей. На 2020 год планируется заявить в программу «Стимул» школу на 640 места и детский сад на 280 мест в Новогорелово. Застройщик – ООО «Лиговский канал», который осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчинском районе (дер. Малое Верево). Кроме того, планируют направить заявку на участие в программе «Стимул» на 2020 год: ООО «КВС» (осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчине, подготовлена проектная документация на школу на 825 мест и детский сад на 240 мест в Сертолово); ООО «Полис» (на школу на 1 тыс. мест в Кудрово); ООО «Кудровоград» (на школу на 1600 мест в Кудрово).
Сбор документов на участие в программе «Стимул» 2020 года будет осуществляться Комитетом по строительству Ленинградской области в апреле 2019 года.
«До апреля двери еще открыты. У тех застройщиков, кто имеет прошедшую экспертизу проектную документацию на соцобъекты, есть еще два месяца, чтобы попасть в программу "Стимул"», – резюмировал Михаил Москвин.
Критический срок
Начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко напомнила застройщикам, что, согласно законодательству, после 1 июля текущего года существенную долю проектов, которая находится в строительстве, можно будет достроить только либо за счет собственных средств, либо банковского финансирования. «До июля остается не так много времени – всего четыре месяца. Это критический срок для получения проектного финансирования, особенно если компания никогда раньше не занималась данным вопросом», – предупредила она и заметила: если у застройщика есть хоть малейшее сомнение относительно того, что проекты не будут соответствовать критериям готовности, которые сформирует Минстрой РФ, то необходимо срочно обратиться в один из уполномоченных банков.
Маргарита Клименко обозначила основные условия кредитования: срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет – для проектов КОТ); собственное участие – не менее 15% от бюджета проекта (банк принимает средства в уставном капитале, займы компаний группы, рыночную стоимость земельного участка, кредиты Сбербанка, предоставленные под залог уже готовых квартир либо объектов коммерческой недвижимости); в залог банк берет – земельный участок, имущественные права на возводимые площади и готовые квартиры, поручительство контролирующих бенефициаров.
Процентная ставка по кредиту будет средневзвешенной и зависеть от объема средств дольщиков на эскроу-счетах. «Чем больше объем средств на счетах эскроу, тем меньше процентная ставка, вплоть до минимальной – 0,01%, в том случае, если объем средств на счетах эскроу в два раза превышает объем ссудной задолженности», – констатировала Маргарита Клименко.
Банку важна и экономическая эффективность проекта. «Модель движения денежных средств должна позволять застройщику вернуть кредит банку и проценты по нему, а также быть стрессоустойчивой к снижению цены продаж и повышению стоимости строительства», – резюмировала представитель банка.
Проблемы растут из-под снега
Интенсивные снегопады этой зимы обнажили проблему, которая подспудно зрела давно: уборка и содержание прилегающих к жилым комплексам территорий. «Иногда эти участки не находятся ни в собственности муниципальных образований или застройщиков, ни в собственности участников долевого строительства, – посетовал председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Или возникают еще более запутанные ситуации. Например, три дома, три разных управляющих компании, много смежных территорий, межевание не было выполнено, все находится на одном участке. В результате – конфликт и неопределенность: кто будет убирать эти земли? Я рекомендовал бы всем застройщикам изначально вымежевывать все территории под конкретные дома, объекты, проезды».
Однако как ликвидировать уже возникшие коллизии – непонятно. «Позиция все отмежевать и отдать муниципалам – неверная, – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. – Вместо того, чтобы обязать граждан, которые приобретают недвижимость и должны нести расходы на ее содержание, мы все перекладываем на муниципалитеты. На мой взгляд, это ненужный патернализм».
Глава областного Госстройнадзора предложил провести отдельное совещание, чтобы выработать пути решения проблемы передачи таких участков.
В завершение съезда состоялось общее собрание членов Союза строительных организаций Ленинградской области
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Прошлый год был трудным для многих застройщиков, не все компании смогли эти сложности преодолеть. Но глядя на состав участников съезда, я рад, что он не претерпел критических изменений. Это значит, что в Ленинградской области работают сильные и гибкие игроки строительного рынка.
Застройщики сейчас учатся работать в новых условиях, по эскроу-счетам. Для всех это вопрос номер один. Но мне кажется, что всегда нужно смотреть в будущее. Необходимо уже сейчас задуматься еще об одной проблеме – о развитии перспективных территорий Ленинградской области, куда будет со временем смещаться строительная активность.
Уроки прошлого говорят нам о том, как неосмотрительно начинать освоение территории, не продумав в первую очередь ее транспортное развитие. Впоследствии мы получаем клубок трудноразрешимых проблем. Безусловно, такие проекты не выполнимы силами одних застройщиков. Это большая совместная работа с правительством региона, привлечение ресурсов федерального бюджета.
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»:
– На съезде было уделено много внимания проблемам обманутых дольщиков и путям решения этих проблем. Строительная отрасль сейчас проходит этап адаптации под новые требования 214-ФЗ по переходу на финансирование строительства жилья с помощью банковских инвестиционных кредитов и с использованием счетов эскроу. Вероятно, этот процесс займет несколько лет и серьезно изменит правила игры на строительном рынке. На какое-то время объемы строящегося жилья могут снизиться. Меня беспокоит, что в текущих условиях проекты строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, отдаленных от Петербурга, и реализуемые не крупными застройщиками, не смогут быть реализованы из-за возникших дополнительных расходов по банковскому финансированию и самой невозможности получить такое финансирование. Этот сегмент бизнеса пока выпал из поля внимания властей – и в связи с этим высока вероятность остановки строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, что, в свою очередь, будет ухудшать качество жизни населения и стимулировать дальнейшее его перетекание в более крупные агломерации.
Мария Чёрная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»:
– Съезд – это возможность обсудить острые вопросы на самом высоком уровне. Несмотря на все сложности, будущее у строительного рынка Ленобласти, конечно, есть, и мы сами его определяем. Здесь наше активное участие имеет большое значение.
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– На рынке происходят глобальные изменения, полностью перестраивается работа финансового сектора строительных компаний, отрабатывается взаимодействие с банками. Главная задача – успеть до 1 июля. И основная масса вопросов у строительного сообщества даже не к органам исполнительной власти, а к банкам.
Кстати
Организатором XI Съезда выступили Правительство Ленинградской области, Комитет по строительству Ленинградской области. Оператор мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области.
На месте заброшенной военной базы в Лахте может появиться новый малоэтажный жилой микрорайон. Инвесторы предлагают включить эту территорию в список проектов комплексного устойчивого развития территорий. Пока в этом списке 10 адресов.
В районе Лахты может появиться еще один крупный жилой массив. Вариант застройки почти 40 га недалеко от возводимого «Главстроем СПб» жилого квартала «Юнтолово» на днях обсудили на публичных слушаниях по поправкам в ПЗЗ Приморского района. Речь идет о территории недостроенной военной базы, часть которой (12 га) Фонд РЖС продал в 2013 году. Имя собственника не раскрывалось. Но именно он выступил на публичных слушаниях с инициативой перевести свой участок (пока предназначенный под промышленную застройку) под малоэтажное жилье. По предварительным расчетам, там можно построить почти 160 тыс. кв. м. жилья с социальной инфраструктурой.
А всю территорию бывшей военной части инвестор предложил включить в список проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), который сейчас формируют и обсуждают в городе.
Понятие "КУРТ" ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт КУРТ для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры.
В начале 2017 года Петербург определил пять территория для КУРТ. В июле список территорий под КУРТ был расширен до 14 адресов по заявлениям районных администраций. Но в январе этого года КГА рекомендовал исключить из списка четыре участка - земли в районе Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос. Так что, теперь их в списке 10.
В Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга «Строительному Еженедельнику» сообщили, что комиссии, где будут обсуждать предложения, озвученные на общественных слушаниях, пройдут весной. И только после этого будет понятно, попадет ли адрес в Лахте в список КУРТ.
Эксперты считают, что идея с КУРТ не лишена логики. «В современных условиях законодательства и рынка включение этого адреса в список КУРТ будет тем преимуществом, которое позволит обеспечить проект необходимой инфраструктурой. Это здравое решение – хотя дорогостоящее», - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. Инвестиции в заявленный проект, по его оценке, составят 11-15 млрд рублей.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка в Приморском районе оценивается в 1,16 млн кв. м. жилья, из которых 34,7 тыс. кв.м. находится в районе Лахты (3% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 515 тыс. кв.м. жилья (из них в Лахте – 17,7 тыс. кв. м.). По итогам 2017 года в Приморском районе реализовано 482,3 тыс. кв.м. жилья, в том числе 5% — в районе Лахты, где представлено в основном жилье массового спроса. Средняя цена предложения при 100% оплате в классе «масс-маркет» в Приморском районе составляет 101,6 тыс. рублей.
Турецкая группа компаний Renaissancе инвестирует 150 млн долларов в строительство крупного торгового комплекса на намыве Васильевского острова. Пока остров обеспечен торговыми площадями очень слабо – на каждого жителя района приходится в шесть раз меньше торговых объектов, чем в среднем по Петербургу.
О планах группы Renaissance в ближайшие годы построить крупный торговый комплекс на намыве Васильевского острова на днях сообщил председатель совета директоров компании в России Авни Аквардар. По его словам, речь идет о торговом объекте площадью 60-80 тыс. кв. м, в который Renaissance готов инвестировать 150 млн долларов. «Строительство начнем через несколько лет, когда вокруг построят достаточное количество жилья и комплекс будет востребован», – пояснил он.
В собственности Renaissance находится участок площадью 10 га. На нем и появится торговый объект.
Правом намыть и застроить 80 га на намыве турки владеют с 2012 года на правах аренды. По графику, формирование новой земли должно было начаться в 2016 году. Там девелопер планировал построить жилье, а также рекреационные, торговые и офисные объекты. Кроме того, большую часть земли собирались отдать под озеленение. Сами турки на старте проекта оценивали инвестиции в него в 1 млрд долларов, но позже размер вложений был увеличен до 2 млрд. При этом источники на рынке рассказывали, что девелопер ищет покупателя на свою территорию.
Действительно, в прошлом году 34 га своей территории Renaissance продал «Группе ЛСР» Андрея Молчанова под строительство жилого комплекса площадью около 500 тыс. кв. м.
Авни Аквардар уточнил, что реализовать эту землю пришлось из-за санкций против турецких компаний, введенных российским правительством. «Мы не могли работать как строители, и даже наша инвестиционная компания не могла нанять на подряд строительную организацию из своего же холдинга. При этом у нас перед городом были определенные обязательства по инвестконтракту, которые мы не смогли бы вовремя выполнить», – заявил он (цит. по «РИА Новости»).
Участники рынка говорят, что торговый комплекс на намыве – очень актуальный проект не только для новой территории, но для всего Василеостровского района Петербурга.
«Проект правильный, нужный. Окупится он быстро: строительство на намыве в ближайшее время будет крайне активным – население увеличится в разы. А торговых площадей на Васильевском острове практически нет. Жаль только, откроется новый комплекс не скоро», – говорит Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу ГК «Лидер Групп» (строит на намыве 150 тыс. кв. м жилья).
По мнению Ольги Шарыгиной из NAI Becar, если новый комплекс будет действительно качественный, срок окупаемости инвестиций в него составит 7-8 лет. «Объект площадью в 80 тыс. кв. м на намыве приживется вполне удачно. Если же речь пойдет о более крупных площадях (100-120 тыс. кв. м), то возможна небольшая вакансия», – говорит она.
По данным Владислава Фадеева из компании JLLв Санкт-Петербурге, обеспеченность качественными торговыми центрами Васильевского острова сейчас крайне низка – 71 кв. м на 1 тыс. жителей. «Это в шесть раз ниже среднего показателя по Петербургу. На острове расположен лишь один качественный торговый центр – «Шкиперский Молл». Потребность в торговых площадях жителей района удовлетворяется за счет гипермаркетов, небольших некачественных торговых центров, стрит-ритейла», – говорит эксперт JLL.
«В Василеостровском районе давно пора строить торговый комплекс формата «окружной». А с учетом застройки намыва, ввода ЗСД и будущего ввода моста через остров Серный зона охвата еще расширится и обеспечит аудиторию, необходимую для ТРК формата "региональный"», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга KnightFrankStPetersburgИгорь Кокорев.
Кстати
Намыв на Васильевском острове создается с 2006 года. Конкурс на право создать в акватории Финского залива 476 га выиграла компания «Терра Нова», заплатив за это право 5,3 млн долларов. Под жилье на намыве отведено 350 га. На данный момент образовано 180 га новых территорий, из которых 32 га занял пассажирский порт «Морской фасад». На созданных землях должно появиться почти 2 млн кв. м жилья и 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В данный момент участками на намыве владеют компании «Лидер Групп», Seven Suns, Glorax Development, «Группа ЛСР» и др.