Проблемы роста. Итоги съезда строителей Ленобласти
Традиционный для Съезда строителей Ленинградской области список актуальных тем – растущие объемы жилья, дефицит дорог и социнфраструктуры – в этом году пополнился вопросом предстоящего перехода на эскроу-счета. Одним из центральных сообщений съезда стало выступление представителя банковской сферы.
На минувшей неделе в областном Доме Правительства состоялся XI Съезд строителей Ленинградской области. Традиционно, съезд начали с цифр. В 2018 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,641 млн кв. м жилья. По объемам ввода Ленобласть вошла в «большую четверку» регионов страны, вместе с Москвой, Московской областью и Петербургом. Доля ИЖС в объеме введенных «квадратов» составила 860 тыс. кв. м. Больше всего жилья строится по традиции во Всеволожском районе, на втором и третьем местах Ломоносовский и Гатчинский районы.
Не жильем единым
В своем приветственном слове губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обозначил главный ориентир: регион не гонится за объемами вводимого жилья. «Мы определили планку – 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. И на этом хотели бы остановится», – заявил губернатор.
Важнейшим направлением государственной политики является капитальное строительство и реконструкция социально значимых объектов. Объемы бюджетных средств всех уровней, направляемых на эти цели, с 2012 года увеличились в 2,5 раза. В 2018 году на реализацию Адресной инвестиционной программы из областного бюджета было предусмотрено порядка 8,6 млрд рублей. На эти средства профинансировано 118 социальных объектов.
«Мы обоснованно заявляем: Ленобласть – это не только жилищное строительство», – подчеркнул Александр Дрозденко и обратил внимание участников съезда на то, что в структуре областного правительства намечаются значимые перемены: в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина будут переданы еще два комитета – по ЖКХ и ТЭК.
«Весь комплекс, связанный с развитием территорий, включая их инженерную подготовку, будет сосредоточен в одних руках. Мы осознаем, что в отрасли есть проблемы. Это проблемы роста, они характерны для любой быстроразвивающейся отрасли», – заключил губернатор.
Обеспечить комфорт
«Я дал поручение и Госстройнадзору, и Комитету по градостроительной политике не допускать строительства соцобъектов в последующие очереди. Эти объекты должны возводиться в первой-второй очередях. В проектах, реализуемых не в рамках комплексного освоения территорий, предусмотрено обязательное долевое участие компании-застройщика в строительстве соцобъектов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Ленобласть с 1 января текущего года также провозгласила главенство градостроительных нормативов по этажности и плотности над Правилами землепользования и застройки. Губернатор был неумолим: «Там, где ПЗЗ не соответствуют нормативам, разрешение на строительство будет выдаваться исходя из действующих РНГП. Мы допускаем отклонения от нормативов и согласование через Градсовет, но при участии застройщика в наших программах, в том числе – в решении вопросов достройки проблемных объектов».
Еще одна важная инициатива – Ленобласть разрабатывает нормативный акт, который определит минимальную площадь квартиры в регионе в 30 кв. м, причем чтобы это была не студия, а полноценная однокомнатная квартира.
Долевая боль
Глобальная проблема – обманутые дольщики. «Мы ввели понятие «донора» для компаний, которые согласны подключиться к достройке проблемных объектов. Объекты разделили на несколько групп: с «положительной» экономикой; с нулевой или минимальной рентабельностью; и с вовсе «отрицательной» экономикой. По двум последним предусмотрены программы преференций для «доноров». У нас гибкий подход», – сказал Александр Дрозденко и выразил надежду, что крупные застройщики региона будут принимать участие в достройке объектов.
Чтобы облегчить процедуру завершения долгостроев, Ленобласть выступила с инициативой внесения изменений в 214-ФЗ. «Если застройщик сорвал сроки строительства на один год и плюс пять дней – это уже безвозмездная передача объекта незавершенного строительства со всеми активами участникам долевого строительства, и дальше при поддержке субъекта РФ – привлечение «донора» для достройки объекта», – пояснил Александр Дрозденко.
«Стимул» работает
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал о реализации федеральной программы «Стимул» на территории региона.
В рамках программы в 2017 году ГК «Полис» было начато строительство и в декабре 2018 года введен в эксплуатацию детский сад на 220 мест в Кудрово (ул. Пражская, д. 17). Общая стоимость детского сада составила 180,543 млн рублей, из них средства федерального бюджета – 126,38 млн рублей (70%), средства областного бюджета – 48,74 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 5,41 млн рублей (3%).
В 2018 году в программу уже были включены 3 объекта. Из федерального бюджета было предоставлено 713,765 млн рублей (70%) на строительство двух школ (на 950 мест каждая в поселке Бугры и на 1175 мест в Мурино) и одного детского сада на 190 мест в поселке Бугры. Общая сумма финансирования составила 1019,665 млн рублей. Средства областного бюджета составили 275,3 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 30,59 млн рублей (3%). Строительство этих объектов ведется на территориях застройщиков ГК «Самолет ЛО», ГК «Арсенал» и ФСК «Лидер СЗ» в поселке Бугры и ГК «Полис» в Мурино. Школы будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года, детский сад – в мае 2019 года.
«В 2019 году уже получены средства на продолжение строительства этих двух школ. Кроме того, из федерального бюджета выделены средства на строительство трех новых объектов: детского сада на 295 мест с бассейном в Кудрово (мкр. «Новый Оккервиль», застройщик – ООО «Кудровоград»); школы на 550 мест в Новогорелово Ломоносовского района (территория ООО «Интер-Альянс»); и школы на 550 мест в Мурино (территория ООО «УНИСТО»)», – сообщил Михаил Москвин.
На эти три новых объекта на 2020 год предусмотрено еще 510,456 млн рублей средств областного бюджета. Данные объекты будут повторно заявлены в Минстрой России на получение финансирования в 2020 году.
«Учитывая, что ООО «УНИСТО» не сможет обеспечить целевые показатели по вводу жилья, а также строительство школы, в Минстрой РФ было направлено письмо с просьбой рассмотреть возможность направить средства на школу на 950 мест в поселке Бугры (ЖК «Энфилд» ГК «Арсенал»)», – отметил Михаил Москвин и напомнил, что основной показатель при реализации программы «Стимул» – это не только возведение соцобъекта, но и строительство и ввод в эксплуатацию жилья вокруг него.
Соглашение с Минстроем России на предоставление субсидии на 2019 год должно быть заключено до середины февраля текущего года. Субсидия из федерального бюджета составит 1040,86 млн рублей (70%), средства областного бюджета составят 401,47 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 44,6 млн рублей (3%).
Кроме того, на достройку объектов (школы на 950 мест и детского сада на 190 мест в поселке Бугры), строительство которых было начато в 2018 году по федеральной программе «Стимул», предусмотрено 359,62 млн рублей средств областного бюджета и 39,958 млн рублей средств местного бюджета. Общий объем финансирования в 2019 году составит 1886,52 млн рублей, в том числе 1040,86 млн рублей – средства федерального бюджета, 761,09 – средства областного бюджета и 84,56 млн рублей – средства местного бюджета.
На 2020 год предусмотрено 1075,32 млн рублей средств областного бюджета, в том числе на обеспечение софинансирования заявки Ленинградской области на 2020 год – 510,45 млн рублей. На 2020 год планируется заявить в программу «Стимул» школу на 640 места и детский сад на 280 мест в Новогорелово. Застройщик – ООО «Лиговский канал», который осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчинском районе (дер. Малое Верево). Кроме того, планируют направить заявку на участие в программе «Стимул» на 2020 год: ООО «КВС» (осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчине, подготовлена проектная документация на школу на 825 мест и детский сад на 240 мест в Сертолово); ООО «Полис» (на школу на 1 тыс. мест в Кудрово); ООО «Кудровоград» (на школу на 1600 мест в Кудрово).
Сбор документов на участие в программе «Стимул» 2020 года будет осуществляться Комитетом по строительству Ленинградской области в апреле 2019 года.
«До апреля двери еще открыты. У тех застройщиков, кто имеет прошедшую экспертизу проектную документацию на соцобъекты, есть еще два месяца, чтобы попасть в программу "Стимул"», – резюмировал Михаил Москвин.
Критический срок
Начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко напомнила застройщикам, что, согласно законодательству, после 1 июля текущего года существенную долю проектов, которая находится в строительстве, можно будет достроить только либо за счет собственных средств, либо банковского финансирования. «До июля остается не так много времени – всего четыре месяца. Это критический срок для получения проектного финансирования, особенно если компания никогда раньше не занималась данным вопросом», – предупредила она и заметила: если у застройщика есть хоть малейшее сомнение относительно того, что проекты не будут соответствовать критериям готовности, которые сформирует Минстрой РФ, то необходимо срочно обратиться в один из уполномоченных банков.
Маргарита Клименко обозначила основные условия кредитования: срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет – для проектов КОТ); собственное участие – не менее 15% от бюджета проекта (банк принимает средства в уставном капитале, займы компаний группы, рыночную стоимость земельного участка, кредиты Сбербанка, предоставленные под залог уже готовых квартир либо объектов коммерческой недвижимости); в залог банк берет – земельный участок, имущественные права на возводимые площади и готовые квартиры, поручительство контролирующих бенефициаров.
Процентная ставка по кредиту будет средневзвешенной и зависеть от объема средств дольщиков на эскроу-счетах. «Чем больше объем средств на счетах эскроу, тем меньше процентная ставка, вплоть до минимальной – 0,01%, в том случае, если объем средств на счетах эскроу в два раза превышает объем ссудной задолженности», – констатировала Маргарита Клименко.
Банку важна и экономическая эффективность проекта. «Модель движения денежных средств должна позволять застройщику вернуть кредит банку и проценты по нему, а также быть стрессоустойчивой к снижению цены продаж и повышению стоимости строительства», – резюмировала представитель банка.
Проблемы растут из-под снега
Интенсивные снегопады этой зимы обнажили проблему, которая подспудно зрела давно: уборка и содержание прилегающих к жилым комплексам территорий. «Иногда эти участки не находятся ни в собственности муниципальных образований или застройщиков, ни в собственности участников долевого строительства, – посетовал председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Или возникают еще более запутанные ситуации. Например, три дома, три разных управляющих компании, много смежных территорий, межевание не было выполнено, все находится на одном участке. В результате – конфликт и неопределенность: кто будет убирать эти земли? Я рекомендовал бы всем застройщикам изначально вымежевывать все территории под конкретные дома, объекты, проезды».
Однако как ликвидировать уже возникшие коллизии – непонятно. «Позиция все отмежевать и отдать муниципалам – неверная, – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. – Вместо того, чтобы обязать граждан, которые приобретают недвижимость и должны нести расходы на ее содержание, мы все перекладываем на муниципалитеты. На мой взгляд, это ненужный патернализм».
Глава областного Госстройнадзора предложил провести отдельное совещание, чтобы выработать пути решения проблемы передачи таких участков.
В завершение съезда состоялось общее собрание членов Союза строительных организаций Ленинградской области
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Прошлый год был трудным для многих застройщиков, не все компании смогли эти сложности преодолеть. Но глядя на состав участников съезда, я рад, что он не претерпел критических изменений. Это значит, что в Ленинградской области работают сильные и гибкие игроки строительного рынка.
Застройщики сейчас учатся работать в новых условиях, по эскроу-счетам. Для всех это вопрос номер один. Но мне кажется, что всегда нужно смотреть в будущее. Необходимо уже сейчас задуматься еще об одной проблеме – о развитии перспективных территорий Ленинградской области, куда будет со временем смещаться строительная активность.
Уроки прошлого говорят нам о том, как неосмотрительно начинать освоение территории, не продумав в первую очередь ее транспортное развитие. Впоследствии мы получаем клубок трудноразрешимых проблем. Безусловно, такие проекты не выполнимы силами одних застройщиков. Это большая совместная работа с правительством региона, привлечение ресурсов федерального бюджета.
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»:
– На съезде было уделено много внимания проблемам обманутых дольщиков и путям решения этих проблем. Строительная отрасль сейчас проходит этап адаптации под новые требования 214-ФЗ по переходу на финансирование строительства жилья с помощью банковских инвестиционных кредитов и с использованием счетов эскроу. Вероятно, этот процесс займет несколько лет и серьезно изменит правила игры на строительном рынке. На какое-то время объемы строящегося жилья могут снизиться. Меня беспокоит, что в текущих условиях проекты строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, отдаленных от Петербурга, и реализуемые не крупными застройщиками, не смогут быть реализованы из-за возникших дополнительных расходов по банковскому финансированию и самой невозможности получить такое финансирование. Этот сегмент бизнеса пока выпал из поля внимания властей – и в связи с этим высока вероятность остановки строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, что, в свою очередь, будет ухудшать качество жизни населения и стимулировать дальнейшее его перетекание в более крупные агломерации.
Мария Чёрная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»:
– Съезд – это возможность обсудить острые вопросы на самом высоком уровне. Несмотря на все сложности, будущее у строительного рынка Ленобласти, конечно, есть, и мы сами его определяем. Здесь наше активное участие имеет большое значение.
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– На рынке происходят глобальные изменения, полностью перестраивается работа финансового сектора строительных компаний, отрабатывается взаимодействие с банками. Главная задача – успеть до 1 июля. И основная масса вопросов у строительного сообщества даже не к органам исполнительной власти, а к банкам.
Кстати
Организатором XI Съезда выступили Правительство Ленинградской области, Комитет по строительству Ленинградской области. Оператор мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области.
В ЖК «Черничная поляна» еще не успели до конца разобраться с проблемами первой очереди (дома три года пытаются ввести в эксплуатацию), как серьезного внимания потребовала вторая. Стройка уже год как заморожена, для завершения требуется инвестор, но предложить ему особо нечего.
Малоэтажный ЖК «Черничная поляна» возводится в деревне Юкки с 2012 года. Строительство восьми домов первой очереди было ознаменовано скандалом: застройщик - “IMD-group” выдал пайщикам ключи до того, как ЖК ввели в эксплуатацию. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры (газопровода, очистных сооружений и т.п.), комплекс до сих пор не имеет легального статуса. Но горизонты легализации хотя бы обозримы: построен распределительный газопровод для снабжения котельной, осуществлена инженерная подготовка территории, вслед за их вводом в эксплуатацию, официальный статус жилых получат и корпуса «долгостроя».
Судьба второй очереди - четырех трехэтажных домов - менее однозначна. Здания достроены почти на 80%, готов конструктив всех корпусов, почти все квартиры распроданы. Но около года назад работы прекратились. Недостроенные здания ничем не защищены от погодных условий: бетонные полы будущих квартир покрываются мхом. Рабочие успели сделать отверстия для водосливов, но водосточные трубы так и не были установлены. Пайщики регулярно приезжают «дежурить» на объект: счищать снег с крыш, чтобы растаяв, он не затопил помещения, следить за состоянием корпусов и по мере возможностей поддерживать их в «рабочем» состоянии, в надежде, что однажды стройка возобновится.
Для достройки «Черничной поляне»-2, разбитой на четыре ЖСК (по количеству корпусов), необходим новый инвестор. У ЖСК средств на достройку нет. В конце прошлого года ситуацию неоднократно обсуждали в правительстве Ленобласти.
В конце октября представители комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы встречались с пайщиками корпусов второй очереди, чтобы обсудить законные механизмы и способы завершения строительства. В том числе путем привлечения нового инвестора. Членам правлений кооперативов рекомендовали провести аудит их деятельности за предыдущие периоды.
По состоянию на март 2018 года окончательная стоимость достройки неизвестна. По разным данным на достройку требуется 219 млн рублей (на строительно-монтажные работы) и ещё 300 млн рублей на прокладку коммуникаций (такие суммы называют пайщики “Черничный поляны»). Замглавы администрации Юкковского поселения Павел Мартьянов озвучивает сумму порядка 200-250 млн рублей. По его словам, именно к этой цифре пришел один из потенциальных инвесторов при расчетах стоимости завершения строительства объекта.
«Как будет развиваться процесс поиска инвестора и на каких именно условиях его можно привлечь к достройке - трудно сказать. Вложения необходимы достаточно большие, практически все квартиры проданы, а увеличивать этажность или плотность застройки невозможно,- комментирует Павел Мартьянов. - Также непонятно в каком состоянии находятся недостроенные объекты, продолжительное время простоявшие без укрытия. Нужно проводить экспертизу, смотреть, что с фундаментами, не пошли ли они трещинами, не будут ли эти дома в дальнейшем непригодны для проживания».
Пайщиков беспокоит, что поиски инвестора затянутся, корпуса за это время придут в негодность и вместо завершения строительства дома просто снесут. Павел Мартьянов утверждает, что информацию о сносе слышит впервые. И единственный вопрос, который стоит в отношении объекта - поиск инвестора.
Как уточнили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, в настоящее время привлеченной при содействии комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области организацией осуществляется расчет стоимости завершения строительства многоквартирных домов второй очереди. Но более предметно говорить об этой работе будет можно только когда станет ясна сумма необходимых вложений.
Пока же местная администрация сосредоточила усилия на вводе в эксплуатацию первой очереди. «Там множество сложностей, как с состоянием инженерных сетей, так и с долгами коммунальным службам, накопившимся за три года. Но перспективы есть: в конце декабря Госстройнадзор принял инженерные сети. Недавно провели совещание с Газпромом, ЖК хотели отключить от газа за долги, но на встрече удалось договориться, что до 1 апреля монополист будет поставлять газ. Надеюсь, что введем в эксплуатацию и будем нормально обслуживать», - обнадеживает Павел Мартьянов.
Вчера у полпредства СЗФО собралось несколько дольщиков ГК «Город», чтобы пожаловаться на качество сданных в эксплуатацию долгостроев. Однако далеко не все граждане, которые уже проживают в этих домах, разделяют позицию заявителей.
Информация о готовящейся акции заблаговременно была размещена в группах дольщиков ГК «Город» в социальных сетях. Инициатором мероприятия была одна из активисток группы и бывшая дольщица ГК «Город» Алла Андреева. Сама активистка, со слов других дольщиков, уже приняла квартиру, оформила право собственности, однако при этом в своей квартире не проживает.
Появившаяся в соцсетях информация об акции вызвала возмущение у многих из тех, кто уже проживает в сданных домах. Они пришли к полпредству выразить протест против этой акции.
На сегодняшний день по акту приема передачи дольщиками уже принято 1190 квартир, заявления же подали – 35, из которых только половина жалуется на недоделки во введенных домах, остальные требуют скорее сдать корпуса, строительство которых еще не завершено.
Так, дольщики жалуются, что введенные в эксплуатацию 14 июня 2017 года дома по адресам Ленинский проспект дом 64 корп. 1 лит. А и Проспект Героев дом 18, лит. «А» (ЖК «Ленинский парк»), сданы с недоделками. Как заявляет Алла Андреева, два введенных в эксплуатацию дома «в тяжелом состоянии. Не работают кнопки пожарной сигнализации и датчики дыма, не сделаны противопожарные перекрытия в шахтах прохождения электрокабелей».
Взвешенную позицию о ситуации высказывает Наталья Бурмистрова, дольщица в доме по Проспекту Героев, 7А. «Сам дом очень хорошей конструкции, сделан качественно. Сужу об этом сама как риэлтор, который уже много лет продает квартиры на рынке. Да, есть определенные недоделки, но по сравнению с тем, в каком состоянии дом сдавался, то, как он выглядит сейчас - просто день и ночь. Дом огромный и абсолютно все довести до совершенства сразу сложно, на доделку нужно время. Не будем забывать, что это – долгострой», - комментирует дольщица.
По словам Натальи Бурмистровой, генподрядчик продолжает устранять недочеты, выявленные после сдачи дома в эксплуатацию. Она считает, что некоторые активисты умышленно раздувают скандал с целью получения денежных компенсаций или для самопиара.
«Как инженер-гидротехник я вводила много объектов. Когда начали достраивать наш дом, 7А, я работала вместе с компанией «Виско», которая делала нам все коммуникации, вместе с главным инженером я обходила подвалы, осматривала все оборудование. Могу сказать, что у нас в доме стоит одно из лучших в Европе оборудований, хорошее и дорогое, - рассказывает дольщица ЖК «Ленинский парк» Татьяна Борисенкова. - Когда дом вводился в эксплуатацию, я всех призывала в него заселяться, потому что дом надо обживать, нельзя еще на год оставлять его на морозе. Но есть группа, которая всегда недовольна, они были против приемки. Но я считаю, что для новостройки то, что мы получили в итоге - это очень неплохо. Как и в любой новостройке, первый год жизни - это притирание к дому. Да, не без проблем, но они не сложнее, чем в любых других новостройках. Вода есть, лифт ходит».
«Мы общаемся с управляющей компанией, у нас есть диалог, - говорит жительница корпуса 6 А ЖК «Ленинский парк» Людмила Щепетнева, - То, что в домах жить невозможно - это не правда! Я перевезла сюда свою 90- летнюю маму, и ей здесь удобно. Сейчас мы рады, что живем, наконец, в собственной квартире, а не в съемной. Я не понимаю людей, у которых есть дополнительное жилье, в котором они живут, а сами выступают с публичными заявлениями о том, что в нашем ЖК жить невозможно. Я считаю, что лучшая стратегия - идти на диалог, понимать сроки, общаться с управляющей компанией и с представителями генподрядчика, устраняющего недоделки, а не заниматься кляузами. В отношении недостроенных корпусов, на недостроенных объектах стройка идет круглосуточно, я вижу работающие краны и утром, когда просыпаюсь, и вечером, когда ложусь спать. Эти дома нельзя назвать брошенными. Может быть темпы не такие быстрые, как хочется дольщикам, но я считаю, что лучше медленнее, но качественнее».
Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский прокомментировал asninfo.ru акцию дольщиков ГК «Город» у приемной полпредства.
«Мы начинали работу с 5 тысяч пострадавших дольщиков. Сегодня было подано 35 жалоб. Это говорит о том, что дома и объекты строятся, и вопросов становится все меньше. Например, у дольщиков «Морской звезды» они касаются больше экономических показателей строительства, а не самой стройки. У дольщиков «Прибалтийской» - сроков. А дольщиков «Ленинского парка» интересует текущее состояние домов. Но если есть 35 граждан, которых что-то беспокоит - проблемы, которые указаны в этих обращениях, безусловно, нужно брать на контроль и скорейшим образом решать», - заявил господин Барановский.
Он уточнил, что будут выделены направления проблематики обращений, и
вопросы, требующие длительных решений, например, текущее содержание жилого фонда - будут взяты на контроль.
«Представители комитета по строительству регулярно бывают на объектах ГК «Город», например, вчера мы запускали тепло в «Ленинском парке», я уехал оттуда заполночь, - добавил Евгений Барановский. - Мы не только продолжаем строить все объекты, мы и с построенных не уходим. Вопросы текущего содержания будут всегда, но глубину проблематики в каждом случае надо смотреть отдельно».