Ввиду отсутствия 300 млрд долларов. Архитекторы предлагают либерализировать охранное законодательство
Вопрос сохранения и использования объектов культурного наследия традиционно стал одним из наиболее обсуждаемых в ходе VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019», которая стартовала на прошлой неделе.
Каждые два года
«Это уже седьмое такое мероприятие, проходящее в Северной столице. За время, прошедшее с первой биеннале, наш форум стал ведущим городским событием в жизни современной архитектуры», – подчеркнул председатель НП «Объединение архитектурных мастерских», руководитель АМ «Б-2» Феликс Буянов.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев и председатель КГИОП Сергей Макаров посетили открытие биеннале и осмотрели экспозицию, представленную как ведущими архитектурными мастерскими города, так и молодыми зодчими.
«Хотелось бы, чтобы больше внимания уделялось архитектуре не отдельных зданий, а архитектуре пространства. Именно она создает комфорт жизни, работы, отдыха. Главное, чтобы у людей было ощущение красоты пространства. Хотелось бы, чтобы следующая биеннале была посвящена этой теме», – заявил Владимир Григорьев. Он также зачитал приветствие от вице-губернатора города Николая Линченко.
Сергей Макаров отметил необходимость бережного увязывания новых проектов со сложившейся архитектурной тканью города. «Очень приятно, что вопрос баланса нового развития и сохранения наследия всегда является одним из важнейших в ходе мероприятий биеннале», – отметил он.
«Работы, представленные сегодня на выставке, наглядно демонстрируют, что наша архитектурная школа остается одной из сильнейших в стране», – подчеркнул президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, заслуженный архитектор РФ Олег Романов.
Конгломерат проблем
В ходе панельной дискуссии «Баланс между сохранением наследия и городским развитием: где место для новой архитектуры?» собравшиеся эксперты высказали мнение, что ситуация в сфере как сбережения исторической застройки, так и реставрации памятников сложилась крайне сложная. Причем проблемы касаются не отдельных объектов, а носят системный характер. И разрешение их в рамках действующего законодательства и сформировавшихся общественных настроений представляется крайне сомнительным.
Руководитель Северо-Западного филиала Агентства по управлению памятниками истории и культуры Владимир Филановский заявил, что на реставрацию объектов наследия, находящихся на территории России и пребывающих в неудовлетворительном состоянии, по экспертным оценкам, необходимо порядка 300 млрд долларов. «Совершенно очевидно, что такой фантастической суммы никакой бюджет не потянет. А значит, многие памятники, которые уже сейчас находятся в руинированном состоянии, просто погибнут», – отмечает эксперт, добавляя, что это только часть проблемы: есть еще вопросы наличия реставрационных мощностей, качества выполнения работ и др.
Не лучше обстоит ситуация и с фоновой застройкой центральной части Северной столицы, которая в число объектов наследия не входит. «В городе свыше 7 тыс. исторических зданий, которые сами по себе не являются памятниками, а имеют ценность именно как сохранившаяся архитектурная ткань города. Бюджетных средств на их поддержание в порядке – нет и не будет никогда», – констатирует Михаил Кондиайн, заместитель генерального директора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
По его оценке, около 50% рядовой исторической застройки в Санкт-Петербурге находится в катастрофическом состоянии. С этим согласен руководитель АБ «Литейная часть 91» Рафаэль Даянов. «Надо понимать, что здания состоят не из одних фасадов, которые могут выглядеть более-менее нормально. У домов есть «начинка» – инженерия, несущие конструкции, внутридворовые территории и др. – и именно она очень часто находится в ужасающем состоянии», – говорит он.
В результате значительной части фоновой исторической застройки грозит медленная, но неизбежная деградация с перспективой полной утраты. «Впереди нас ждет очень опасная ситуация – когда историческая городская застройка начнет массово разрушаться», – прогнозирует Михаил Кондиайн.
Маятник качнулся
Архитекторы видят единственный выход из создавшейся ситуации в привлечении частных инвесторов к решению проблемы. «Совершенно очевидно, что денег на реставрацию в необходимых объемах нет ни в федеральном, ни в местных бюджетах. Отсюда следует единственный вывод: необходимо создавать условия, чтобы инвесторы брали вопрос реставрации и дальнейшего содержания объектов наследия на себя. И не доли процента, как это происходит сейчас, а достаточно массово», – отмечает Владимир Филановский.
Михаил Кондиайн обращает внимание на корни проблемы: «В советское время архитектурой правили партийные деятели, в результате чего она сократилась до тонкой корочки фасадов. Тогда же были разрушены сотни шедевров зодчества. В 1990-е ситуация стала еще хуже: из-за отсутствия ограничений и наличия финансового интереса и в нашем городе, и в стране в целом появились десятки объектов, признанных затем градостроительными ошибками. Но затем маятник качнулся в обратную сторону – теперь в местах исторической застройки по закону нигде ничего нельзя».
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке архитекторов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов – и теперь продолжают естественным образом разрушаться.
Дополнительным фактором стало градозащитное движение, крайне негативно реагирующее на любые работы на исторических зданиях. «Общественники принесли много пользы, когда противостояли тому варварству, которое царило в этой сфере в 1990-е годы. Но в какой-то момент была перейдена грань разумного, и сейчас их действия часто носят просто деструктивный характер», – считает Михаил Кондиайн.
В качестве примера архитекторы приводят Конюшенное ведомство. Проект реконструкции здания под современное использование был остановлен в результате градозащитной деятельности. Денег на реставрацию у города нет и не предвидится. На поддержание текущего аварийного состояния объекта из бюджета тратится около 300 млн рублей в год. Здание продолжает ветшать.
Надо что-то делать
Архитекторы убеждены, что охранное законодательство необходимо либерализировать. «Разумеется, речь не может идти о полном снятии ограничений и хищническом отношении к объектам наследия, какое было в 1990-е годы. Но установленные требования не должны практически полностью убивать интерес инвесторов к исторически объектам», – говорит Владимир Филановский.
«Ни в одной стране мира нет таких жестких ограничений, как в России. Это касается как предметов охраны (у нас иногда они носят очень странный характер), так и методов работы на объектах наследия», – отмечает Рафаэль Даянов. «Нигде государство не может содержать все исторические здания за свой счет. Их реконструкция – объективная необходимость. Это, кстати, то самое повышение качества среды, комфортности проживания, о котором сегодня много говорят», – добавляет Михаил Кондиайн.
С ними согласен и Феликс Буянов. «Историческая застройка – это серьезный актив Петербурга, вызывающий большой интерес к нашему городу. При этом актив практически не используемый и постепенно деградирующий. Чтобы сохранить эту застройку необходимо совершенствовать законодательство – как федеральное, так и городское. Уверен, что европейский принцип сохранения через развитие и использование вполне может быть реализован и в России», – говорит он.
Владимир Филановский считает также целесообразным создание концепции сохранения и использования исторических зданий. «Необходимо дать четкие принципы работы в этой сфере, которые позволяли бы развивать, но не давали разрушать», – отмечает он. Директор компании «Паллада» Константин Лихолат отмечает, что создание такой концепции (как и вообще единого закона для всех исторических объектов) – нереализуемо из-за высокой индивидуальности каждого из зданий. «Может быть, можно сформулировать какую-то базовую схему, определяющую общие подходы к вопросу», – полагает он.
Феликс Буянов выразил также мнение, что сохранение наследия Петербурга – достойный пункт для федерального бюджета. «Подобно тому, как Москва получает средства на выполнение столичной функции, признанная на мировом уровне историческая уникальность нашего города должна иметь поддержку из госказны», – полагает он.
Кстати
Организаторами мероприятия выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский союз архитекторов и Российский этнографический музей, при поддержке КГА и КГИОП. Партнер деловой программы: Российская гильдия управляющих и девелоперов. Информационный партнер: «Строительный Еженедельник».
VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019» проходит с 12 по 18 февраля. Выставку сопровождает обильная программа мероприятий, посвященных самым различным вопросам городской «архитектурной повестки»: преображение деградировавших территорий, воссоздание разрушенных в советский период шедевров, реновация «серого пояса», развитие Петербургской агломерации, архитектура общественных пространств, подземная урбанистика и многое другое.
Смольный завершил работу над проектом закона, который позволит бизнесменам арендовать здания-памятники Петербурга, находящиеся в аварийном состоянии, по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м. в год. Соответствующий законопроект в последние дни 2017 года поступил в Законодательное собрание Петербурга и, скорее всего, будет рассмотрен парламентариями в весеннюю сессию. В основу новой практики лег опыт Москвы, где по такой схеме за пять лет бизнес арендовал уже 20 зданий.
Документ, который должен привлечь внимание инвесторов к аварийным зданиям-памятникам, подготовили специалисты КИО и КГИОП. Изменения планируют внести в закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и в закон «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
Город предлагает инвесторам брать объекты культурного наследия, находящихся в плачевном состоянии, в аренду на 49 лет на торгах, где предмет торга – арендная ставка за здание до момента приведения его в порядок. За 2 года арендатор должен разработать и согласовать проектную документацию для ремонтно-реставрационных работ, и произвести эти работы за 5 лет. Таким образом, на всю реализацию проекта бизнесу отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до гонца срока договора по льготной ставке - всего 1 рубль за 1 кв.м. площади объекта в год. Причем, переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее прописанного в договоре срока. То есть на 49 лет бизнес получит памятник практически в собственность за символические деньги. Сможет использовать здание сам и сдавать его в субаренду. Причем, там можно будет реализовать любую коммерческую функцию. Активы будут передавать инвесторам с землей. А там, где это невозможно (например, в центре города) участок будет сформирован по обрезу фундамента.
Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. «Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы «упакованные» объекты» – говорят в КИО.
К проекту закона не приложен список объектов, которые город готов отдать в льготную аренду. Но, по данным источников в Смольном, КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем более 30 объектов. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведет обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Кстати, если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, чиновники его также рассмотрят.
Ожидается, что первые торги памятниками по новой схеме состоятся уже в этом году.
Сейчас число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тысяч. «У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы. Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении», - говорил ранее заместитель председателя КИО Александр Семчуков. Но за основу чиновники Петербурга взяли не европейские аналоги, а программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице по данной программе нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Но питерская программа – не калька московского опыта. Если в столице на каждый такой проект отводится 5 лет, то в Петербурге срок осознанно увеличили до 7 лет, учитывая особое отношение к архитектуре города и сложность необходимых для реставрации памятников согласований. В Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.
Участники рынка относятся к новой инициативе города настороженно. «В Москве, на которую мы ориентируемся, за 5 лет было введено только семь объектов по реконструкции. И это в столице, где к реконструкции относятся спокойнее, чем в Петербурге. А у нас нет общей практики таких работ — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать», - говорит заместитель гендиректора по приватизации РАД Анжелика Иманова. По ее словам, решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля. «Пока его нет – участие в программе кажется рискованным», - говорит она. Также, по словам Анжелики Имановой, бизнес должен понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его постоянной поддержке в течение 49 лет. «Поэтому необходимо четко знать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта», - заключила она.
«Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собственность — он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет», - добавляет директор компании «Аспект–М» Михаил Титов.
«В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе, в историческом центре. Это серьезный риск. Поэтому надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. Бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу» - добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
По итогам 2017 года Петербург стал самым привлекательным регионом России для инвесторов в недвижимость. Вложения в активы северной столицы за год выросли почти в два раза и составили $744 млн. Это 16% от общего вала инвестиций, которые были сделаны в российскую недвижимость за год. Они достигли $4,6 млрд. В текущем году аналитики прогнозируют рост показателя до $5 млрд, но участники рынка настроены скептически и ждут снижения инвестиций на фоне продолжающегося кризиса.
Инвестиции в российскую недвижимость за 2017 год составили $4,6 млрд, подсчитали эксперты JLL. Это на 9% больше, чем годом ранее. Причем, в последнем квартале 2017 года инвестиции на 88% превысили показатель аналогичного периода прошлого года и достигли $1,9 млрд (против $1 млрд годом ранее).
«В 2017 году экономика России восстанавливалась: инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка, рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Санация банков, которая пошатнула спокойствие инвесторов, все-таки не помешала им закрывать крупные сделки. В частности, в конце года были завершены сделки по покупке петербургской FortGroup портфеля из пяти торговых центров у австрийской компании Immofinanzза 900 млн евро, а также по покупке британским инвестиционным фондом Raven Russia части складского комплекса «Север-2» в столичном регионе у компании «Ориентир» предположительно за 6-7 млрд рублей», - рассказала руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба.
По данным JLL, 2017 год был примечателен ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40% от общего объема. Причем, сектор ритейла лидировал в статистике на протяжении всего года, а сделка FortGroup в конце года просто закрепила результат. Вторым по популярности у инвесторов видом недвижимости были офисы. На них пришлось 34% вложений.
Среди регионов по-прежнему инвесторов больше всего привлекает Москва. В 2017 году доля столичных транзакций составила 79% от общего объема, но осталась практически на уровне прошлого года. Зато доля Петербурга значительно выросла и составила 16% в общем объеме вложений. (Для сравнения, в 2016 году доля Северной столицы не превышала 9%).
В абсолютных цифрах показатель города увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. «Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», - говорят в JLL.
Изменилась за год также доля иностранных инвестиций в общем объеме вложений в российскую недвижимость. Она увеличилась с 6% в 2016 году до 17% - в 2017-м. За прошлый год на рынок вышли новые иностранные игроки, а те, что здесь уже есть – оживились, говорят в JLL. Среди дебютантов аналитики отметили китайскую компанию FosunGroup бизнесмена Гуо Гуанчана, которая минувшим летом купила офисный комплекс «Воздвиженка-центр» в Москве (известный как Военторг) у фирмы миллиардера Дмитрия Рыболовлева. Сделку оценили в 10-11 млрд рублей. А в числе «старожилов» эксперты выделяют британский инвестиционный фонд RavenRussia, купивший упомянутый выше складской комплекс «Север-2» в Москве, а также пакет коммерческой недвижимости (логопарк и два бизнес-центра) в Петербурге у фонда Northern Horizon Capital (сумма сделки по активам в Петербурге составила 4,9 млрд рублей). Еще один заметный «старожил» - глобальный инвестор JensenGroup, купивший в минувшем году бизнес-центр «Аэроплаза» в Петербурге в рамках процедуры оздоровления его бывшего собственника – Балтийского банка. Эту сделку оценили в 2-2,5 млрд рублей. «О восстановлении инвестиционного рынка свидетельствует и снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций. В 2017 году она составила всего 2% против 48% годом ранее», – говорят в JLL.
При этом, по данным JLL, ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. «Ориентиром для игроков рынка являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, а также 11-12,5% для складов. А в Петербурге это 9,5-11,5% - для офисов и торговых центров, а также 11,5-13,5% - для складов», - говорят в JLL. Эксперты говорят, что в 2018 году на фоне снижения ключевой ставки Центробанка, стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости.
«По итогам года мы ждем увеличения объема инвестиций в российскую недвижимости до $5 млрд», - заключила Олеся Дзюба.
С коллегой согласен генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Мы действительно наблюдаем восстановление и повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости после 2014 года. Возможно, инвесторы почувствовали, что сейчас рынок достиг дна, и в дальнейшем будет только расти, что привело к решению компаний о покупке новых активов», - рассуждает он. По его данным, наибольшая сумма инвестиций пришлась на сделки с земельными участками под жилье (если говорить о номинальной стоимости недвижимости). «Но если вести речь о наибольшей сумме в реальном денежном исчислении, то на первом месте бизнес-центры», - констатирует Николай Пашков. Он напомнил, что за прошлый год в Петербурге было закрыто 13 сделок по покупке офисов. Крупнейшими среди них стали уже упомянутая продажа «Аэроплазы», а также бывшей «Северной столицы» и Kellermann Center.
«В следующем году мы, скорее всего, получим продолжение этой тенденции роста, причем увидим сделки с коммерческой недвижимостью со стороны институциональных инвесторов. Сейчас ряд инвесторов, в том числе зарубежных, находятся в поиске новых объектов», - говорит Николай Пашков.
«В Петербурге оживление. Доля города в общем объеме вложений достигла 22%. Но в Москве средняя сделка с недвижимостью (если брать последние 4 года) в 2,7 раза крупнее, чем в Петербурге. В столице она примерно $73 млн против $23 млн. Но само число сделок за год в Петербурге выросло на 28%. А число иностранных вложений увеличилось на 15%», - говорили участники форума по недвижимости RE4, который прошел в декабре в Петербурге.
Но сами игроки рынка недвижимости, владеющие коммерческой недвижимостью в Петербурге, настроены более скептически. «Да, оживление на рынке чувствуется. Покупатели, и, главное, продавцы, привыкли к новой реальности и вновь готовы строить долгосрочные планы. Как следствие, от бесконечных переговоров стороны стали переходить к конкретным сделкам. Но всплеск сделок в 2017 году в значительной степени объясняется заделом предыдущих лет, когда стороны вели переговоры, но не были готовы принимать решение. Поэтому можно ожидать, что в текущем году произойдет снижение активности. И объем сделок в 2018 году будет меньше, чем в 2017 году», - считает гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
«Цифры аналитиков кажутся мне чересчур оптимистичными. Хотя возросший интерес инвесторов чувствую. Тому много причин. Первая - сокращение возможностей для инвестиций в регионах. Поэтому в столицы идут люди с деньгами из провинции. Вторая –шок от санкций прошел. Они многим надоели. Политические установки играют все меньшую роль в бизнесе, и если будет материальный интерес в России у иностранных инвесторов и не будет новых глобальных катаклизмов, они придут. Но тут многое зависит уже от развития отечественной экономики», – заключил игрок рынка недвижимости, пожелавший себя не называть.
«Скачков на рынке нет и падений тоже. Такая специфическая стабильность. Понятно, что деньги любят тишину. Но дело не только в этом. Легко можете изучить ситуацию, претворившись покупателем. Вы увидите, что купить-то сегодня в городе нечего. Активы, что продаются, все с какими-то изъянами: или документы надо доделывать, или реконцепцию проводить. Это стабильное болото, а не рынок. Но я предвкушаю оживление. Скоро опубликуют очередной санкционный список с именами олигархов. И деньги этим людям придется размещать в родной России. Первое, что их заинтересует, недвижимость, как самый надежный способ сохранения активов в кризис», - заключил гендиректор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.