Ввиду отсутствия 300 млрд долларов. Архитекторы предлагают либерализировать охранное законодательство
Вопрос сохранения и использования объектов культурного наследия традиционно стал одним из наиболее обсуждаемых в ходе VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019», которая стартовала на прошлой неделе.
Каждые два года
«Это уже седьмое такое мероприятие, проходящее в Северной столице. За время, прошедшее с первой биеннале, наш форум стал ведущим городским событием в жизни современной архитектуры», – подчеркнул председатель НП «Объединение архитектурных мастерских», руководитель АМ «Б-2» Феликс Буянов.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев и председатель КГИОП Сергей Макаров посетили открытие биеннале и осмотрели экспозицию, представленную как ведущими архитектурными мастерскими города, так и молодыми зодчими.
«Хотелось бы, чтобы больше внимания уделялось архитектуре не отдельных зданий, а архитектуре пространства. Именно она создает комфорт жизни, работы, отдыха. Главное, чтобы у людей было ощущение красоты пространства. Хотелось бы, чтобы следующая биеннале была посвящена этой теме», – заявил Владимир Григорьев. Он также зачитал приветствие от вице-губернатора города Николая Линченко.
Сергей Макаров отметил необходимость бережного увязывания новых проектов со сложившейся архитектурной тканью города. «Очень приятно, что вопрос баланса нового развития и сохранения наследия всегда является одним из важнейших в ходе мероприятий биеннале», – отметил он.
«Работы, представленные сегодня на выставке, наглядно демонстрируют, что наша архитектурная школа остается одной из сильнейших в стране», – подчеркнул президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, заслуженный архитектор РФ Олег Романов.
Конгломерат проблем
В ходе панельной дискуссии «Баланс между сохранением наследия и городским развитием: где место для новой архитектуры?» собравшиеся эксперты высказали мнение, что ситуация в сфере как сбережения исторической застройки, так и реставрации памятников сложилась крайне сложная. Причем проблемы касаются не отдельных объектов, а носят системный характер. И разрешение их в рамках действующего законодательства и сформировавшихся общественных настроений представляется крайне сомнительным.
Руководитель Северо-Западного филиала Агентства по управлению памятниками истории и культуры Владимир Филановский заявил, что на реставрацию объектов наследия, находящихся на территории России и пребывающих в неудовлетворительном состоянии, по экспертным оценкам, необходимо порядка 300 млрд долларов. «Совершенно очевидно, что такой фантастической суммы никакой бюджет не потянет. А значит, многие памятники, которые уже сейчас находятся в руинированном состоянии, просто погибнут», – отмечает эксперт, добавляя, что это только часть проблемы: есть еще вопросы наличия реставрационных мощностей, качества выполнения работ и др.
Не лучше обстоит ситуация и с фоновой застройкой центральной части Северной столицы, которая в число объектов наследия не входит. «В городе свыше 7 тыс. исторических зданий, которые сами по себе не являются памятниками, а имеют ценность именно как сохранившаяся архитектурная ткань города. Бюджетных средств на их поддержание в порядке – нет и не будет никогда», – констатирует Михаил Кондиайн, заместитель генерального директора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
По его оценке, около 50% рядовой исторической застройки в Санкт-Петербурге находится в катастрофическом состоянии. С этим согласен руководитель АБ «Литейная часть 91» Рафаэль Даянов. «Надо понимать, что здания состоят не из одних фасадов, которые могут выглядеть более-менее нормально. У домов есть «начинка» – инженерия, несущие конструкции, внутридворовые территории и др. – и именно она очень часто находится в ужасающем состоянии», – говорит он.
В результате значительной части фоновой исторической застройки грозит медленная, но неизбежная деградация с перспективой полной утраты. «Впереди нас ждет очень опасная ситуация – когда историческая городская застройка начнет массово разрушаться», – прогнозирует Михаил Кондиайн.
Маятник качнулся
Архитекторы видят единственный выход из создавшейся ситуации в привлечении частных инвесторов к решению проблемы. «Совершенно очевидно, что денег на реставрацию в необходимых объемах нет ни в федеральном, ни в местных бюджетах. Отсюда следует единственный вывод: необходимо создавать условия, чтобы инвесторы брали вопрос реставрации и дальнейшего содержания объектов наследия на себя. И не доли процента, как это происходит сейчас, а достаточно массово», – отмечает Владимир Филановский.
Михаил Кондиайн обращает внимание на корни проблемы: «В советское время архитектурой правили партийные деятели, в результате чего она сократилась до тонкой корочки фасадов. Тогда же были разрушены сотни шедевров зодчества. В 1990-е ситуация стала еще хуже: из-за отсутствия ограничений и наличия финансового интереса и в нашем городе, и в стране в целом появились десятки объектов, признанных затем градостроительными ошибками. Но затем маятник качнулся в обратную сторону – теперь в местах исторической застройки по закону нигде ничего нельзя».
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке архитекторов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов – и теперь продолжают естественным образом разрушаться.
Дополнительным фактором стало градозащитное движение, крайне негативно реагирующее на любые работы на исторических зданиях. «Общественники принесли много пользы, когда противостояли тому варварству, которое царило в этой сфере в 1990-е годы. Но в какой-то момент была перейдена грань разумного, и сейчас их действия часто носят просто деструктивный характер», – считает Михаил Кондиайн.
В качестве примера архитекторы приводят Конюшенное ведомство. Проект реконструкции здания под современное использование был остановлен в результате градозащитной деятельности. Денег на реставрацию у города нет и не предвидится. На поддержание текущего аварийного состояния объекта из бюджета тратится около 300 млн рублей в год. Здание продолжает ветшать.
Надо что-то делать
Архитекторы убеждены, что охранное законодательство необходимо либерализировать. «Разумеется, речь не может идти о полном снятии ограничений и хищническом отношении к объектам наследия, какое было в 1990-е годы. Но установленные требования не должны практически полностью убивать интерес инвесторов к исторически объектам», – говорит Владимир Филановский.
«Ни в одной стране мира нет таких жестких ограничений, как в России. Это касается как предметов охраны (у нас иногда они носят очень странный характер), так и методов работы на объектах наследия», – отмечает Рафаэль Даянов. «Нигде государство не может содержать все исторические здания за свой счет. Их реконструкция – объективная необходимость. Это, кстати, то самое повышение качества среды, комфортности проживания, о котором сегодня много говорят», – добавляет Михаил Кондиайн.
С ними согласен и Феликс Буянов. «Историческая застройка – это серьезный актив Петербурга, вызывающий большой интерес к нашему городу. При этом актив практически не используемый и постепенно деградирующий. Чтобы сохранить эту застройку необходимо совершенствовать законодательство – как федеральное, так и городское. Уверен, что европейский принцип сохранения через развитие и использование вполне может быть реализован и в России», – говорит он.
Владимир Филановский считает также целесообразным создание концепции сохранения и использования исторических зданий. «Необходимо дать четкие принципы работы в этой сфере, которые позволяли бы развивать, но не давали разрушать», – отмечает он. Директор компании «Паллада» Константин Лихолат отмечает, что создание такой концепции (как и вообще единого закона для всех исторических объектов) – нереализуемо из-за высокой индивидуальности каждого из зданий. «Может быть, можно сформулировать какую-то базовую схему, определяющую общие подходы к вопросу», – полагает он.
Феликс Буянов выразил также мнение, что сохранение наследия Петербурга – достойный пункт для федерального бюджета. «Подобно тому, как Москва получает средства на выполнение столичной функции, признанная на мировом уровне историческая уникальность нашего города должна иметь поддержку из госказны», – полагает он.
Кстати
Организаторами мероприятия выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский союз архитекторов и Российский этнографический музей, при поддержке КГА и КГИОП. Партнер деловой программы: Российская гильдия управляющих и девелоперов. Информационный партнер: «Строительный Еженедельник».
VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019» проходит с 12 по 18 февраля. Выставку сопровождает обильная программа мероприятий, посвященных самым различным вопросам городской «архитектурной повестки»: преображение деградировавших территорий, воссоздание разрушенных в советский период шедевров, реновация «серого пояса», развитие Петербургской агломерации, архитектура общественных пространств, подземная урбанистика и многое другое.
В 2017 году в Петербурге и Ленобласти продолжился рост судебных разбирательств с участием представителей строительного рынка, в том числе и с их последующим банкротством.
По оценке экспертов, загруженность арбитражных судов в России в 2017 году продолжала расти. Количество исков поданных в судебные инстанции увеличилось на 20%. Также по данным Единого федерального реестра количество сведений о банкротстве (Федресурс) выросло на 7,7%, что близко к историческому антирекорду 2009 года. Финансово несостоятельными стали в 2017 году 13,5 тыс. организаций. Из них пятая часть имеет отношение к строительной сфере.
Ситуация в Петербурге и Ленобласти, в целом, повторяет общероссийскую статистику. Судебных разбирательств стало больше. Банкротами по данным Федресурса стали 732 организации, 140 из них связаны со строительством.
Криминальный госзаказ
В 2017 году в Петербурге продолжались судебные тяжбы, участниками которых являлись исполнители крупных госзаказов. В частности, одними из самых громких стали разбирательства между ФГКУ «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» при Минкульте РФ и ООО «СтройСоюз В», подрядчиком строительства новой сцены Театра Европы. В конце 2016 -го чиновники расторгли контракт со строительной организацией, и весь прошлый год компания пыталась опротестовать это решение. Другим иском Дирекция стала взыскивать с подрядчика неотработанный аванс в размере почти 200 млн рублей. Ответчик встречным иском стал требовать от заказчика выплаты аналогичной суммы за понесенные издержки. Несколько дней назад арбитражный суд Северо-Западного округа иск о незаконности одностороннего расторжения контракта отправил на новое доследование в первую инстанцию.
Также в прошлом году структура Минкультуры РФ получила иск от компании «БалтСтрой» из-за одностороннего расторжения контракта на 1,4 млрд рублей на реставрацию здания петербургской консерватории. Стоит добавить, что в настоящее время топ-менеджеры «БалтСтроя» являются участниками уголовного «дела реставраторов». Некогда крупнейшая реставрационная компания страны погрязла в судебных претензиях от бывших подрядчиков.
Еще одна громкая тяжба 2017 года, начавшаяся в арбитраже, связана со строительством – СИЗО «Кресты 2» в Колпино. Активно судились между собой заказчик - УФСИН РФ, генподрядчик АО «Генеральная строительная корпорация» и субподрядчики. В итоге дело приобрело уголовный оттенок. Экс-глава «Генеральной строительной корпорации» Виктор Кудрин и куратор стройки в УФСИН считаются подозреваемыми в выводе крупной суммы государственных средств и ждут окончания судебных разбирательств.
Дольщики без застройщика
Крупная петербургская подрядная компания «НСК-Монолит» в 2017 году начала процедуру собственного банкротства. За последние несколько лет организация погрязла в судебных исках из-за невыполнения обязательств перед партнерами на общую сумму более 5 млрд рублей. Правоохранительные органы завели на генерального директора компании Дмитрия Семенова уголовное дело из-за неуплаты налогов на 1,2 млрд рублей.
Еще один крупный подрядчик Петербурга - компания «Геострой», специализирующийся на геотехнических работах, в настоящее время также находится в предбанкротном состоянии из-за крупных долгов. Признать финансово несостоятельной организацию потребовал Сбербанк.
Не обошелся год и без банкротства самих застройщиков. В Ленинградской области во второй половине 2017-го началась ликвидация компании «Тареал» - застройщика ЖК «Ванино». Руководство строительной организации было объявлено в розыск. Также процедура наблюдения в ноябре была введена в отношении ЖСК «Муринское-1» - структуры O2 Development. Застройщик ЖК «Силы природы» пытался и продолжает пытаться остановить судебный процесс.
В последние дни 2017 года в Петербурге началась процедура банкротства компании «Питер-Констракшн». Организация в течение последних пяти лет пыталась достроить ЖК «Охта Модерн», возведение которого началось еще в 2004 году.
Эксперты также отмечают, что в 2017 году стало больше банкротных исков от дольщиков к застройщикам, затягивающим ввод объектов. Но, в целом, эти судебные заявления, пока серьезно не отразились на деятельности или бездеятельности строительных организаций
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Стало больше громких банкротств строительных компаний, т. е. банкротств некогда крупных подрядчиков, которые утратили финансовую устойчивость. В отношении более мелких компаний их банкротства всегда были достаточно частыми в силу особенностей платежей в строительстве, где оплата идет «по цепочке», и при «разрыве цепочки» все нижестоящие субподрядчики оказываются в тотальных неплатежах. Связано это во многом с явным перекосом ситуации в пользу заказчиков и отсутствием нормальных механизмов банковского финансирования / гарантирования в строительстве. Пока работающими являются только банковские гарантии подрядчиков в пользу заказчиков, а обратная ситуация фактически отсутствует. Очень часто строительные компании, сделав объем работ, не получают или получают со значительной задержкой оплату.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Традиционно судебные споры между участниками как жилищного, так и коммерческого строительства занимают львиную долю всех дел, переданных на рассмотрение судов. Нарушение договорных обязательств и многочисленные судебные тяжбы ведут к банкротству застройщика. За последний год заметна тенденция к стабилизации экономики, что позволило застройщикам остаться на рынке и реализовывать уже начатые проекты.2017 год можно ознаменовать как год становления процедуры банкротства физических лиц. Новые и неопробованные правила банкротства позволили многим собственникам бизнеса избавиться от личных долгов. С учётом тенденции, о которой я упомянул ранее, мы считаем, что рынок жилищного строительства будет постепенно стабилизироваться, исковая нагрузка снизится.
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.