Полемика: запретить нельзя оставить
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.
В преддверии Съезда Национального объединения строителей, как и любого масштабного отраслевого мероприятия, принято подводить итоги, анализировать текущую ситуацию и строить планы на будущее, а также исправлять ошибки и перенимать положительный опыт у коллег. Строительным СРО Северо-Запада есть что рассказать.
Регионализация
Одной из обсуждаемых тем в сообществе является регионализация, в условиях которой строительные СРО работают уже второй год. Мнения разные. Кто-то вообще не заметил перехода, так как изначально являлся региональной СРО. Кому-то новый принцип пошел на пользу, освободив малый бизнес, выполняющий реконструкцию и ремонт (на сумму до 3 млн рублей), от членства в СРО, очистив рынок от фирм-однодневок и упорядочив систему взаимодействия саморегулируемых организаций со своими членами.
«Благодаря тому, что компании – члены СРО находятся в одном регионе, все они имеют возможность приехать в СРО на совещание, лично обсудить вопросы, возникающие в ходе плановых проверок, – разъясняет свою позицию директор Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Владимир Чмырёв. – Да и представители саморегулируемой организации в любое время могут выехать на строительную площадку».
Градкодекс и другие
Другая важная тема – изменения законодательства, и в частности, корректировки 214-ФЗ, который косвенно затрагивает интересы и саморегулируемых организаций.
«Введение новой редакции закона, на мой взгляд, в ближайшей перспективе повлечет рост себестоимости жилищного строительства, – выражает опасения исполнительный директор СРО «Стройбизнесинвест» Александр Шилов. – Большинство застройщиков, реализующих проекты в настоящее время, уже ведут строительство с привлечением дольщиков и, соответственно, не могут заключить ни одного договора без взносов в компфонд. В свою очередь, увеличение взносов в компенсационный фонд до 6% приведет к дополнительным издержкам, а следовательно, к увеличению стоимости строительства, цены квадратного метра».
Также строительное сообщество сохраняет надежду на то, что через Минстрой голос профессионалов будет услышан в Правительстве – и действующие нормативы будут скорректированы.
«Новеллы в законодательстве назрели давно, – говорит директор АС «СРО «СКВ» Анна Леонова. – Но страна у нас большая, и судить об объемах строительства и количестве недостроев по более благоприятным и финансово обеспеченным районам, а точнее, городам, нельзя. Требования закона мы выполнили, а как работать дальше с банками и эскроу-счетами, пока не ясно. Надеемся, что Минстрой при разработке этого механизма учтет мнения профессионального сообщества».
Власть и строители
Для донесения своей позиции до вышестоящих инстанций члены и руководители саморегулируемых организаций выстраивают отношения с региональными административными и властными структурами.
«Наша СРО была учреждена Управлением капитального строительства Новгородской области и региональным оператором фонда Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – рассказывает Александр Шилов. – Поэтому с момента создания мы участвуем, в том числе, в комплексном решении задач строительной отрасли области, работаем над созданием механизма консультаций с организованными представителями интересов профессионального сообщества для повышения прозрачности отношений государства и бизнеса, сокращения бюрократических барьеров».
Хорошие рабочие отношения с местными СРО и у Правительства Ленинградской области. Как отмечают руководители саморегулируемых организаций, в этом большая заслуга губернатора области Александра Дрозденко и заместителя председателя областного Правительства Михаила Москвина.
«Руководство области уделяет должное внимание взаимодействию с профессиональным сообществом, активно содействует в решении возникающих проблем, – отмечает Владимир Чмырёв. – Помимо деловых мероприятий, мы встречаемся на совещаниях по вопросам строительства при Правительстве Ленинградской области, на конкурсах профмастерства».
Постоянно поддерживают взаимосвязь с региональными и муниципальными властями и в Вологодском районе.
«Руководители нашей СРО – руководитель Совета Петр Кудрявцев, заместитель председателя Совета СРО Владимир Корытин – входят в составы экспертных советов при Правительстве области, рабочей группы по решению проблемных вопросов стройкомплекса при первом заместителе губернатора, а также рабочих групп областной Администрации, – перечисляет Анна Леонова. – Я, как директор СРО, вхожу в состав Координационного совета по охране труда при Правительстве Вологодской области, в состав Череповецкого Градостроительного и Архитектурного советов, возглавляю Комиссию по развитию города и муниципальной собственности при Череповецкой городской Думе».
Достижения
Строительным СРО Северо-Запада есть чем гордиться – своими кадрами, участием в реализации масштабных федеральных и региональных проектов.
«Сейчас члены нашей СРО ведут строительство детских садов, в общем на 1 тыс. мест, – рассказывает Анна Леонова. – Также они принимают участие в реализации проекта автодороги «Вожега – Ерцево» на участке «Вожега – Михеевская» в Вожегодском районе Вологодской области, выполняют работы по капитальному ремонту тракта водоподачи из Кубенского водохранилища в целях увеличения водности водохранилища на реке Вологда и возводят ряд других значимых для региона объектов различного функционального назначения».
«Мы активно вовлечены в строительство крупных, значимых объектов, – с гордостью говорит Владимир Чмырёв. – Например, участвуем в крупных проектах для нефтегазовой и энергетической отраслей, таких, как строительство магистрального газопровода «Сила Сибири». В поселке Горелово был возведен комплекс мирового уровня, на основе которого планируется создать крупнейший энергетический центр НИОКР. Также члены Ассоциации занимаются строительством портовых сооружений в Усть-Луге, Выборге, арктическом порту Сабетта, принимали участие в возведении ЛАЭС-2. Ряд крупных застройщиков Ленобласти возводит масштабные комплексные объекты жилищного строительства в нашем и соседних регионах».
Мнение
Никита Загускин, координатор НОСТРОЙ по СЗФО:
– Сегодня одним из основных вопросов, волнующих строителей, являются объемы заказов. Это связано с тем, что объем инвестиций, которые хозяйствующие субъекты направляют на развитие производственных баз и строительство, уже многие годы остается на одном и том же уровне, а в каких-то отдельных отраслях снижается. То же самое можно сказать о региональных бюджетах. В связи с этим работы для строителей зачастую не хватает.
Беспокойство строительных организаций также вызвано изменениями законодательства в сфере жилищного строительства. В результате перехода на банковское сопровождение, а затем на финансирование строительных проектов путем банковского кредитования банки должны будут выдавать в год порядка 1–2 трлн рублей кредитов. При этом банки по своим внутренним инструкциям относят строительство, как правило, к максимальной степени риска. Это, на мой взгляд, может вызвать определенные трудности.
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.