Теоретик и практик. Игорь Кулаков возглавил градостроительный комитет Ленобласти
Кадровые перестановки в строительном блоке Правительства Ленинградской области приобретают характер административной реформы. Глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) Вячеслав Шибаев ушел в отставку, а после изменилось и название ведомства. Бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков стал председателем уже областного Комитета по градостроительной политике – и уверяет, что изменилось не только название.
Отставка Вячеслава Шибаева не была сюрпризом. О том, что он еще до Нового года написал заявление на увольнение по собственному желанию, официально не сообщалось, однако на условиях анонимности это подтверждали многие осведомленные источники. Сам Вячеслав Шибаев свою отставку пока не комментирует, однако, по данным ряда СМИ, ему предложили работать в Государственном экспертном институте регионального законодательства.
Игорь Кулаков для строительной отрасли человек не новый. Помимо того, что он возглавлял Аннинское поселение, он также был генеральным директором ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), дочерней структурой которого является управляющая компания «Новоселье: городские кварталы». «Я на протяжении 10 лет был главой муниципального образования на непостоянной основе, с 2007 года я занимался комплексным инвестиционным развитием поселка Новоселье», – сообщил Игорь Кулаков.
12 февраля 2019 года Игорь Кулаков официально занял пост главы КАГ. В этот же день на Съезде строителей региона губернатор Александр Дрозденко сообщил, что ведомство меняет название и становится Комитетом по градостроительной политике.
«Это не просто переименование, будет трансформироваться и функционал комитета», – сообщил Игорь Кулаков, пообещав рассказать все подробности позже. Он добавил, что не планирует менять кадровый состав КАГ: «Если какие-то отставки и будут, то они будут идти в рамках озвученной губернатором административной реформы».
Александр Дрозденко возлагает множество задач на нового руководителя комитета, однако особенно выделяет необходимость победить высотное строительство.
Напомним, с декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших ППТ до введения ограничений, эти правила не соблюдает, полагая, что закон обратной силы не имеет. Из-за такой законодательной коллизии «высотки» продолжают строиться. Александра Дрозденко сложившаяся ситуация не устраивает.
«Важно утвердить во всех населенных пунктах градостроительную документацию и привести Правила землепользования и застройки в соответствие региональным нормативам. Я также попросил Игоря Яковлевича взять под жесткий контроль – особенно в районах новостроек – плотность застройки, высотность и формирование комфортной среды, соответствие социальных объектов количеству населения», – подчеркнул глава региона.
Игорь Кулаков отметил, что готов к недовольству строителей, которые не планировали учитывать ограничения 2017 года: «Вероятно, недовольные застройщики будут, но губернатор четко озвучил приоритетность региональных нормативов над ПЗЗ. Каждый конфликт будет решаться индивидуально».
При этом девелоперы оценивают фигуру Игоря Кулакова скорее положительно, ведь о строительстве он знает не понаслышке.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров рассказал, что знаком с Игорем Кулаковым с 2013 года: «Мы вместе работаем над развитием проекта «NEWПИТЕР» в Новоселье. Он профессионал высокого класса, превосходный управленец. Будучи главой Аннинского поселения, он серьезно подошел к изучению градостроительной тематики и смог задать образцово-показательный вектор комплексного развития территории в Ленобласти».
Образцово-показательным развитие Новоселья назвал и президент Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтроя) Руслан Юсупов: «Игорь Кулаков архитектуру и градостроительное планирование знает не только как теоретик, но и как практик. Это хорошо видно на примере Новоселья. Мне кажется, полученный опыт и знания позволят ему сделать работу комитета более эффективной».
Отметим, что в феврале 2018 года, когда главой КАГ стал Вячеслав Шибаев, без административной реформы также не обошлось. Тогда губернатор разделил должности главы комитета и главного архитектора Ленобласти. Последним стал Михаил Киреев. Это была первая попытка отделить практику от теории, так как трудно найти профессионала, который бы преуспел и в градостроительстве, и в архитектуре. Интересно, что до назначения Вячеслава Шибаева ходили слухи о том, что КАГ возглавит именно Игорь Кулаков.
Кстати
В рамках начатой административной реформы 2019 года губернатор Александр Дрозденко передал в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина еще два комитета: по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу.
Михаил Москвин признался, что вопросы ЖКХ пока не курировал, однако кое-какой опыт у него все же имеется: «Я был директором Всеволожского предприятия электрических сетей, возглавлял компанию «Ленинградские областные тепловые системы», работал в МУП «Единая служба заказчика» при Администрации Всеволожского района. В общем, опыт у меня есть, но законодательная база с тех времен сильно изменилась. Тем не менее, мы тесно работаем с коллегами, которые курируют вопросы ЖКХ, а у этих двух комитетов есть председатели и сотрудники, которые как работали, так и будут работать».
Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.
В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.
Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регионального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настроено использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.
Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесообразно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строительных компаний», – считает девелопер.
По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.
По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.
Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.
В последнее время ключевые сегменты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге практически не прирастают новым качественным спекулятивным предложением. Как будет развиваться рынок в ситуации, когда на нем не появляется ничего нового, рассуждали эксперты сессии «Стратегии, которые выигрывают», состоявшейся в рамках Рождественского саммита.
Модераторами сессии выступили генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Жизнь после «Лахта Центра»
На рынке офисной недвижимости, несмотря на весьма скромные объемы ввода новых офисных центров, сейчас идут трансформации, которые «накапливают критическую массу факторов для того, чтобы начались видимые изменения, в том числе – рост спекулятивного предложения», считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«В этом году спекулятивный ввод близок к нулевому, вакансия стремится к минимальным значениям, и ставки аренды, например, в классе А в среднем выросли до 1595 рублей за 1 кв. м», – отмечает он.
«Действительно, нового строительства мало, спрос начинает давить, и растут арендные ставки», – согласен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Но говорить о скором возвращении девелоперов в офисный сегмент пока преждевременно, считает он. «Даже если мы возьмем арендную ставку на уровне 2 тыс. рублей за 1 кв. м, при себестоимости строительства 90 тыс. рублей за «квадрат» и ставке по кредиту 10–11% при наличии залога, экономика проекта весьма сомнительна. Строить бизнес-центры можно только в том случае, если у вас есть собственные деньги», – уверен эксперт.
Партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов согласен с тем, что при текущих арендных ставках строить бизнес-центры невыгодно; рабочей вряд ли можно считать и систему built-to-suit. «К нам обращались крупные арендаторы с предложением построить офисный центр по схеме built-to-suit, но с условием – заехать в бизнес-центр уже через 3–6 месяцев. Скорее, это похоже на buy-to-suit», - рассказал он.
Над рынком продолжает довлеть «фактор Газпрома»: сможет ли «переварить» рынок сотни тысяч метров офисной недвижимости, высвободившихся после того, как все структуры «Газпрома» переедут в «Лахта Центр»?
Директор по развитию АО МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что паника безосновательна. «Структура «Газпрома» весьма велика, площадей хватит на всех, да и переезд не произойдет одномоментно. Скорее всего, для рынка этот процесс пройдет как обычная ротация. Движение будет, но оно не обрушит рынок», – говорит она.
Пессимизм предложения и оптимизм спроса
ЧМ-2018 подогрел интерес к стрит-ритейлу, середина года была бурной, но торговые центры эта тенденция обошла стороной, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «В 2017 году в городе не было введено ни одного крупного качественного торгового центра, а в 2018 году – вторая очередь «Outlet Village Пулково», и это все», – констатирует он.
Со стороны спроса все было не столь пессимистично: по итогам года, вакансия в качественных торговых центрах снизилась в среднем до 3,5–4%. «Ритейлерам выбирать практически не из чего. Свободные помещения есть только в тех центрах, что обладают теми или иными недостатками», – говорит эксперт.
В 2015–2016 годах в структуре сделок серьезный прирост показал сегмент развлечений, но в этом году ситуация другая: fashion-ритейлеры открывали больше магазинов, чем закрывали, что, по мнению Вячеслава Фадеева, является позитивной тенденцией.
Три торгово-развлекательных центра, которые принадлежат концерну SRV в России («Жемчужная плаза» и «Охта-Молл» в Петербурге, 4Daily в Мытищах) имеют различные стратегии развития, говорит директор отдела аренды SRV в России Людмила Рева. Выбор стратегии зависит от зоны охвата, локации, трендов местного рынка, жизненного цикла проекта.
«Так, мы завершаем девелоперский цикл ТРК «Жемчужная плаза» и объявили о его продаже, – рассказала она. – Мы продаем его на пике показателей, с самой высокой арендной ставкой по городу и листом ожидания арендаторов».
Производственный тренд
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка озвучил итоги годового ввода в складском сегменте. «Сдано 80 тыс. кв. м спекулятивных складов – минимальный показатель с 2011 года, когда было введено всего 30 тыс. кв. м. Причем все введенные в этом году площади уже нашли своего арендатора. Уровень вакансии – меньше 4%», – констатировал он.
Ставки предложения по аренде складов класса А в среднем составляют 450 –550 рублей за 1 кв. м в месяц. «Наметилась интересная тенденция: ставки аренды качественных производственных помещений догоняют склады класса А и составляют в среднем 490 рублей за «квадрат» в месяц. Год назад в это никто бы не поверил, а сегодня – абсолютный факт», – говорит Филипп Чайка.
Апарты: правда и вымысел
Бурное развитие сегмента апартаментов на рынке Петербурга продолжилось и в 2018 году. За последние два года количество юнитов увеличилось в три раза.
Победное шествие апартаментов на рынке, по мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, привело к тому, что он постепенно превратился в ярмарку инвестиционных обещаний, которые далеко не всегда соответствуют действительности.
«На IV квартал 2018 года на рынке Петербурга – почти 23 тыс. апартаментов, из них 16% введены, 26% находятся в продаже, 70% декларируются для сдачи. Инвесторам обещают, что все апартаменты в комплексе будут сдаваться в аренду, но фактически – существенная часть продается как жилье. На этапе «котлована» все апарты продаются хаотично», – предупреждает Ольга Шарыгина.
Большие сомнения вызывает у нее и декларируемая высокая доходность – от 6% до 22%. «Профессиональных компаний на рынке – единицы, подтвержденных умений и навыков достижения высокой доходности у девелопера и планируемой управляющей компании зачастую нет».
«В последнее время представители власти много говорят о том, что строительство апартаментов пора ограничить. В Москве построено только несколько комплексов, которые действительно можно отнести к апарт-отелям. Власти столицы столкнулись с серьезной проблемой – как узаконить массу объектов, которые хоть и называются апартаментами, но, по сути, такими не являются, – отмечает генеральный директор «Вало Сервис» Константин Сторожев. – В Петербурге сервисных апартаментов (а не проектов «псевдожилья») – более 50%. Граждане вкладывают деньги именно в гостиничный сегмент, о важности развития которого в городе так много говорят с высоких трибун».
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.