Теоретик и практик. Игорь Кулаков возглавил градостроительный комитет Ленобласти
Кадровые перестановки в строительном блоке Правительства Ленинградской области приобретают характер административной реформы. Глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) Вячеслав Шибаев ушел в отставку, а после изменилось и название ведомства. Бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков стал председателем уже областного Комитета по градостроительной политике – и уверяет, что изменилось не только название.
Отставка Вячеслава Шибаева не была сюрпризом. О том, что он еще до Нового года написал заявление на увольнение по собственному желанию, официально не сообщалось, однако на условиях анонимности это подтверждали многие осведомленные источники. Сам Вячеслав Шибаев свою отставку пока не комментирует, однако, по данным ряда СМИ, ему предложили работать в Государственном экспертном институте регионального законодательства.
Игорь Кулаков для строительной отрасли человек не новый. Помимо того, что он возглавлял Аннинское поселение, он также был генеральным директором ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), дочерней структурой которого является управляющая компания «Новоселье: городские кварталы». «Я на протяжении 10 лет был главой муниципального образования на непостоянной основе, с 2007 года я занимался комплексным инвестиционным развитием поселка Новоселье», – сообщил Игорь Кулаков.
12 февраля 2019 года Игорь Кулаков официально занял пост главы КАГ. В этот же день на Съезде строителей региона губернатор Александр Дрозденко сообщил, что ведомство меняет название и становится Комитетом по градостроительной политике.
«Это не просто переименование, будет трансформироваться и функционал комитета», – сообщил Игорь Кулаков, пообещав рассказать все подробности позже. Он добавил, что не планирует менять кадровый состав КАГ: «Если какие-то отставки и будут, то они будут идти в рамках озвученной губернатором административной реформы».
Александр Дрозденко возлагает множество задач на нового руководителя комитета, однако особенно выделяет необходимость победить высотное строительство.
Напомним, с декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших ППТ до введения ограничений, эти правила не соблюдает, полагая, что закон обратной силы не имеет. Из-за такой законодательной коллизии «высотки» продолжают строиться. Александра Дрозденко сложившаяся ситуация не устраивает.
«Важно утвердить во всех населенных пунктах градостроительную документацию и привести Правила землепользования и застройки в соответствие региональным нормативам. Я также попросил Игоря Яковлевича взять под жесткий контроль – особенно в районах новостроек – плотность застройки, высотность и формирование комфортной среды, соответствие социальных объектов количеству населения», – подчеркнул глава региона.
Игорь Кулаков отметил, что готов к недовольству строителей, которые не планировали учитывать ограничения 2017 года: «Вероятно, недовольные застройщики будут, но губернатор четко озвучил приоритетность региональных нормативов над ПЗЗ. Каждый конфликт будет решаться индивидуально».
При этом девелоперы оценивают фигуру Игоря Кулакова скорее положительно, ведь о строительстве он знает не понаслышке.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров рассказал, что знаком с Игорем Кулаковым с 2013 года: «Мы вместе работаем над развитием проекта «NEWПИТЕР» в Новоселье. Он профессионал высокого класса, превосходный управленец. Будучи главой Аннинского поселения, он серьезно подошел к изучению градостроительной тематики и смог задать образцово-показательный вектор комплексного развития территории в Ленобласти».
Образцово-показательным развитие Новоселья назвал и президент Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтроя) Руслан Юсупов: «Игорь Кулаков архитектуру и градостроительное планирование знает не только как теоретик, но и как практик. Это хорошо видно на примере Новоселья. Мне кажется, полученный опыт и знания позволят ему сделать работу комитета более эффективной».
Отметим, что в феврале 2018 года, когда главой КАГ стал Вячеслав Шибаев, без административной реформы также не обошлось. Тогда губернатор разделил должности главы комитета и главного архитектора Ленобласти. Последним стал Михаил Киреев. Это была первая попытка отделить практику от теории, так как трудно найти профессионала, который бы преуспел и в градостроительстве, и в архитектуре. Интересно, что до назначения Вячеслава Шибаева ходили слухи о том, что КАГ возглавит именно Игорь Кулаков.
Кстати
В рамках начатой административной реформы 2019 года губернатор Александр Дрозденко передал в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина еще два комитета: по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу.
Михаил Москвин признался, что вопросы ЖКХ пока не курировал, однако кое-какой опыт у него все же имеется: «Я был директором Всеволожского предприятия электрических сетей, возглавлял компанию «Ленинградские областные тепловые системы», работал в МУП «Единая служба заказчика» при Администрации Всеволожского района. В общем, опыт у меня есть, но законодательная база с тех времен сильно изменилась. Тем не менее, мы тесно работаем с коллегами, которые курируют вопросы ЖКХ, а у этих двух комитетов есть председатели и сотрудники, которые как работали, так и будут работать».
Высота жилого комплекса компании Setl Group на месте Механического завода в Петербурге будет не 75 метров, как рассчитывал инвестор, а только 40 метров. Тем не менее, проект получится крупный. По предварительным расчетам, он потребует инвестиций в размере более 7 млрд рублей.
Комиссия по землепользованию и застройке Смольного под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на днях отклонила заявку ООО «Сэтл Сити», входящей в холдинг Setl Group . Компания, которой принадлежит бывший заводской участок площадью 6 га на Витебском пр., 15 (между Кузнецовской улицей, проспектом Космонавтов и Витебским проспектом) обращалась к властям с просьбой повысить высотность застройки его жильем до 75 метров. Но в результате будет проектировать комплекс исходя из высотности в 40 метров.
В пресс-служба Setl City сообщили, что проект будет реализован согласно действующим нормам и разрешительной документации. «В настоящее время ведется предпроектная подготовка. Информация о параметрах и характеристиках объекта будет объявлена компанией позже», - сообщили в пресс-службе.
По оценке гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, на участке, учитывая высотные ограничения, можно построить 76-78 тыс. кв.м. жилья класса «комфорт» или «бизнес». Инвестиции в проект такого масштаба составят 7,5 млрд рублей. «Если бы разрешили строить до 75 метров, размер жилого комплекса составил бы 110-115 тыс. кв.м., а инвестиции – 9,5-10 млрд рублей. Конечно, чем больше – тем выгодней. Стоимость «квадрата» жилья в этой локации составляет 95-120 тыс. рублей», - сообщил он.
«Судя по площади объекта, он будет представлять собой комплексную застройку. Район строительства достаточно зеленый и привлекательный. Сейчас это направление города активно развивается, в том числе те пятна, которые раньше относились к промышленным территориям. Локация интересная и перспективная. Она несколько удалена от метро. Но транспортные вопросы рано или поздно будут решены. И спрос на жилье будет», - говорят эксперты NAI Becar.
«Участок попадет в административные границы Московского района, который исторически является престижным для проживания и самым популярным из удаленных от центра. Динамика продаж жилья, хотя оно и не дешевое, здесь высокая. Максимальный темп продаж составляет 340 квартир в квартал. На участке будет до 100 тыс. кв.м. недвижимости. Скорее всего это будет квартальная застройка двух видов: комфорт и бизнес», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Напомним, что участок бывшего Механического завода Setl Group приобрела в прошлом году у группы «Конрад». Сам завод, который с 1959 года выпускал конвекторы, башенные краны и металлоконструкции, несколько лет назад был закрыт. Собственник решил перебазировать производство в Шушары и провести редевелопмент освободившейся территории – построить там жилье. Но не смог изменить функциональное назначение участка. В прошлом году землю купила Setl Group, которая оказалась более удачлива в вопросах смены промышленного назначения земли на жилое.
К слову, Setl Group купил еще один участок группы «Конрад» в Московском районе – 1,4 га на ул. Костюшко, 19А. Там девелопер уже строит ЖК «Москва», площадь жилья в котором составит 32 тыс. кв.м. Комплекс будет сдан в конце 2018 года.
Продать активы «Конрад» был вынужден, чтобы покрыть расходы на обслуживание валютных банковских кредитов, сумма которых превышала $60 млн. Эти кредиты девелопер брал под проекты торгово-развлекательных комплексов на месте бывших кинотеатров «Зенит» и «Спутник» в Петербурге. Но проекты не были реализованы. А обеспечивать кредиты после изменения валютного курса стало сложно.
Эксперты отмечают, что Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв.м). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв.м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс.кв.м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Петербургская компания ЮИТ (подразделение финского концерна YIT) стало генеральным подрядчиком строительства I очереди проекта гостиницы, который ООО «Новый Век» (партнерская структура «Плаза Лотос Груп») реализует на пересечении Дунайского и Витебского проспектов.
Соответствующее соглашение было подписано между компаниями в конце апреля. I очередь гостиницы на 534 номера спроектирована как здание переменной этажности – от 7 до 21 этажа. В составе комплекса на первых двух этажах планируется разместить встроенные помещения общественно-делового назначения. Также планируется строительство подземного паркинга.
Напомним, по информации СМИ, после отмены проекта «Плаза Лотос Групп» по реконструкции Конюшенного ведомства под элитный отель Смольный, чтобы компенсировать убытки, предоставляет компании преференции. Было создано инвестиционное товарищество для строительства в Петербурге трехзвездочных отелей. В него вошли 6 компаний: «Новый век», «Новые территории девелопмент», «УК Аурум менеджмент», «Вечная крепость», «Стайл-Строй» и «Плаза Лотос Групп». Проект признан властями стратегическим, что позволяет городу передавать участникам товарищества землю под застройку без торгов.
Так ООО «Новый век» получило участок на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. По градостроительной документации он предназначался для строительства жилья. Пройдя необходимые процедуры, в августе 2016 года компания получила разрешение на условно разрешенный вид использования участка – под возведение отеля. В декабре 2016 года «Новый век» взял землю в аренду на 7 лет в целях строительства на нем гостиницы. В 2017 года компания преодолела еще одно градостроительное ограничение – по высотности, получив разрешение на отклонение от предельных высотных параметров (40 м).
Проект предполагает возведение двух объектов: I очередь – здание высотой до 65 м, II очередь – башня на 90 м. Суммарное количество номеров – свыше 1,5 тыс., общая площадь комплекса – примерно 160 тыс. кв. м.
И вот проект вышел на стадию практической реализации, заниматься которой будет ЮИТ. Работы по строительству I очереди начнутся во II квартале 2018 года и завершатся во II квартале 2020 года.
«В лице ЮИТ наши партнеры получат надежного, стабильного клиент-ориентированного генподрядчика. Для развития подрядного бизнеса ЮИТ в России этот проект, безусловно, является важным стратегическим шагом», - говорит Тапио Сярккя (Tapio Särkkä), старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизион «Подрядное строительство».
Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. По оценке руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, «себестоимость строительных работ в подобном проекте будет составлять порядка 70 тыс. рублей за 1 кв. м». Таким образом, при метраже I очереди на уровне 60 тыс. кв. м, только затраты на строительство могут превысить 4 млрд рублей. «Плаза Лотос Груп» выбрал надежного партнера. Подобные коллаборации основаны на взаимовыгодных финансовых условиях. Вполне возможно, что ЮИТ, став партнером проекта, предоставит отсрочки платежей, либо часть оплаты получит квадратными метрами», - добавляет эксперт.
Тапио Сярккя сообщил «Строительному Еженедельнику», что работы будут выполняться бывшими петербургскими структурами «Лемминкяйнен», вошедшими в «ЮИТ» после объединения финских холдингов YIT Corporation и Lemminkäinen Corporation, завершившегося в начале этого года.
Эксперты не уверены в востребованности столь крупного гостиничного объекта в данной локации. «Строительство в локации 3-звездной гостиницы более чем на 500 номеров может не встретить достаточного спроса. Окружение сформировано в основном жилой застройкой, а участок удален от Московского пр., транспортного коридора из аэропорта в центр города», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
«Расположение гостиницы непростое. Наибольшую доходность отелю приносят гости, которые выбирают краткосрочное размещение. В данном объекте заявлен достаточно большой номерной фонд, заполнить который гостями, ориентированными на краткосрочное размещение, маловероятно», - добавляет Екатерины Тейдер.
В связи с этим вспоминаются высказанные ранее предположения экспертов о том, что объект будет представлять собой не классическую гостиницу, а апарт-проект. «Локация выглядит более интересной для строительства комплекса апартаментов. Станция метро «Звездная» находится в пешеходной доступности. Район уже понятен покупателям, располагает развитой инфраструктурой», - рассуждает Евгения Тучкова.
«За выбор концепции проекта отвечает заказчик. Он оценивает рынок и в данной точке видит наибольшую эффективность от строительства гостиницы. На юге Петербурга расположены аэропорт и центр делового туризма – выставочный комплекс «Экспофорум». Для туристов, цель которых знакомство с достопримечательностями, в ближайшей доступности оказываются сады, парки и загородные дворцовые комплексы», - дипломатично прокомментировал Тапио Сярккя.
В самой «Плаза Лотос Групп» оперативно ответить на запрос «Строительного Еженедельника» не смогли. «В любом случае, юридически данный объект будет являться гостиницей, так как итоговое позиционирование проекта связано с условиями инвестиционного контракта, на основании которого был получен земельный участок», - заключает Екатерина Тейдер.