Соответствовать стандартам. Дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий
С января 2019 года в России действует упрощенный процесс регистрации граждан в домах, расположенных в садоводческих товариществах. Но дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий.
По оценке экспертов, около 15% россиян постоянно проживают на своих дачах. Ранее прописаться в таких домах было достаточно сложно. Возможность постоянного проживания в них очень часто приходилось доказывать через суд. С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ, регулирующий положения о садоводстве и огородничестве. Ряд его новелл устранил препятствия для регистрации граждан на даче.
Соответствуя стандартам
Новый закон упразднил большинство видов объединений садоводов. Оставлены только две юридические формы: садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. При этом прописаться можно только в жилых строениях первой из них.
По словам генерального директора ГУП «ГУИОН» Аллы Эккерман, загородная жилая постройка, в которой возможна прописка, должна быть пригодна для круглогодичного проживания – в частности, по составу помещений, размерам комнат, высоте потолков, наличию в них отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения, а также радиовещания. Это должно быть отдельно стоящее здание с количеством этажей не более чем три и высотой не более 20 м. Постройка не должна быть предназначена для последующего раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Все эти нововведения законодательства, отмечает эксперт, должны сегодня учитывать владельцы земельных участков, планируя новое строительство на своем садовом участке или желая поставить на кадастровый учет уже возведенную постройку и получить в ней прописку.
«На наш взгляд, очень часто целесообразность получения постоянной регистрации в садовом доме упирается в уровень развития окружающей инфраструктуры. Согласитесь, для многих наших граждан не последнюю роль играет наличие рядом с домом, и желательно даже в шаговой доступности, различных магазинов (в первую очередь продуктовых), асфальтовых дорог, взрослых и детских поликлиник, больниц, аптек, детских садиков и школ. И когда возможности для комфортного проживания в доме не совпадают со степенью развитости окружающей инфраструктуры, вопрос о прописке там отпадает сам собой», – считает Алла Эккерман.
Эксперты отмечают ряд сложностей, связанных с пропиской в садоводческих товариществах. Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева поясняет, что зарегистрироваться можно не в любом садовом строении, а только в пригодном для проживания на основании решения органа местного самоуправления. Согласно порядку признания садового дома жилым, на него должны быть оформлены правоустанавливающие документы, присвоен кадастровый номер. «Это первая сложность, поскольку права на дачные дома далеко не у всех оформлены надлежащим образом. Также необходимо заказать у члена СРО в области инженерных изысканий обследование дома на предмет соответствия нормам строительной и пожарной безопасности. Высок риск не получить положительное заключение, поскольку дачные дома строились не профессионалами. Срок рассмотрения заявления о признании дома жилым длительный – 45 дней с момента подачи всех необходимых документов. Если прибавить еще время обследования дома, то процесс может занять несколько месяцев», – полагает специалист.
«Амнистия» торопит
Отметим, что 13 лет назад в стране была запущена «дачная амнистия», предполагающая упрощенную регистрацию прав собственности на приусадебные участки и строения на них. Ее несколько раз продлевали. Последняя «крайняя дата» – 1 марта 2020 года, но часть положений «амнистии» заканчивает действие 28 февраля 2019 года.
Поскольку упрощенный порядок регистрации того, что уже создано, действует в течение нескольких лет, отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, за это время было легализовано подавляющее большинство объектов, в том числе для налогообложения.
Эксперт напомнил, что в 70 субъектах РФ благодаря региональным законам уже действует порядок налогообложения объектов недвижимости физлиц исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, с 1 января 2019 года изменился порядок перерасчета налога на имущество физлиц. Он будет производиться только в том случае, если не повлечет за собой увеличения ранее уплаченной суммы. В случае оспаривания кадастровой стоимости сведения о ее новом значении, установленном после 1 января 2019 года решением суда или комиссии при управлении Росреестра, будут учитываться при определении налоговой базы начиная с периода налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости. «С учетом приведенных изменений в порядке определения налогооблагаемой базы представляется, что на возможное изменение размера имущественных налогов граждан в первую очередь окажут влияние рыночные факторы», – считает Константин Клошко.
По словам генерального директора ООО «Первое кадастровое бюро» Андрея Козодаева, пока садоводы-дачники еще имеют возможность не уведомлять о строительстве и реконструкции домов местную администрацию. С 1 марта 2019 года уведомление должно быть обязательным. Кроме того, вводятся новые требования к сносу объектов капитального строительства. В связи с этим меняется и состав исходных документов для подготовки акта обследования.
Эксперт напоминает, что при регистрации строения одним из обязательных документов является технический паспорт, который разрабатывается кадастровым инженером.
«В целом, выбор кадастровой компании зависит от уровня задач. Если у вас в собственности садовый дом с прямоугольным земельным участком, можно обратиться к кадастровому инженеру как к ИП. Информацию о кадастровом инженере можно найти в Интернете. А если вы хотите поставить на кадастровый учет многоквартирный дом, надо провести определенный отбор. Компания не должна состоять из двух кадастровых инженеров и одного ксерокса. Не исключу привлечения службы безопасности, для определения надежности компании, и финансиста, который убедит руководство в том, что, если за работу, которая стоит 100 тыс. рублей, подрядчик предлагает 50 тыс. рублей, значит, подрядчик либо не выполнит работу, либо выполнит с соответствующим качеством», – подчеркивает Андрей Козодаев.
Кстати
В настоящее время на территории 172 муниципальных образований Петербурга и Ленобласти действуют свыше 3 тыс. садоводств. На них расположено более 700 тыс. участков.
Ровно через месяц после первого рассмотрения, Градостроительный совет Санкт-Петербурга повторно оценил эскиз спортивно-концертного комплекса «Арена», который намечено возвести на месте нынешнего здания СКК на проспекте Юрия Гагарина. И снова одобрения проект не снискал.
На заседании Градсовета 7 ноября было высказано множество критических замечаний. Претензии высказывались самые разнообразные. Одна из самых главных – сама идея демонтировать существующий СКК. «Город уже лишился нескольких памятников советской архитектуры этого периода, таких, например, как стадион им. С. Кирова и Речной вокзал. Не хотелось бы пополнять этот список», - отмечал руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн. Многим не понравился внешний облик сооружения, напоминающий «перебинтованную банку». Среди предложений было также проведение открытого конкурса на эскиз здания. Высказывалось пожелание увидеть полный проект комплекса (напомним, сообщалось, что в рамках заявленного инвестпроекта, часть окружающей территории предполагается застроить жильем). Говорилось о недостаточной проработке вопроса транспортной доступности под нагрузку в 20 тыс. болельщиков. Предлагалось «перенести» проект «куда-нибудь на намыв».
Следствием этого стало то, что к повторному заседанию заказчик – ООО «Хоккейный клуб «СКА» - подготовился гораздо более серьезно. Для убеждения членов Градсовета было подготовлено несколько докладов, приводящих аргументацию в пользу проекта с разных сторон. В ход была пущена даже «тяжелая артиллерия».
Вице-президент Федерации хоккея России Борис Майоров рассказал, какие сложности пришлось преодолеть, чтобы добиться права проведения в Петербурге Чемпионата мира по хоккею 2023 года. «Одним из обязательств с нашей стороны было создание нового современного спортивного комплекса. Причем за несколько месяцев до Чемпионата в нем необходимо провести какие-либо тестовые соревнования, чтобы проверить функционирование всего оборудования. Значит объект должен быть введен в самом конце 2022 – начале 2023 года», - отметил он.
Заместитель председателя Совета директоров, вице-президент ООО «Хоккейный клуб «СКА» Роман Ротенберг подчеркнул масштаб нового спорткомплекса: «Наша цель – создать символ новой России, самую большую и технически оснащенную хоккейную арену в мире». Он напомнил также, что проект намечено реализовать в формате государственно-частного партнерства. В результате комплекс станет собственностью города, а инвертор получит право его аренды и эксплуатации.
Руководитель авторского коллектива проекта в «Лайф Кволити Эволюшн» Андрей Литвинов отметил, что современную технологическую «начинку» невозможно «запихнуть» в старое здание СКК. «Мы стоим перед дилеммой сохранить облик объекта, но при этом окончательно утратить функцию, ради которой он создавался, или сохранить ее, обновив внешний вид комплекса. Мы предлагаем создать объект, который включает в себя ряд уникальных решений. Он будет задавать международные тренды в строительстве таких сооружений на годы вперед», - заявил он.
Генеральный директор проектного института «Геореконструкция» Алексей Шашкин перечислил риски, связанные с попыткой реконструкции существующего объекта. «Современные технологии в принципе позволяют сделать все. Вопрос только в затрачиваемых для этого ресурсах – финансовых, временных, технологических. В существующей ситуации реконструкция – это слишком долго, сложно и дорого», - говорит он. Наконец, генеральный директор ГБУ «Центр транспортного планирования Санкт-Петербурга» Рубен Тертерян сообщил, что предлагаемая проектантом концепция обеспечивает транспортную доступность объекта даже при пиковых нагрузках.
Как отметил рецензент – профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина Юрий Митюрев, проектировщик в значительной степени учел замечания, сделанные в ходе первого рассмотрения эскиза Градсоветом. «В частности, это коснулось аргументации необходимости сноса старого здания, а также проработки транспортной доступности», - считает он.
На пожелания ознакомиться со всей полнотой инвестпроекта, которая, вероятно, будет включать и жилую и общественно-деловую застройку окружающих территорий, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ответил, что никаких принципиальных решений по этому вопросу еще не принято и выносить на Градсовет пока просто нечего.
Но все это не убедило членов Градсовета. Главное возражение заключается в неприятии ими самой идеи демонтажа старого СКК. «Новый эскиз – это гораздо более серьезный и проработанный проект, чем то, что мы рассматривали месяц назад. Если бы речь шла о его строительстве в другом месте, его можно было бы принять за основу, и доработать. Но мне кажется необходимым сохранить СКК, который можно считать шедевром архитектурного и инженерного творчества своего времени. Нами проработана предварительная схема, предусматривающая сохранение СКК. При заглублении объекта на 6 м, в него вполне можно «втиснуть» большую часть технологического оборудования, предусмотренного новым проектом. Времени на это, по нашим оценкам, вполне должно хватить», - заявил Никита Явейн.
Впрочем, многие высказали критические замечания и в адрес внешнего облика здания. «Архитектура – вторичная, малоинтересная. В юго-восточной Азии реализовано немало подобных проектов», - считает генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. «Московский проспект – это величественная, строгая клациссическая архитектурная среда. Предлагаемый проект совершенно в нее не вписывается», - добавил Михаил Мамошин, глава «Архитектурной мастерской Мамошина».
Официальное решение Градсовета станет известно только через неделю, но, судя по большинству выступлений его членов, проект снова отправлен на доработку.
На месте бывшей подстанции на Белоостровской улице планируют строительство жилого комплекса. Вопрос о смене назначения промышленного участка обсудят на публичных слушаниях 14 декабря этого года.
Публичные слушания по смене функции использования участка площадью 2,9 га на ул. Белоостровской (участок 10) в Приморском районе Петербурга состоятся 14 декабря. Пока участок имеет промышленный статус: там расположена электроподстанция № 15 завода «Ильич», склады и офисы. Но собственник территории, АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург», планирует построить там жилой комплекс. Это московская компания, которую ранее связывали с ФСК ЕЭС. В 2008 году она заявляла о планах застройки жильем 14 участков под ЛЭП в Петербурге, предварительно каблировав сети. Но план этот не был воплощен в жизнь.
Проект на Белоостровской улице будет реализован в партнерстве с девелопером AAG, который прошлой весной вышел с инициативой соответствующей корректировки ПЗЗ. В AAGсообщили, что в ближайшей перспективе планируют приступить к строительству на этом участке жилого комплекса комфорт-класса, общей площадью 50 тыс. кв. м, с детским садом.
Инвестиции в проект, по оценке коммерческого директора ГК Docklands Development Екатерины Запорожченко, могут составить 4–4,5 млрд рублей. «А стоимость жилья здесь может составить 120–140 тыс. рублей за 1 кв. м, в зависимости от стадии строительства. Сейчас здесь в рамках редевелопмента возводится несколько жилых проектов, что в перспективе улучшит общее состояние локации», – добавляет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв. м жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м жилья (15,6 тыс. квартир).
«По итогам 2017 года, в районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам первого полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет», по ее данным, составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше среднего городского уровня, говорит она.