Соответствовать стандартам. Дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий


11.02.2019 14:08

С января 2019 года в России действует упрощенный процесс регистрации граждан в домах, расположенных в садоводческих товариществах. Но дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий.


По оценке экспертов, около 15% россиян постоянно проживают на своих дачах. Ранее прописаться в таких домах было достаточно сложно. Возможность постоянного проживания в них очень часто приходилось доказывать через суд. С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ, регулирующий положения о садоводстве и огородничестве. Ряд его новелл устранил препятствия для регистрации граждан на даче. 

Соответствуя стандартам

Новый закон упразднил большинство видов объединений садоводов. Оставлены только две юридические формы: садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. При этом прописаться можно только в жилых строениях первой из них.

По словам генерального директора ГУП «ГУИОН» Аллы Эккерман, загородная жилая постройка, в которой возможна прописка, должна быть пригодна для круглогодичного проживания – в частности, по составу помещений, размерам комнат, высоте потолков, наличию в них отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения, а также радиовещания. Это должно быть отдельно стоящее здание с количеством этажей не более чем три и высотой не более 20 м. Постройка не должна быть предназначена для последующего раздела на самостоятельные объекты недви­жимости.

Все эти нововведения законодательства, отмечает эксперт, должны сегодня учитывать владельцы земельных участков, планируя новое строительство на своем садовом участке или желая поставить на кадастровый учет уже возведенную постройку и получить в ней прописку.

«На наш взгляд, очень часто целесообразность получения постоянной регистрации в садовом доме упирается в уровень развития окружающей инфраструктуры. Согласитесь, для многих наших граждан не последнюю роль играет наличие рядом с домом, и желательно даже в шаговой доступности, различных магазинов (в первую очередь продуктовых), асфальтовых дорог, взрослых и детских поликлиник, больниц, аптек, детских садиков и школ. И когда возможности для комфортного проживания в доме не совпадают со степенью развитости окружающей инфраструктуры, вопрос о прописке там отпадает сам собой», – считает Алла Эккерман.

Эксперты отмечают ряд сложностей, связанных с пропиской в садоводческих товариществах. Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева поясняет, что зарегистрироваться можно не в любом садовом строении, а только в пригодном для проживания на основании решения органа местного самоуправления. Согласно порядку признания садового дома жилым, на него должны быть оформлены правоустанавливающие документы, присвоен кадастровый номер. «Это первая сложность, поскольку права на дачные дома далеко не у всех оформлены надлежащим образом. Также необходимо заказать у члена СРО в области инженерных изысканий обследование дома на предмет соответствия нормам строительной и пожарной безопасности. Высок риск не получить положительное заключение, поскольку дачные дома строи­лись не профессионалами. Срок рассмотрения заявления о признании дома жилым длительный – 45 дней с момента подачи всех необходимых документов. Если прибавить еще время обследования дома, то процесс может занять несколько месяцев», – полагает специалист.

«Амнистия» торопит

Отметим, что 13 лет назад в стране была запущена «дачная амнистия», предполагающая упрощенную регистрацию прав собственности на приусадебные участки и строения на них. Ее несколько раз продлевали. Последняя «крайняя дата» – 1 марта 2020 года, но часть положений «амнистии» заканчивает действие 28 февраля 2019 года.

Поскольку упрощенный порядок регистрации того, что уже создано, действует в течение нескольких лет, отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, за это время было легализовано подавляющее большинство объектов, в том числе для налогообложения.

Эксперт напомнил, что в 70 субъектах РФ благодаря региональным законам уже действует порядок налогообложения объектов недвижимости физлиц исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, с 1 января 2019 года изменился порядок перерасчета налога на имущество физлиц. Он будет производиться только в том случае, если не повлечет за собой увеличения ранее уплаченной суммы. В случае оспаривания кадастровой стоимости сведения о ее новом значении, установленном после 1 января 2019 года решением суда или комиссии при управлении Росреестра, будут учитываться при определении налоговой базы начиная с периода налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости. «С учетом приведенных изменений в порядке определения налогооблагаемой базы представляется, что на возможное изменение размера имущественных налогов граждан в первую очередь окажут влияние рыночные факторы», – считает Константин Клошко.

По словам генерального директора ООО «Первое кадастровое бюро»  Андрея Козодаева,  пока садоводы-дачники еще имеют возможность не уведомлять о строительстве и реконструкции домов местную администрацию. С 1 марта 2019 года уведомление должно быть обязательным.  Кроме того, вводятся новые требования к сносу объектов капитального строительства. В связи с этим меняется и состав исходных документов для подготовки акта обследования.

Эксперт напоминает, что при регистрации строения одним из обязательных документов является технический паспорт, который разрабатывается кадастровым инженером.

«В целом, выбор кадастровой компании зависит от уровня задач. Если у вас в собственности садовый дом с прямоугольным земельным участком, можно обратиться к кадастровому инженеру как к ИП. Информацию о кадастровом инженере можно найти в Интернете.  А если вы хотите поставить на кадастровый учет многоквартирный дом, надо провести определенный отбор. Компания не должна состоять из двух кадастровых инженеров и одного ксерокса. Не исключу привлечения службы безопасности, для определения надежности компании, и финансиста, который убедит руководство в том, что, если за работу, которая стоит 100 тыс. рублей, подрядчик предлагает 50 тыс. рублей, значит, подрядчик либо не выполнит работу, либо выполнит с соответствующим качеством», – подчеркивает  Андрей Козодаев.

Кстати

В настоящее время на территории 172 муниципальных образований Петербурга и Ленобласти действуют свыше 3 тыс. садоводств. На них расположено более 700 тыс. участков.

 


АВТОР: Виктор Краснов



08.02.2019 16:36

Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел долю в компании, которой принадлежит апарт-отель X-Home в Репино. Сейчас этот объект переделывают в элитный медицинский центр.


Максим Соколов, бывший министр транспорта РФ, а ныне генеральный директор девелоперской «Группы ЛСР», приобрел 40% компании «Территория инвестиций». Эта фирма, которую в 2008 году создал бывший топ-менеджер «Корпорации С» Николай Сергеенко (через год к нему присоединился выходец из той же компании Андрей Перминов), еще в 2014 году построила в Репино, на берегу Финского залива, апарт-отель X-Home. В этом комплексе удалось продать только десяток апартов. Поэтому в прошлом году собственники приняли решение превратить апарт-отель в элитную клинику X-Clinic, которая будет специализироваться на косметологии и очищении организма. Сама клиника займет первые этажи корпусов (около 2 тыс. кв.м.). На остальных этажах оборудуют апартаменты для пациентов. Работы уже ведутся. И часть инфраструктуры уже готова к эксплуатации. Ожидается, что полностью работы завершатся к лету.

В «Группе ЛСР» комментировать сделку Максима Соколова отказались, сославшись на то, что это его частная инициатива, которая к бизнесу холдинга никакого отношения не имеет. Сам бизнесмен был недоступен для общения. Но очевидно, что это сделка по дружбе: Максим Соколов сам начинал карьеру в «Корпорации С» и, видимо, решил поддержать бывших коллег в их начинании. После сделки доля Николая Перминова в «Территории инвестиций» снизилась до 41%, а доля Андрея Перминова – до 19%.

По оценке экспертов, вложения инвесторов в переделку апарт-отеля под медицинский центр, составят 0,5-1 млрд рублей, в зависимости от стоимости медицинского оборудования и оснащения апартаментов. По их мнению, решение это логичное. «Загрузка отелей загородом составляет далеко не 70%, как в Петербурге, и даже не 50%, а чуть ли не 30%, поэтому окупаемость комплекса апартаментов X-Home могла растянуться на 15-20 лет даже при усредненной оценке загрузки в 50%», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. Между тем услуги медцентра позволят ускорить окупаемость проекта. 

По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти работают около 50 лечебно-профилактических учреждений, так называемых санаториев и профилакториев. Более 30% из них расположено в Курортном районе.

«Подавляющее санаторно-курортных объектов в регионе созданы в советский период, а некоторые были заложены еще в царской России. Конечно, наиболее популярные санатории в регионе не раз реконструировались, но существуют и такие, в которых условия проживания не поддаются никакой современной классификации – например, предлагаются номера «с удобствами на этаже». В целом по региону, условия проживания в таких санаториях чаще всего соответствуют уровню гостиницы класса «2-3 звезды», - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Конкурентов у X-Clinic практически нет. «Соседние санатории «Дюны» и «Белые ночи» ориентированы на другую целевую аудиторию. По сути, из конкурентов можно назвать только курорт «Первая линия» от компании «Пионер» и проект «Русские сезоны» в составе «Сестрорецкого курорта» компании RBI.


АВТОР: Михаил Светлов



08.02.2019 15:02

В Шушарах появится еще один крупный жилой квартал на 7,5 тысяч жителей. Инвестиции в проект превысят 20 млрд рублей.


Публичные слушания по проекту планировки и межевания территории площадью 50 га совхоза «Детскосельский» вдоль Колпинского шоссе (напротив уже заселенного малоэтажного района «Славянка») назначены на 13 февраля текущего года. В этом месте 80 участков разного функционального назначения. У них разные собственники. Часть земли принадлежит ООО «Развитие территорий» (входит в структуру "Детскосельского"), которая и выступила с инициативой разработки проекта планировки. По плану здесь появится малоэтажный жилой квартал (высота зданий - 4 этажа) со всей необходимой инфраструктурой: два детсада, школа, поликлиника, торговый комплекс, пункт полиции, дом культуры и др. В проект заложено и масштабное благоустройство, в том числе, набережной реки Славянки, которая протекает по участку. Общая площадь застройки составит 300 тыс. кв.м. В районе смогут жить 7,5 тыс. человек.

По оценке директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, проект такого масштаба потребует инвестиций в объеме около 20 млрд рублей. Плюс – еще 4-4,5 млрд рублей придется вложить в инфраструктуру, в том числе, социальную.

«Реализация этого проекта займет 5-7 лет, в зависимости от скорости продаж жилья. Мы ожидаем, что он повысит интерес инвесторов к этой локации, а также внимание города к насущным проблемам района Славянки. Он, в частности, остро нуждается в улучшении транспортной доступности. С развитием Колпинского шоссе, появлением обещанного скоростного трамвая, ситуация несколько выправится. Но пока до района  сложно добираться», - говорит она.

Коллегу поддерживает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. По ее словам, масштаб проекта не подразумевает высоких цен, но сулит покупателям высокий уровень комфорта (конечно, при условии, что все элементы заявленной концепции удастся воплотить в жизнь). «Объём спроса будет зависеть от цен. Существенная динамика продаж подразумевает более низкую цену, а более высокая цена скажется на темпах реализации», - поясняет она.

Эксперты также напомнили, что проект в ближайшее время может оказаться в жесткой конкурентной среде. «Шушары и так активно застраиваются жильем массового спроса. И рядом под малоэтажную застройку собираются отдать еще 270 га земли того же совхоза. Вопрос один – кто все это жилье будет покупать?», - рассуждает один из девелоперов города.

Кстати

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в Пушкинском районе Петербурга, к которому относятся Шушары, сейчас возводится 338 тыс. кв.м. жилья (из них в продаже - 169,3 тыс.кв.м.). В самих Шушарах на начало этого года идут продажи в четырех жилых комплексах. Общая площадь вышедшего на рынок жилья - 52,7 тыс. кв.м. Это 31% от общего предложения жилья в районе. «В основном в Шушурах продается жилье эконом-сегмента. Средняя цена предложения сейчас составляет 78,6 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 26% ниже средней цены по Петербургу в классе). За последний год средняя цена жилья в этом районе выросла на 28%. Новый проект скорее всего тоже будет реализован в сегменте масс-маркет. Большие объемы застройки и удаленность от города не позволят сделать здесь проект классом выше», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.


АВТОР: Михаил Светлов