Четверть триллиона. Регионы просят федерального софинансирования на дорожную инфраструктуру
Именно таков суммарный объем инвестиций в проекты развития транспортной инфраструктуры Петербургской агломерации, представленные главе Минтранса Евгению Дитриху. Регионы просят федерального софинансирования.
Презентация состоялась в минувшую пятницу на совещании по вопросу развития транспортной системы Петербурга и Ленобласти.
Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов заявил, что развитие транспортной инфраструктуры города в последние годы сильно отставало от реальных потребностей. И возможностей только городского бюджета наверстать это отставание, совершенно очевидно, не хватает, поэтому Северная столица рассчитывает на федеральное софинансирование.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко подчеркнул, что транспортные артерии города и области представляют собой единую систему – и развивать их возможно только в комплексе. Он также добавил, что развитие транспортной инфраструктуры Петербургской агломерации в силу ее стратегического положения – вопрос общегосударственной важности.
На реализацию первоочередных по важности транспортных проектов Санкт-Петербургу необходимо около 210 млрд рублей, сообщил вице-губернатор города Эдуард Батанов. Он перечислил эти проекты, которые планируется реализовать до 2025 года: реконструкция Московского шоссе (ориентировочная стоимость строительства – 7 млрд рублей), автодороги А-180 «Нарва» от железнодорожной станции «Лигово» до Красного Села (3,1 млрд), Ропшинского шоссе от Санкт-Петербургского шоссе до границы города, со строительством развязки на пересечении с железнодорожными путями Ораниенбаумского направления (3,5 млрд), путепровода на проспекте Энгельса (1,4 млрд), самого проспекта Энгельса от улицы Михаила Дудина до КАД (1,6 млрд), развязки КАД с подключением улично-дорожной сети Кронштадта (1,1 млрд); а также строительство путепровода в створе улицы Юннатов (3,2 млрд), развязки на пересечении Московского шоссе с Дунайским проспектом (8,2 млрд), магистрали М-49 на участке от Приморского шоссе до развязки с ЗСД, с устройством путепровода через железнодорожные пути Сестрорецкого направления (8,2 млрд), первого этапа Южной широтной магистрали (7,5 млрд), путепровода через железнодорожные пути Сосновоборского направления в створе Дворцового проспекта и Морской улицы в Ломоносове (3,7 млрд).
Суммарно на эти проекты необходимы инвестиции в объеме 48,5 млрд рублей. В том числе город рассчитывает привлечь федеральное софинансирование в объеме 17,9 млрд рублей, сообщил Эдуард Батанов.
Отдельно был представлен проект Восточного скоростного диаметра. Его масштаб, а соответственно, и инвестиционная емкость – гораздо больше, чем у всех вышеперечисленных проектов, вместе взятых. Только на петербургскую часть проекта нужно 159,2 млрд рублей (на областную – еще 12,1 млрд). Эдуард Батанов отметил, что идеальным вариантом стала бы реализация проекта ВСД в формате ГЧП с федеральным участием.
Однако глава Минтранса РФ Евгений Дитрих сказал, что шансов на это практически нет, поскольку на федеральном уровне сформирован пул проектов ГЧП с участием РФ до 2025 года, и попасть в него не получится. По его словам, город должен ориентироваться на свои силы и искать сильного инвестора. «На Федерацию надейся, а сам не плошай», - заявил министр.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин представил на совещании крупнейшие транспортные проекты региона, которые планируется реализовать до 2024 года и на которые областные власти надеются привлечь федеральное софинансирование.
В их число входят: строительство мостов через Волхов на подъезде к Киришам (ориентировочная стоимость проекта – 3,4 млрд рублей) и через Свирь у Подпорожья (3,5 млрд), автодорожного выезда в створе Пискаревского проспекта в обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на дорогу «Петербург – Матокса» (6,9 млрд), областного участка ВСД (12,1 млрд), подъезда ко Всеволожску (8,6 млрд), подъезда от КАД до трассы М-11 «Нарва» (6,2 млрд), от КАД до дороги «Петербург – Матокса» для обеспечения работы ТПУ «Девяткино» (1,6 млрд), а также реконструкция дороги «Петербург – Колтуши» на участке «КАД – Колтуши (8 млрд). Таким образом, суммарный объем инвестиций в эти проекты достигает почти 43 млрд рублей.
Но это еще не все проекты развития транспортной инфраструктуры, запланированные в агломерации. Александр Беглов сообщил, что с ОАО «РЖД» будет подписан договор по развитию Петербургского железнодорожного узла, с объемом инвестиций 83 млрд рублей. Он предполагает вынос грузовых путей за пределы города, приведение облика вокзалов в соответствие с культурными и архитектурными традициями Северной столицы.
Заместитель генерального директора ОАО «РЖД» Пётр Кацыв сообщил также, что совместно с городом и областью при подготовке предложений по включению мероприятий в Комплексный план был составлен перечень приоритетных проектов на общую сумму свыше 290 млрд рублей, включая развитие радиальных направлений. «Первоочередными из рассмотренных мероприятий по развитию узла являются: усиление Московского направления и проект организации пригородного пассажирского железнодорожного сообщения на участке Левашово – Сертолово», – подчеркнул он.
Владимир Якушев, генеральный директор компании «Воздушные ворота Северной столицы» (оператор аэропорта «Пулково»), заявил, что компания в марте представит свое видение дальнейшего развития аэровокзала (напомним, завершен только первый этап реконструкции объекта). При этом он подчеркнул, что петербургским властям необходимо, наконец, определиться с обеспечением транспортной связи с аэропортом, пассажиропоток которого неуклонно растет. «При этом Пулковское шоссе с наземным транспортом уже сейчас плохо справляется с нагрузкой. К 2023 году пассажиропоток аэропорта достигнет, по нашим прогнозам, 25 млн человек, и шоссе окончательно утратит способность его "переварить"», – подчеркнул Владимир Якушев.
Компания «Строительный трест» выставила на продажу инвестиционный проект торгово-офисного центра в составе жилого квартала NEWПИТЕР в поселке Новоселье. Девелопер намерен продать будущий объект за 380 млн рублей.
Торгово-офисный центр расположится на участке в 3174 кв. м на пересечении Красносельского шоссе и Питерского проспекта. Это будет четырехэтажное здание площадью 4011 кв. м. Под торговую недвижимость выделено 1040 «квадратов» на первых двух этажах комплекса, остальное займут офисы и объекты общественного питания. В стоимость будущего объекта также входит открытая автостоянка на 56 машино-мест. Возле будущего центра появятся зоны отдыха, объединенные в закрытый зелеными насаждениями со стороны Красносельского шоссе бульвар.
Строительство объекта начнется в 2019 году. «На сегодняшний день у нас есть разработанная концепция и эскиз проекта. Строительство будет осуществляться компанией-застройщиком ЖК NEWПИТЕР. При этом покупатель может внести корректировки в проект в рамках разрешенного использования земельного участка. В зависимости от их состава и будет формироваться конечная стоимость торгово-офисного центра», – пояснил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Компания в успехе проекта не сомневается: «Торгово-офисный центр будет обладать отличной транспортной доступностью: расстояние до выезда на КАД составляет 300 м, до ЗСД – 13 км, которые можно преодолеть за 9 мин. на автомобиле, до аэропорта «Пулково» можно добраться за 22 мин. Ближайшая станция метро – "Проспект Ветеранов"».
«Сегодня ставки аренды коммерческих помещений в проекте NEWПИТЕР начинаются от 850 рублей за 1 кв. м. Однако у этой территории невероятный инвестиционный потенциал на фоне заселения жилого комплекса и планов по строительству нового ТРК «МЕГА IKEA». По нашим прогнозам, стоимость аренды через год-два здесь может увеличиться на 25–30%», – отметил Сергей Степанов.
Эксперты, опрошенные газетой «Строительный Еженедельник», считают, что предложение «Строительного треста» интересно, однако ажиотажный спрос на данной стадии реализации проекта возможен только при дисконте.
По оценке руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергея Владимирова, стоимость коммерческого объекта в данной локации к моменту завершения проекта не превысит 60 тыс. рублей за «квадрат». Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев считает, что озвученная «Строительным трестом» сумма вполне адекватна: «Рыночная стоимость готового центра будет сопоставима с запрашиваемой ценой в 380 млн рублей. Даже при условии роста ставок аренды и спроса на коммерческие помещения в ближайшие пару лет. Однако для покупателя на такой ранней стадии реализации проекта должен быть предоставлен существенный дисконт. Как правило, «переплачивать» готовы только конечные пользователи, крайне заинтересованные в конкретной локации или проекте».
Сергей Владимиров полагает, что подобный объект будет интересен частным инвесторам, работающим на рынке стрит-ритейла: «Но такие игроки заинтересованы в ставках доходности на уровне 12% и выше. Даже при росте заявленной «Строительным трестом» ставки на 30% доходность объекта составит не более 7%».
При этом эксперты отметили, что тренд на продажу еще не готовых коммерческих объектов набирает обороты. «Продажа объекта по такой схеме – это фактически сделка built-to-suit. Такие сделки получили распространение преимущественно на рынке складской недвижимости. Мы ожидаем появления таких проектов и на офисном рынке – ввиду отсутствия предложения свободных зданий большой площади под аренду и наличия неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов», – полагает Андрей Косарев.
О закрытии сделки сообщил ее брокер – компания Rusland SP. Речь идет о продаже земельного участка промышленного назначения площадью 1,5 га, с постройками площадью 8,3 тыс. кв. м. Участок находится по адресу Лиговский проспект, 262. Это территория бывшего Зеркального завода.
«Покупатель планирует использовать часть площадей для собственных нужд (под расширение производства), а оставшуюся часть помещений он будет сдавать в аренду», – сообщили в Rusland SP. По данным СМИ, ЗАО «Ленпродмаш» занимается производством машин и оборудования для выпуска пищевых продуктов, напитков и табачных изделий. Получить комментарии в компании не удалось. Не исключено, что актив куплен с прицелом на дальнейшее развитие территории под новые функции.
«Для редевелопмента этой территории потребуется внести изменения в Генплан Петербурга, ближайший пересмотр которого состоится в 2021 году. Но в перспективе собственник сможет продать участок под жилищную застройку или коммерческие нужды», – поясняет руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук.
Сейчас, по оценке коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, земельный участок стоит 70–80 млн рублей. А после перевода под жилье его цена вырастет в три-четыре раза, полагает она. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова оценивает нынешнюю стоимость участка в 200 млн рублей, а вероятное удорожание в случае перевода под жилье – в два-три раза. «Там в перспективе можно построить 30 тыс. кв. м, вложив 2 млрд рублей», – говорит она.
Перевод под жилье эксперты считают наиболее вероятным сценарием развития событий, поскольку участок находится в зоне активного редевелопмента. Только компания Glorax Development за последний год купила на Лиговском проспекте под редевелопмент участки общей площадью 25 га. Самый большой из них – 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате консолидации активов Glorax получил в собственность землю, где в течение 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м недвижимости – жилые кварталы, общественно-деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Кстати
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», пока в районе Лиговки сосредоточено 20% строящегося нового жилья в Центральном районе – это около 86 тыс. кв. м. «А в продажу в районе Лиговки предлагается около 51 тыс. кв. м жилья. Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента при стопроцентной оплате составляет 122,7 тыс. рублей, в классе «бизнес» – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м. На территории близ Лиговского проспекта возводятся дома бизнес-класса, где средняя цена сопоставима со средней ценой в целом по району – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.