Ленобласть: карта будущего
Градсовет Ленинградской области перешел на работу по особому графику – консультируя муниципальные образования в ходе рабочих еженедельных рабочих совещаний, областной Комитет по градостроительству надеется вытащить из колеи и запустить полным ходом процесс разработки градостроительной документации на периферии. Между тем Схема территориального развития Ленинградской области, над которой больше года трудился НИИ Урбанистики, уже давно обрела зримые очертания. Она способна многое рассказать о регионе и той роли, которую отводят ему разработчики в решении общероссийских задач.
Долгая дорога к портам
Логическую основу планов территориального развития Ленобласти составляет транспортная система. Приморск, Высоцк, Выборг, Лужская губа – все эти остающиеся покуда на втором плане портовые зоны не могут расцвести сами по себе, вне разветвленной и многофункциональной транспортной сети. Ограничений для ее наращивания на территории области почти не существует. Однако трудно представить, что задача эта может быть решена на уровне региональной политики. Доходы от транспортной составляющей в бюджете Ленобласти сегодня составляют всего лишь 7,7%. Для начала согласование планов территориального развития с планами компаний, заинтересованных в перевалке нефтепродуктов через областные порты, могло бы привести к значительным подвижкам в этом вопросе.
Пока львиная доля грузов (83%) по территории Ленобласти транспортируется по железной дороге. Протяженность железнодорожных путей общего пользования на территории Ленинградской области составляет 2,4 тыс. км. В то время как протяженность I и II очередей Балтийской трубопроводной системы составляет всего лишь 500 км. Для полноценной работы БТС на территории области необходимо построить еще 378 км трубопровода, а в целом по России почти 1,2 тысяч км – чтобы транспортировать в Приморск светлые нефтепродукты с НПЗ Башкирии, Нижнего Новгорода, Нижнекамска, Перми, Омска и Ярославля. Впрочем, сегодня в областном правительстве думают о сокращении маршрута трубопроводов до Усть-Луги. Тем не менее, еще 600 км трубопровода по территории области необходимо построить в рамках проекта Северо-Европейского газопровода. И это, пожалуй, все, если не принимать в расчет необходимость создания к 2010 г. газопровода для доставки в Ленобласть газа со Штокмановского месторождения Баренцева моря.
Строительство трубопроводов, правда, не уменьшит нагрузки на железную дорогу, которая сегодня в регионе и без того в 6 раз более развита, чем в среднем по России. Для обеспечения полноценной работы портов необходимо усиление железнодорожной сети на дальних и ближних подходах. Помимо увеличения пропускной способности линий, ведущих к портам, в непосредственной близости от них потребуется построить предпортовые станции, а вблизи пунктов назначения – сортировочные. Ленобласть на сегодняшний день располагает всего лишь одним сортировочным узлом, удовлетворяющий ее нужды примерно на 20%. Еще один такой узел предполагается построить на Мгинско-Гатчинском полукольце в районе станции Форносово или в районе станции Малукса. Строительство железной дороги для обеспечения нужд ООО «РПК-Высоцк Лукойл-II», согласно графику, должно завершиться в 2008 г.; развитие подходов к Приморску – в 2010 г. Для того, чтобы снабдить железнодорожной инфраструктурой порты Усть-Луги, помимо строительства предпортовой станции, необходима комплексная реконструкция участка Мга – Гатчина – Веймарн – Ивангород.
Работа по увеличению пропускной способности железной дороги в части грузоперевозок со всей очевидностью должна проводиться попутно с разграничением маршрутов товарных и пассажирских поездов, и большая часть ее близка к завершению. В частности, организован вынос грузового движения на участок Ручьи – Лосево – Каменогорск – Выборг, а организация скоростного пассажирского движения на участке Санкт- Петербург – Бусловская должна быть завершена до конца 2008 г. На очереди – создание высокоскоростной магистрали Санкт-Петербург – Москва. Кроме того, в областном правительстве планируют как минимум строительство новой линии Подпорожье – Вытегра, с выходом в Архангельскую область, и электрификацию участка Лодейное Поле – Петрозаводск, а как максимум – создание железнодорожного обхода Санкт-Петербурга. Пока, впрочем, это только самые приблизительные прогнозы.
Интермодальный перекресток
Планы по созданию новых транспортных магистралей в Ленобласти не в меньшей степени, чем формирование портовой инфраструктуры, связаны с решением общегосударственных и, отчасти, геополитических задач. В первую очередь это касается участка интермодального панъевропейского транспортного коридора 9 (граница с Финляндией – Санкт-Петербург – Москва), зафиксированных проектом Схемы территориального развития региона.
Участок этот на территории области состоит из трех отдельных частей. На севере он проходит по Карельскому перешейку, от госграницы до Северной столицы, включает федеральную автодорогу «Скандинавия» Е-18 и железнодорожную линию Санкт-Петербург – Хельсинки. На юге он соединяет Петербург и Новгородскую область по федеральной автотрассе «Россия» Е-105 и железнодорожной линии Санкт-Петербург – Москва, а также Петербург и Псковскую область – по федеральной дороге Санкт-Петербург – Псков Е-95 и железнодорожной линии Санкт-Петербург – Витебск – Одесса.
В то же время транспортный коридор 9 связан с Таллиннским коридором (включающим федеральную автодорогу «Нарва» Е-20 и железнодорожную линию Санкт-Петербург – Таллин) и является участком Прибалтийского коридора 1 Via Hanseatica (Санкт-Петербург – Нарва – Тарту – Рига – Калининград – Гданьск – Любек). Коридор 9 через Таллинский коридор связан также с Via Baltica.
Через Ленобласть коридор 9 имеет выход на Мурманское направление, ведущее к портам Баренцева и Белого морей, и на Вологодское направление, ведущее в районы Поволжья и Урала. Это обстоятельство разработчиками Схемы территориального планирования региона предлагается использовать для создания нового транспортного коридора – в обход стран Балтии и Санкт-Петербурга – по маршруту республика Коми (Сыктывкар) – Архангельская область (Котлас – Каргополь) – республика Карелия (Пудож – Петрозаводск – Сортавала) – Ленобласть (Выборг) – госграница с Финляндией.
При этом трасса автомобильной магистрали резервируется вдоль российско-финской границы по направлению Сортавала – Выборг. А для обеспечения пропуска международного транспорта из северных и северо-восточных районов Финляндии на Петербург по кратчайшему пути, а также для организации связи северо-западных районов Карелии с Петербургом разработчики схемы предлагают сделать выход с нового транспортного коридора по автомобильной дороге Петербург – Сортавала. Участок, связывающий между собой Архангельскую, Вологодскую области с Ленинградской, планируется пустить по одному из наиболее коротких направлений. Намечается развитие автодорожного маршрута Санкт-Петербург – Архангельск на участке автодорога «Кола» (Лодейное поле) – Вытегра – Архангельск. Кроме того, выпрямив трассу от Лодейного Поля до Петрозаводска по направлению существующей железнодорожной линии, по мнению разработчиков, можно будет сократить пробег автотранспорта и улучшить условия движения на этом участке федеральной автотрассы «Кола».
Таким образом, помимо прочего, модернизированную связь с восточными регионами страны (Урал и Сибирь) и выход в Финлядию на 9 транспортный коридор должен получить Усть-Лужский портовый комплекс, приобретающий все больший вес по сравнению с другими портами Ленобласти. В южном направлении эти северную и восточные ветви планируется вывести на 2 транспортный коридор через Минск (Беларусь), а также за счет создания коридора альтернативного идущему через Украину коридору Санкт-Петербург – Витебск – Харьков – Одесса.
Сегодня единственная меридиональная связь северных территорий (прилегающих к Балтийскому и Баренцеву морям) с южными (Черноморская зона) проходит через перегруженный Московский транспортный узел. Для того чтобы обойти и его, на территории Ленобласти и за ее пределами необходимо реконструировать существующие магистрали и достроить недостающие. Маршрут этого коридора пролегает по линии Санкт-Петербург – Смоленск – Брянск – Орел – Воронеж – Ростов-на-Дону. Параллельно ему необходимо создание кратчайшей автодорожной связи Северо-Западного региона с Западной Европой, минуя Московский узел, считают разработчики.
Планов громадье
Если пересчитывать все проекты, которые потребуется осуществить на территории Ленобласти, для того, чтобы превратить все планы разработчиков в жизнь, пальцев не хватит. Кроме того, может получиться, что не хватит даже не столько финансирования, сколько рабочих рук в дорожно-строительном секторе. Тем не менее, в ходе реализации Схемы территориального развития Ленобласти намечается следующий список работ:
- реконструкция автомобильной дороги Выборг – Комсомольское – Светогорск (выход к новому таможенному пункту пропуска) с включением ее в систему федеральных автодорог;
- строительство новой федеральной автодороги к портовым комплексам в Лужской губе Усть-Луга – автодорога «Нарва» – Луга – Великий Новгород (с выходом на федеральную трассу «Россия»);
- создание прямолинейной автомобильной связи между Выборгским транспортным узлом и республикой Карелия;
- строительство выхода с дамбы на существующую федеральную автодорогу А-120 и нового участка от этой трассы федеральной автомагистрали М-18 с организацией транспортной развязки, что создаст глубокий кольцевой обход Санкт-Петербурга;
- реконструкция автомобильной дороги Санкт-Петербург – Сортавала с включением ее в систему федеральных автодорог;
- создание автодорожного выхода на Петрозаводск от Подпорожья;
- строительство новой федеральной автодороги, которая даст выход в центральные районы и районы Поволжья, и обеспечит также прямую связь Киришей (одного из крупных областных промышленных центров области) с Санкт-Петербургом;
- автотрасса Санкт-Петербург – Лодейное Поле – Вытегра – Пудож – Пермь (Российский северный коридор);
- автодорога Лодейное Поле – Подпорожье – Токари – Пай – Петрозаводск (перспективное направление федеральной автомагистрали «Кола»);
- автотрасса Лодейное Поле – Тихвин – Бокситогорск – Неболчи – Боровичи – автодорога «Россия» (выход из восточных районов Ленобласти в Новгородскую область; связь федеральных дорог «Кола», Вологда – Новая Ладога и «Россия»);
- автодорога Выборг – Высоцк – Приморск;
- автотрасса Морские порты северного побережья Финского залива – Приозерск – республика Карелия (связь Карелии с портами Выборг, Высоцк и Приморск).
Масштабы задуманной дорожно-строительной эпопеи объясняются разработчиками, в том числе перспективными планами развития страны за пределами Ленобласти и стремлением приблизиться к европейским стандартам, по которым на каждую тысячу жителей приходится по 0,1-0,2 км автодороги. С целью экономии государственной казны предполагается в том числе создание 2 платных дорог – автотрассы «Скандинавия» на участке Санкт-Петербург – Выборг (в перспективе возможно создание единого платного коридора «Скандинавия» – ЗСД – новая автодорога Москва – Санкт-Петербург») и нового выхода из Санкт-Петербурга на автодорогу до Сортавалы по маршруту КАД – Скотное – Керрро.
А для того, чтобы новая сеть не стала непосильной ношей для регионального бюджета предполагается перевести в федеральную сеть автодорожные маршруты Выборг – Комсомольское – Светогорск (выход с автодороги «Скандинавия» к пограничному переходу Светогорск на российско-финской границе); Усть-Луга – автодорога «Нарва» – Луга – Новгород (связь порта Усть-Луга с федеральными трассами «Нарва», Санкт-Петербург – Псков и «Россия»); Санкт-Петербург – Сортавала – Леметти – Пряжа – Петрозаводск (связь Ленобласти с Карелией) и автодорогу Парголово – Огоньки (прямой выход с КАД на автодорогу «Скандинавия»).
Наталья Черемных
До сих пор находятся доверчивые граждане, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья.Мошенничество из прошлого
Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое.
По словам заместителя директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонида Сандалова, после введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается.
Новое – хорошо забытое старое
Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает «новую жизнь», благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества – уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате – до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.
В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.
Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Избежать такого мошенничества довольно просто. Леонид Сандалов уверен – какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз – деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.
Мошенничество «на исходе»
Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, «доживают последние дни». Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации (в 2006 году) должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.
Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие – оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.
Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается в Росрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.
Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риэлтерских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.
Для того, чтобы избежать такого вида мошенничества, риэлтеры «Бекара» рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим – ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей – за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство – для последующей сдачи в аренду.
Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать – это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.
К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риэлтеры не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос – обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риэлтеры следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических «изобретениях». Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.
По материалам группы компаний «Бекар»
Власти Петербурга намерены переуступить инвесторам свою головную боль по возведению инфраструктуры, необходимой для строительства нового жилья. Уже сейчас понятно, что потенциальных покупателей поставят в весьма жесткие юридические рамки. Идеология
Что получает от введения таких правил игры на строительно-инвестиционном рынке город, понятно. А вот что может получить инвестор-застройщик, пока не очень ясно. С одной стороны, в регламенте будет записано, что победитель торгов на право комплексного освоения территории получает исключительное право возводить на этой территории свои объекты. С другой стороны, концепция инвестора по развитию той или иной территории не всегда может совпадать с регламентацией генплана. Есть и еще одна, судя по всему, самая уязвимая, сторона вопроса – деньги.
Инвестору предлагается следующая схема: возьми территорию (например, квартал), реши все вопросы с арендаторами и собственниками, разработай на этот участок градостроительную документацию, построй инженерную инфраструктуру. И только после этого тебе будет предоставлено эксклюзивное право на застройку территории. Понятно, что на такие масштабные и затратные проекты с отсроченной окупаемостью смогут пойти лишь немногие крупные фирмы. Хотя в дальнейшем, выполнив все условия, которые выставляет инвестору город, ему, похоже, ничто не будет мешать проводить свой собственный аукцион на право застройки небольших участков среди более мелких фирм...
Пока еще документ не прошел и первого чтения среди специалистов профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга. Надо думать, что комитеты внесут в него свои коррективы. Так, например, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли уже предложил существенное добавление: обременять инвестора не только строительством инженерной, но и социальной инфраструктуры. При этом комитет волнует, как новая схема будет увязана со статьями городского бюджета. Председатель Комитета по строительству склоняется к тому мнению, что «часть обязательств по строительству инженерной инфраструктуры может взять на себя и город».
Техническая сторона
Планируется, что Комитет по строительству подготовит документацию, необходимую для проведения торгов, будет выступать от имени Санкт-Петербурга стороной по договору и вместе с КГА определит территории, нуждающиеся в комплексном освоении под жилье. КУГИ выступит организатором проведения аукциона. Предмет торгов пока формулируется следующим образом: «право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».
Победитель торгов получит исключительное право «приобрести в собственность или аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, после подтверждения Комитетом по строительству исполнения условий договора».
Цена выкупа устанавливается в соответствии с рыночной оценкой за единицу площади. Начальная цена торгов – рыночная оценка, а размер арендной платы будет взиматься в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года (№1561).
Обеспечительные меры суровы. В случае невыполнения обязательств победитель торгов «безвозмездно передает в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных работ». Установлены и максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – в соответствии с нормативами, но не более полутора лет. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству. По окончании работ эти объекты должны быть переданы в собственность города.
Регламент должен определять порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и учреждений в процессе подготовки документации для проведения торгов. Уполномоченным учреждением является ГУ «Управление инвестиций». Это ведомство направляет в КГА запрос о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка. Далее запрашиваются Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, КУГИ, КГИОП, администрации района, органы местного самоуправления, КЭиИО. Завершает этот путь определение оценки начальной цены права на заключение договора аренды и цены выкупа земельных участков.
Всем, кому должен, прощаю
Фактически в ходе предстоящих аукционов город намерен продать право выполнить те обязательства, которые взяли на себя власти. Напомним, что сразу после вступления в свою должность Валентины Матвиенко власти резко увеличили размер отчислений на инфраструктуру. Увеличение этих платежей обосновывалось именно будущими расходами на создание инфраструктуры. Тогда строители восприняли новые траты стоически. Общая тональность их комментариев сводилась к фразе «Пусть берут, лишь бы инфраструктуру построили». И вот теперь оказывается, что власти не намерены расходовать уже полученные деньги и перекладывают обязательства на плечи инвесторов.
И это при том, что инфраструктуру необходимо создавать в ближайшее время. Так, например, исследование ООО «Балтрос» показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития Петербурга потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь 4-4,5 млн кв. метров жилья. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год этот ресурс будет исчерпан уже в 2007 году. Таким образом, если планы города по продаже с аукциона собственных обязательств вдруг сорвутся, то перед строительным комплексом города встанет реальная перспектива острого недостатка новых площадей для развития.
Григорий Песков, Ирина Барчук