Эскроу. Как это будет работать
Флагман отечественного банковского сектора – Сбербанк – провел семинары с представителями компаний-застройщиков Северо-Запада, чтобы дать необходимые разъяснения.
Не нужно ждать, нужно действовать
Семинары продолжили серию мероприятий Сбербанка, посвященных теме финансирования недвижимости в условиях изменений в закон о долевом строительстве. В очной встрече приняли участие более 100 застройщиков Петербурга и Ленинградской области, представители городского Комитета по строительству, Российского Союза строителей в Северо-Западном федеральном округе. А к семинару, который прошел в формате видеоконференцсвязи, подключились строительные компании из Пскова, Архангельска, Вологды, Череповца, Карелии, Мурманска, Сыктывкара.
Переход на эскроу-счета обещал быть постепенным. Однако в декабре прошлого года были приняты поправки в закон, регламентирующие следующее: если в предыдущей редакции работать по новой схеме должны были только те застройщики, по объектам которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года, то теперь прямое привлечение средств граждан возможно только в отношении домов высокой степени готовности независимо от даты получения разрешения на строительство.
«Мы видим острую потребность в таких встречах, потому что на подготовительном этапе постоянно появляются вопросы у участников процесса. Основная наша задача – дать максимально понятные и четкие разъяснения по новой модели финансирования недвижимости, услышать потребности предпринимателей. Нужно уже сейчас начинать работать с кредитными организациями и осваивать предложенную схему, как сделали это некоторые застройщики Северо-Запада – в Петербурге, Карелии», – прокомментировал тему заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров.
«Я понимаю, что очень многие застройщики сегодня ждут утверждения критериев «высокой степени готовности объектов». Это вполне объяснимо, но не дальновидно. В любом случае на проектное кредитование и эскроу-счета перейти придется. И чтобы сделать этот процесс максимально безболезненным, начинать подготовку нужно уже сегодня», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский, принявший участие в семинаре.
Лидер останется лидером
Сбербанк начал подготовку к работе в новых законодательных условиях еще раньше: уже в июле прошлого года появились продукты для застройщиков, соответствующие предложенной правительством модели, а в ноябре для девелоперов и покупателей квартир запущено комплексное предложение с использованием счетов эскроу.
Стоит, пожалуй, еще раз остановиться на понятийном аппарате и напомнить, что эскроу-счет – это специальный банковский счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику. Также по ряду проектов, соответствующих требованиям банка, возможна полная или частичная отсрочка уплаты процентов со списанием процентных платежей после ввода дома в эксплуатацию, за счет средств, накопленных на счетах эскроу.
Прозрачная экономика
Один из главных вопросов, волнующих строителей: насколько банки сегодня готовы кредитовать проекты, не будет ли массовых отказов по тем или иным причинам?
Как отмечают в Сбербанке, ключевым условием для принятия положительного решения о финансировании проекта является четкое понимание его экономики: основные контракты заключены, источники финансирования определены на 100% бюджета, финансовый резерв способен покрыть возможное удорожание.
Учитываются четыре ключевых аспекта: застройщик должен иметь положительную репутацию и опыт в девелопменте жилья, проект должен быть рентабельным, выдерживать возможное снижение цены продажи или повышение себестоимости, цены на жилье и темпы его реализации должны соответствовать рынку. Безусловно, необходимо наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Кроме того, застройщик должен внести в проект собственные средства в объеме не менее 15% бюджета. Возможными источниками участия могут быть прибыль от ранее реализованных проектов, взнос в уставный капитал, займы связанных компаний, оценочная стоимость земли (не более 15% бюджета при условии, что приобретение земельного участка профинансировано собственными средствами компании), кредит банка под готовые квартиры или коммерческую недвижимость.
Анализ проекта – длительная работа нескольких служб банка, и значительно ускорить ее могут качественно подготовленный заемщиком пакет документов и максимальная открытость клиента.
Простая математика
Сбербанк предоставляет кредиты на различных этапах реализации проекта. На инвестиционной стадии это классическое проектное финансирование строительства, на эксплуатационной – кредиты под залог готового жилья. Кроме того, сегодня разрабатываются и вскоре будут запущены продукты для финансирования предынвестиционной стадии (формирование земельного банка, разработка проектной документации).
С учетом изменений в 214-ФЗ наиболее востребованный продукт сейчас – проектное финансирование. В Сбербанке его можно реализовать по одной из трех схем. Первая – полностью без эскроу. Это старый вариант для тех случаев, когда проект соответствует критериям готовности, о чем было сказано ранее. Также существуют смешанная схема (когда часть дольщиков привлечена без использования счетов эскроу, а часть – с эскроу) и схема только с использованием этих счетов.
При финансировании Сбербанком затрат на строительство с полной или частичной продажей жилья с использованием эскроу срок кредита будет составлять до пяти лет, а при комплексной застройке – до семи. При этом лимит кредита может составлять до 85% от бюджета проекта. В качестве обеспечения кредита на инвестиционной фазе выступают ипотека земельного участка и имущественные права на строящиеся площади, а на эксплуатационной – ипотека построенных квартир, поручительства бенефициаров бизнеса. Ставка по кредиту – средневзвешенная и зависит от покрытия суммы кредита средствами, внесенными покупателями жилья на эскроу-счета. Чем больше объем средств на этих счетах по сравнению с объемом выданного кредита, тем меньше ставка. Так, при двукратном покрытии ставка может снижаться до 0,01%.
Новая схема финансирования жилищного строительства оказывает двойственное влияние на работу застройщиков. С одной стороны, застройщик теперь обязан привлекать банковские кредиты взамен бесплатных средств дольщиков, которыми он пользовался до этого. А с другой стороны, отпадает необходимость вносить средства в компенсационный фонд (страховые взносы осуществляет банк), а также выполнять ряд других требований 214-ФЗ. И главное – это дает возможность значительно сократить ту разницу в цене между готовыми квартирами и жильем на уровне котлована, которая была раньше, так как риски покупателей, вносящих деньги на счет эскроу, значительно снижены. Так, по оценкам застройщиков, пользующихся схемой с эскроу-счетами на протяжении последнего года, это дало возможность увеличить цену продаваемых квартир на ранних стадиях строительства в среднем на 10%.
В конце прошлого года Сбербанк также разработал дополнительный инструмент, который на данный момент работает в 11 субъектах РФ – Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия. Суть его в следующем: девелопер, получивший кредитование в банке, взамен снижения ставки по своему кредиту может предложить ипотечным заемщикам дисконт в размере 0,8 или 1,6 п. п. от стандартной процентной ставки по ипотечному кредиту в Сбербанке. В результате ставка по кредиту для самого застройщика будет несколько выше, чем при использовании стандартной схемы, зато дисконт может существенно увеличить объем продаж – и таким образом способствует досрочному погашению займа, а значит, экономии на процентах.
Дмитрий Астафьев, совладелец компании «ЛенСпецСтрой», вышел из СИЗО под подписку о невыезде. Но строителей, допустивших ошибки в бизнесе, все чаще призывают к ответственности. Задержание совладельца «Норманна» Владимира Смирнова – самый свежий пример.
Петербургский городской суд на днях изменил миру пресечения по делу совладельца «ЛенСпецСтроя» Дмитрия Астафьева. Бизнесмена под подписку о невыезде отпустили из СИЗО, где он провел последние полгода. В окружении Дмитрия Астафьева информацию подтвердили, но сообщили, что по настоянию адвокатов бизнесмен никаких комментариев давать не будет.
Дмитрия Астафьева задержали 9 августа прошлого года. Его подозревают в мошенничестве в особо крупном размере с деньгами дольщиков. Речь идет о проекте жилого комплекса «Ленинградская перспектива» в Мурино, который под руководством Астафьева с 2013 года строили его же компании. В этом проекте дольщикам продали 779 квартир на сумму 2,4 млрд рублей. Сдать объект обещали еще осенью 2017 года. Но воз и ныне там. Следствие полагает, что часть собранных денег – минимум 200 млн рублей – девелопер израсходовал нецелевым образом. Но адвокат бизнесмена обвинения отрицал, подчеркивая, что дело сфабриковано, и речь идет о рейдерском захвате активов компании. Как освобождение Дмитрия Астафьева скажется на судьбе «Ленинградской перспективы», пока можно лишь гадать. Сроки сдачи дома уже продлевали: первую очередь должны были завершить до конца 2018 года (пока не закончили), срок окончания второй - декабрь 2019 года.
Глава «ЛенОблСтройСоюза» Руслан Юсупов считает, что сам девелопер проект вряд ли закончит. «Мне кажется это дело бесперспективное. Скорее всего, стройку передадут для завершения какой-нибудь областной структуре. Бизнесу она не будет интересна, поскольку у проекта слабая готовность, но большой объем распроданного жилья. Для достройщика там практически нет экономики», - говорит он. По мнению Руслана Юсупова, ситуация с «ЛенСпецСтроем» развивалась логично. «Финал ожидаем. Еще в начале «нулевых» компания «Маяк-ЛенСпецСтрой», к которой Астафьев имел отношение, чуть не засыпалась. Их проект в Приморском районе был напротив нашего, и я видел, с каким скрипом его завершали. Были просрочки, недоделки, низкое качество, из-за которых и Госстройнадзор получал выговоры - мол, зачем приняли. А если бы не приняли, уже тогда получили бы множество обманутых дольщиков…Но в тот раз Бог миловал. А второй раз – не обошлось», - вспоминает Руслан Юсупов.
«Уголовное преследование (или его угроза) никогда не улучшало финансовые показатели застройщика и не помогало ему достроить дом. Обычно оно больше демотивирует строителей, чем стимулирует. Но все зависит от добросовестности конкретного застройщика», - добавляет партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, законодательство создает предпосылки для увеличения рисков для дольщиков, так как многие поправки в 214-ФЗ, продиктованные лучшими побуждениями, на практике оказались крайне губительными для рынка и поставили под угрозу даже вполне добропорядочных застройщиков.
«Ограничения по размеру займов от материнских компаний при очевидной невозможности получения банковского кредита, правило об автоматической остановке продаж на всех объектах при просрочке по одному и другие нормы - это избыточные или вообще неправильные методы помощи дольщикам. Удивляет то, что при наличии специальных составов преступлений в УК РФ по нарушению прав дольщиков в данном деле разбирательство шло по "резиновой" статье о мошенничестве. Не знаю, как обстоят финансовые и прочие дела у девелопера, но уверен, что на свободе у него точно больше возможностей и стимулов довести начатую работу до конца», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Кстати:
На днях был задержан по делу о мошенничестве в особо крупном размере и совладелец ГК «Норманн» Владимир Смирнов (правда, уже на следующий день бизнесмена отпустили под обязательство о явке по требованию следователя). У компании возникли серьезные просрочки в сдаче объектов в Петербурге и Ленобласти. Девелопер объяснял их тем, что продавал жилье по низким ценам, делая бизнес на объемах продаж. Но в кризис число сделок сократилось, и экономическая модель рассыпалась – начались сбои в графике. «Норманн» начал продавать активы и искать партнеров. Процесс затянулся. Недавно власти Ленобласти заявили, что ведут переговоры о передаче строек «Норманна» другой компании. В январе текущего года сам девелопер сообщил, что нашёл финансирование для достройки комплексов «Ижора Парк» (в Металлострое») и «Десяткино» (в Мурино). Но имя инвестора до сих пор не раскрыто.
Руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Должность (пока с приставкой и. о.) получил его бывший зам Вячеслав Захаров. Строители этому назначению рады.
Глава Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Он написал заявление по собственному желанию. Некоторые источники поспешили связать эту отставку с состоявшимся 24 января этого года визитом в Госстройнадзор сотрудников ФСБ. Но, по официальным данным, обыски в ведомстве никто не проводил и никаких уголовных дел в отношении сотрудников организации не возбуждалось.
Вакантный пост главы Госстройнадзора, с приставкой и. о., занял Вячеслав Захаров, бывший зам Евгения Кима. О кадровой перестановке коллективу Госстройнадзора сообщил «строительный» вице-губернатор Николай Линченко. Он поблагодарил Евгения Кима за плодотворную работу и призвал коллектив надзорного ведомства к большей прозрачности.
«Уверен, что слаженная работа службы будет продолжена. Вы должны полагаться не только на свой опыт, но и учесть достижения в развитии электронного документооборота федеральных органов исполнительной власти, таких как Главгосэкспертиза и Ростехнадзор. Важно работать на результат. А основная задача на текущий год – строительство и ввод в эксплуатацию городских объектов по государственному заказу», – цитирует вице-губернатора пресс-служба Госстройнадзора.
Напомним, что Евгений Ким занимал должность главы Госстройнадзора Петербурга с апреля 2018 года. До этого он с 2008 года был первым замом начальника Службы Леонида Кулакова, который перешел на работу в городской Комитет по строительству. До работы в ведомстве Евгений Ким был генеральным директором в совместном советско-норвежском предприятии «Внешстройсервис», работал в предприятии «Фирма Русский Дизель», руководил финансово-экономическим управлением Российского агентства по государственным резервам, а также Внешнеэкономическим объединением «Тяжпромэкспорт» Минэкономразвития.
Его отставку бизнес воспринял спокойно. «Неожиданно немного. Но для рынка в этой рокировке никакой беды не вижу. Застройщикам региона Вячеслав Захаров известен даже лучше Евгения Кима, поскольку именно он работал «на земле» – то есть решал основные рабочие вопросы с бизнесом. А Евгений Ким непосредственно в надзоре не участвовал. Решал, видимо, какие-то другие задачи. Вячеслав Захаров – профи. Знает работу службы «от и до». Если назначат именно его постоянным главой Службы, это будет очень неплохо. Он знает всех застройщиков города, поскольку работает в ведомстве со времен Александра Орта», – говорит глава «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.
«Строителям важна четкая работа Госстройнадзора и прозрачность процедур, определяющих его взаимодействие с бизнесом. Поэтому от нового главы Службы ждем желания и готовности создавать условия, в которых ведомство будет четко функционировать в соответствии с утвержденными процедурами. Надеемся, что переходный период, связанный со сменой руководства, пройдет быстро и без потерь», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.