Доля малая. Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел часть проекта X-Home в Репино
Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел долю в компании, которой принадлежит апарт-отель X-Home в Репино. Сейчас этот объект переделывают в элитный медицинский центр.
Максим Соколов, бывший министр транспорта РФ, а ныне генеральный директор девелоперской «Группы ЛСР», приобрел 40% компании «Территория инвестиций». Эта фирма, которую в 2008 году создал бывший топ-менеджер «Корпорации С» Николай Сергеенко (через год к нему присоединился выходец из той же компании Андрей Перминов), еще в 2014 году построила в Репино, на берегу Финского залива, апарт-отель X-Home. В этом комплексе удалось продать только десяток апартов. Поэтому в прошлом году собственники приняли решение превратить апарт-отель в элитную клинику X-Clinic, которая будет специализироваться на косметологии и очищении организма. Сама клиника займет первые этажи корпусов (около 2 тыс. кв.м.). На остальных этажах оборудуют апартаменты для пациентов. Работы уже ведутся. И часть инфраструктуры уже готова к эксплуатации. Ожидается, что полностью работы завершатся к лету.
В «Группе ЛСР» комментировать сделку Максима Соколова отказались, сославшись на то, что это его частная инициатива, которая к бизнесу холдинга никакого отношения не имеет. Сам бизнесмен был недоступен для общения. Но очевидно, что это сделка по дружбе: Максим Соколов сам начинал карьеру в «Корпорации С» и, видимо, решил поддержать бывших коллег в их начинании. После сделки доля Николая Перминова в «Территории инвестиций» снизилась до 41%, а доля Андрея Перминова – до 19%.
По оценке экспертов, вложения инвесторов в переделку апарт-отеля под медицинский центр, составят 0,5-1 млрд рублей, в зависимости от стоимости медицинского оборудования и оснащения апартаментов. По их мнению, решение это логичное. «Загрузка отелей загородом составляет далеко не 70%, как в Петербурге, и даже не 50%, а чуть ли не 30%, поэтому окупаемость комплекса апартаментов X-Home могла растянуться на 15-20 лет даже при усредненной оценке загрузки в 50%», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. Между тем услуги медцентра позволят ускорить окупаемость проекта.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти работают около 50 лечебно-профилактических учреждений, так называемых санаториев и профилакториев. Более 30% из них расположено в Курортном районе.
«Подавляющее санаторно-курортных объектов в регионе созданы в советский период, а некоторые были заложены еще в царской России. Конечно, наиболее популярные санатории в регионе не раз реконструировались, но существуют и такие, в которых условия проживания не поддаются никакой современной классификации – например, предлагаются номера «с удобствами на этаже». В целом по региону, условия проживания в таких санаториях чаще всего соответствуют уровню гостиницы класса «2-3 звезды», - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Конкурентов у X-Clinic практически нет. «Соседние санатории «Дюны» и «Белые ночи» ориентированы на другую целевую аудиторию. По сути, из конкурентов можно назвать только курорт «Первая линия» от компании «Пионер» и проект «Русские сезоны» в составе «Сестрорецкого курорта» компании RBI.
Выкуп Смольным социальных объектов у девелоперов зачастую происходит в рассрочку сроком на пять лет. Игроки рынка считают, что данная схема выкупа серьезно ограничивает их работу, в том числе по строительству новых объектов социнфраструктуры.
Строительная компания «Дальпитерстрой» отправила обращение вр. и. о. губернатора Петербурга Александру Беглову. Девелопер попросил градоначальника разобраться в ситуации с выкупом у него городом дошкольного учреждения в Шушарах. Детский сад расположен на первых этажах трех жилых домов: ул. Вишерская, 1, корп. 1 (площадь – 171 кв. м); Вилеровский пер., 8 (387 кв. м); и Старорусский проспект, 6 (1257 кв. м).
Застройщик отмечает, что дошкольное учреждение уже работает, но город до сих пор не выкупил помещения. Более того, по объекту на Старорусском проспекте от чиновников поступило предложение о выкупе его в рассрочку в течение пяти лет. В компании «Дальпитерстрой» с такой схемой выкупа не согласны.
«Такая длительная рассрочка приведет к замедлению развития районов застройки. Если строители получают деньги за социальный объект сразу после сдачи, они вкладывают их в следующий – и система работает. А так вкладывать становится нечего», – комментирует ситуацию заместитель руководителя службы заказчика ООО «СК «Дальпитерстрой» Александр Борисов.
Представители компании также подчеркивают, что желание города выкупать соцобъекты с рассрочкой в пять лет противоречит логике, потому что бюджет планируется на три года. Через пять лет держать обещание, возможно, придется другим людям. Это не дает застройщику адекватно планировать свою работу в долгосрочной перспективе.
Отметим, что схема выкупа соцобъекта в течение пяти лет Смольным была запущена в 2016 году, параллельно с единовременным вариантом. В настоящее время рассрочка применяется все чаще.
Как пояснили «Строительному Еженедельнику» в городском Комитете имущественных отношений, это позволяет снизить нагрузку на бюджет, но при этом приобрести необходимые объекты. Помещение на Старорусском проспекте пока планируется выкупить на основании ранее достигнутых договоренностей между городом и застройщиком, а также соответствующей заявки районной администрации, т. е. в этом году. Помещения детских садов на Вишерской улице и в Вилеровском переулке – также в числе объектов, приобретаемых в 2018 году. Выкуп будет осуществлен, как только Правительство Петербурга утвердит соответствующее постановление о бюджетных инвестициях, подготовленное районной администрацией. Проект постановления со стороны КИО уже согласован.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что если социальные объекты – это проблема практически всех застройщиков жилья, то выкуп подобных объектов – проблема города. «Мы знаем ситуации, когда такие объекты даже спустя много лет не были выкуплены по различным причинам. То, что предлагается рассрочка, уже можно считать не худшим вариантом развития событий. Но это достаточно «больное место» застройщиков. Важно понимать, что девелоперы вкладывают собственные деньги, что эти объекты отнимают часть их оборота и средства, которые могли бы пойти на другие объекты. Социальные объекты нужны и важны, их значимость никто не оспаривает, но финансовые отношения с городом должны быть максимально прозрачными. Достаточно выполнять обязательства, условия контрактов, соблюдать сроки и суммы, касающиеся выкупа, перед застройщиками. Если четкие правила не будут работать, тогда можно говорить о необходимости их корректировки», – делает выводы эксперт.
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.