«Чемодан без ручки». Объекты наследия остаются проблемой для современного использования
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
«Группа ЛСР» в целях поддержания большого сегментного разнообразия приступила к реализации нового проекта – жилого комплекса бизнес-класса Riviere Noire, который появится по адресу: наб. Черной речки, д. 3, лит. А, К, Д, на границе Петроградского и Приморского районов Санкт-Петербурга.
Компания уже приступила к подготовке территории для строительства комплекса, а на осень назначена официальная премьера проекта – старт продаж. ЖК Riviere Noire будет построен на участке почти 1,7 га. К 2021 году появятся три монолитных дома высотой до 11 этажей. Комплекс рассчитан на 559 квартир. Его общая площадь составит чуть более 52 тыс. кв. м, из них полезная – 33 тыс. кв. м.
Проект разработали специалисты архитектурного бюро Intercolumnium, создавшие запоминающийся образ каждого из трех домов комплекса. Один из домов расположится параллельно набережной Черной речки, второй будет построен в Красногвардейском переулке, третий – в глубине квартала, вблизи уникального памятника архитектуры классицизма – дачи Головина. При этом внутренние дворы домов обращены в сторону Большой Невки.
«Достойных участков для реализации проектов бизнес-класса немного. Именно поэтому каждый новый комплекс, выходящий на рынок, можно считать большой удачей и для девелопера, и для клиента. Покупатели квартир в этом сегменте очень требовательны. Они хотят жить в хорошем районе, с развитой транспортной доступностью, желательно недалеко от центра города. Парки и скверы вблизи дома – обязательный критерий. Большинство покупателей недвижимости бизнес-класса отдает предпочтение видовым квартирам», – говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.
Эксперты отмечают, что локация активно развивается. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации высокий. Там реализует свои проекты ряд крупных девелоперов», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Плюсом является развитая инфраструктура локации: детские сады, гимназии и школы, поликлиники и больницы, офисы банков, торговые центры, спортивные клубы. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается. Еще несколько лет назад Группа RBI реализовала здесь проект «Новелла», затем пришли другие крупные застройщики, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
По оценке Knight Frank St Petersburg, инвестиции в реализацию проекта превысят 2,47 млрд рублей. По мнению Веры Серёжиной, о цене жилья в проекте пока говорить сложно. «Все зависит от темпов продаж, запланированных компанией. По нашей оценке, стоимость на старте не превысит 135–140 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.
В СЗФО активизировалось уголовное преследование руководителей строительных компаний, из-за недобросовестности которых пострадали дольщики. На период расследования дел застройщиков все чаще заключают под стражу.
В ЖК «Ленинградская перспектива» должно быть около 2,5 тыс. квартир
В последние несколько месяцев на Северо-Западе, да и в целом по России, правоохранительные органы стали чаще возбуждать уголовные дела в отношении руководителей компаний-застройщиков, виновных в появлении обманутых дольщиков, а также активнее преследовать их по уже открытым делам. В большинстве случаев бизнесменам инкриминируется хищение средств граждан и мошенничество в крупных размерах. «Строительный Еженедельник» решил напомнить о событиях последних недель, связанных с недобросовестными застройщиками, которым грозят реальные уголовные сроки.
Из дома на нары
В середине июля по решению Выборгского районного суда Санкт-Петербурга под домашний арест был направлен генеральный директор компании «Питер-Констракшн» Тимофей Поздняков. Главу строительной компании подозревают в двойных продажах квартир в ЖК «Охта-Модерн». Само уголовное дело в отношении неопределенных лиц было возбуждено еще в 2014 году.
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Северной столицы. Его строительство в Красногвардейском районе началось еще в 2003 году, до появления Закона № 214-ФЗ. За 15 лет сменилось несколько застройщиков объекта, последним из которых стал «Питер-Констракшн».
Несколько дней назад дольщики ЖК «Охта-Модерн» направили в суд ходатайство с требованием ужесточить меру пресечения для Тимофея Позднякова и отправить его в СИЗО. В своем обращении они отметили, что реакция общественности – сейчас основное: «Если город и горожане будут закрывать глаза на происходящее, то все останется как есть. Сама мера пресечения для Позднякова – кажется издевкой над дольщиками. Он находится под домашним арестом, тогда как у более чем 400 человек нет крыши над головой. К нам даже такой меры нельзя применить, потому что у нас нет дома. 10% дольщиков уже умерли, дожидаясь достройки».
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Петербурга
Отметим, что в марте 2017 года был арестован совладелец «Питер-Констракшн» Евгений Кривцов, также причастный, по версии следствия, к многочисленным двойным продажам в долгострое. В декабре прошлого года в компании была введена процедура наблюдения. В мае этого года суд принял решение о банкротстве застройщика.
Уголовная перспектива
Еще одно значимое событие последних недель – арест крупного бизнесмена, генерального директора компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрия Астафьева. Произошел он 9 августа, когда все петербургские строители отмечали в Ледовом дворце свой профессиональный праздник. Сейчас Дмитрий Астафьев находится в СИЗО. Адвокаты просят перевести его под домашний арест из-за проблем со здоровьем.
Главное следственное управление ГУ МВД по Петербургу предъявило Дмитрию Астафьеву обвинение в мошенничестве в особо крупном размере, по ч. 4 ст. 159 УК РФ. По версии следствия, «глава компании совместно с неустановленными лицами под предлогом строительства многоквартирных жилых домов во Всеволожском районе Ленинградской области присвоил денежные средства граждан, которые заключили с ним договоры об участии в долевом строительстве, не выполнил обязательства, возложенные на него договором». Предполагается, что общая сумма ущерба превысила 482,3 млн рублей.
Мошенничество правоохранительные органы выявили при строительстве ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сроки сдачи этого крупного объекта переносятся уже два года. В Прокуратуре Ленобласти на прошлой неделе открыли «горячую линию» для дольщиков комплекса. Правоохранительные органы обещают по каждому обращению провести проверку.
С помощью Интерпола
В начале августа в Германии по подозрению в мошенничестве со средствами дольщиков был задержан генеральный директор новгородской строительной компании «Экспресс» Валерий Марковкин. Бизнесмен с весны этого года находился в международном розыске. Найти его помог Интерпол.
По версии следствия, на протяжении 2015–2017 годов Валерий Марковкин привлекал денежные средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома по улице Шимской в Великом Новгороде. Получив от дольщиков более 60 млн рублей, он распорядился ими по своему усмотрению, так и не закончив строительство объекта. В прошлом году Валерий Марковкин уехал из страны. В настоящий момент решается вопрос об его экстрадиции в Россию.
В Комиссии по содействию защите прав дольщиков Новгорода надеются, что проблему удастся решить до конца будущего года с помощью изменений в региональное законодательство. Они предусматривают субсидирование завершения строительства долгостроя за счет областного бюджета и предоставления льгот новому застройщику дома на улице Шимской.
Стоит отметить, что другая компания Валерия Марковкина – «Модернизация» – в 2013–2014 годах выполняла ремонт дорог в Тихвинском районе Ленобласти. Работы были проведены некачественно. Администрация района направляла судебные претензии к подрядчику, но они им были проигнорированы. В настоящее время «Модернизация» проходит банкротное производство.
«Стройиндустрию» отправят на торги
У Вологды свои «герои». Следственный комитет РФ по Вологодской области в начале августа сообщил, что собрал все материалы по двум уголовным делам в 175 томах в отношении директора компании «Стройиндустрия» Вячеслава Гудкова. Правоохранительные органы считают: предприниматель злоупотреблял полномочиями при осуществлении долевого строительства и не выплачивал заработную плату своим сотрудникам.
В рамках проведенного расследования потерпевшими признано 438 дольщиков и 602 работника компании. По подсчетам следователей, причиненный действиями обвиняемого ущерб оценивается в 594 млн рублей по дольщикам и 105,4 млн по невыплате заработной платы. Кроме того, в результате злоупотребления полномочиями бизнесменом не выплачены налоги и сборы с организации на сумму 131,9 млн рублей.
В настоящее время у «Стройиндустрии» в Вологде три недостроя. Один из них был заморожен на этапе фундамента и по решению местных властей будет выставлен на аукцион. Также с молотка уйдут строительные материалы, спецтехника, парк обычных автомобилей и даже речные суда компании. Как подчеркивают в Правительстве Вологодской области, вырученные от продажи на торгах незаложенного имущества девелопера денежные средства, в соответствии с законодательными нормами, будут в первую очередь направлены на погашение задолженности по зарплате и налогам и только потом – на достройку двух незавершенных объектов.
Продадут и залоговое имущество – одно из зданий организации и производственные помещения. 80% от вырученных на торгах средств достанутся банкам-залогодержателям.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, на 1 августа 2018 года объем строительства жилья, относящего к проблемным объектам, превысил 13 млн кв. м. Из них около 9 млн кв. м имеет явные признаки заморозки и приостановки. Причем за последний год таких проблемных объектов стало на 40% больше. По приблизительным оценкам, к обманутым дольщикам в России относятся более 180 тыс. семей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Дольщики «Охта Модерн» прокомментировали арест гендиректора ООО «Питер Констракшн»
Петербургского застройщика подозревают в хищении 482 млн рублей
Сомнительные перспективы