«Чемодан без ручки». Объекты наследия остаются проблемой для современного использования
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
Смольный одобрил концепцию реновации Сестрорецка. Чиновники планируют в течение трех лет превратить этот город в центр отдыха и места экологического туризма, а также бережно преобразовать образцы архитектуры северного модерна, добавив им социальных функций. Подобные проекты интересны инвесторам, уверены эксперты.
Как рассказал вице-губернатор Михаил Мокрецов, в настоящее время казне Петербурга находится более 100 аварийных зданий Сестрорецка. Есть риск того, что эти объекты могут быть утрачены, так как большая часть из них являются деревянными. Они ценны тем, что относятся к архитектуре северного модерна. Некоторые объекты сгруппированы, что позволяет говорить о плановом подходе к реновации.
Суть программы, реализация которой запланирована на трехлетний период, – предотвратить разрушение образцов деревянного зодчества, создать живую среду, в которой у зданий будут дополнительные социальные и культурные функции. Все это позволит вернуть ауру Сестрорецку как городу-курорту 1920-х годов, отметил Михаил Мокрецов. Проект предусматривает создание пешеходных и велосипедных маршрутов, локализацию парковочных зон, создание всесезонных туристических центров и современных общественных пространств как в зданиях, так и на открытых площадках, а также сохранение деревянных зданий – памятников архитектуры и улучшение экологической обстановки в районе.
В частности, городские чиновники собираются выделить три основных подцентра, в которых будут развернуты работы. Первая группа зданий расположена недалеко от железнодорожной станции, ядром зоны в данном месте станет информационно-туристический центр. Еще один элемент, который будет здесь создан, – пешеходная улица, ведущая к набережной. Этот подцентр получил название «Начало отдыха».
Вторая группа зданий расположена вблизи набережной реки Сестра, недалеко от городской больницы № 40. Этот кластер с названием «Набережная» будет ориентирован на объекты здравоохранения, также в рамках его реализации будет благоустроена набережная.
Третий очаг реновации будет называться «Детский отдых». На базе ранее существовавшего старейшего яхт-клуба в городе здесь будет создан центр по водным видам спорта. Кроме того, в программу реновации предполагается включить 15 аварийных домов в Сестрорецке, которые будут реконструированы с использованием современных идей и приспособлены под культурные и досуговые учреждения, творческие мастерские и интерактивные музеи.
Михаил Мокрецов отметил, что решение задачи по реновации Сестрорецка невозможно без мнения жителей, поэтому будет вестись активная работа с горожанами по сбору предложений и пожеланий. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко предложил привлечь к дальнейшей работе над программой Молодежную коллегию и молодежные творческие объединения.
Было принято решение, что на основе поступивших предложений от жителей и экспертов концепция будет дорабатываться и в марте 2016 года вновь будет представлена членам правительства Петербурга.
На заседании правительства не было сказано, будет ли Смольный привлекать инвесторов для реализации данного проекта. В Комитете по экономической политике и стратегическому планированию «Строительному Еженедельнику» ответили, что в это сложное время сжатого бюджетного финансирования привлечение инвесторов в проекты такого уровня, безусловно, необходимо. «Вице-губернатор Михаил Мокрецов обозначил проблему, наметил вектор ее решения. К марту 2016 года по распоряжению губернатора с привлечение специалистов и общественности будет разработан более детальный план реновации Сестрорецка. Только после этого можно говорить об источниках финансирования», – прокомментировали в комитете.
Со своей стороны, Михаил Голубев, генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации, уверен, территории для развития малоэтажного строительства крайне интересны для инвестиций. «Если есть возможность привлечения предпринимателей к развитию территории подобного плана, то это нужно обязательно делать. Нюансы государственно-частного сотрудничества нужно тщательно оговаривать. Точки соприкосновения обязательно найдутся, если правильно вести диалог с потенциальными инвесторами. Могут быть различные варианты совместной работы. Например, взамен помощи по реализации нашей программы застройки в Лисьем Носу со стороны правительства мы предложили за свой счет провести реновацию канализационных сетей для всего микрорайона. К сожалению, пока наши предложения так и не были услышаны властью», – прокомментировал Михаил Голубев. По его словам, малоэтажный девелопмент в Сестрорецке предполагает низкую плотность застройки, и поэтому подходы государственно-частного сотрудничества при реализации подобных проектов отличаются от проектов по многоэтажным жилым комплексам. В данном случае должна быть более тесная связь между правительством и инвесторами и более точно определены обязательства сторон. Эксперт добавил, что к малоэтажному строительству в первую очередь тяготеют компании малого и среднего бизнеса, их вовлечение в работу сейчас крайне актуально.
Мнение
Георгий Полтавченко, губернатор Петербурга:
Главная цель нового проекта – отказаться от практики продажи земельных участков под аварийными зданиями в курортных и исторических зонах, восстановить уникальную городскую среду, которая существовала в Сестрорецке в начале ХХ века. Параллельно с этим нужно решить целый ряд вопросов по сохранению образцов деревянного зодчества.
Комитет имущественных отношений Петербурга пытается признать в суде коттеджи, возведенные на территории санатория «Дюны», самовольной постройкой. Их владельцем считается генеральный директор Группы ЛСР Андрей Молчанов.
В конце октября Комитет имущественных отношений направил несколько исков к ООО «Санаторий «Дюны». В их рамках городское ведомство требует признать ряд объектов недвижимости, возведенных на территории ответчика, самовольной постройкой. Рассмотрение исков Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти назначил на 16 декабря.
Как отмечают в КИО, предметом спора являются шесть коттеджей, летнее бунгало и гостевой дом, которые построены на территории санатория. Общая площадь строений – около 1600 кв. м. Возведены объекты недвижимости были без разрешения городских властей. В комитете напоминают, что сам санаторий и земля вокруг являются государственными объектами и только сдаются в аренду.
Напомним, санаторий «Дюны» находится в Курортном районе города под Сестрорецком на площади 35 га. В 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и остальной территории. По дополнительному соглашению арендатор получал преимущественное право выкупа зданий, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет.
В прошлом году стало известно, что совладельцем ООО «Санаторий «Дюны» является основатель Группы ЛСР, нынешний ее генеральный директор Андрей Молчанов. Как ранее уже подчеркивали в пресс-службе строительного холдинга, «Дюны» – это сторонний бизнес их руководителя, к ЛСР санаторий и прилегающий участок никакого отношения не имеют.
Также в прошлом году Андрей Молчанов пытался выкупить «Дюны», однако сделка сорвалась. Заявку на перевод в частную собственность арендатор участка направил в КУГИ в апреле, в октябре ведомство разрешило приватизацию. Общая стоимость имущества была оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей. Сумма сделки составила 750 млн рублей. Правда, через несколько недель, когда документы уже находились в Росреестре, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил свое вето на сделку. Он посчитал выкупную стоимость «Дюн» заниженной, не соответствующей рыночным реалиям.
Ранее опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечали, что цена в 750 млн рублей соответствует рыночной, так как на территории санатория не подразумевается реализация проектов жилой застройки, оценка стоимости санатория «Дюны» вполне адекватная. Специалисты пришли к выводу, что срыв сделки по продаже объекта недвижимости и прилегающей земли носит субъективный характер.
Такого же мнения в настоящее время придерживается и партнер консалтинговой группы «Центр экономических разработок» Андрей Костиков. По мнению эксперта, Смольный таким образом напоминает о том, кто действительно владеет данной территорией. «Не думаю, что коттеджи в ближайшее время будут снесены. Тем более что они официально задействованы санаторием, принимают гостей и людей, поправляющих свое здоровье. Но в ближайшее время в частную собственность «Дюны» вряд ли уйдут», – считает специалист.