«Чемодан без ручки». Объекты наследия остаются проблемой для современного использования
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
В условиях дефицита участков под дачи и ИЖС, Смольный решил раздать многодетным семьям, стоящим в очереди на получение земли, по 300 тыс. рублей на покупку дачи в любом регионе страны. За четыре месяца за этой мерой поддержки обратились только 98 из почти 30 тыс. нуждающихся в участках семей.
Новая мера поддержки заработала с июля 2016 года, в бюджете на «земельный капитал» заложили 350 млн рублей, этой суммы хватит на компенсационные сертификаты примерно 1,6 тыс. семей. Но в силу ряда причин эта услуга пока не пользуется популярностью у многодетных петербуржцев.
В Петербурге, по словам председателя городского комитета по социальной политике Александра Ржаненкова – порядка 31 тыс. многодетных, 29,8 тыс из них обратились за предоставлением участка. Размер бесплатных участков предусмотрен законом – 10-12 соток, такого количества свободной земли, чтобы хватило на всех - у города нет. Предоставление земельного капитала должно было помочь решить проблему с обеспеченностью участками.
В 2015 году по адресной программе было выделено 998 участков под дачи в Ломоносовском и Всеволожском районах соседнего субъекта. Но дальше сотрудничество регионов не срослось. «Были предложения от очень дальних районов, но наши горожане не изъявили желания получать земли там, - объяснил господин Ржаненков. - Можно было бы рассмотреть ситуацию выкупа городом у области на каких-то условиях неких территорий. Но это сложный и дорогостоящий процесс. В области много территорий, но они заинтересованы в том, чтобы мы их развивали. Пока таких возможностей – и финансовых и юридических мы не имеем».
Из 98 семей, подавших заявления на земельный капитал, сертификаты на возмещение средств получили пока 43. Теперь их задача найти подходящий участок, купить его на свои средства, а затем получить 300 тыс рублей из городского бюджета. За истекшие 4 месяца за выплатой еще не обратился ни один из получателей. Впрочем, искать оптимальный надел для своей семьи, владельцы сертификата могут до трех лет, главное, успеть закрыть сделку до совершеннолетия детей.
По словам экспертов, на сумму в 300 тыс рублей можно приобрести участок в 6 соток в садоводстве относительно недалеко от города. Участки с коммуникациями будут стоить уже от 600 тыс до 1-1,5 млн рублей. «В сегодняшних параметрах рынка участков должно хватить. Например, по Ропшинскому и по Гостилицкому шоссе немало продается земель даже под ИЖС, по цене – 400-500 тыс рублей за участок», - комментирует председатель совета директоров АН «Арин» Андрей Тетыш.
Аналогичные суммы озвучивает президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов: «За 300 тыс можно купить 6 соток в садоводстве, но если речь идет об участке в 10-12 соток – то за такую сумму его можно найти только в 60-70 км от Петербурга, в непрестижных локациях, и без коммуникаций. Может быть там будет дорога, но газа точно не будет». По его словам, расценки на полноценные дачные участки, с хорошей транспортной доступностью и необходимыми коммуникациями начинаются от одного миллиона рублей.
Таким образом, ограничение параметров участка площадью минимум в 10 соток, может стать серьезной препоной для ряда семей при получении земельного капитала. «Человек встает перед выбором: купить 12 соток с субсидией, и это будет минимум 600 тыс, или купить 7 соток и потратить 380-400 тыс., но без поддержки из бюджета, - комментирует Андрей Тетыш. – Фактически он получает не субсидию, а дополнительные сотки. Вопрос, что с ними делать?».
В Смольном с данной мерой поддержки связывают большие надежды и даже готовы увеличивать ее финансирование. Но для начала необходимо освоить 350 млн рублей, заложенные на реализацию закона о земельном капитале на текущий год. Для этого обратиться за услугой должны еще как минимум 1,5 тыс многодетных семей.
В Смольном пообещали поддержать бизнесменов сразу в нескольких, наиболее перспективных видах деятельности.
Об инвестиционном потенциале Петербурга говорили участники первого в Северной столице ежегодного Инвестиционного форума.
Мероприятие проходило 24-25 октября текущего года на площадке новой сцены Александринского театра. В нем приняли участие около 800 экспертов: политиков, бизнесменов, юристов и финансистов. «Строительный Еженедельник» являлся информационными партнером форума.
Технологические перспективы
Открыл форум губернатор Петербурга Георгий Полтавченко с выступлением в формате инвестиционного послания. «За четыре предыдущих года Петербург сумел увеличить инвестиции в основной капитал на 48%, в действующих ценах. Это один из самых лучших результатов страны. Объем прямых иностранных инвестиций по итогам 2015 года составил 7,5 млрд долларов США. Это далеко от рекордных показателей 2013 года – тогда они составили 13 млрд долларов, что на один миллиард долларов больше, чем в 2014 году», – отчитался губернатор.
Он также добавил, что в первом полугодии 2016 года объем инвестиций в основной капитал организаций в городе составил 205,1 млрд руб., что на 12% больше аналогичного периода прошлого года. Причем участие бюджетных и кредитных средств в инвестиционных схемах снизилось. Это стало заметно и по возросшему числу соглашений о строительстве новых социальных объектов на инвестиционной основе. Так, с 2012 года по настоящее время городом и застройщиками было заключено 107 соглашений по 196 объектам социального назначения на общую сумму порядка 81,5 млрд руб. «А по результатам одного только 2016 года планируется заключить в общей сложности 50 соглашений по развитию 80 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму 46,4 млрд руб.», – поделился планами Георгий Полтавченко.
Председатель совета Центра стратегических разработок Алексей Кудрин, обрисовывая общую инвестиционную картину по стране, был настроен менее позитивно. Он сообщил, что в последние годы рост ВВП в стране составлял около 1%. По его словам, если ничего не предпринимать, Россию ждет рост ВВП на уровне 1,5-2%, что близко к стагнации и ниже темпов мирового роста. «Доля российской экономики в общемировой сокращается. Однако, если провести соответствующие реформы, то положение страны может измениться. Сейчас наш Центр разрабатывает план по увеличению темпов роста ВВП до 4% в год. Он будет представлен весной 2017 года», – пояснил господин Кудрин.
Для того, чтобы преодолеть инерционную динамику в экономике, России нужно решить вопрос технологического отставания, считает господин Кудрин. Сегодня, по его словам, доля инновационной продукции в России составляет около 12%, тогда как, чтобы соответствовать мировым вызовам, нужно около 30%. «Мы специализируемся на шести областях, и только в двух наш уровень выше среднего в мире – в физике и исследовании космоса. Но по новейшим отраслям, которые сегодня обеспечивают прорыв в мировой экономике, мы отстаем». При этом, по мнению Алексея Кудрина, Петербург должен стать одним из российских центров, «где будут форсироваться технологические прорывы».
Разносторонний подход
Для улучшения инвестиционного фона в городе Смольным подготовлены варианты поддержки для развития нескольких отраслей. Во-первых, это предоставление налоговых льгот для технопарков – как для управляющих компаний, так и для резидентов. По словам Георгия Полтавченко, соответствующий законопроект сейчас разрабатывается и будет готов до конца I квартала 2017 года.
Кроме того, помощь получат инвесторы, которые займутся пансионатами для пожилых людей. Власти собираются предложить бизнесменам сразу несколько зданий с земельными участками для строительства в формате государственно-частного партнерства. «Сдать их в концессию, отремонтировать за счет партнеров и дальше платить из бюджета по установленным тарифам только за проживание и медицинский уход», – так определил цель глава региона.
Еще одно направление, получившее правительственную поддержку, – гостиничный бизнес. Инвесторам по концессии предложили получать и выкупать на льготных условиях земельные участки для строительства новых гостиниц, а также здания для реконструкции под гостиницу.
Пообещали помощь и собственникам исторических зданий. Они получат льготы по налогу на имущество в случае, если в течение трех календарных лет они вложили от 500 млн рублей и больше в работы по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения на территории города. Период действия льгот зависит от суммы вложений. Если она составляет от 500 млн рублей до 1 млрд рублей, льготы растянутся на три налоговых периода, более 1 млрд рублей – на пять лет. Соответствующий законопроект находится на стадии согласования.
Также стоит отметить выдвинутую комитетом по инвестициям инициативу по поддержке креативной индустрии. Так, помещения, находящиеся в собственности города, планируется сдавать в аренду по льготной цене. Для того, чтобы получить скидку, арендатор должен использовать не менее 80% площади арендуемого здания под культурную, творческую и научную деятельность. «Мы подготовили предварительный перечень из 10 объектов недвижимости в центре города, которые могут быть потенциально интересны инвестору, и
хотим на законодательном уровне закрепить понятие креативной индустрии», – пояснила председатель комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк. Помещения будут сдавать инвестору на 3-10 лет.