«Чемодан без ручки». Объекты наследия остаются проблемой для современного использования
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.
Идеи совместного потребления получают все более широкое распространение: от аренды жилья через Airbnb и заказа такси через Uber общество приходит к идее «делиться всем со всеми». Не только недвижимостью или транспортом, но и вещами, навыками и даже личным временем. Чем привлекателен шеринг, может ли он стать частью экономики города? В этом вопросе «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами.
Список шеринговых сервисов в мире расширяется с каждым днем: арендовать можно не только автомобиль или квартиру, но и вещи, в которых мы нуждаемся не каждый день – например, новогоднюю елку или отбойный молоток. А в некоторых странах взять напрокат можно компаньона для прогулки или селфи.
Все шеринговые сервисы условно можно разделить на несколько направлений: недвижимость, транспорт, вещи и услуги. Наиболее успешны платформы первых двух направлений. В качестве примера можно привести упомянутый выше Airbnb, коворкинги и развивающиеся сервисы по поиску коммерческих площадей, платформы для поиска автомобиля напрокат с водителем или без: Uber, Get, BlaBlaCar, «Делимобиль», AnyTime, YouDrive, Colёsa.сom, Darenta.ru и другие.
Сегодня в разных странах мира можно найти сайты и мобильные приложения для краткосрочной аренды велосипедов (spin.pm), сноубордов и лыж (pinlister.com), одежды для путешествий (dress-n-go.com), принадлежностей для детей (babierge.com), стенда или полки в магазине для стартапов, которые пока не имеют возможности зайти в крупные торговые сети (bulletin.co). В Германии недавно был запущен сервис Happy Tree: елку в кадке с землей можно взять домой на Рождество, а после праздника дерево заберут в питомник. Существуют и общие сервисы обмена вещей (sharyboo.com, приложение для iOS Locolo), где можно взять напрокат все что угодно – от индийского барабана за 200 рублей в сутки до гидроцикла «Ямаха» за 4 тыс. рублей в час. В Японии есть платный сервис по аренде компаньонов для селфи Real Appeal, а житель Лос-Анджелеса Чак МакКарти придумал сервис The People Walker и практикует прогулки с людьми за деньги. В Индии приложение LittleSkill помогает пользователям бесплатно обмениваться навыками: например, научить другого человека плавать в обмен на урок программирования.
Коммунизм в эпоху интернета
Президент NAI Becar Александр Шарапов считает, что 2017 год будет развиваться под эгидой sharing-экономики. «Коливинги и коворкинги набирают мощь, и если коворкинги растут на 30-40% в год уже в течение десятилетия, то коливинг только завоевывает просторы Европы. Первый открылся в Лондоне летом прошлого года, а в Америке этот формат уже популярен и завоевывает все новых и новых арендаторов», – аргументировал свое предположение господин Шарапов, выступая на MIPIM.
Co-living – система постройки жилья для категорий граждан с общими интересами или социальными характеристиками (например, для пожилых, одиноких). Это оптимальные по размерам квартиры с вынесенными общими зонами (прачечные, спортивный зал) и местами для общения. «Этот новый прогрессивный вид жилья позволяет решить уже не только финансовую проблему, но и проблему социализации», – уверен генеральный директор маркетингового агентства Media108 Всеволод Баев. О популярности и эффективности идей совместного потребления говорят цифры: один из самых известных в мире шеринговых сервисов Airbnb по итогам 2016 года впервые принес прибыль своим владельцам. Сегодня стоимость компании оценивается в 31 млрд долларов. Основной доход Airbnb приносят сборы за услуги в размере 6–12% с каждого гостя и 3% с хозяев за каждое бронирование.
Шеринговые сервисы изначально приносили прибыль не всем и не всегда. Сооснователь проекта Coliving Club Антон Герасименко считает, что многие платформы в области экономики совместного потребления не зарабатывают денег или зарабатывают крайне мало. Они снижают агентский процент до минимального, чтобы не отпугнуть клиентов. Демпинг – одна из проблем шеринга. Два года назад европейские столицы сотрясали митинги таксистов против Uber. Более низкие цены, предлагаемые сервисом, фактически оставили профессиональных таксистов без работы. В Москве конфликта с Uber удалось избежать: сервис пошел на компромисс с властью, выдвинувшей требование допускать к перевозкам только водителей с официальными разрешениями на таксомоторную деятельность.
Шеринговые сервисы, как и многие другие виды бизнеса, часто рождаются когда потребитель не находит на рынке нужной ему услуги и решает закрыть нишу сам. Именно так появился сервис бронирования площадок для мероприятий Bash!Today. «Мы побывали на нескольких Днях рождения в помещениях бывших заводов в Москве на улице Правды. Потом мы сами решили устроить там вечеринку, заказали еды, поставили звук, позвали диджея. Помещениями служили фотостудии, организованные в здании завода, которые все на западный манер стали называть «лофт». И друзья стали спрашивать: «Как вы организовали мероприятие в лофте? Как вы нашли площадку?». Мы почувствовали спрос и решили организовать сервис, который позволит людям удобно и легко найти и забронировать площадку для мероприятий», – рассказывает сооснователь сервиса Ефим Колодкин.
Bash!Today предлагает две категории площадок: специализированные площадки для мероприятий и заведения с основной функцией (офисы, бары, коворкинги), сдающиеся для мероприятий целиком в свободное время или предлагающие отдельные комнаты и пространства.
Сегодня сервис работает с 350 площадками в Москве и Петербурге и помог организовать около 3 тыс. мероприятий с суммарной аудиторией 70 тысяч человек. Оборот составил 43 млн рублей.
«Люди делятся своими пространствами с другими, и происходит невероятный симбиоз. Мало того, что это помогает покрыть часть расходов на аренду помещения, так еще происходит cultural congestion (культурное столкновение) – посетители мероприятий в помещениях офисов, кафе и салонов красоты узнают о бизнесе принимающей стороны и впоследствии могут стать их клиентами», – говорит Ефим Колодкин.
В феврале 2016 года владельцы сервиса закрыли первую серьезную инвестиционную сделку и привлекли 2,5 млн рублей от частного лица.
Вопрос ментальности
На рынке недвижимости инструменты шеринга – один из способов диверсификации, считает Всеволод Баев.
«Системы шеринга стоит рассматривать как повышение инвестиционной привлекательности объекта и способ дополнительных источников дохода, а не видеть в них угрозу… По нашим оценкам, сервисы шеринга быстро набирают популярность в местах активной застройки, где особенно высока конкуренция между частниками и отелями», – комментирует господин Баев.
Основные преимущества систем шеринга, помимо экономической привлекательности, их универсальность и простота использования. Минусы – риск мошенничества при совершении сделки. Ведь зачастую они обходятся без оформления договоров. «Вопрос совместного потребления в России касается ментальности, размера рынка и экономической ситуации. Риски в данной нише очень высокие, так как арендованные вещи часто ломают, портят, пачкают или даже уничтожают полностью. Арендодатель должен думать о страховании своего дома, автомобиля или того объекта, который он делит с кем-то», – говорит основатель социального P2P-каршеринга Darenta Олег Грибанов.
Коммерциализация – второй спорный момент шеринг-экономики. Идея, начавшаяся как социальное явление, все чаще используется коммерческими структурами. Например, интерес к каршерингу начинают проявлять автопроизводители, а мини-отели регистрируют свои номера на шеринговых платформах. Что заставляет экспертов говорить о преобразовании экономики совместного потребления в экономику доступа (access economy).
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по экономике и инвестициям:
– Недавно я прочел книгу «Неизбежное. Понимание 12 технологических сил, которые определят наше будущее», в которой автор Кельвин Келли прямо говорит о том, что совместное использование – это не только неизбежное будущее, но и наступившее настоящее современной экономики.
В крупных городах по всему миру и в России жители массово отказываются от личного владения в пользу шеринга. Яркий пример – совместное использование автотранспорта. Действительно, зачем современному человеку владеть машиной, вкладывать средства в ее обслуживание, ремонт, хранение, постоянно беспокоиться о месте парковки, если гораздо удобнее воспользоваться сервисом каршеринга, доехать из точки «А» в точку «Б», не теряя лишнего времени и денег.
Развиваются платформы совместного использования в IT, недвижимости, рынках разного рода услуг. Шеринг набирает обороты и в крупном бизнесе. Уже сегодня большие компании стремительно отказываются от полного цикла производства, оставляя за собой только самые стратегические, корневые участки, отдавая на аутсорсинг все остальное. Опыт показывает, что эффективность платформ совместного использования активов в разы выше стандартного вертикально-интегрированного бизнеса.
Справка
Sharing economy (экономика совместного потребления) – термин, который используется для описания экономической модели, основанной на коллективном использовании товаров и услуг, бартере и аренде вместо владения. Концепция совместного потребления была сформулирована в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, авторами книги What’s Mine Is Yours: The Rise of Collaborative Consumption.
В Тосненском районе Ленобласти создан прецедент: застройщик, достроивший два дома с обманутыми дольщиками, не может получить доступ к полагающимся ему земельным участкам.
Такая история впервые случилась в российской практике. Если ситуация не разрешится, это может стать дурным примером для других застройщиков и отвратить их от участия в завершении проблемных объектов.
Компания ООО «Пульсар» в 2008 году взялась достроить в городе Тосно два дома с 222 обманутыми дольщиками. Взамен застройщик получал от ЖСК «ТосноСтрой», объединившего дольщиков, шесть земельных участков. Так как на этих участках еще находились частные дома, то для консолидации земли «Пульсару» нужно было еще и расселить их за свой счет. При этом, по договору о совместной деятельности, использовать эти участки застройщик мог только после завершения строительства проблемных домов.
Взяв 350 млн кредитных средств, «Пульсар» к 2011 году сдал первый дом и к 2014-му – второй. Все 222 дольщика получили квартиры. Шесть участков в Пятом микрорайоне Тосно были расселены. Затраты составили около 80 млн рублей.
Возместить затраты предполагалось продажей квартир в домах, построенных на предоставленных участках. Часть квартир планировалось реализовать в рамках программ расселения ветхого и аварийного жилья и «Жилье для российской земли». Инвестором строительства должно было выступить областное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Агентство на 100% принадлежит Правительству 47-го региона и в 2017 году получило дополнительные 220 млн рублей на развитие.
«Мы высказали свою позицию документально, «подставив свое финансовое плечо» в виде ЛенОблАИЖК, – прокомментировал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин. – Чтобы довести ситуацию до логического конца и выполнить все обязательства перед всеми сторонами».
Но в октябре 2016 года стало известно, что «ТосноСтрой» ведет переговоры со сторонними инвесторами и не собирается передавать участки застройщику.
«У нас подготовлен договор на ведение хозяйственной деятельности на этих участках между ЖСК и АИЖК. Мы направили проект договора «ТосноСтрой». Но они рассматривать какие-либо варианты отказались. Мы попросили подготовить и озвучить ответ: готов ли ЖСК передать земельные участки для возведения дома?» – прокомментировал гендиректор ЛенОбл-АИЖК Евгений Рафалёнок.
Председатель правления ЖСК «ТосноСтрой» Игорь Сергеев внятного ответа на предложение не дал.
По данным юридической службы ЖСК, ООО «Пульсар» предъявило к «ТосноСтрой» два требования: возместить некие расходы, заплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и возместить упущенную выгоду. Или уступить все участки третьему лицу – фирме, аффилированной с застройщиком. Последнее как раз и смутило правление кооператива. На что гендиректор ООО «Пульсар» Вячеслав Лисица заверил, что готов исключить третье лицо из сделки. Цель – получить участки.
Игорь Сергеев утверждает, что участки были переданы от застройщика кооперативу по договору купли-продажи, а на достройку домов «Пульсар» собирал дополнительные средства с дольщиков (около 52 млн рублей). Представители дольщиков отрицают, что с них взымались дополнительные средства на достройку, озвученная сумма, по их словам, предназначалась на отделку квартир.
По итогам совещания у зампреда Михаила Москвина, было предложено два пути разрешения конфликта: заключение трехстороннего договора между ЖСК «ТосноСтрой», ЛенОблАИЖК и ООО «Пульсар» для застройки участков или суд. Время подумать над ответом правлению кооператива оставили до понедельника, 27 марта.
«Мы получили ситуацию, повторения которой на других объектах хотели бы избежать. Сейчас мы достраиваем не один проблемный объект, предлагая застройщикам что-то взамен, некую «морковку» в будущем, – комментирует Михаил Москвин. – Но если мы будем лишать инвесторов «морковки», то не сможем достраивать подобные объекты».
Добавим, в настоящее время в Ленобласти ведутся поиски инвесторов для нескольких «долгостроев» с обманутыми дольщиками. Самый заметный из них – ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе. Найти застройщика для него не могут уже полгода. Компания «Навис», ранее выражавшая интерес к объекту, вышла из переговоров.
Кстати
«Потребительский экстремизм» в сфере жилищного строительства становится трендом. Поправки в 214-ФЗ фактически расширяют возможности дольщиков банкротить застройщиков за просрочку сроков ввода дома в эксплуатацию на несколько дней. Часто за дольщиками стоят юридические фирмы, специализирующиеся на подобных исках. Их цель – не получить квартиру, а добиться денежной компенсации от строительной компании.