Заметки о профилактике транспортного паралича
Полноценное развитие мегаполиса немыслимо без соответствующей его статусу, мировой славе и экономической роли дорожной инфраструктуры. На официальном уровне этого никто не оспаривает. Однако организация как строительства, так и реконструкции дорожных сетей в Санкт-Петербурге вызывает множество нареканий как жителей города, так и руководителей работающих в нем компаний. Между тем ответственные лица не горят желанием отвечать на вопросы, и логика принимаемых решений остается изолированной от общественного диалога.
Перипетии комплексного подхода
К дорожно-транспортной инфраструктуре, как и к другим составным частям городского хозяйства, нынешнее городское правительство применяет комплексный подход. Весной 2008 г. город принял сразу два стратегических документа – Концепцию совершенствования и развития дорожного хозяйства на период до 2015 г. и Стратегию развития транспортно-логистического комплекса.
Однако планирование действий на краткосрочный период – от одного до трех месяцев – в Петербурге явно хромает, несмотря на распределение функций между городскими ведомствами и госпредприятиями. Так, капитальный ремонт Невского пр. предполагалось начать 16 июня, однако после нескольких совещаний в Смольном и Городском штабе благоустройства было решено, что вначале следует оценить состояние много лет не обновлявшейся инженерной инфраструктуры, а затем уже приступать к ремонту. В итоге граждан известили о том, что ремонт начнется 11 июля, и будет производиться по частям, начиная от Адмиралтейства.
Впрочем, как выяснилось не сразу, задержка произошла и в связи с межведомственными разногласиями. Член Штаба по благоустройству, начальник 3-го отдела УГИБДД Александр Ионков поясняет, что одним из предметов дискуссии стал подход к благоустройству Невского, а вторым – организация движения после ремонта.
В общении с прессой полковник милиции стремился избежать субъективных суждений. Тем не менее по его интонации нельзя было не догадаться, что первоначальное предложение разделить проспект на всем протяжении полосой с цветочной клумбой и ажурными решетками не вызывает у его ведомства энтузиазма, притом не только по эстетическим соображениям. Должно быть, полковник представил себе, как трудно будет его службе осуществлять сопровождение общественных мероприятий, к которым относятся не только шествия в ознаменование памятных дат, но и разнообразные карнавалы и уличные мероприятия, к примеру, по случаю годовщины города.
В то же время идея полного запрета на парковку автомобилей у тротуаров Невского автоинспекцию вполне устраивает. Что вряд ли разделяют как городские автомобилисты, так и работники многочисленных учреждений сервиса на главной магистрали. Ропот их стороны предугадывает председатель комиссии по транспортному комплексу Законодательного собрания Игорь Риммер.
Со второй идеей связана третья, предполагающая отведение одной из трех полос движения в каждую сторону исключительно для пассажирского транспорта. Воздерживаясь от оценок, представитель ГИБДД допускает «проведение такого эксперимента». При этом остаются предположения о том, что подобная сегрегация на практике не обойдется без пробок.
Пробки в центре города стали предметом обсуждения на заседании городского правительства в же день, когда было объявлено об уточненных сроках ремонта главной магистрали. Губернатор предупредила Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству о необходимости своевременного информирования граждан о ведущихся работах, равно как и о расстановке указателей об этих работах как у мест их проведения, так и на отделенных подъездах к зонам ремонта.
В официальном запросе, подготовленном депутатом ЗакСа Виктором Евтуховым, к организаторам июньских дорожных работ высказывались более детальные претензии. По его мнению, проблема состоит не только в отсутствии указателей, но и в последовательности ремонтных работ. Краткосрочное планирование работ на летний период производилось таким образом, что на промежутке между Смольным и Невским пр. дорожный ремонт одновременно начался на Кирочной и Шпалерной ул. и Синопской наб., параллельно с продолжением реконструкции на Обводном канале. Итогом стал беспрецедентный затор на Суворовском и Греческом пр., а также на Таврической ул., по которой транспорту пришлось объезжать участок ремонта на Кирочной.
После предупреждения губернатора количество указателей приумножилось, однако через пару дней начался ремонт еще и на Мытнинской ул. – еще одном из частичных дублеров Суворовского пр. Затор стал еще более непроходимым.
Планирование тормозного визга
На международном симпозиуме «Современные мегаполисы», организованном Советом Европы, представитель Европейского инвестиционного банка Ги Клосс перечислил основные проекты Санкт-Петербурга, реализуемые с участием инвестиций Евросоюза. В числе объектов транспортной инфраструктуры, помимо дамбы, были названы «новый трамвай и Охтинский тоннель». Учитывая, что симпозиум проходил в канун саммита Россия – ЕС в нефтегазовом Ханты-Мансийске, вряд ли последняя оговорка является случайной: даже в умах европейских банкиров «новый трамвай», то есть «Надземный экспресс», неразрывно связан с тоннелем под Невой, а тоннель, на самом деле именуемый Орловским, - с проектируемым офисом «Газпромнефти» на Большой Охте.
Все эти проекты, действительно, взаимосвязаны. На картах Генплана «надземка» пересекает Якорную ул. (очевидно, по эстакаде) рядом с будущей станцией метро, расположенной вблизи существующей железнодорожной станции «Охта-Товарная». Как «новый трамвай» развяжется с существующей застройкой, не включенной в Программу развития застроенных территорий – вопрос отдельный и, возможно, достаточно конфликтный. Во всяком случае, на общественных слушаниях по проекту «Охта-центра», он не поднимался, хотя проектировщики из НИПИ ТРТИ, разрабатывающие транспортное решение для этой территории, на слушаниях присутствовали.
Аудитории было заявлено, что новая станция метро в районе площади появится уже к 2020 г. хотя совсем недавно специалисты «Метростроя» относили ее ввод не ранее чем к 2033 г., исходя из скудости федерального финансирования метрополитена. Если вопрос о господдержке на федеральном уровне в самом деле решен, то метро появится вскоре после того, как «Охта-Товарная», которую строители «Охта-центра» рассчитывают использовать для доставки стройматериалов в период строительства, будет ликвидирована вместе со шлагбаумом на пр. Энергетиков, в связи с чем отпадет потребность в строительстве путепровода.
На представленной НИПИ ТРТИ карте развития улично-дорожной сети изображена новая транспортная артерия, состоящая из ныне существующей ул. Помяловского, нового моста через Охту и Магнитогорской ул. Поскольку в реальности оси двух улиц географически не совпадают, следует предполагать, что трасса Магнитогорской будут перемещена на место «Охты-Товарной». В противном случае соединительную магистраль придется прокладывать через кладбище.
Перемещение улицы на 300 м – задача дорогостоящая, но в перспективе вполне оправдывающая себя: на месте путей «Охты-Товарной» вполне поместится новый проспект. Осталось разобраться с расширением ул. Помяловского. Ее нечетная сторона входит в перспективный проект развития комплекса «Охта-Центра» (зона 3), и местные предприятия, как признает заказчик, обречены на переезд из этого района. Однако на тех немногочисленных схемах, где представлены планы новой застройки этой территории (на слушаниях они не экспонировались), на углу Малоохтинского и ул. Помяловского фигурирует 12-этажная высотка, которая никак не сочетается с планами расширения магистрали.
Между тем эта магистраль, если присмотреться к плану НИПИ ТРТИ, предоставит единственную возможность для поворота с Малоохтинского пр. при подъезде с севера. Иначе расширение Малоохтинского моста, также предназначенного для «разруливания» местной транспортной проблемы, окажется бессмысленным, равно как и разворот на набережную из Орловского тоннеля.
Запланированное расширение набережной Охты проблему проходимости местных транспортных артерий не решает, ибо весь транспорт должен будет резко сбавлять ход на поворотах. Развязка, задуманная НИПИ ТРТИ на Красногвардейской пл., ликвидирует роль Якорной ул. как транзитной магистрали: при движении с Большеохтинского моста весь транспорт здесь должен будет замедлить ход, чтобы перестроиться. Притом чтобы подъехать к главному зданию «Охта-центра» (где, по уточненным данным, парковка рассчитана на 3000 машиномест), придется развернуться на 180 градусов.
Если уж развивать задумку НИПИ ТРТИ с созданием дублера Якорной в виде продолженной ул. Помяловского, то логично было бы именно против ее створа построить новый мост через Неву. Однако как раз на месте перспективного выхода этой магистрали на Новгородскую ул. КГА только что согласовал строительство 9-12-этажного жилого корпуса – в том единственном месте, где можно обойтись без сноса существующих жилых зданий.
Считается, что разрешению местной транспортной ситуации как-то помогут уже включенные в Концепцию новые мосты через Неву. Однако трасса вдоль Окружной железной дороги предназначена в основном для грузового автотранспорта, следующего через весь город в район порта и на юг по продолжению Софийской ул. в промзону Колпино. Таким образом, лимузины менеджеров «Газпромнефти» должны будут следовать в плотном ряду МАЗов и «Вольво».
Арсенальный мост, который запроектирован к северу от Орловского тоннеля, предназначен для дополнительной разгрузки Смольной наб. Однако, как следует из проекта планировки прилегающего квартала, здесь все же предусмотрена пробивка Таврической ул. на берег Невы. Несложно догадаться, что вместо разгрузки набережной в итоге произойдет загрузка центральной части города. Самым логичным и необременительным развитием этой задумки была бы прокладка магистрали через Таврический сад к «Парадному кварталу», тем более что поблизости как раз запроектированы две подземные парковки. Осталось только поинтересоваться мнением КГИОП и «Газпрома», открывшего в парке спортивно-развлекательный комплекс.
Любовь к процессу как петербургский синдром
Очевидно, что современному мегаполису никак не обойтись без эффективной дорожной инфраструктуры. Эту тему, однако, городские чиновники обсуждать откровенно не любят. Так, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству не горит желанием подробно комментировать планы ближайшего ремонта и строительства дорог. Единственную пресс-конференцию на тему Невского пр. чиновники сочли вполне исчерпывающей. В свою очередь, Комитет по транспортно-транзитной политике не посчитал нужным прислать своих представителей на круглый стол на тему о развитии логистики в Санкт-Петербурге – также исходя из того, что в вышеназванной стратегии все и так написано.
Впрочем, руководитель управления КЭРППТа Анна Егорова сообщила представителям логистического бизнеса, что на развертывание складских мощностей в северных промзонах (во всяком случае, ближе Белоострова) им рассчитывать не приходится. И если ОАО «Евразия-Логистик» ждет, когда к его технопарку «Логопарк-Колпино» дотянется трасса Софийской ул., то более нетерпеливые логисты уходят в Ленобласть, ориентируясь на планы развития Новосаратовки, Кудрово и Горелово. Именно эти территории глава отдела логистики петербургского филиала Knight Frank Вячеслав Ковалевский считает самыми перспективными для современных складских терминалов.
По словам главы филиала компании «Евразия-Логистик» в Петербурге Игоря Петрова, его компания могла бы на собственные средства проложить недостающий участок дороги от Обухово до Колпино. Но земля, через которую пролегает проектируемая трасса, принадлежит городу, а чтобы строить, придется вначале переоформлять землю в частную собственность, что займет не менее года времени, не говоря о расходах, ибо речь идет о торгах. По словам И.Петрова, в Москве, слывущей крайне бюрократическим городом, подобный вопрос может решаться не одним, как в Петербурге (цепляющимся за каждую букву федеральных законов), а тремя способами, а в Ростове или Краснодаре инвестору в подобном случае сразу идут навстречу. По его мнению, разница состоит в том, что для чиновников Москвы важнее всего результат, а на берегах Невы первостепенное значение придается самому процессу.
Между тем, проблемы города – от развития производства и логистики до комплексной застройки кварталов – упираются в несоответствие дорожной инфраструктуры темпам развития мегаполиса. И без разрешения этой задачи, в частности, путем отчисления городских и привлечения частных средств на строительство дорог и мостов (и если на пути этого стоит несовершенство федеральных норм, можно вспомнить об особом статусе Петербурга), даже и в отсутствие пресловутой газпромовской башни, организм мегаполиса в результате закупорки транспортных артерий впадет в кому.
Константин Черемных
Количество рано или поздно переходит в качество. Новое строительство жилых зданий высокого потребительского класса меняет не только облик, но и представления о том, какое жилье следует относить к элитной категории. Тенденции последнего года показывают, что привычные границы городских территорий с давно сложившейся репутацией наиболее престижных начинают расширяться, а спрос на элитную недвижимость в Петербурге не только растет, но и дифференцируется в зависимости от приоритетов покупателей. Эксперты петербургского рынка элитной недвижимости считают, что застройщики, повышая качественные характеристики объектов, могут и должны формировать культуру потребителя.
Люкс или эксклюзив?
Что такое счастье - каждый понимает по-своему. У состоятельного покупателя критерии подбора жилой недвижимости настолько существенно разнятся, что эксперты элитного рынка до сих пор не могут придти к единому мнению о том, что такое элитность жилья, и какие критерии определяют это понятие в первую очередь.
В самых широких рамках определение элитности исходит из ценовых категорий. Олег Пашин, заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость», относит к элитной недвижимости 10% всего введенного в
Это широкое определение соответствует позиционированию на рынке большинства объектов недвижимости высших ценовых категорий, размещенных практически в любом городском районе. Так, СК «Импульс» позиционирует 25-этажный дом на Бухарестской ул. как элитное жилье, приводя такие аргументы, как наличие емкого паркинга, обзор городской панорамы с верхних этажей, а также относительная близость к живописным пригородам.
Самое строгое определение, которого придерживается глава аналитической службы ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, относит к элитным сугубо индивидуальные, «штучные» объекты, владелец которых практически не зависит от окружения, а эстетические и конструктивные характеристики не имеют аналогов на ближайшей территории. Согласно этому определению, элитность равнозначна эксклюзивности. Естественно, что столь узкое определение применимо исключительно к отдельным кварталам и в особенности отдельно стоящим объектам «парадного» центра Санкт-Петербурга и некоторых пригородов (Царское Село, Петергоф). По мнению Бобашева, понятие «средних цен» на элитную недвижимость настолько же бессмысленно, как понятие «средней цены яйца Фаберже»: штучные величины, как и любые шедевры, усреднению не поддаются. С поправкой на непрямую зависимость цены от площади речь идет о диапазоне от 15 до 30 тысяч у. е. за
Впрочем, большинство экспертов все же соглашаются в одном: если в конце 1990-х гг. покупатели квартир высшей ценовой категории относили к элитной недвижимости в основном предложения на вторичном рынке в центре города, то в настоящее время 80% «элиты» - в широких или узких смысловых границах – это «новострой». Здесь самый пристрастный вкус удовлетворится не только качеством стройматериалов, прочностью перекрытий и самой совершенной планировкой, но и простором самого жилища и придомовой территории - что недоступно даже в лучших особняках XIX в.
Современные возможности архитектурных и строительных технологий позволяют создать новый эксклюзивный объект с полным диапазоном востребованных качеств - от полного отсутствия смежных стен до наилучших видовых характеристик. Как несложно догадаться, подобные объекты (пентхаусы в новых комплексах преимущественно в Петроградском районе, в частности, в «Доме у моря» СК «Возрождение Санкт-Петербурга») также являются штучными, и сегодня их список почти исчерпан.
Невидимые магниты
Интересно, что компании, работающие на петербургском рынке, вкладывают в понятие «элитное жилье» не совсем то же самое, что москвичи. В силу принципиально разной градостроительной политики в советский период, понятие «исторический центр» в Санкт-Петербурге имеет более строгие характеристики, что предполагает и более пристрастные требования покупателей, и различие в иерархии критериев элитности. Впрочем, и в рамках петербургского центра отчетливо различаются территории с весьма различной репутацией, что существенно для того, кто инвестирует в реконструируемое или новое жилье: далеко не везде можно добиться максимальной отдачи.
Из 10 критериев элитного жилья, которые приводит руководитель направления элитной недвижимости АН «Бекар» Владимир Федоров - место, вид, наличие паркинга, внутренняя планировка, придомовая территория, системы безопасности, инженерия и дизайн, архитектура и история строения, социальная среда и, наконец, эксклюзивные особенности (в кругу риэлтеров обозначаемые термином «фишка») - самыми прихотливыми и сложными являются первые два.
Подобно московской «золотой миле», в Петербурге имеется общепризнанная территория высочайшего престижа проживания – «золотой треугольник», образованный Невой, Фонтанкой и Невским пр. Единичные реализованные здесь объекты реконструкции и нового строительства, несмотря на предельно высокие на соответствующий период цены, «разлетелись» практически мгновенно. Самые пристрастные эксперты не распространяют пределы «треугольника» за пределы Фонтанки. Тем не менее, цены продаж
По сравнению с Москвой Санкт-Петербург значительно более ригиден (консервативен) в представлениях о престижности места. Эти представления не всегда логически объяснимы. Как известно, Таврический парк ограничен двумя улицами, идущими к Неве - Таврической и Потемкинской. Однако только Таврическая считается суперпрестижной – что и сказалось на спросе на квартиры на Тверской, отстоящей от «идеала» на
Некоторые другие «зоны со сложившимся элитным статусом», по определению аналитиков «Петербургской недвижимости», также имеют бэкграунд, уходящий во времена, когда рынка недвижимости не было и не предполагалось. Среди южных районов города необъяснимой аурой с 70-х годов обладает Московский район – причем далеко не только в своем сталинском фрагменте, прилежащем к Парку Победы. Куда более узкий островок престижности в Приморском районе ограничивался всего четырьмя небольшими кварталами вблизи станции метро «Черная Речка» - причем задолго до того, как подземная трасса достигла этой территории. Петроградский район в целом стал числиться в элите лишь в последнее десятилетие: здесь котировались лишь район Зоопарка, Троицкой пл., первые и 50-е дома на Каменноостровском, и конечно, Острова - Крестовский и Каменный.
После расселения «бараков» 30-х гг. вновь застроенная территория Крестовского острова непрерывно расширяется, и в прессе уже неоднократно звучала тревога о том, что плотность застройки тянет вниз элитные характеристики. Тем не менее, вслед за первопроходцами - ЗАО «Строймонтаж» и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - на острове-«магните» появляются все новые амбициозные проекты.
Так, ГК «АТ-Альянс» приступила к застройке комплекса «Морской-28». Застройщик уверенно позиционирует свой проект в элитном сегменте, благо высокооплачиваемый спрос на жилье на острове не снижается даже вопреки планам строительства нового супер-стадиона - где, к ужасу обитателей нового жилья, городские власти пообещали устроить «пивопровод» для зрителей. Не исключено, что помимо неистребимой и труднообъяснимой традиционной ауры, на спрос влияет предпоследний критерий «золотой десятки Федорова» - однородная социальная среда, каковой не сможет похвалиться ни один из прочих центральных районов.
Тот же невидимый магнит однажды и навсегда сформировавшегося критерия престижности тянет состоятельного клиента в Комарово. В
Загадка Комарово логически неразрешима, как каприз моды. Ни морское, ни озерное дно здесь не отличается чистотой, а некогда обширный лесной массив значительно сократился. Не отличается качеством и местная дорожная инфраструктура, и видовые свойства: от финских строений почти ничего не осталось, а послевоенная квадратная планировка кварталов, на первый взгляд, уныла. Москвичу трудно постигнуть эту прелесть. Между тем, по данным главы отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, цены на приморских участках Комарова сопоставимы с некоторыми участками московской Рублевки.
По свидетельству Яковлевой, москвичи неохотно приобретают элитную недвижимость в Петербурге именно потому, что не понимают логики местного ценообразования. То же свойство московского покупателя, пугающего местных продавцов своей бесцеремонностью, отмечает глава ООО «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Между тем, иностранцы легче усваивают логически непостижимую ауру престижных пригородов. Европейцы более терпимы к неполноте «джентльменского набора» в историческом центре. В то же время Крестовский остров их, как правило, не привлекает даже при самом широком диапазоне эксклюзивных услуг.
За уши к прекрасному
Вид из окна для покупателя недвижимости в Петербурге настолько же значим, как средовые характеристики для москвича. В одном и том же элитном доме цены на жилье могут отличаться в несколько раз в зависимости от видовых характеристик. По этой причине директор по маркетингу и продажам СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев принципиально не делит элитный сегмент питерской недвижимости на верхнюю и нижнюю категории. Сергей Бобашев напоминает о том, что многие застройщики в погоне за финансовым результатом вносят изменения в готовый проект, надстраивая этажи или создавая пристройки, что лишает уже построенные квартиры сразу нескольких признаков элитности.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке в элитном сегменте заметно растет спрос на квартиры с завершенным интерьером. В свою очередь, застройщики, следуя растущим стандартам качества, стремятся максимально расширить диапазон услуг, входящих в «джентльменский набор» элитного покупателя. Так, по мнению Александра Гиновкера, подземный паркинг должен сегодня расцениваться как атрибут «нормальной», а не только элитной городской недвижимости. Владимир Федоров считает, что потолок ниже
Судя по росту спроса на новую и реконструированную недвижимость, сегодняшний элитный покупатель действительно ценит упомянутые атрибуты, наравне с современными системами безопасности. Стремление к расширению набора дополнительных услуг, однако, зачастую сталкивается с непониманием со стороны клиентов.
Как свидетельствует глава отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман, некоторые покупатели отказываются от услуг «интеллектуального дома» просто потому, что не умеют ими пользоваться. Обитатели одного из самых престижных новых комплексов на Петроградской стороне «хором» отказываются от оплаты фитнес-центра и бассейна. Эти услуги фактически работают в убыток, поскольку дом заселен лишь на треть. Это касается и других проектов, где на двузначное число жильцов приходится широкий набор услуг. Их прибыльность можно обеспечить за счет привлечения сторонних клиентов, но тогда возникает проблема разделения потоков «своих» и «чужих» - что в реконструированных зданиях центра не всегда возможно.
Внутренняя среда элитного дома и в случае безупречной социальной однородности его обитателей складывается не сразу. По мнению Фельдмана, застройщикам не следует забывать о том, что клиенты к моменту приобретения квартир в их домах уже являются посетителями закрытых клубов и пользуются услугами личных тренеров и, таким образом, фитнес по их новому месту обитания может оказаться невостребованным.
Это наблюдение говорит о том, что «клубный дом» не складывается автоматически из суммы «клубных квартир». Клиенты нуждаются в общении, и наличие отдельного входа с отсутствием смежных стен хоть теоретически и является идеалом качества, не всегда согласуется с темпераментом: Петербург все-таки не Лондон.
По наблюдениям Ильи Андреева, в элитном сегменте сегодня растут требования покупателей к «входной группе», а также к эстетике залов и гостиных комнат. Элитная квартира все чаще становится предметом персонального престижа.
Впрочем, как подчеркивает Сергей Бобашев, продавцу следует понимать, с какой целью клиент приобретает квартиру – для проживания в ней или в основном в качестве вложения средств. В первом случае такой элемент, как внутренняя парковка, более значим. При отсутствии предложения, соответствующего всем требованиям для постоянного проживания, состоятельный покупатель может предпочесть квартиру в бизнес-классе, а не в «элите» – была бы возможность припарковать машину, а также без проблем выехать из микрорайона.
В настоящее время в «золотом треугольнике» самый высокий спрос – на однокомнатные квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, подчеркивает Сергей Бобашов. По данным аналитика «Новостей недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, покупателями в основном являются иностранцы.
В свою очередь, как считает Леонид Рысев, многие петербуржцы с высокими доходами предпочитают проживать в квартирах, далеких от элитного класса. Глава ООО «Элитные квартиры» считает, что эту категорию следует активно убеждать в том, что они «достойны лучшей жизни».
Впрочем, по мнению Владимира Федорова, «будет развиваться девелопер – будет развиваться и клиент». Застройщик все больше задумывается не только об извлечении максимальной прибыли, но и о том, чтобы обогатить панораму города новым элементом, совершенным и с архитектурной, и с бытовой точки зрения. В свою очередь, с развитием представлений о стиле жизни изменится и отношение покупателей к тем атрибутам элитного жилья, которые они сегодня часто считают «необязательными».
Все течет, все изменяется
Уверенность в росте культуры приобретателей элитной недвижимости эксперты черпают из позитивных тенденций платежеспособного спроса, равно как и из меняющегося диапазона предъявляемых клиентами требований.
Сегодня эксперты в области элитного жилья оценивают перспективы петербургского элитного рынка весьма оптимистично. По данным Александра Гиновкера, число сделок с недвижимостью по цене свыше 15 тысяч у. е. за
Последний год опроверг ранее установившееся представление о том, что спрос на недвижимость высших ценовых категорий существенно не зависит от общих факторов конъюнктуры. Рост цен в элитном сегменте в Санкт-Петербурге за
Оживление спроса на первичном и вторичном элитном рынке объясняют целым рядом причин. Во-первых, растет престиж самого города как на российском, так и на международном уровне. Во-вторых, следуя географии спроса, петербургские риэлтерские фирмы активно приближают свои услуги к наиболее платежеспособным покупателям: так, «Недвижимость Петербурга» открыла офис в Сургуте, где состоятельные жители больше заинтересованы Петербургом, чем москвичи. В-третьих, как напоминает Леонид Рысев, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства клиентов перетекают в недвижимость.
Наконец, играет роль и появление на рынке новых объектов в кварталах, приближенных к наиболее престижным. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» вслед за «Парадным кварталом» приступает к строительству еще двух комплексов близ Смольного. Появление «Смольного квартала» на берегу продолжит формирование нового облика центральных набережных выше «золотого треугольника», амбициозно начатое RBI и «Строймонтажем», и неповторимо преобразившее некогда запыленные и запущенные прибрежные территории. То же на глазах происходит с Петровским островом, на который медленно, но верно распространяется элитная аура Крестовского и Каменного.
Вывод промышленных объектов из исторического центра поднимает спрос на недвижимость вблизи «золотого треугольника». В ожидании перевода мощностей Адмиралтейских верфей с Ново-Адмиралтейского острова инвесторы активно скупают недвижимость на близлежащих ул. Галерной и Писарева. На Лиговском, Казанской, Марата, на Мытнинской и Лазаревской набережных ликвидация последних промышленных объектов, как предполагается, улучшит репутацию этих территорий и наконец приведет к «децентрализации» традиционных зон высокого престижа.
По мнению Сергея Бобашева, развитие квартальной застройки в ближайшие годы может существенно повысить предложение недвижимости высокого класса, которое сегодня далеко от насыщения. Возможно, таким путем элитные кварталы, которых пока в городе фактически нет, могут появиться быстрее, чем в ходе реконструкции исторического центра, где сплошные методы реновации неосуществимы по целому ряду причин. Более того, на этих новых территориях можно будет избежать ошибок межевания, которые в центре создают неразрешимые споры между владельцами. Места, изменившиеся до неузнаваемости, станут новым полем для архитектурного дерзания, соединенного с коммерческим интересом.
Перемещение производств в предназначенные для них промзоны – естественный элемент рационального градостроительного планирования – повышает интерес и к недвижимости некоторых пригородов. Как считает Александр Гиновкер, развитие проекта «Сестра Ривер Девелопмент» на месте инструментального завода им. Воскова подстегнет интерес элитного покупателя к Сестрорецку, где пока самой привлекательной территорией остается берег озера Разлив.
Еще одной элитной зоной будущего является, по мнению гендиректора «Невского простора», самый отдаленный уголок Курортного района – поселок Молодежное. Здесь сигналом к повышению престижа стало закрытие нескольких запущенных баз отдыха. Едва на их месте началось строительство элитных малоэтажных комплексов, стоимость сотки земли на побережье выросла до 30 тысяч у. е.
Действительно, тихий и чистый берег отдаленного побережья, где синева и прозрачность морской воды напоминает Средиземное море, в силу объективных и субъективных причин не был доселе замечен элитным покупателем. Но все течет, все изменяется - и не исключено, что через десяток лет география элитных зон Петербурга совместными усилиями властей и первопроходцев-застройщиков наконец преодолеет жесткие рамки, восходящие к стереотипам 40-летней давности.
Реновация застроенных территорий - задача сколь актуальная и осмысленная в теории, столь сложная по практической реализации. В нее вовлечено слишком много интересов: городской администрации с ее градостроительными соображениями; частных инвесторов развития территорий; наконец, что предполагает больше всего хлопот, - самих жителей, которым трудно угодить даже при предоставлении большей площади в современных благоустроенных домах. Город принимается за решение проблемы поэтапно и с осмотрительностью: после согласования с местными законодателями список территорий развития, прилагаемый к проекту «Закона об адресной программе», сократился с 43 до 35, и вряд ли расширится до тех пор, пока не будут продемонстрированы первые воодушевляющие результаты.
Каждый понимал по-своему...
Странное впечатление производит список территорий, предложенных районными администрациями города для реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Петербурге». В своем первоначальном, неоткорректированном виде «коллекция» была настолько разношерстной, что по самому ее подбору даже искушенный специалист не смог бы угадать, для какой цели список составлялся. Похоже, каждый исполнитель предложенное его району реновационное счастье понимал по-своему.
Так, в Калининском и Кировском районах, а также в Кронштадте задание восприняли в полном соответствии с целью, обозначенным в тексте программы под номером 2: освобождение городских кварталов от физически и морально устаревшего жилья - то есть, прежде всего, пресловутых «хрущевок» ранних серий. И представили список территорий, застроенных самыми низкосортными и к тому же запущенными образцами домостроения. Напротив, Московский район избрал для реконструкции отнюдь не худшие кварталы, еще недавно составлявшие ансамбль южного въезда в город и фигурировавшие в путеводителях как лучшие образцы советского зодчества. В одном из них «хрущевок» нет вовсе - если не считать таковыми добротные кирпичные здания конца 1950-х гг., отличающиеся от «сталинок» только отсутствием «архитектурных излишеств». Еще один участок, выбранный районной администрацией, действительно состоит из типичных панельных пятиэтажек, перемежающихся полудикой растительностью. Но этот квартал, в отличие от других, примыкает к трассе Западного скоростного диаметра и потому более привлекателен для инвесторов, чем точно такой же по другую сторону Новоизмайловского пр.
Постоянная комиссия ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам рекомендовала исключить из списка два бывших образцово-показательных квартала. Впрочем, окончательное решение за Законодательным собранием, которое пока еще не включило в повестку дня рассмотрение закона об адресной программе во втором чтении.
Комиссия ЗакС не оценила и ряд дополнений в программу, поступивших от самих народных избранников. В одном случае от жителей рекомендованного депутатом квартала поступил шквал протестов, в другом случае депутат, отстаивая подопечный квартал с необыкновенным рвением, ссылался на юбилей города Пушкина, к которому, по его мнению, крайне необходимо ликвидировать «дыру в центре города». Неизвестно, знали ли о подобной характеристике жители самой территории, состоящей отнюдь не из одних развалюх, но бесспорным был факт, что к юбилейной дате если и технически возможно снести с лица земли "позорные" строения, то уж никак не успеть выстроить там же дворцы в стиле барокко.
В Пушкине, как и в Московском районе, имеются территории, куда более остро нуждающиеся в реновации, чем внесенные в программу кварталы. Но их обделил близостью как Западный скоростной диаметр, так и традиционные тропы зарубежных туристов. Унылый ряд «хрущевок», тянущийся вдоль Железнодорожной ул. Пушкина, по определению неинтересен гостям города. Хотя бы по той причине, что мимо них к платформе «Детское Село» подъезжает каждый турист, о приведении этих кварталов в приличное состояние местная администрация могла бы позаботиться и без адресной программы.
А вот кому кладбище?
Исполнители, избравшие для реконструкции кварталы самого беспросветного качества, избавили себя от подозрений в неофициальных договоренностях с крупными инвесторами, но ушли при этом в противоположную крайность. Они явно в последнюю очередь задумывались о том, насколько представленные ими территории привлекательны для потенциальных инвесторов комплексной реновации, и какую прибыль можно из них извлечь при самом большом напряжении планировочной фантазии.
Так, в квартале Кронштадта между площадью Рошаля и улице Либкнехта многие строения и впрямь морально устарели, а физический износ местами написан крупными буквами. Однако соотношение между мизерностью площади и существующей плотностью застройки позволяет усомниться в потенциальной рентабельности.
Еще более жалкое впечатление, даже на фоне подзапущенных «сталинок», производят два квартала в Кировском районе в начале Краснопутиловской - между улицами Червонного казачества и Примакова. Впрочем, там беда не только с фондом, но и с особенностями смежной территории, на которой находится кладбище.
У другого квартала, который Кировский район также включил в список адресной программы, несмотря на доступность метро и перспективность территории за Балтийским вокзалом, сохраняется неблагоприятный фактор – близость к промышленной зоне, которая не исчезнет с карты города по крайней мере до тех пор, пока существует Морской порт. Впрочем, для инвестора в этом районе имеется несомненное преимущества. Здесь есть где развернуться: преобладающая застройка редкая и в основном малоэтажная ранее
Возможно, тот же параметр был учтен исполнителями из Красногвардейского района, предлагающих реконструировать по преимуществу «хрущевский» квартал вблизи Ржевки. Новым преимуществом микрорайона стала близость к КАД и новая энергоподстанция. Есть и пространство для роста. Однако территория оторвана от городского организма, особенно в транспортном отношении. Высокая рентабельность здесь представляется сомнительной. Между тем первые проекты адресной программы должны быть успешными и высокоэффективными. Хотя бы для того, чтобы все заинтересованные стороны - инвесторы, жильцы и чиновники - убедились в том, что программа «пошла».
Второй участок, представленный «красногвардейцами», на первый взгляд, даст сто очков вперед многим территориям центра. Помимо метро, в двух шагах - новый Ладожский вокзал со всевозможной торговой, транспортной и развлекательной инфраструктурой. Однако жизнь на перекрестке в непосредственной близости от железной дороги, шоссе и промзоны имеет свои минусы.
Таким образом, помимо формальных параметров ветхости и принадлежности к морально устаревшей застройке, в критерии подбора вмешиваются другие обстоятельства, которые, в зависимости от понимания задачи, в одних местах смогли вникнуть, а в других - нет.
На разных полюсах
Совершенно очевидно, что территории, застроенные морально и физически устаревшими типовыми зданиями, весьма разнородны по инвестиционной привлекательности. Часть из них вызовет не меньший ажиотаж, чем известное противоборство за «Северную долину», за другие в зал Фонда имуществ придется «волоком» тянуть инвестора. Из этого должно вытекать и принципиальное различие в подходах, пусть и в пределах одной и той же программы.
По существу, программа развития застроенных территорий наталкивается на ту же проблему, что и программа расселения коммуналок. Обе пойдут как по маслу в перспективных районах и поползут улиткой в депрессивных. Аргумент о том, что программа сыграет на руку крупным компаниям и «задвинет» еще дальше мелкие, фактически является не самым серьезным и убедительным. Если посмотреть на это с другой колокольни – а именно со стороны общественного сознания, в поле которого существует бизнес любого калибра, то мы окажемся перед фактом слишком явной, бьющей в глаза сегрегации территорий – перспективных и нет.
В процессе обсуждения программы на районном (в Сосновом Бору) уровне оказалось, что судьба целого квартала, почти сплошь состоящего из строений, более чем очевидно изношенных и не отвечающих современным требованиям, может оказаться под вопросом из-за единственного собственника, уже вложившего здесь личные средства в реконструкцию отдельно взятой (и им же расселенной) малоэтажки. Между тем, как подчеркивает вице-губернатор Александр Вахмистров, без достижения согласия с каждым из собственников в расселяемом квартале комплексная застройка осуществляться не может. Этот пример в одном из «адресных» кварталов служит дополнительным доводом о том, что реновация застроенных территорий требует весьма существенных корректив в законодательном обеспечении программы.
Неразрешимое разрешимо
Любой законопроект - не догма, а стимул для творчества. Наряду с реализацией участков в рамках аукциона, действительно дающего «фору» крупнейшим из крупнейших, можно предусмотреть ровно противоположный принцип (по механизму включения в программы городского заказа) для поэтапной реконструкции малоперспективных территорий.
Понятно, что введение двух противоположных принципов в одной программе может привести к нездоровым попыткам выдать черное за белое, парадный квартал за «дыру», аффилированную структуру крупной компании - за малое предприятие и т.п. Противопоставление условий, предлагаемых крупному и малому бизнесу, также вряд ли рационально. Но есть и другие способы выполнить задачу, не внося лишних сущностей.
В рамках разработанной на сегодняшний день концепции представляется возможным учесть интересы жителей малоперспективных районов без ущерба для городского бюджета. В частности, если в отдельных случаях выставлять на аукционы по два лота по известному принципу «продажи с нагрузкой».
В случае с плотно населенными и потому инвестиционно-неперспективными кварталами типовой застройки их расселение на смежные территории вполне оправдано - и потому депутаты, как представляется, поторопились, с ходу отвергнув сам термин «смежные» - по их мнению, слишком неопределенный. А уточнить термин на самом деле просто: достаточно дополнить его определением «в том же микрорайоне с аналогичным типом застройки».
Непривлекательность отдельных территорий связана не только с характером застройки, но и с близостью промзон. Здесь другого выхода, как переселение в пределах микрорайона, просто не остается. Типовые же здания, десятилетиями служившие ширмой для унылого заводского забора, могут уступить место промышленным объектам, переселяемым из исторического центра, с соблюдением эстетических норм и к обоюдной выгоде.
Следует отметить, что ни одного квартала-«полупромзоны» в списке адресной программы не оказалось, хотя их множество. Некоторые уже исчезли без остатка, как квартал между улицами Бокситогорской и Лагоды, другие ждут какой-то специальной программы, как, к примеру, жилые строения, вплотную примыкающие к корпусам «Пластполимера» и «Химволокна». А программа есть - нужно всего лишь вписать в нее особый раздел.
Наконец, если между инвестором и особо упорным собственником трехэтажки 20 на
Ведь время не ждет. Если прозябание в коммуналке добротного дома - это беда жильцов отдельно взятой квартиры, то обветшание «хрущевок» - проблема общегородская. Для успешного, быстрого и по возможности бесконфликтного осуществления реновации - благо «хрущевок» с фактически истекшим сроком эксплуатации в городе множество - требуется гибкость и дифференцированность подхода к проблеме, который предпочтительнее сразу заложить в основу ныне корректируемой программы.