Год большого перелома. Евгений Барановский – о проблемах строительного комплекса
2019 год станет годом радикального реформирования строительного комплекса. О том, как его пережить с минимальными для отрасли потерями, говорилось на встрече заместителя председателя Комитета по строительству Смольного Евгения Барановского с ведущими застройщиками Санкт-Петербурга.
Беседа состоялась в Союзе строительных объединений и организаций. В ней приняли участие представители Группы «Эталон», ГК «РосСтройИнвест», ГК «ЦДС», «Строительного треста», компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Главстрой – Санкт-Петербург», Legenda Intelligent Development и других крупных девелоперов. Встреча проходила в формате открытого диалога: представители застройщиков задавали вопросы и озвучивали опасения, а Евгений Барановский старался дать необходимые разъяснения. Он выразил убеждение, что совместными усилиями власть и строительный комплекс города смогут дать достойный ответ на вызовы современности.
Планов громадье
Евгений Барановский напомнил, что в прошлом году в Петербурге был поставлен очередной рекорд по объемам ввода нового жилья – 3,95 млн кв. м. Он добавил также, что у девелоперов имеется хороший задел на перспективу. Службой госстройнадзора и экспертизы застройщикам (45 компаний) выдано разрешений на строительство 19,68 млн кв. м жилья.
«Все вы знаете, что в рамках нацпроекта ставится задача повысить объемы ввода жилья в России к 2024 году до 120 млн кв. м. Доля Петербурга к этому времени должна составить 5,4 млн. Уже на 2019 год из Минстроя нам спустили цифру ввода 3,8 млн «квадратов». Всего до 2024 года от нас ждут сдачи более 31 млн кв. м жилья», – рассказал чиновник.
Он напомнил, что у города имеются свои прогнозные планы, которые существенно ниже федеральных запросов. «По Стратегии-2035, утвержденной законом Петербурга, на 2019 год показатель ввода составляет всего 3,4 млн кв. м. Однако игнорировать планы Правительства РФ мы не можем», – отметил Евгений Барановский.
Поэтому Комитет по строительству запросил крупных застройщиков об их прогнозах по сдаче жилья. «Мы понимаем, что из-за турбулентности в законодательной базе девелоперы за последнее время «набрали» разрешений «на вырост», в надежде получить возможность реализовывать проекты в рамках прежней законодательной базы. Однако последние корректировки закона, предпринятые Госдумой, исключили такую возможность, обязав всех переходить на новые правила с середины этого года. Поэтому нам важно было понимать, намерены ли девелоперы реализовывать полученные разрешения на строительство или по тем или иным причинам отложат запуск проектов», – пояснил чиновник.
По словам Евгения Барановского, судя по ответам, полученным от застройщиков, практически никто не отказывается от своих планов. «По выданным разрешениям на строительство, на 2020 год намечен ввод 4,7 млн кв. м жилья, на 2021-й – 4,2 млн. Таким образом, выполнить задачи, поставленные федеральным центром хоть и сложно, но вполне реально», – резюмировал он.
«Высокая степень готовности»
Застройщиков очень интересуют критерии «высокой степени готовности» объектов, которые, согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре, позволяют достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку».
Евгений Барановский подчеркнул, что критерии эти еще Минстроем не выработаны, их обещают обнародовать в феврале, но точная дата пока не известна. При этом он призвал застройщиков приложить максимум усилий для того, чтобы донести свое мнение по этому вопросу до федеральных властей. «Комитет по строительству организовал сбор предложений от застройщиков на эту тему, суммирует их, формируя консолидированную позицию петербургских строителей для представления ее в Минстрой. На мой взгляд, будет полезно, если крупные девелоперы напрямую будут писать в федеральное ведомство с изложением своих пожеланий», – заявил чиновник, напомнив, что подобная тактика была использована, когда обсуждалась идея увеличения до 6% выплат в Фонд защиты дольщиков – и федеральные власти прислушались к доводам строителей.
Как отметил Евгений Барановский, сейчас идет активная дискуссия по определению критериев. По его мнению, значение будут иметь три базовых момента: процент заключенных договоров на квартиры в возводимом объекте, уровень строительной готовности и наличие проектного финансирования. «По первым двум пунктам звучат самые разные предложения из регионов – от 20% до 50%. Причем четких методик оценки пока не существует. На мой взгляд, при строительной готовности на уровне 40% и заключенных договорах долевого участия в объеме 20% вполне можно оставить старую схему реализации проекта. Вообще, не очень ясно, как переходить на эскроу-счета, если значительная часть квартир уже продана в рамках «долевки». Это серьезная проблема, и для банков тоже», – отметил замглавы Комитета по строительству.
Он выразил надежду на то, что позиция Минстроя не будет очень жесткой и обеспечит плавный переход на новую систему. «Ситуация такова: застройщики по всей стране «набрали» разрешений на строительство вплоть до 2035 года. Зная об этом, законодатели приняли решение о введении критерия готовности, чтобы вновь запускаемые проекты девелоперы не пытались строить через «долевку», а все-таки внедряли схемы эскроу-счетов», – полагает Евгений Барановский, выразивший также надежду на то, что удастся убедить законодателей в целесообразности поэтапного раскрытия этих счетов для застройщиков.
Непоколебимая «социалка»
Представители строительных компаний выразили обеспокоенность увеличением требований по созданию социальной инфраструктуры. По их мнению, на фоне законодательных изменений они еще сильнее осложняют жизнь девелоперам.
Евгений Барановский согласился, что постоянное изменение законов держит отрасль в состоянии постоянного стресса. «Доходит до того, что принятая норма закона еще не обеспечена Минстроем подзаконными актами, нормативной базой, не наработана практика правоприменения, а уже утверждается другой закон, который ее отменяет и вводит что-нибудь другое. Но надо понимать, что повлиять на это мы не в силах. Закон есть закон, и его надо выполнять», – подчеркнул чиновник.
Он также сообщил, что в вопросах строительства социальной инфраструктуры позиция властей не меняется. «Надо помнить, что создание комфортной среды проживания граждан – это неотъемлемая часть нацпроекта по жилью. Это федеральная установка. Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов также неоднократно подчеркивал, что ввод нового жилья без обеспечения его «социалкой» – недопустим», – отметил Евгений Барановский.
При этом он отметил, что Смольный не намерен полностью оставить эту проблему девелоперам: «Необходимы совместные усилия. Там, где имеются планы по строительству социальных объектов в рамках Адресной инвестиционной программы, город будет строить их за счет бюджета. Но в тех локациях, где средств казны не хватает, а застройщики планируют массовое жилищное строительство, они должны взять заботу о «социалке» на себя».
Чиновник добавил, что вопросы о некотором смещении ввода социальных объектов относительно жилья, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на застройщика, вполне могут обсуждаться. «Мы все понимаем, что заселение квартир – это не быстрый процесс, а до того, как это произойдет, «социалка» еще не нужна. Поэтому определенный сдвиг по времени ее ввода возможен при достижении соответствующего соглашения между девелоперами, строительным ведомством и районными администрациями», – заключил Евгений Барановский.
Также в ходе встречи были затронуты проблемы, связанные с получением заключений о соответствии, некорректной работой сайта дом.рф, вводом долгостроев, вопросами проверки финансовой устойчивости застройщиков, и многие другие.
Жилищные долгострои – одна из самых тяжелых проблем строительной отрасли, однако в последнее время многие проекты наконец приблизились к завершению. Именно такой вывод можно сделать после очередного заседания Комиссии по вопросам поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ленобласти.
Свет в конце туннеля
ГК «УНИСТО Петросталь», кажется, решила свои финансовые проблемы и активизировала строительство жилых объеков. Как сообщил директор по строительству ЗАО «УНИСТО» Евгений Наталенко, три дома из пяти в ЖК «Чудеса света» будут сданы до 1 декабря этого года: «Они готовы на 99,9%. Там сейчас идет чистовая и предчистовая отделка в квартирах». Оставшиеся два корпуса тоже в высокой стадии готовности, там завершается отделка внутридомового пространства.
Застройщик проекта – компания «Альтаир-Инвест» – уже активно занимается благоустройством внутриквартальной территории: проложены все коммуникации, есть необходимая кварталу улично-дорожная сеть. «В ЖК давно установлены крышные котельные, поэтому к отопительному сезону дома готовы», – отметил Евгений Наталенко.
Изначально «Чудеса света» планировалось сдать в июле 2017 года. В пяти корпусах проекта расположены 1068 квартир, при этом было заключено 202 договора долевого участия на общую сумму 722,72 млн рублей.
Неплохо идут дела и в третьей очереди ЖК «Тридевяткино царство». Так, 9-й корпус, который изначально планировалось ввести к концу 2017 года, компания намерена сдать в декабре этого. «Первые две секции полностью готовы, остальные – в разной степени готовности. Ведется монтаж окон, готова улично-дорожная сеть. Мы передали властям детский сад на 240 мест, вскоре в рамках федеральной программы «Стимул» начнем строить школу», – сообщил Евгений Наталенко.
Корпус 10, который по изначальным планам также должен был быть готов к концу 2017-го, возведен до шестого этажа. Застройщик намерен сдать дом в июне 2019 года. У корпуса 11, который планировалось сдать в конце апреля этого года, на данный момент есть только первый этаж, а завершат его в декабре 2019 года. Во всех трех корпусах 1511 квартир, 1160 из которых проданы почти за 2 млрд рублей.
Дела в гору пошли и у ЖК «Силы Природы», который О2 Group начала строить еще в 2013 году, но через три года вынуждена была остановить работы. Стройка возобновились только в мае 2018-го после того, как на объект пришла группа инвесторов, которые предпочитают оставаться неизвестными. Вместо девяти многоквартирных домов анонимы завершат два дома первой очереди комплекса. Вторая же очередь проекта этим летом превратилась в отдельный ЖК «Ромашки» и долгостроем не считается.
Как сообщил глава проекта по завершению «Сил Природы» Анатолий Соболев, застройщик первой очереди – ЖСК «Муринское-1» – передумал банкротиться, соответствующий иск уже отозван из суда. Власти региона поддерживают это решение. «Мы против банкротства на этом объекте, ЖК строится, дольщики довольны – и слава Богу!» – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Анатолий Соболев добавил, что договоренности по подключению «Сил Природы» к канализационным сетям «УНИСТО Петросталь» сохранены: «Сейчас идет экспертиза воды. Я думаю, мы в скором времени подпишем договор о сотрудничестве». Кроме того, на объекте активно идут работы по благоустройству: застройщик намерен до 1 декабря уложить более 5 тыс. куб. м щебня и песка, более 3 тыс. т асфальта, а также 2 тыс. кв. м тротуарной плитки. На эти работы выделено 35 млн рублей. В результате первый корпус компания намерена ввести в эксплуатацию к 1 марта, а второй – к 1 августа 2019 года.
ЖСК «Охтинский», куда вступили дольщики проблемного ЖК «Воронцов» компании «СпецКапСтрой», готовится к проектированию нового объекта.
Строительство «Воронцова» началось в 2013 году. Девелопер намеревался возвести два 12-этажных дома на 634 и 120 квартир. 417 квартир первого корпуса были проданы, однако ни один дом так и не был построен. В декабре 2017 года обманутые дольщики создали ЖСК «Охтинский», который и подписал контракт доверительного управления с дочерней структурой администрации области. А Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК) стало инвестором долгостроя.
Конкурсный управляющий проекта Даниил Федичев напомнил, что 19 сентября Апелляционный суд принял решение о передаче земельного участка под ЖК «Воронцов» пайщикам ЖСК «Охтинский». «Когда суд подготовит постановление в полном объеме, то начнется переоформление этой недвижимости на кооператив. До этого надо утвердить договор с ЛенОблАИЖК, подписать договор с проектировщиком и проработать новый объект повышенной этажности для того, чтобы созданная нами экономическая модель сработала», – пояснил он.
Помимо этого, в ЖК «Янино.Парк» по графику идет завершение четырех домов обанкротившейся ГК «СУ-155», объекты должны быть сданы до конца года на радость 160 дольщикам.
Туманные перспективы
Пока не сдвинулся с места вопрос завершения ЖК «Ленинградская перспектива», строительство которого ведется с 2013 года. Вместо представителей ООО «ЛенСпецСтрой», которое возводит первую очередь проекта, и ООО «ЛенОблСтрой», отвечающего за вторую очередь, на заседание комиссии пришел Тарас Боглюков, адвокат владельца обеих компаний Дмитрия Астафьева. Юрист сообщил, что оба застройщика будут банкротиться, соответствующие иски уже поданы в суд.
Ответить на вопросы дольщиков и чиновников Тарас Боглюков не мог, поэтому просто посоветовал найти проекту нового инвестора, заинтересовав непроданными 80 тыс. «квадратов» жилья. В целом, надежд на Дмитрия Астафьева давно никто не возлагает – 9 августа он был арестован по подозрению в мошенничестве с 480 млн рублей дольщиков.
Отметим, первая очередь ЖК – это дом переменной высотности (14–16 этажей), который планировалось сдать к 30 сентября 2017 года. Там 1146 квартир, 734 из которых проданы почти за 1,59 млрд рублей. Во второй очереди – два многоквартирных дома на 1349 квартиры, 371 из которых продана за 859,2 млн рублей. Корпуса должны были быть введены до 13 ноября 2017 года.
ЖСК «Черничная поляна» готовится к суду с IMD Group, которая так и не построила четыре дома второй очереди одноименного малоэтажного ЖК в деревне Юкки. Своих квартир ждут 219 пайщиков, всего же во второй очереди должно быть построено 234 квартиры. «Пайщики 10-го, 11-го и 12-го корпусов подали в суд иски против IMD Group, заседания уже назначены. Пайщики 9-го корпуса тоже обратились в суд, однако даты заседаний пока неизвестны», – говорит председатель ЖСК «Черничная Поляна 11» Илья Бессалов. Он сообщил также, что пайщики ведут переговоры с потенциальными застройщиками. По оценке областного правительства, на завершение проекта требуется более 355 млн рублей.
Генеральный директор ООО «Вектор» Станислав Шишов в очередной раз всех заверил, что завершение ЖК «Нева-Парк» вот-вот начнется: «Сбербанк уже с февраля этого года готов предоставить нам кредит в 125 млн рублей, однако нам необходимо представить новый проект, прошедший экспертизу. Он практически готов, мы повышаем высотность с 7 до 10 этажей. Есть небольшие изменения в планировке, например, в корпусе 1, который ближе всего располагается к Неве, появятся новые коммерческие помещения, где можно разместить детские кружки, которых не хватает в поселении».
Казалось бы, проект обречен на завершение, однако областные власти слышат эту историю уже не в первый раз. «Мы уже два года слушаем эти мантры, вроде и проект почти готов, и Сбербанк деньги выделил. Другие застройщики годами трясут банк, а вам он сам деньги предлагает, почему же не строите?» – поинтересовался Михаил Москвин, а после рассказал, что есть и другие интересанты. «Ко мне письменно обратилась компания с предложением достроить проект. Мы проверим, может ли она завершить объект, соберем дольщиков, и они решат, стоит ли с ней сотрудничать», – заявил он.
Напомним, «Нева Парк» – два девятиэтажных дома на 167 квартир каждый. Компания «Мегаполис-Развитие» начала реализацию проекта в 2014 году, надеясь сдать дома к сентябрю 2016-го.
Эти и другие вопросы перспектив развития стройкомплекса обсудили участники IX Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшей 28 сентября 2018 года в Санкт-Петербурге.
Старт деловой программе мероприятий форума дала панельная дискуссия, сомодераторами которой выступили ведущая телеканала «Россия 1» Ирина Россиус и вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты Антон Мороз.
По традиции, дискуссия началась с официальных приветствий. Так, приветствие полномочного представителя Президента РФ в СЗФО зачитал его помощник Евгений Карпичев. В свою очередь, приветственные слова от председателя Высшего совета (ВС) Всероссийской политической партии «Единая Россия» передал участникам конференции член ВС партии Юрий Шувалов. «Задача бизнеса, в частности, строительного бизнеса, – сохранить на достойном уровне тот продукт, который он производит, в условиях действующего законодательства, а задача Правительства – максимально помочь ему реализовать эту задачу, ведя конструктивный, двухсторонний диалог», – подчеркнул он.
Основные проблемы отрасли озвучил в своем выступлении депутат Госдумы РФ, член Комитета ГД РФ по энергетике Владимир Катенев. «Сегодня наблюдается тенденция снижения покупательской активности – новые объекты построены, но не заселены, из-за ряда факторов, – констатировал Владимир Катенев. – К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге квартиры продаются в домах, построенных территориально отдаленно от центра. Поэтому там отсутствуют объекты инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники. Ликвидацию этой проблемы необходимо производить в кратчайшие сроки, и я готов принять все ваши пожелания и предложения для решения задачи на самом высочайшем уровне».
Выступая на конференции, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отметил: «Поставленная Президентом России задача – выйти к 2020 году на показатель 120 млн кв. м жилья в год – не простая. Это много, и хочу подчеркнуть, что данная цифра «расшивается» на 80 млн кв. м – площади индустриального жилья и 40 млн кв. м – площади в индивидуальном строительстве. То есть сегодняшний показатель ввода мы должны увеличить практически вдвое».
Отметим, что для реализации этой масштабной задачи, а также поручений в рамках майского Указа Президента РФ, принят к исполнению национальный проект «Жилье и городская среда». Ответственным за исполнение проекта назначен Минстрой России. Проект поделен на четыре составляющих: «Жилье», «Ипотека», «Городская среда» и «Устойчивое сокращение аварийного жилищного фонда».
«Самое основное, что сегодня нужно – это правильный подход к формированию земельных участков, финансирование строительства социальной, транспортной и, в первую очередь, инженерной инфраструктуры, магистральных сетей, снижение ставки по ипотеке, доступность проектного финансирования для застройщиков. И, наверное, самое главное – это понятные правила игры, которые каждый год не будут меняться в части законодательства», – подчеркнул Никита Стасишин, отметив также в качестве необходимого условия модернизацию строительной отрасли.
Обратим внимание, что на конференции была озвучена и ставка по циклу проекта, которая не должна превышать 6%. Над этим Минстрой сейчас работает совместно с Центробанком РФ, Министерством финансов и ДОМ.РФ.
Не обошел замминистра и вопрос, связанный с работой застройщиков в условиях нового законодательства, заявив, что уже в начале октября будет приостановлена регистрация договоров «долевки» у тех застройщиков, которые не открыли спецсчета в банках. Кстати, такая практика уже введена, об этом стало известно из выступления на конференции заместителя главы петербургского Комитета по строительству Евгения Барановского. «Мы начали отправлять сведения о таких застройщиках в Росреестр с начала сентября, – сообщил Евгений Барановский. – Сроки были указаны в законе для всех. Не открыл счет – значит, не выполнил норму законодательства. Когда застройщик предоставляет сведения об открытии счета, запрет на регистрацию снимается. К слову, для надежных застройщиков, которых в Санкт-Петербурге подавляющее большинство, открытие такого счета не вызывает сложностей».
Вступая в дискуссию, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин обратил внимание, что некоторые нормы закона о запрете регистрации ДДУ и приостановке продаж на проблемных объектах стоило бы конкретизировать: «Срыв сроков бывает не только по вине застройщика, но и из-за ресурсоснабжающих, транспортных и других организаций. А дольщики при срыве сроков сразу же подают иски – и штрафными санкциями зачастую приводят застройщика к банкротству. Это значит, что привлечь нового инвестора и возобновить строительство дома не получится из-за законодательного запрета. Единственный выход – допсоглашение, но получить стопроцентное согласие граждан – участников «долевки» – на перенос сроков невозможно. Думаю, что для решения данной коллизии нужно дифференцировать застройщиков по группам. В одну собрать застройщиков и объекты, где стройка стоит, чтобы не допустить роста количества пострадавших дольщиков. В другую – где есть строительный процесс и достройка реальна».
Предложение было принято к сведению, и Минстрой взял на себя обязательство донести его до законодателей, чтобы они рассмотрели его при обсуждении поправок в 214-ФЗ, которое намечено на осеннюю сессию.
Михаил Москвин внес еще одно предложение, касающееся изменения законодательства в части реализации проекта расселения аварийного жилья: «Нужно максимально упростить процедуру согласований, – отметил он. – Зачастую так получается, что в глубинке на строительство объекта, предназначенного для расселения жителей ветхих домов, за неимением других претендует один застройщик. Но по 44-ФЗ муниципалитет обязан провести конкурс. А для застройщика – это сбор необходимого пакета документов и согласований, затем сама процедура тендера. Это все дополнительные сроки. В результате в среднем из двух лет, отпущенных на строительство объекта, само строительство занимает порядка 9 месяцев, а на согласования уходит более года».
С этим предложением участники конференции и присутствовавшие в зале представители власти также согласились.
Резюмируя итоги конференции, один из ее организаторов, член Экспертного совета ВПП «Единая Россия», вице-президент СПб ТПП, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ и НОЭ Антон Мороз отметил: «Конференция в очередной раз показала, что прямой диалог с властью реален. В ходе дискуссии обсуждались законодательные условия для расширения технологического строительства, использование передовых технологий, а также создание новых рабочих мест в отрасли и смежных сферах. Предложения конференции, внесенные в резолюцию, будут реализованы, в том числе и через Экспертный совет, через депутатов, через Минстрой».
Справка
Конференция прошла в девятый раз, собрав более 800 участников из 42 регионов России. Организатором выступила Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс», генеральным деловым партнером – Общественный совет по развитию саморегулирования, генеральным спонсором – «Британский страховой дом», деловыми партнерами – Ассоциация «Центр объединения строителей «СФЕРА-А» и ГК «СносСтройИнвест».
Мероприятие состоялось при поддержке аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, Совета Федерации ФС РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ РФ, Министерства транспорта РФ, Министерства промышленности и торговли РФ, Министерства экономического развития РФ, Министерства труда и социального развития РФ, УФАС, Правительств Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской, Иркутской, Псковской, Мурманской, Вологодской областей, Республики Карелия, Республики Коми и Республики Хакасия и других субъектов РФ, а также НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НОЗА, НАМИКС, Российского Союза строителей.
Генеральным информационным партнером форума по традиции выступила газета «Строительный Еженедельник».