ГСК спасет московский инвестор. Николай Пасяда знает, как завершить «Радужный» и «Галактику»
Глава банкротящейся компании «Главстройкомплекс» (ГСК) Николай Пасяда уверяет, что нашел инвестора для своих проблемных жилых комплексов: «Радужный» и «Галактика». Московская компания якобы готова возобновить строительство обоих проектов в феврале этого года.
Правительство Ленинградской области согласно работать с новым застройщиком, но только после подписания договора.
Москва поможет
Неожиданное заявление прозвучало на заседании штаба по завершению строительства проблемных проектов ГСК в правительстве Ленинградской области. «Я нашел московскую компанию, которая готова достроить и «Радужный», и «Галактику». Сейчас мы находимся в стадии заключения договора, и где-то в феврале возобновится стройка обоих объектов», – сообщил Николай Пасяда.
В конце прошлого года правительство Ленобласти начало переговоры с компанией «Гарантъ девелопмент» по поводу завершения долгостроев ГСК. Николай Пасяда отметил, что согласен поделить работу: «Если«Гарантъ» готов достроить корпуса 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный», то я не против. Тогда московский инвестор возьмет на себя все оставшиеся корпуса».
Отметим, что дома 6.1 и 6.6 находятся в наиболее высокой степени готовности. «Там работы неделе на две осталось», – уверяет Николай Пасяда.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко попросил уточнить, будет ли окончательно решен вопрос с инвестором до следующего заседания штаба, которое состоится 16 февраля. Николай Пасяда ответил утвердительно. «Если будет реальный инвестор, то мы готовы с ним работать, и предоставить все гарантии», – отметил губернатор.
Два пути
Больше всех обрадовались дольщики. Напомним, ЖК «Радужный», состоящий из пяти домов, планировалось завершить еще в 2016 году. Из 1740 квартир проекта ГСК успел продать 1348.
Реализация ЖК «Галактика» началась в сентябре 2015 года. ГСК намеревался возвести 16 корпусов, однаков конце 2017 года попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство отказывается выдавать разрешения на строительство. В результате было продано 380 квартир из 526, дольщики успели перевести компании около 741 млн рублей. Сдача этого дома должна была состояться в первой половине 2018 года.
Банкротство АО «ГлавСтройКомплекс» официально началось в августе 2018 года, когда в отношении компании была введена процедура наблюдения.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что на данный момент у обоих ЖК есть два пути выхода из ситуации. Первый – заключить мировое соглашение, приостановить банкротство ГСК и дать компании завершить проекты. Второй предполагает начало конкурсной процедуры в отношении девелопера, т.е. окончательное банкротство ГСК. Затем дольщики должны будут объединиться в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и заключить соглашение с новым инвестором проекта.
Большинство дольщиков настаивают именно на мировом соглашении, т.к. создание ЖСК отодвинет срок ввода домов в эксплуатацию минимум на год. Кроме того, дольщики опасаются, что, став пайщиками им придется дополнительно оплачивать строительство квартир. «Именно будущему ЖСК придется получать разрешение на строительство и выполнять функции застройщика объекта», – говорится в обращении покупателей квартир в ЖК «Галактика».
Михаил Москвин уверяет, что дополнительных выплат не потребуется: «Создав ЖСК, вы будете платить только за то, что решите сами. При этом договор о долевом участии у вас сохраняется, а значит и все права участников долевого строительства. Вы просто станете юрлицом».
Однако, по мнению старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероники Перфильевой, опасения дольщиков обоснованы: «Завершение строительства дома предполагает серьезную операционную нагрузку. Привлечение нового инвестора, очевидно, более легкий путь с точки зрения интересов дольщиков, которые и так уже пострадали от срыва сроков строительства».
Выкуп Смольным социальных объектов у девелоперов зачастую происходит в рассрочку сроком на пять лет. Игроки рынка считают, что данная схема выкупа серьезно ограничивает их работу, в том числе по строительству новых объектов социнфраструктуры.
Строительная компания «Дальпитерстрой» отправила обращение вр. и. о. губернатора Петербурга Александру Беглову. Девелопер попросил градоначальника разобраться в ситуации с выкупом у него городом дошкольного учреждения в Шушарах. Детский сад расположен на первых этажах трех жилых домов: ул. Вишерская, 1, корп. 1 (площадь – 171 кв. м); Вилеровский пер., 8 (387 кв. м); и Старорусский проспект, 6 (1257 кв. м).
Застройщик отмечает, что дошкольное учреждение уже работает, но город до сих пор не выкупил помещения. Более того, по объекту на Старорусском проспекте от чиновников поступило предложение о выкупе его в рассрочку в течение пяти лет. В компании «Дальпитерстрой» с такой схемой выкупа не согласны.
«Такая длительная рассрочка приведет к замедлению развития районов застройки. Если строители получают деньги за социальный объект сразу после сдачи, они вкладывают их в следующий – и система работает. А так вкладывать становится нечего», – комментирует ситуацию заместитель руководителя службы заказчика ООО «СК «Дальпитерстрой» Александр Борисов.
Представители компании также подчеркивают, что желание города выкупать соцобъекты с рассрочкой в пять лет противоречит логике, потому что бюджет планируется на три года. Через пять лет держать обещание, возможно, придется другим людям. Это не дает застройщику адекватно планировать свою работу в долгосрочной перспективе.
Отметим, что схема выкупа соцобъекта в течение пяти лет Смольным была запущена в 2016 году, параллельно с единовременным вариантом. В настоящее время рассрочка применяется все чаще.
Как пояснили «Строительному Еженедельнику» в городском Комитете имущественных отношений, это позволяет снизить нагрузку на бюджет, но при этом приобрести необходимые объекты. Помещение на Старорусском проспекте пока планируется выкупить на основании ранее достигнутых договоренностей между городом и застройщиком, а также соответствующей заявки районной администрации, т. е. в этом году. Помещения детских садов на Вишерской улице и в Вилеровском переулке – также в числе объектов, приобретаемых в 2018 году. Выкуп будет осуществлен, как только Правительство Петербурга утвердит соответствующее постановление о бюджетных инвестициях, подготовленное районной администрацией. Проект постановления со стороны КИО уже согласован.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что если социальные объекты – это проблема практически всех застройщиков жилья, то выкуп подобных объектов – проблема города. «Мы знаем ситуации, когда такие объекты даже спустя много лет не были выкуплены по различным причинам. То, что предлагается рассрочка, уже можно считать не худшим вариантом развития событий. Но это достаточно «больное место» застройщиков. Важно понимать, что девелоперы вкладывают собственные деньги, что эти объекты отнимают часть их оборота и средства, которые могли бы пойти на другие объекты. Социальные объекты нужны и важны, их значимость никто не оспаривает, но финансовые отношения с городом должны быть максимально прозрачными. Достаточно выполнять обязательства, условия контрактов, соблюдать сроки и суммы, касающиеся выкупа, перед застройщиками. Если четкие правила не будут работать, тогда можно говорить о необходимости их корректировки», – делает выводы эксперт.
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.