Дирекцию «РосКапСтроя» в СЗФО возглавил экс-замглавы Полпредства С. Зимин
Федеральное автономное учреждение (ФАУ) «РосКапСтрой» сформировало Дирекцию по развитию в Северо-Западном федеральном округе. Ее главой назначен бывший заместитель Полномочного представителя Президента в СЗФО Сергей Зимин. Первым планам деятельности Дирекции была посвящена пресс-конференция, прошедшая в ТАСС.
По словам члена Наблюдательного совета ФАУ «РосКапСтрой» Владимира Цветнова, учреждение в настоящее время активно развивается и расширяет свою деятельность, причем не только функционально, но и географически. Связано это с перспективой получения статуса единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов за счет средств федерального бюджета. Поэтому, по его словам, закономерным шагом стало решение создать Дирекцию по развитию в «РосКапСтроя» в СЗФО.
Владимир Цветнов рассказал, что в настоящее время учреждение ведет свою деятельность по трем базовым направлениям. Во-первых, это исполнение функций технического заказчика, в том числе на объектах самого высокого уровня сложности. Во вторых, - осуществление научно-технического сопровождения, строительного контроля и аудита. «Опыт работы на объектах, строительство и реконструкция которых осуществляется за счет средств федерального бюджета, а также на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, дает нам возможность предложить заказчикам широкий спектр услуг на всех стадиях жизненного цикла любого проекта», - подчеркнул он. Третьим направлением деятельности ФАУ «РосКапСтрой» традиционно является образовательная сфера: повышение квалификации и переподготовка кадров для отраслей строительства, ЖКХ, реставрации и др.
В Санкт-Петербурге, действительно являющемся музеем под открытым небом, «РосКапСтрой» особое внимание уделит объектам наследия, отметил Владимир Цветнов. «Памятники Северной столицы объединены в единый комплекс, вошедший в число объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Не сомневаюсь, огромный опыт, накопленный нашим учреждением, найдет применение во многих аспектах в этой сфере. Это и контроль за качеством проведения работ, и подготовка профессиональных кадров, и нормотворческая деятельность», - подчеркнул он.
Руководитель дирекции ФАУ «РосКапСтрой» по развитию в СЗФО Сергей Зимин сообщил, что возглавляемая им структура находится в самом начале большого пути. «Сегодня мы начали принимать активное участие в тендерах на выполнение различных работ в рамках нашей специализации. Нам нужно заявить о себе на рынке, продемонстрировать тот уровень качества выполнения работ, который мы способны обеспечить. По мере роста портфеля заказов Дирекции, видимо, будут формироваться филиалы учреждения в городах – центрах субъектов РФ Северо-Запада», - рассказал он, подчеркнув, что при этом, несомненно, будет востребован опыт его работы по строительной тематике в Полпредстве Президента в СЗФО.
По словам Сергея Зимина, Дирекция планирует сосредоточить усилия на объектах социальной, транспортной, энергетической инфраструктуры. «Особое внимание будет уделено механизму независимого контроля строительства в рамках реализации программ переселения граждан из аварийного фонда. К сожалению, часто приходится слышать нарекания в адрес жилья, строящегося для переселения граждан. Думаю, в значительной степени это связано с отсутствием независимого контроля качества на таких объектах. Такое положение надо менять», - сказал он.
Несмотря на то, что Сергей Зимин до недавнего времени был лишь представителем ФАУ «РосКапСтрой» в СЗФО, уже есть первые плоды его работы – в виде совместной обучающей программы, подготовленной учреждением и Северо-Западным институтом управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. «Программа нацелена на повышение квалификации работников сферы строительства и ЖКХ. Наши учреждения объединят свой опыт и накопленные компетенции и организуют профессиональную переподготовку и повышение квалификации рабочих кадров и специалистов более чем по 119 учебным курсам», - рассказал заместитель директора Северо-Западного института управления РАНХиГС Евгений Китин.
По его словам, сотрудничество ФАУ «РосКапСтрой» с РАНХиГС построено на принципах сетевого взаимодействия, что позволяет объединить лучшие практики двух структур в области знаний, методологии обучения и технологий. Проект стартует сразу в девяти субъектах СЗФО: Петербурге, Карелии, Ленинградской, Псковской, Мурманской, Архангельской, Калининградской, Новгородской и Вологодской областях.
Замглавы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский отметил, что, хотя в работе федеральных и региональных структур есть своя специфика, но в конечном итоге цель общая – обеспечить качественное строительство самых разнообразных объектов, необходимых для комфортной жизни граждан. «Поэтому я убежден, что мы сможем наладить конструктивное и плодотворное сотрудничество с ФАУ «РосКапСтрой», распространяющем свою деятельность и на СЗФО», - подчеркнул он.
Справка
Учреждение образовано в 1966 году на базе Академии строительства и архитектуры Госстроя СССР и, в рамках исполнения поручений президента России Владимира Путина, переименовано 11 марта 2016 года приказом Минстроя России в ФАУ «РосКапСтрой» для осуществления функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов за счет средств федерального бюджета.
В настоящее время организация осуществляет строительный контроль на крупных объектах нескольких ФЦП, а также участвует в качестве техзаказчика при реализации знаковых для экономики России проектов. Среди объектов, на которых работал «РосКапСтрой»: аэропорт Симферополя, образовательный центр для одаренных детей «Сириус» в Сочи, 5-звездочный отель «Хаятт» во Владивостоке, объездная дорога Симферополя, жилье для работников ССК «Звезда» во Владивостоке, автомобильный подход к Крымскому мосту со стороны Керчи и др.
Власти Ленинградской области через суд запретили компаниям «ЛенСпецСтрой» и «Норманн ЛО» привлекать средства дольщиков на достройку проблемных объектов. Эксперты полагают, что санкции могут увеличить риски несдачи долгостроев.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти временно запретил ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Норманн ЛО» (входит в ГК «Норманн») привлекать средства дольщиков на достройку своих объектов. Эти решения суд почти синхронно принял несколько дней назад по искам Комитета государственного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
Вынужденная мера
Причина запрета привлечения средств дольщиков состоит в задержке строительства жилых объектов. В иске к «ЛенСпецСтрою» речь идет о ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сдача первой очереди комплекса, в которой более 2 тыс. квартир, должна была состояться в 2016 году. Дольщиками объекта успели стать около 1 тыс. человек. В иске к «Норманн ЛО» упоминаются долгострои ЖК «Десяткино 2.0» в Мурино и ЖК «Яркий» в Янино. Сдаться они должны были в 2016–2017 годах. Дольщиками в них являются более 2 тыс. человек.
Суд приостановил возможность привлечения средств по ДДУ компанией «ЛенСпецСтрой» на срок 6 месяцев, «Норманн ЛО» – на 12 месяцев. Власти регионов получили право останавливать продажи квартир с привлечением средств дольщиков, в соответствии с последними поправками в 214-ФЗ. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
По данным на начало октября текущего года, в Ленобласти в «черный список» попали 39 объектов, застройщики которых формально не могут привлекать средства ДДУ. Однако решение по запрету на работу с дольщиками принимается через суд.
Как сообщил глава Комитета госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов, запрет на привлечение средств по ДДУ – вынужденная мера. Но она предотвратит появление на проблемных объектах новых обманутых дольщиков. Очень часто компании, имеющие финансовые проблемы, продолжают продавать квартиры по ДДУ. «Застройщик, получивший запрет на привлечение средств от дольщиков, может достроить объект с привлечением средств от продажи своих активов. Также завершение объекта возможно в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если нарушения по срокам строительства будут устранены, застройщик может в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с действующим законодательством», – добавил чиновник.
В ходе судебного процесса, представители «Норманн ЛО» отмечали, что приостановление привлечения денежных средств участников долевого строительства ограничивает правоспособность компании как юридического лица и будет препятствовать осуществлению нормальной хозяйственной деятельности организации и достройке объектов.
«Строительный Еженедельник» попросил экс-председателя Совета директоров ГК «Норманн» Виктора Сеппенена прокомментировать сложившуюся ситуацию. Он сразу предупредил, что сейчас оказывает только консультационные услуги. «Компания «Норманн» уже давно не привлекает средства дольщиков. В настоящее время ведутся работы по продаже ряда активов. Средства пойдут на достройку объектов. Это несколько сложно будет сделать. Тем не менее, компания жива и планирует выполнить все обязательства перед дольщиками», – подчеркнул он.
Стоит добавить, что в настоящее время часть структур «Норманна» банкротится. В частности, проходят банкротное производство ООО «Норманн-Строй», ООО «Норманн-Запад» и др. В суде находятся иски о банкротстве «Норманн ЛО», но они уже длительное время не рассматриваются по существу. Не исключено, что эти иски «контрольные» и связаны с представителями застройщика, желающего исключить возможность банкротства организации реальными кредиторами.
В «ЛенСпецСтрое» введена процедура наблюдения. Кроме того, на руководителей компании заведены уголовные дела. Их подозревают в мошенничестве в крупном размере. Генеральный директор «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев и финансовый директор Елена Остроух сейчас находятся в СИЗО.
Баланс не найден
Между тем, некоторые эксперты сомневаются, что запрет на привлечение средств дольщиков поможет достроить объекты.
Как отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, застройщики вряд ли будут оспаривать решения суда о запрете привлечения средств дольщиков, так как имеет значение строго формальный факт просрочки, и всё. «Сама по себе норма о запрете привлечения денежных средств весьма неоднозначна, так как она лишает застройщика ресурсов на достройку и создает риск не просто просрочки сдачи, а вообще невозможности сдачи объекта. Так что, условно «спасая» новых дольщиков, законодатель тем самым ухудшает ситуацию для уже существующих дольщиков, так как риск невозможности достройки увеличивается. В общем, баланс пока не найден», – считает он.
Не оценивают оптимистично последние новости и сами дольщики. В своих группах в социальных сетях они предлагают, чтобы власти Ленобласти ускорили процедуру банкротства застройщиков и передали недостроенные объекты надежным строительным компаниям.
Кстати
В начале ноября текущего года власти Ленобласти приняли решение с 2019 года использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя ЛенОблАИЖК, которое будет оператором завершения работ. Объект должен передаваться без кредиторских и дебиторских обязательств. ЛенОблАИЖК будет искать новых застройщиков и финансировать завершение долгостроя на заемные деньги.
В Петербургском ЗакСе заканчивается рассмотрение проекта поправок в законы о налоге на имущество и земельном налоге. Принимая во внимание нарастающую в стране тенденцию увеличения разнообразной налоговой нагрузки, стоит ли ждать усиления давления и с этой стороны?
На заседании Правительства 30 октября 2018 года вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов раскритиковал из-за дефицита в 9% подготовленный проект бюджета на 2019 год. Градоначальник поручил до 21 ноября текущего года пересмотреть ведомственные бюджеты и дать предложения по сокращению расходной и увеличению доходной частей городского бюджета.
Заявленный Александром Бегловым в ноябре, на Ежегодном Инвестиционном форуме, курс на привлечение инвесторов будет способствовать поступлению новых средств в казну города. Однако очевидно, что городская администрация задумается и об увеличении дохода из традиционных базовых источников, которыми являются имущественные налоги, в том числе земельный налог.
А как у них?
Если обратиться к опыту развитых стран, можно увидеть, что во многих из них до 75% доходов в местные бюджеты поступает за счет земельного налога (Германия и Франция – около 75%; в Канаде – 81%; во многих штатах в США доходит до 95%). При этом в Петербурге сумма такого сбора составляет всего лишь около 1% от доходной части городского бюджета, хотя сегодня в частной собственности находится более 37 тыс. га из 140 тыс. га общей площади всех земель Санкт-Петербурга. Из них около 20 тыс. га – собственность юридических лиц. Очевидно, что городские власти не могут не работать над механизмами, позволяющими увеличить объем таких поступлений в петербургскую казну. Но возможных способов достижения этой цели в их распоряжении не так и много.
Какая база?
В 2018 году ГБУ «Кадастровая оценка» провело новую оценку более 3 млн объектов недвижимости и земельных участков. Напомним, что предыдущая массовая оценка состоялась в 2013 году. Тем не менее, в городе остается много объектов недвижимости и земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет неверно, или вообще на него не поставлены, или поставлены, но с характеристиками, которые не позволяют установить истинную кадастровую стоимость объектов.
Кроме этого, многие объекты являются самовольно построенными, есть массовые случаи самозахвата территории и земельных участков, использование которых не соответствует установленному виду разрешенного использования.
«Только путем проведения тотального анализа и всестороннего исследования существующих в Петербург объектов недвижимости и земельных участков возможно увеличение доходности бюджета за счет земельного налога. Также в спектр мероприятий должны войти мониторинг и фиксация всех выявленных нарушений, построение двустороннего диалога с налоговыми и правоохранительными органами, с Росреестром», – считает управляющий партнер MITSUN Consulting Дмитрий Желнин.
Надо отметить, что массовая оценка 2018 года повлекла увеличение кадастровой стоимости для многих объектов. В качестве причин удорожания эксперты называют изменение самой методики проведения подобной работы, значительно усовершенствованной за истекший период. Еще одна причина – инфляция, рост которой за 5 лет, по данным Росстата, составил 30%. Однако сопоставимого увеличения доходности бюджета Петербурга не планируется. В отчете городского правительства о реализации бюджета за 2017 год сумма сбора земельного налога составила чуть больше 5,6 млрд рублей, а в проекте бюджета на 2019 год ее размер указан в пределах 5,8 млрд рублей.
То есть при оценке с помощью современных кадастровых методик стоимость объектов возросла, а ожидания по увеличению их доходности – нет.
Повысить ставки - не наш метод
Ставка земельного налога в России сейчас составляет 0,3–1,5%. Но сравнение все с той же зарубежной практикой показывает, что подобный размер ставки является достаточно распространенным. Например, в Испании – 0,3–1,2%, в Германии – 1,2%. Хотя нельзя не заметить, что, к примеру, в США цифры доходят до 3%, а в Латвии – до 4%.
«Действительно, ставки земельного налога у нас по сравнению с некоторыми европейскими странами низкие, – комментирует заместитель председателя Бюджетно-финансового комитета Санкт-Петербургского ЗакС и член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Александр Тетердинко. – И увеличивать их не стоит. В условиях увеличения фискальной нагрузки на бизнес в результате повышения НДС, имея проблемы с ростом экономики в целом, регионы не должны скатываться к политике повышения ставок местных налогов. Повышение налогов означает охлаждение экономики и создание дополнительных препон для возобновления экономического роста. Сейчас ЗакС рассматривает поправки в закон о земельном налоге, ориентируясь именно на абсолютный приоритет – не увеличивать фискальную нагрузку на бизнес. Более того, мы пытаемся эту нагрузку, наоборот, уменьшить и каким-то сферам бизнеса предоставить налоговые льготы. В частности, недавно ЗакС принял закон об освобождении от уплаты земельного налога и налога на имущество предпринимателей, занимающихся переработкой мусора».
Кто виноват?
Сбор налогов всех уровней – от федеральных до местных – осуществляется ФНС. Налоговые службы в первую очередь ориентированы на правильность исчислений и сборов федеральных налогов, функции же по сбору налогов в бюджеты нижних уровней получены, можно сказать, в нагрузку. В собираемости же местных налогов (в частности – земельного) заинтересованы больше всего региональные власти, в ведении которых находятся вопросы владения и распоряжения имуществом. Но возможности повлиять каким-то образом на администрирование этого процесса они лишены, и для изменения ситуации нужно существенно корректировать нормативно-правовую базу, и тут перспективы сомнительны.
Очевидно, что каждый из рассмотренных вариантов, а именно повышение ставки налогообложения, более тщательное взимание налогов и уточнение кадастровой стоимости, имеет свои pro и contra. «Самое главное – выявить нарушителей, уклоняющихся от уплаты налогов. Любые манипуляции со ставками земельного налога в части их повышения, с завышением кадастровой стоимости, приведут лишь к дополнительным налоговым сборам с добросовестных плательщиков. При этом никакого влияния на недобросовестных (а именно – тех, кто не предоставляет в Росреестр достоверную информацию) они не повлекут», – уверен Дмитрий Желнин.