Горькая пилюля от головокружения
18 июня губернатор Валентина Матвиенко заявила о необходимости «жесткой, профессиональной, многоуровневой цензуры архитектурных проектов». Поводом для такой постановки вопроса стали два завершенных проекта, нарушение высотных параметров застройки в результате отклонения от проектной документации привело к искажению панорамы Стрелки Васильевского острова. Количество претензий горожан к градостроительной политике, как представляется, должно было неизбежно перейти в качество. В свою очередь, выявление и критика градостроительных ошибок не могли больше оставаться монополией протестных организаций. Можно сказать без преувеличения, что неожиданные для многих суждения и инициативы губернатора имеют первостепенное общественное значение.
«Эго» и «супер-эго» в строительстве
Выступление В.Матвиенко на Совете по сохранению культурного наследию 18 июня пресса уже успела окрестить «июньскими тезисами». Революционный характер губернаторской речи, где впервые прозвучала недвусмысленная критика архитектурных «новоделов» в историческом центре, удостоверялся и отзывами членов совета, назвавших этот день «моментом перелома» и «поворотным пунктом». Еще за несколько дней до заседания Совета было объявлено о создании нового государственного учреждения по рассмотрению особо сложных проектов в историческом центре по эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы.
Одновременно был впервые созван Технический совет, успевший к прибытию в Петербург нового министра культуры рассмотреть ход строительства второй сцены Мариинского театра. Наконец, состоялось «поворотное» заседание Градсовета, где был подвергнуты критике завершенные проекты двух новых зданий на Васильевском острове – здания Петербургской товарно-фондовой биржи и делового центра «Финансист».
Беспрецедентным можно считать и формат заседания Совета по сохранению культурного наследия, куда были приглашены представители гуманитарной общественности, уже успевшие приобрести репутацию оппозиционеров. Более того, губернатор подчеркивала уважение к их ученым регалиям, подчеркивая, что градостроительные решения, равно как и реализацию проектов в центре города, следует доверять профессионалам.
Академик Юрий Курбатов, которому предоставили слово после губернатора, по ошибке вместо «Финансист» произнес «Эгоист». «Это оговорка по Фрейду», - отозвалась В.Матвиенко. Мысль завершил директор Эрмитажа Михаил Пиотровский, напомнивший о том, что многие петербургские застройщики, заботясь о характеристиках видов из окон задуманных ими зданий в центре, совершенно не интересуются тем, как воспринимаются сами эти здания снаружи: «Им оттуда, изнутри, это не интересно».
Как напомнил Ю.Курбатов, даже самым известным зодчим XIX в. была свойственна скромность. Создание «памятников самим себе» не было предусмотрено функциональной ролью фоновой застройки, которая намеренно оттеняла великолепие основных архитектурных ансамблей.
Предписанное губернатором смирение гордыни, предусматривающее на практике демонтаж верхних этажей новых зданий на Васильевском острове, вряд ли может порадовать руководителей двух уважаемых в городе компаний. А распоряжение В.Матвиенко о проверке всех строящихся объектов на соответствие градостроительной документации приведет в уныние некоторых других застройщиков, до сих пор считавших свои проекты, несмотря на масштаб и агрессивный стиль, вполне «проходными».
И все же называть случившееся переворотом градостроительной политики на 180 градусов вряд ли можно. Никакого полного запрета на новое строительство, на котором настаивал наиболее радикальный критик вторжения новой архитектуры в историческую среду Михаил Мильчик, не предполагается. Застройщиков не принудят восстанавливать в прежнем виде снесенные халупы на ул. Шкапина и Розенштейна, которые планировал снести еще Ленгорисполком. Высотные здания, как и планировалось, будут сооружаться на намывной территории Морского фасада. Таким образом, речь идет не о «повороте назад», а об исправлении ошибок в процессе развития.
Важнее всего то обстоятельство, что признание сегодняшних ошибок позволяет предупредить завтрашние – причем не только архитектурные, но и технические. Участие в заседании совета одного из ведущих специалистов по подземному строительству Владимира Улицкого знаменует переход к профессиональному подходу в геотехнических исследованиях, без которого невозможно решить самых острых для города транспортных проблем. Столь же своевременны прозвучавшие напоминания начальника отдела Эрмитажа Олега Иоаннисяна о роли исследований культурного слоя при работе в историческом центре. Наконец, профессор Анатолий Кирпичников из Института материальной культуры РАН весьма уместно поднял вопрос о воспитании новых кадров реставраторов на специально созданной вузовской кафедре. Вопреки предположениям наблюдателей, заседание совета оказалось не головомойкой, а многосторонним обсуждением проблем развития исторического центра города.
Один раз увидеть...
О том, почему сейчас грянул гром вокруг двух новых зданий на Васильевском острове, уже успело сложиться несколько теорий. Самое поверхностное объяснение состоит в реакции губернатора на спекулятивно-панические публикации в московской прессе. В самом деле, о гибели исторического центра Санкт-Петербурга за неделю Международного экономического форума успели возвестить сразу три федеральных издания. По другому мнению, исполнение зданий ТФБ и «Финансиста» озаботило руководство города в связи с предстоящей в июле 32-й сессией Комитета по культурному наследию ЮНЕСКО. Еще одну версию предложил гендиректор ТФБ Виктор Николаев: он полагает, что опала его объекта является результатом заинтересованности учредителей Международной товарно-сырьевой биржи, которые до начала работы исторической Бирже на Стрелке Васильевского острова намерены использовать не здание ТФБ, специально завершенное к открытию Международного экономического форума, а другие площадки.
Впрочем, можно предложить и четвертое объяснение, которое представляется наиболее простым и в то же время исчерпывающим. Согласно народному наблюдению, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Фото стрелки, на котором из-за исторической Биржи выглядывает заслоняющий ее силуэт «Финансиста», могло оказать на воображение губернатора куда более сильное впечатление, что все многочисленные устные разъяснения о необходимости городу того или иного объекта.
Руководители двух уважаемых в строительном сообществе компаний, которым теперь указано демонтировать верхние этажи своих объектов (в одном из двух случаев это потребует полного переоборудования инженерной инфраструктуры), задают сегодня резонный вопрос: почему их не остановили раньше? Впрочем, на их месте мог бы оказаться кто угодно другой. И даже можно догадаться, кто именно: в своем выступлении губернатор особо настояла на ревизии проекта «Измайловская перспектива».
Между тем, если бы этот вопрос не был сегодня поднят, перед застройщиками названного района через 2-3 года встала бы куда более сложная задача, чем демонтаж верхних этажей. Нельзя сказать, чтобы о рисках при застройке этого района совсем не говорилось при рассмотрении проекта на Общественном Градостроительном совете. Разработчик проекта, гендиректор НИПЦ «НИИ Генплана» Сергей Митягин честно продемонстрировал коллегам, что две высотных доминанты района высотой по 140 м будут видны даже с Мытнинской набережной, причем их силуэты возникнут на горизонте между Исаакиевским собором и Адмиралтейством.
На заседании ОГС немногочисленные критики проекта выражали недоумение в связи с тем, что его проекция была продемонстрирована всего из семи точек, относящихся к т.н. «открыточным видам». Методика, которой ныне владеет КГА, фактически позволяет рассчитывать проекции из многих сотен точек. Однако, как представляется, оценка проекта участниками заседания ОГС могла оказаться более определенной, если бы разработчик вместо семи проекций предложил бы вниманию публики всего одну – а именно: в перспективе оси Вознесенского пр. Трехмерная модель пространственного решения, представленная разработчиками, наглядно демонстрировала вид с противоположной, южной стороны, где продолжение этой трассы упиралось в примыкающую к Варшавскому вокзалу проектируемую «высотку». В случае реализации проекта по нынешней концепции вид на нее будет самым впечатляющим непосредственно от Адмиралтейства.
Этого примера вполне достаточно для постановки вопроса о том, что такое вообще «открыточный вид» и может ли это понятие отправным пунктом при оценке проектов, влияющих на облик города. Такое «сужение кругозора» будет лишь обманом самих себя, поскольку, как отметила губернатор, сохранять надо «лицо» города в целом, а не некоторые виды, и от отдельных нарушений визуального пространства пострадает не только облик мегаполиса, но в конечном счете и его капитализация.
Понятие «облик города» вовсе не так абстрактно, как может показаться: в состав утвержденного Генплана входит разработанная КГИОП Схема визуального пространства охраны исторического облика Санкт-Петербурга. Этот документ, как напомнил авторам «Измайловской перспективы» исполнительный директор ООО «Архитектурное бюро Татьяны Славиной» Вячеслав Полетайкин, никто не отменял.
Следует отметить, что 18 июня глава городского Союза архитекторов Владимир Попов упомянул о и таком отправном пункте, как геометрия архитектурных форм. Как ранее отмечал академик в ходе обсуждения проекта «Михайловка», первые зодчие нашего города не могли взглянуть на свой результат с птичьего полета, но тем не менее их творения поражают своим совершенством с высоты не менее, что с земли. Если этот тезис будет принят во внимание при утверждении новых архитектурных подходов, это нарушит планы некоторых признанных иностранных мастеров. Хотя губернатор и не поддержала предложения В.Попова составить «черный список» зарубежных архитекторов, которым не рекомендуется у нас работать, она недвусмысленно дала понять, что почетная «галоша» за худший проект может достаться и иностранцу.
Закон заполнения пустот
Нельзя не признать, что из перечисленных губернатором градостроительных ошибок по крайней мере половина возникла не сегодня. На заседании Совета по сохранению культурного наследия В.Матвиенко вполне справедливо заметила, что именно по ее инициативе был разработан и утвержден временный высотный регламент, которого раньше не было. Весьма уместным было и напоминание о том, что ныне действующее постановление №1731, сменившее распоряжение о временном регламенте, не дает волю высотным искушениям, а напротив, вводит дополнительные ограничения в соответствии с географией вновь введенных зон охраны исторического силуэта города – №3 и №4. Поразительно другое: это разъяснение оказалось откровением не только для многих журналистов, но даже для специалистов из Общества охраны памятников истории и культуры. По этой причине, очевидно, и не был поднят весьма актуальный вопрос о коррекции схемы, утвержденной постановлением №1731, в отношении юго-западной части Васильевского острова (о соответствующих рисках авторы АСН-инфо упоминали 24 и 30 января 2008 г.).
В связи с этим вспоминается дискуссия в правительстве города, состоявшейся еще 4 июня. Тогда А.Вахмистров сообщил, что жители города, приходящие на общественные слушания по временным регламентам застройки, высказывают ничем не обоснованные опасения за свои дома, хотя рассматриваемый проект их никак не касается. Как пояснил вице-губернатор, информирование граждан о том, для чего и как выполняется ВРЗ, осуществляется явно неудовлетворительно.
Действительно, в отличие от Жилкомитета, выпускающего многосоттысячными тиражами разъяснительные брошюры и проводящего постоянный семинар для населения, Комитет по градостроительству и архитектуре в самом деле не слишком утруждал себя задачами информационно-просветительской деятельности.
Понятно, что разъяснение порядка слушаний по ВРЗ для градостроительного ведомства было лишней головной болью. Еще менее интересно растолковывать, для чего временные регламенты вообще понадобились. И уж совсем обременительно для ведомства было бы объяснять, что переработка едва принятого городского генплана, равно как и не успевших пройти учреждение Правил землепользования и застройки, было результатом неразрешимого взаимонепонимания между городским правительством и инвесторами. «Вопрос в том, насколько уверенно держат себя городские власти», - заметил на Совете архитекторов заместитель гендиректор ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, комментируя упрощения в структуре функциональных зон при коррекции Генплана.
Уклонение от честного разговора естественным образом порождало информационный вакуум, который всегда есть кому заполнить, при том не всегда из лучших побуждений. В ряде районов граждане, укрепившись в подозрениях, что городское правительство находится в полной власти «денежных мешков», настраивались на протест просто на всякий случай. При этом «мальчиками для битья» становились застройщики среднего масштаба, уже потратившиеся поневоле на проекты ВРЗ, и чиновники районных администраций, проводящие слушания.
Главным адресатом претензий стал «профильный» вице-губернатор А.Вахмистрова, и вряд ли случайно, что именно он первым прервал «молчанку», так и то, что в первых строках «июньских тезисов» было подчеркнуто, что за утверждение градостроительных решений в Петербурге отвечает не губернатор и инвесторы, а Градостроительный совет.
Таким образом, губернатор недвусмысленно дала понять, что описанная практика перекладывания головной боли на других закончена. Что касается наиболее амбициозных инвесторов, то им 18 июня была адресована всего одна, но весьма недвусмысленная фраза губернатора: «Давить не меня бесполезно».
Еще одной «точкой над i», поставленной на заседании Совета по защите культурного наследия, было согласие В.Матвиенко с тезисами, высказанными заместителем главы КГИОП Алексеем Комлевым. Представитель ведомства, к которому теперь явно более внимательно прислушивается губернатор, поставил вопрос об особом статусе Санкт-Петербурга, позволяющем ему – во всяком случае, не в меньшей степени, чем Москве – создавать собственные коллегиальные органы для согласования проектов строительства и реконструкции, даже если таковые не предусмотрены Градостроительным кодексом. Этот эпизод заседания 18 июня и в самом деле знаменует перелом в сфере управления.
Между сиреной и флюгером
«Головокружение от успехов», итогом которого стало, в частности, отклонение высотности зданий на Васильевском острове от согласованной документации, возникло у инвесторов и застройщиков не только в результате их стараний настоять на своем. Проектировщики и архитекторы за последние два года привыкли к тому, что критика проектов в СМИ приводит обычно к противоположному результату. Тем более что в своем послании Законодательному собранию губернатор пригрозила судом отдельным авторам, старающимся любым способом дискредитировать городское руководство, его деятельность и намерения.
Сами критики между тем отнюдь не всегда отличались последовательностью и конструктивностью предложений. Выставка «Живого города», приуроченная к началу Экономического форума, включала в подавляющем большинстве предметы живописи, не имеющие никакого отношения к заявленной теме «гибели» архитектурных шедевров Санкт-Петербурга. Тоска по петербургскому трамваю и закопченным обшарпанным стенам старых домов оправдана спецификой эстетических представлений, но никак не заботой о развитии мегаполиса – как, впрочем, и о той красоте, которой прославился на весь мир наш город. Эта красота требует повседневного ухода.
Не всегда отличалось последовательностью и архитектурное сообщество. На последнем заседании Градсовета одному из критиков василеостровских «новоделов» напомнили о том, что сам он являлся автором далеко не лучшего решения реконструкции жилого здания на Шпалерной. И уж совсем странно, когда проектировщик, официально представляя в одной аудитории результат своего труда, в другой аудитории высказывает надежду, что этот проект не утвердят.
Создавая новый орган – Общественный градостроительный совет, руководство города, очевидно, рассчитывало на полезное сопоставление мнений безусловно компетентных, но по понятным причинам лично заинтересованных архитекторов с беспристрастным взглядом общественных деятелей. Практика, однако, показывает, что общественность усматривает свою задачу в расточении неумеренных похвал практически любому представленному проекту.
Приходится признать, что «перелом» 18 июня мог бы случиться значительно раньше, если бы архитектурное и ученое сообщество, равно как и «статусные» СМИ, предпочитали служить не рупором или флюгером, а надежным ориентиром для принятия решений, адекватных особым условиям города, его уникальному наследию и многосторонним проблемам.
Новые требования руководства города выполнять будет несомненно труднее – и инвесторам, и застройщикам, и проектировщикам, и администраторам. В то же время множество трещин в доверии между обществом и властью, возникших в связи с градостроительными решениями и информационной разреженностью вокруг них, будут зацементированы необходимым мегаполису строительным материалом доверия. Сегодня город может себе позволить не только вести откровенный разговор с гражданами. Точно так же город может себе позволить не заискивать перед возможными партнерами, а ставить ясные, безоговорочные и недвусмысленные условия – взамен за высокую привилегию внесения вклада в красоту и развитие Северной столицы.
Федор Хлебников
Сообщение о приостановке строительства торгового центра ООО «Концепт Групп» на площади Мужества стало объектом бурного обсуждения среди петербургских застройщиков.Представители инвестиционно-строительного комплекса убеждены, что в городе может быть создан опасный прецедент принятия градостроительных решений под эмоциональным давлением недовольных граждан.
Горячая точка
На сегодняшний день район площади Мужества можно назвать самой горячей точкой на карте Петербурга: противостояние вокруг строительной площадки, где ООО «Концепт Групп» планирует возвести торговый центр, перестало быть трехсторонним делом застройщика, городских властей и так называемого общественного движения «Площадь Мужества». Представители инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы взволнованы возможностью запрета стройки городскими властями из-за ее негативного восприятия некоторыми представителями городской общественности.
«Нельзя допускать, чтобы общественность запрещала реализацию проекта компании, имеющей на это все права – все документы и согласования», – уверен президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Такого же мнения придерживается и президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Если есть разрешение на строительство, если получены все согласования и соблюдены требования законодательства – строить необходимо, – подчеркнул он. – Мнение жильцов нужно учитывать на стадии обсуждения, для этого специально проводятся общественные слушания».
Старая легенда
Представители инициативной группы, выступая против строительства нового объекта, основывают свою позицию на трех посылах: во-первых, компания-застройщик не уложилась в срок, отведенный для строительства; во-вторых, не было постановления правительства Петербурга о продлении сроков работ; в-третьих, на месте, отведенном под торговый центр, должна быть восстановлена часовня.
Отметим, что компания «Концепт Групп» предлагала инициативной группе возвести часовню на историческом месте, именно на том, где она была ранее, однако на это предложение последовал отказ.
Кроме того, надо заметить, что возведение храмов, церквей и часовен возможно лишь при существовании прихода той или иной церкви, который и вправе обратиться в епархию за разрешением на строительство культового здания.
Руководители компании «Концепт Групп» заявили, что при подготовке проектной документации помимо стандартного пакета документов (в связи с особенностями застройки пл. Мужества) застройщик получил дополнительные согласования от МЧС и Метростроя. А в военкомате компании выдали справку о том, что на месте предполагаемого строительства никаких захоронений нет. Кроме этого, компания заключила договор с поисковой организацией ГУ «Дом молодежи Санкт-Петербурга», представители которой присутствовали на стройплощадке во время земляных работ, дабы исключить возможные прецеденты. Но даже и это не пресекло заявления о том, что строительство ведется «на костях».
Не торопись!
Как сообщил сопредседатель общественного движения «Площадь Мужества» Александр Алаханов, по закону на стройку отводилось 23 месяца. «Она должна была завершиться в декабре 2006 года. Но на тот момент на участке никаких работ не велось. Первые отдельные блоки появились 13 марта этого года. Но застройщик до 7 июля 2007 года все равно не успел бы построить торговый центр», – считает он. По словам г-на Алаханова, площадь Мужества – особая зона, опасная с точки зрения геодезии. «При такой ситуации можно строить только бесфундаментные здания, а торговый центр – капитальное строение», – считает он.
«У меня двоякое отношение к происходящим событиям, – отмечает директор Союзпетростроя Лев Каплан. – С одной стороны, для меня, как для блокадника, площадь Мужества священна, и как простой житель города я приветствую решение об отмене строительства. Но как руководитель строительного союза, я считаю, что если постановление было принято, то отменить его можно только в судебном порядке. Иначе в городе будет создан очень опасный прецедент, ведь общественное мнение зачастую против начала строительства в густонаселенных районах».
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что главное в сложившейся ситуации – не допускать скоропалительных решений и выводов, проверять основания, на которых реализуется проект: соответствуют ли они нормам законодательства. По его мнению, пример с площадью Мужества спровоцирует очаги напряжения и на других адресах. «Оптимальный исход подобных ситуаций – разумный компромисс между застройщиками и гражданами. Застройщики к нему готовы, вопрос в том, готовы ли горожане», – отмечает Эдуард Тиктинский.
Только в судебном порядке
Компромисс не достигнут, но и в суд никто не спешит. Судиться против компании-застройщика общественное движение почему-то пока не намерено.
«Комитет по строительству вообще не является органом, который вправе приостанавливать строительство, – уверен адвокат, член Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин. – Если есть постановление городской администрации о проектировании и строительстве определенного объекта недвижимости, то отменить его может только правительство. Ни комитет, ни органы строительного надзора этого делать не могут. Если есть все разрешения и согласования, а права смежных землепользователей, собственников объектов недвижимости, которые находятся рядом, не нарушаются, то оснований для отмены этого постановления нет никаких. Принятие такого решения может стать основанием, я бы сказал, для шантажа со стороны граждан по другим стройплощадкам».
Со своей стороны, ООО «Концепт Групп» не имеет оснований с точки зрения Гражданского кодекса начинать судебный процесс против общественного движения «Площадь Мужества». Но если ни одна из сторон не начнет суд, постановление правительства не имеет шансов быть признанным не соответствующим букве закона.
«Мы сейчас рассматриваем все возможные варианты разрешения проблемы, готовы встречаться с представителями общественного движения и в частном порядке, но предпочли бы встречу в суде, – комментирует директор по проектам ООО «Концепт Групп» Дмитрий Мурашкин. – Пора перейти от перепалки на стройплощадке к юридически подкрепленным доводам в зале суда».
Гордиев узел
Пока же строительство не продолжается и не консервируется. Застройщик называет то, что происходит, а точнее, не происходит на стройплощадке, – «вынужденным простоем». А значит, и сложившаяся ситуация остается тупиковой. «Чтобы такие ситуации не приобрели массовый характер и не нанесли серьезный урон развитию и обновлению города, необходимо внимательно разобрать данный конкретный случай, в том числе, предположительно, и в судебном порядке, – подчеркивает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – Кроме того, строителям необходимо сесть за стол переговоров с представителями администрации, а также конструктивно настроенной общественностью, чтобы обсудить пути решения проблемы».
Разрубить гордиев узел на пл. Мужества может только судебное решение, поэтому правительство Санкт-Петербурга готово дать повод. «На ближайшем заседании правительства мы внесем вопрос об отмене постановления. Но застройщик пусть судится с нами за наши неправомерные действия», – заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.
Политический момент
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, все происходящее вокруг стройки на площади Мужества имеет не только эмоциональный и правовой, но и политический оттенок. «В последнее время участились случаи, когда группы лиц организуют волнения граждан вокруг той или иной стройки. Цель этих групп – не защита интересов жителей, а создание нездоровой политической обстановки в городе. Связано это с предстоящими выборами в Госдуму РФ и выборами Президента», – уверен Алексей Белоусов.
Нет сомнений, что ряд политических сил захотят использовать недовольство граждан и заработать на этом политический капитал. Стоит ли переводить инвестиционные процессы на политические рельсы, если это приведет к ухудшению инвестиционного климата в городе и уменьшению средств, уплачиваемых в бюджет? Из-за этого, безусловно, произойдет сокращение социальных программ, которые администрация может реализовать в интересах тех же жителей.
Получается, что из-за одного заявления пошатнулась вся сложившаяся система ведения строительства. Это может затронуть всю отрасль. Если окончательное решение будет принято в пользу общественного объединения «Площадь Мужества», инвесторы потеряют уверенность в том, что любой другой проект не окажется в таком же осадном положении.
«Случись такое один раз, и город рискует получить целый букет подобных же выступлений даже по проектам, имеющим огромное значение для Петербурга. В том числе и по социальным стройкам», – прогнозирует Артур Кириленко.
Практика показывает, что нет ни одного самого благого проекта, у которого бы не было противников. Что же теперь, заморозить весь город? Или все-таки будем работать на развитие? Что уж говорить о тех деньгах, которые город потеряет в виде невыплаченной инфраструктуры и налогов. И наконец, о какой инвестиционной привлекательности нашего города мы можем говорить, когда инвестор, действующий по закону, оказывается заложником эмоций.
Готов ли Петербург к изменению инвестиционного климата?
Вероника Шеменева
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров