Мир еще возможен. Собрание кредиторов ЖК «Ванино» отменилось
Собрание кредиторов, на котором должна была решиться судьба компании «Тареал», не состоялось. Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино», его инвестор, застройщик и власти Ленинградской области снова надеются на мировое соглашение. Однако не все кредиторы готовы ждать.
ЖК «Ванино» - один из самых сложных долгостроев Ленобласти. Реализацию проекта в 2011 году начала эстонская компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи». ЖК задумывался масштабным: 99 малоэтажных сити-вилл и 145 коттеджей по индивидуальным проектам, а также детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории должны были стать зелеными зонами.
Однако этим планам не суждено было сбыться. У «Тареала» начались проблемы с налогами, и директор компании – Игорь Клещенок – бежал за границу. Первая очередь проекта из 15 малоэтажных домов была сдана с задержкой на полтора года – в марте 2015-го. Однако компания успела продать квартиры в еще 12 домах, которые достроить уже не могла.
Поиски нового застройщика ни к чему не привели, и областные власти убедили «Тасмо Эригрупи», входящую в холдинг «Техномар», вернуться в проект. «Тасмо» стало единственным учредителем «Тареала» и гарантировало направить на завершение проекта 800 млн рублей, коих более чем хватало на достройку домов. Бенефициар «Техномар» Игорь Израэльян пригласил стороннего специалиста Петра Верцинского, который создал и возглавил ООО «ЖК Ванино». Эта компания и возобновила строительные работы.
Первые шесть домов должны были быть завершены до конца 2018 года, а оставшиеся – уже в этом. ООО «ЖК Ванино» работало по графику и успело освоить порядка 500 млн рублей, выделенных «Тасмо». Однако новоселье еще никто не справил.
Часть кредиторов «Тареала», куда входят расторгшие договоры дольщики, требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. Отметим, что процедура наблюдения в отношении «Тареала» открыта давно, однако это не ограничивает работы по завершению объекта, а вот конкурсная процедура остановит стройку окончательно.
«Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Конечно, это не выгодно ни нам, ни дольщикам. Даже если найдутся желающие продолжить стройку, то это будет уже не «Ванино», а совершенно другой проект», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Судьба «Тареала» и ЖК «Ванино» должна была решиться на собрании кредиторов, которое было назначено на 18 января 2019 года. Там все стороны конфликта могли либо прийти к миру, либо к окончательному банкротству «Тареала». Однако все отменилось.
«Собрание кредиторов не состоится по причине болезни управляющего. О месте и времени собрания кредиторов будет сообщено дополнительно», – говорится в официальном сообщении.
Дольщики «Ванино» связывают это с решением Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, который 15 января 2019 года отложил заседание по поводу введения конкурсной процедуры в рамках банкротства «Тареала» на 12 февраля. «С одной стороны, я рад, что собрание кредиторов отложили, ведь там могло быть принято решение о конкурсном производстве. Однако мировое соглашение не подписано, поэтому рано радоваться», – рассказал один из дольщиков «Ванино».
Отметим, что за мировое соглашение выступают не только дольщики проекта. «Комитет Гостройнадзора готов поддержать указанное соглашение, в случае официального согласования всех его условий сторонами, подписания и утверждения в рамках судебного производства в установленном законодательством РФ порядке», – сообщили в пресс-службе областного Госстройнадзора.
Пойти на мировую готовы и в ООО «ЖК Ванино». «Начало конкурсной процедуры – самый неблагоприятный сценарий для дольщиков проекта, т.к. строительные работы придется остановить на неопределенный срок», – отметил Петр Верцинский.
Против начала конкурсного производства выступили и в «Тасмо Эригрупи». «Мы профинансировали проект, строительство активизировалось, и люди уже могли бы получить ключи от квартир. Однако кредиторы, по сути, тянут компанию на дно, оказывая медвежью услугу подавляющему большинству дольщиков. Там работ осталось на четыре месяца, все дома могли бы быть построены в оговоренные в июне 2017 года сроки», – прокомментировала ситуацию юрист инвестора Юлия Комиссарова.
Банк "ВТБ" с прошлой пятницы приостановил финансирование всех работ по реализации проекта "Набережная Европы". Об это на совещании с подрядчиками заявил вице-президент банка Александр Ольховский. Приостановка проекта, как говорят участники рынка, может быть связана с решением федеральный властей разместить на этом месте Верховный и Высший арбитражный судов (ВС и ВАС).
Как рассказали участники рынка, в конце прошлой недели ООО "Петербург Сити" (контролируется "ВТБ девелопмент"), которое является инвестором проекта строительства "Набережная Европы", уведомило контрагентов о приостановке финансирования. Подрядчикам разосланы письма, извещающие об остановке всех работ и приостановке оплаты всех счетов за выполняемые работы. Кроме того, в пятницу вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который курирует в банке проект, провел совещание, на котором подтвердил эту информацию. Об этом рассказали несколько компаний, участвующих в реализации проекта. В "ВТБ девелопмент" эту информацию так же подтвердили, но отказались от дальнейших комментариев. Александр Ольховский пояснил, что пока речь идет о паузе в две-четыре недели, в течение которых ситуация прояснится. На остальных проектах "ВТБ девелопмент", по словам вице-президента ВТБ, это решение никак не скажется.
Проект "Набережная Европы", который предполагает реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе, между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова, один из самых больших, дорогих и долгих в Петербурге. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке, но президент РФ Владимир Путин издал поручение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"" только в марте 2003 года. О намерении реконструировать набережную заявили две фирмы - "Русские инвестиции" и московская "КВ Инжиниринг". Специально под проект было создано ООО "Петербург-Сити". В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. В августе 2004 года к проекту подключилась корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая входит в группу ЛСР - она объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". В 2006 году произошла очередная смена инвестора, и владельцем проекта стал банк "ВТБ", который и стал управлять проектом через свою дочернюю компанию "ВТБ девелопмент", генеральным директором которой является Сергей Матвиенко, сын экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
В данный момент с территории полностью выведен занимавший ее ГИПХ - для этого было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко и реконструированы производственные, административные и лабораторные корпуса института в поселке Кузьмолово. Так, Федеральной службе безопасности переданы 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м - в различных городах Ленинградской области. Практически завершен снос бывших зданий ГИПХа. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ девелопмент" не говорят, но по оценкам Александра Ольховского - около 10 млрд руб.
Как стало известно, одной из причин, по которой проект приостановлен, стал интерес к этой территории со стороны федеральных властей. Идея разместить Верховный и Высший арбитражный суд на будущей набережной Европы, построив для них здания в 2013-2014 годах, принадлежит главе управделами президента Владимиру Кожину, однако конкретной договоренности с ВТБ на этот счет не достигнуто.
Примечательно, что структуры управделами президента проявляли интерес к набережной еще 10 лет назад, когда проект только начинал развитие. "ВТБ" сопротивляется такому развитию событий, поскольку не видит возможности реализовать предложенный управделами президента формат без кардинальной корректировки уже готового проекта.
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.