Мир еще возможен. Собрание кредиторов ЖК «Ванино» отменилось
Собрание кредиторов, на котором должна была решиться судьба компании «Тареал», не состоялось. Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино», его инвестор, застройщик и власти Ленинградской области снова надеются на мировое соглашение. Однако не все кредиторы готовы ждать.
ЖК «Ванино» - один из самых сложных долгостроев Ленобласти. Реализацию проекта в 2011 году начала эстонская компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи». ЖК задумывался масштабным: 99 малоэтажных сити-вилл и 145 коттеджей по индивидуальным проектам, а также детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории должны были стать зелеными зонами.
Однако этим планам не суждено было сбыться. У «Тареала» начались проблемы с налогами, и директор компании – Игорь Клещенок – бежал за границу. Первая очередь проекта из 15 малоэтажных домов была сдана с задержкой на полтора года – в марте 2015-го. Однако компания успела продать квартиры в еще 12 домах, которые достроить уже не могла.
Поиски нового застройщика ни к чему не привели, и областные власти убедили «Тасмо Эригрупи», входящую в холдинг «Техномар», вернуться в проект. «Тасмо» стало единственным учредителем «Тареала» и гарантировало направить на завершение проекта 800 млн рублей, коих более чем хватало на достройку домов. Бенефициар «Техномар» Игорь Израэльян пригласил стороннего специалиста Петра Верцинского, который создал и возглавил ООО «ЖК Ванино». Эта компания и возобновила строительные работы.
Первые шесть домов должны были быть завершены до конца 2018 года, а оставшиеся – уже в этом. ООО «ЖК Ванино» работало по графику и успело освоить порядка 500 млн рублей, выделенных «Тасмо». Однако новоселье еще никто не справил.
Часть кредиторов «Тареала», куда входят расторгшие договоры дольщики, требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. Отметим, что процедура наблюдения в отношении «Тареала» открыта давно, однако это не ограничивает работы по завершению объекта, а вот конкурсная процедура остановит стройку окончательно.
«Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Конечно, это не выгодно ни нам, ни дольщикам. Даже если найдутся желающие продолжить стройку, то это будет уже не «Ванино», а совершенно другой проект», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Судьба «Тареала» и ЖК «Ванино» должна была решиться на собрании кредиторов, которое было назначено на 18 января 2019 года. Там все стороны конфликта могли либо прийти к миру, либо к окончательному банкротству «Тареала». Однако все отменилось.
«Собрание кредиторов не состоится по причине болезни управляющего. О месте и времени собрания кредиторов будет сообщено дополнительно», – говорится в официальном сообщении.
Дольщики «Ванино» связывают это с решением Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, который 15 января 2019 года отложил заседание по поводу введения конкурсной процедуры в рамках банкротства «Тареала» на 12 февраля. «С одной стороны, я рад, что собрание кредиторов отложили, ведь там могло быть принято решение о конкурсном производстве. Однако мировое соглашение не подписано, поэтому рано радоваться», – рассказал один из дольщиков «Ванино».
Отметим, что за мировое соглашение выступают не только дольщики проекта. «Комитет Гостройнадзора готов поддержать указанное соглашение, в случае официального согласования всех его условий сторонами, подписания и утверждения в рамках судебного производства в установленном законодательством РФ порядке», – сообщили в пресс-службе областного Госстройнадзора.
Пойти на мировую готовы и в ООО «ЖК Ванино». «Начало конкурсной процедуры – самый неблагоприятный сценарий для дольщиков проекта, т.к. строительные работы придется остановить на неопределенный срок», – отметил Петр Верцинский.
Против начала конкурсного производства выступили и в «Тасмо Эригрупи». «Мы профинансировали проект, строительство активизировалось, и люди уже могли бы получить ключи от квартир. Однако кредиторы, по сути, тянут компанию на дно, оказывая медвежью услугу подавляющему большинству дольщиков. Там работ осталось на четыре месяца, все дома могли бы быть построены в оговоренные в июне 2017 года сроки», – прокомментировала ситуацию юрист инвестора Юлия Комиссарова.
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
В 2017 году в Петербурге и Ленобласти продолжился рост судебных разбирательств с участием представителей строительного рынка, в том числе и с их последующим банкротством.
По оценке экспертов, загруженность арбитражных судов в России в 2017 году продолжала расти. Количество исков поданных в судебные инстанции увеличилось на 20%. Также по данным Единого федерального реестра количество сведений о банкротстве (Федресурс) выросло на 7,7%, что близко к историческому антирекорду 2009 года. Финансово несостоятельными стали в 2017 году 13,5 тыс. организаций. Из них пятая часть имеет отношение к строительной сфере.
Ситуация в Петербурге и Ленобласти, в целом, повторяет общероссийскую статистику. Судебных разбирательств стало больше. Банкротами по данным Федресурса стали 732 организации, 140 из них связаны со строительством.
Криминальный госзаказ
В 2017 году в Петербурге продолжались судебные тяжбы, участниками которых являлись исполнители крупных госзаказов. В частности, одними из самых громких стали разбирательства между ФГКУ «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» при Минкульте РФ и ООО «СтройСоюз В», подрядчиком строительства новой сцены Театра Европы. В конце 2016 -го чиновники расторгли контракт со строительной организацией, и весь прошлый год компания пыталась опротестовать это решение. Другим иском Дирекция стала взыскивать с подрядчика неотработанный аванс в размере почти 200 млн рублей. Ответчик встречным иском стал требовать от заказчика выплаты аналогичной суммы за понесенные издержки. Несколько дней назад арбитражный суд Северо-Западного округа иск о незаконности одностороннего расторжения контракта отправил на новое доследование в первую инстанцию.
Также в прошлом году структура Минкультуры РФ получила иск от компании «БалтСтрой» из-за одностороннего расторжения контракта на 1,4 млрд рублей на реставрацию здания петербургской консерватории. Стоит добавить, что в настоящее время топ-менеджеры «БалтСтроя» являются участниками уголовного «дела реставраторов». Некогда крупнейшая реставрационная компания страны погрязла в судебных претензиях от бывших подрядчиков.
Еще одна громкая тяжба 2017 года, начавшаяся в арбитраже, связана со строительством – СИЗО «Кресты 2» в Колпино. Активно судились между собой заказчик - УФСИН РФ, генподрядчик АО «Генеральная строительная корпорация» и субподрядчики. В итоге дело приобрело уголовный оттенок. Экс-глава «Генеральной строительной корпорации» Виктор Кудрин и куратор стройки в УФСИН считаются подозреваемыми в выводе крупной суммы государственных средств и ждут окончания судебных разбирательств.
Дольщики без застройщика
Крупная петербургская подрядная компания «НСК-Монолит» в 2017 году начала процедуру собственного банкротства. За последние несколько лет организация погрязла в судебных исках из-за невыполнения обязательств перед партнерами на общую сумму более 5 млрд рублей. Правоохранительные органы завели на генерального директора компании Дмитрия Семенова уголовное дело из-за неуплаты налогов на 1,2 млрд рублей.
Еще один крупный подрядчик Петербурга - компания «Геострой», специализирующийся на геотехнических работах, в настоящее время также находится в предбанкротном состоянии из-за крупных долгов. Признать финансово несостоятельной организацию потребовал Сбербанк.
Не обошелся год и без банкротства самих застройщиков. В Ленинградской области во второй половине 2017-го началась ликвидация компании «Тареал» - застройщика ЖК «Ванино». Руководство строительной организации было объявлено в розыск. Также процедура наблюдения в ноябре была введена в отношении ЖСК «Муринское-1» - структуры O2 Development. Застройщик ЖК «Силы природы» пытался и продолжает пытаться остановить судебный процесс.
В последние дни 2017 года в Петербурге началась процедура банкротства компании «Питер-Констракшн». Организация в течение последних пяти лет пыталась достроить ЖК «Охта Модерн», возведение которого началось еще в 2004 году.
Эксперты также отмечают, что в 2017 году стало больше банкротных исков от дольщиков к застройщикам, затягивающим ввод объектов. Но, в целом, эти судебные заявления, пока серьезно не отразились на деятельности или бездеятельности строительных организаций
Мнение
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Стало больше громких банкротств строительных компаний, т. е. банкротств некогда крупных подрядчиков, которые утратили финансовую устойчивость. В отношении более мелких компаний их банкротства всегда были достаточно частыми в силу особенностей платежей в строительстве, где оплата идет «по цепочке», и при «разрыве цепочки» все нижестоящие субподрядчики оказываются в тотальных неплатежах. Связано это во многом с явным перекосом ситуации в пользу заказчиков и отсутствием нормальных механизмов банковского финансирования / гарантирования в строительстве. Пока работающими являются только банковские гарантии подрядчиков в пользу заказчиков, а обратная ситуация фактически отсутствует. Очень часто строительные компании, сделав объем работ, не получают или получают со значительной задержкой оплату.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Традиционно судебные споры между участниками как жилищного, так и коммерческого строительства занимают львиную долю всех дел, переданных на рассмотрение судов. Нарушение договорных обязательств и многочисленные судебные тяжбы ведут к банкротству застройщика. За последний год заметна тенденция к стабилизации экономики, что позволило застройщикам остаться на рынке и реализовывать уже начатые проекты.2017 год можно ознаменовать как год становления процедуры банкротства физических лиц. Новые и неопробованные правила банкротства позволили многим собственникам бизнеса избавиться от личных долгов. С учётом тенденции, о которой я упомянул ранее, мы считаем, что рынок жилищного строительства будет постепенно стабилизироваться, исковая нагрузка снизится.