Фактор газа. Плиты граждан предлагают оснастить газоанализаторами
Трагедии с человеческими жертвами, произошедшие одна за другой в разных частях страны – Магнитогорске (Челябинская область) и Шахтах (Ростовская область), – вновь всколыхнули «извечные русские вопросы»: «Кто виноват?» и «Что делать?». Предложения по второму пункту содержатся во многочисленных законодательных инициативах.
В опрошенных «Строительным Еженедельником» ведомствах и компаниях, в компетенции которых находится газовая проблематика, корень проблемы видят прежде всего в несознательности граждан.
Кто виноват?
В компании «ПетербургГаз» выделяют три основные причины аварий. «Чаще всего «газовые ЧП» в жилых домах происходят из-за нарушения правил пользования газом в быту или из-за самовольной перепланировки газифицированных помещений, которая приводит к нарушению работы вентиляционных каналов и дымоходов. Кроме того, некоторые собственники загромождают газопроводы и запорные устройства мебелью, зашивают их в гипрочные короба, замуровывают в стены. Это ограничивает обслуживание и затрудняет ремонтные работы. Третья причина – горе-специалисты, которые не обучены надлежащим образом, но, тем не менее, берутся выполнять газоопасные работы, или сами жители, которые своими силами пытаются подключить или починить газовые приборы. Сотрудникам «ПетербургГаза» приходится устранять печальные последствия таких «любительских подключений». При выполнении плановых действий по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования сотрудники ГРО «ПетербургГаз» регулярно выявляют самовольное переустройство квартирных сетей газопотребления и установку газоиспользующего оборудования (в первую очередь водонагревательных колонок) без проекта. И даже без отвода продуктов сгорания в вентиляционные каналы», – говорят в компании.
В Комитете государственного жилищного надзора и контроля Ленобласти видят риск возникновения чрезвычайных происшествий в отсутствии контроля за техническим состоянием газового оборудования в квартирах и непринятии мер по его ремонту: «Это происходит из-за недостаточной сознательности и ответственности жителей по заключению договоров на обслуживание внутриквартирного газового оборудования, нежелания жителей пускать газовые службы в жилые помещения. Жители вправе заключить договоры с любой организацией, имеющей соответствующую лицензию». В реестре, который ведет Комитет, сегодня 15 организаций. «Также на ситуацию влияет отсутствие правового механизма, который бы обязывал собственников жилья неукоснительно выполнять требование Жилищного кодекса в части заключения договора на внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО) и обеспечения беспрепятственного доступа в квартиру. Однако на сегодняшний день, обязанность установлена, а вот ответственность – нет», – добавили в ведомстве.
Там отметили также, что представители комитета регулярно осуществляют проверки состояния газового оборудования в жилых домах региона. «В 2018 году проведено 359 внеплановых проверок, по результатам которых нарушений не выявлено», – говорится в ответе.
Что делать?
Однако ни федеральные ведомства, ни законодатели, видимо, не рассчитывают в обозримом будущем как-то повлиять на сознательность граждан. Поэтому произошедшие катастрофы породили ряд инициатив, призванных предотвратить ЧП – главным образом, путем задействования технических средств.
Минстрой РФ вернулся к инициативе установить в многоквартирных домах специальные газоанализаторы, которая была внесена в Правительство РФ еще около года назад, но не получила одобрения других федеральных ведомств.
Со схожим предложением выступили депутаты Госдумы РФ Сергей Миронов, Галина Хованская, Олег Нилов, Михаил Емельянов, Ирина Гусева (затем к инициативе присоединилось еще около десятка думцев). В пояснительной записке к подготовленному ими законопроекту отмечается, что в настоящее время на рынке инновационных технологий разработана продукция, которая используется в системах дистанционного аварийного отключения газовых потребителей.
«Данная автоматизированная система позволяет не только оповестить о высокой концентрации бытового газа в квартире аварийно-диспетчерскую службу, но и автоматически перекрыть подачу газа к газовому оборудованию, открыть аварийные вентиляционные люки или включить дополнительную вентиляцию. Таким образом, происходит предотвращение взрыва бытового газа, и аварийно-диспетчерская служба может своевременно принять меры, направленные на устранение причины, послужившей образованию высокой концентрации бытового газа, что в результате может спасти жизни множества людей», – отмечается там.
Монтаж оборудования предполагается осуществлять в рамках региональных программ капитального ремонта. А поскольку, как следует из пояснительной записки, «дополнительная финансовая нагрузка по установке автоматизированной системы контроля за обеспечением газовой безопасности для большинства наших граждан является непосильным бременем», работы предлагается финансировать из Фондов капитального ремонта.
При этом, согласно парадоксальному мнению главы Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, установка автоматизированных систем контроля за счет Фондов капремонта не потребует увеличения взносов с граждан (многие эксперты, впрочем, в этом сомневаются). Она же говорит о необходимости все новостройки и дома, прошедшие капремонт, оснащать газовыми плитами, оборудованными термоэлектрической системой «газ-контроль». Данная система заблокирует поступление газа, если пламя конфорки погаснет.
Кроме того, законодатели хотят ужесточить требования по обслуживанию внутридомового газового оборудования. В феврале текущего года Госдума РФ должна рассмотреть во втором чтении законопроект, обязывающий управляющие организации заключать договоры на обслуживание газового оборудования в многоквартирном доме. «Сейчас это все отдано на откуп жителям, а они зачастую эти вопросы не отслеживают и заключают договоры, не располагая необходимыми сведениями о требованиях к таким организациям. Это позволит избежать, как минимум, вопиющих случаев утечки газа в подвалах и других технических помещениях», – говорит заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Он также поддерживает установку систем раннего оповещения об утечке газа и приводит в пример индивидуальные жилые дома на газовом отоплении, где обязательное требование – установка электромагнитного клапана по перекрытию системы подачи газа при превышении уровня топлива в котельной. Аналогичные системы можно интегрировать и в оборудование, размещенное в квартирах. «Необходимо в строящихся домах, в которых предусмотрено использование газа, ставить такие системы», – считает депутат.
За чей счет банкет?
Этого вопроса в числе «извечных русских», как известно, нет. Но сложно оспорить его актуальность.
Не случайно им задался президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. «В стране более 65,9 млн квартир общей площадью 3,49 млн кв. м. Городской жилищный фонд оборудован газовыми плитами на 68,7%. Это примерно 44 млн квартир. Стоимость электромагнитного клапана-отсекателя – примерно 1,5 тыс. рублей. Простой газовый анализатор для дома с минимальным набором функций может стоить порядка 2–3 тыс. рублей. Средние по возможностям устройства оцениваются уже в 5–7 тыс. Многофункциональные индикаторы с высокотехнологичными датчиками могут стоить 15–20 тыс. рублей. Вот и считайте! А некоторые еще «умные счетчики» на газовые плиты ставить хотят», – обрисовывает он ситуацию.
Понятно, что точный бюджет реализации появившихся законодательных инициатив назвать сейчас не сможет никто. Но, по примерным «прикидкам» экспертов, он может достигать триллиона рублей.
А это затраты серьезные даже в общефедеральном масштабе. Неслучайно поэтому предлагается обсудить существующие предложения на самом высоком уровне. К решению вопроса подключается Совет Федерации. На одно из его ближайших заседаний планируется пригласить вице-премьера Виталия Мутко, курирующего в Правительстве РФ жилищную сферу.
Справка:
Самые крупные «газовые аварий» за последние несколько лет
ЧП в Волгограде 20 декабря 2015 года – погибло 5 человек
ЧП в Ярославле 16 февраля 2016 года – погибло 7 человек
ЧП в Ижевске 9 ноября 2017 года – погибло 7 человек
ЧП в в Магнитогорске 31 декабря 2018 года – погибло 39 человек
ЧП в Шахтах 14 января 2019 года – погибло 4 человека.
Компания «Унистрой» из Татарстана вышла на рынок Петербурга, купив на торгах участок площадью 105 га в Горской. Там девелопер построит около 300 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Инвестиции в проект оцениваются в 14 млрд рублей.
На рынок жилищной застройки Петербурга вышел инвестор из Татарстана – компания «Унистрой». На прошлой неделе одна из ее структур – ООО «СЗ «Унистройрегион-1» – стала единственным участником аукциона, объявленного ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Она получит право арендовать участок площадью более 100 га в Горской. Договор будет действителен 14 лет. Ставка на первые два года составит 150 млн рублей в год, а дальше будет на уровне 300 млн рублей в год.
Получить комментарии в компании «Унистрой» не удалось. Известно, что на рынке Татарстана эта фирма работает более 20 лет. Ее компетенция – строительство жилья и коммерческой недвижимости. Компания является лидером на своем рынке: по итогам 2017 года, она ввела в строй почти 190 тыс. кв. м недвижимости в Казани и 190 тыс. кв. м – в Поволжье. В портфеле девелопера проекты еще на 1 млн кв. м жилья, в том числе в Уфе, Тольятти и Самаре. Недавно коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов заявил, что компания намерена начать работу еще в шести городах России. Но в каких именно – тогда не уточнялось.
Купленная «Унистроем» территория в Горской ранее входила в имущественный комплекс местного аэродрома. В настоящее время эта земля предназначена под комплексную застройку. Там можно построить около 300 тыс. кв. м малоэтажного (не выше 5 этажей) жилья. Инвестиции в проект такого масштаба, по данным гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, составят 13–14 млрд рублей.
Несколько лет назад реализовать там проект собиралась «Лидер групп» Александра Некрасова. Одна из структур компании арендовала эту землю, но позже отказалась ее застраивать, сославшись на проблемы с инженерной инфраструктурой.
«Участок интересный, но достаточно сложный – потребуются большие инвестиции в подготовку градостроительной документации и инфраструктуру, в том числе транспортную. Грамотное развитие района— дело трудоемкое и долгое. Должно пройти время, чтобы понять, что приносит пользу району, а что мешает создать благоприятные условия для жизни», – отмечает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.