Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.
Споры о том, к какому классу можно отнести тот или иной объект недвижимости, не стихают никогда.
По мнению некоторых аналитиков, нет ничего более размытого и индивидуального, чем понятие «жилье определенного класса».
Какие признаки жилья комфорт-класса являются обязательными, а какие – факультативными, рассуждали эксперты заседания круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы выставки-семинара для населения «Жилищный проект».
Виды и подвиды
Несмотря на то, что классификации жилья ни одним российским законом не закреплено, попытки ее разработать энтузиасты рынка недвижимости не оставляют до сих пор. Договориться о единстве оценок всегда тяжело, однако в 2013 году Российская гильдия риэлторов разработала по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства методику классификации новостроек по потребительским качествам, которой удалось более или менее точно обозначить границы классов по ключевым признакам. Все новостройки были разделены на два больших вида – «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности». Причем к первой группе отнесли эконом- и комфорт-класс, а ко второй – бизнес-класс и «элиту».
Однако в определении критериев классности жилья единства нет и поныне. Разделились и мнения участников круглого стола.
Так, по мнению Юлии Семакиной, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», жилье комфорт-класса можно найти только в границах города, и обязательно в локациях с отличной транспортной доступностью. Несмотря на то, что комфорт-класс представлен во всех районах Петербурга (более 340 проектов), лидером по количеству таких проектов является Приморский район (более 25 проектов), сообщила Юлия Семакина. По городу средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса составляет 107 тыс. рублей (для сравнения – в эконом-классе «квадрат» стоит 79 тыс. рублей). Отличаются и средние метражи однокомнатных квартир. В классе «эконом» – от 28 кв. м, в «комфорте» – от 32 кв. м.
«Отнесение объектов к классу «комфорт» нельзя назвать только рекламным ходом застройщика. Такие объекты обладают рядом характерных опций, позволяющим им отличаться от «эконома», – считает Юлия Семакина. – Например, наш проект «Огни залива» на проспекте Героев мы позиционируем как эконом-класс именно из-за расположения комплекса. Метро не в пешей доступности, и в час пик можно простоять в пробке. В то же время проект «Коломяги-плюс» в Приморском районе мы относим к комфорт-классу, поскольку он обладает рядом необходимых характеристик – отличной транспортной доступностью, относительно небольшим количеством квартир (всего 104), развитой социальной инфраструктурой. Строящихся аналогов в локации нет. И хотя квартиры сдаются без отделки, этот объект мы с полной ответственностью заявляем в комфорт-классе».
По мнению Юлии Семакиной, в комфорт-классе высота потолков квартир не может быть меньше 2,75 м, и покупателям такие квартиры, как правило, предлагаются с предчистовой или полной отделкой.
Эксперт по рынку долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» Полина Глазкова согласна с коллегой в том, что одним из непременных признаков комфорт-класса сегодня является удачная локация. «Локация – впереди, при всех прочих равных, – уверена Полина Глазкова. – В таких домах часто проживают семьи с детьми, им важна транспортная доступность. В целом же признаки комфорт-класса достаточно размыты. Например, высота потолков. Конечно, в этом сегменте она должна быть не ниже 2,75 м, однако это не мешает некоторым застройщикам выводить квартиры бизнес-класса с террасами и видом на Смольный, но с потолками высотой 2,5 м».
Несмотря на размытость оценок и подходов к реализации проектов комфорт-класса, по мнению Полины Глазковой, такому жилью присущи качественные входные группы и лифты, четырехступенчатая очиcтка воды, а также огороженная и охраняемая территория. Разница в подходах к реализации проектов комфорт-класса рождает и разность подходов к ценообразованию. «Студию в Девяткино, заявляемую застройщиком как комфорт-класс, можно сегодня купить за 1,7 млн рублей, в городе квартиру такого же метража меньше чем за 2,7 млн рублей не найдем. Все сильно зависит от локации и сроков сдачи. Кроме того, некоторые застройщики, реализующие проекты класса «комфорт», сознательно отказываются от квартир-студий в своих проектах. Однако и этот критерий к безоговорочным отнести ни в коем случае нельзя».
С тем, что объект комфорт-класса должен непременно обладать удачной локацией, согласна и Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1». «По-моему глубокому убеждению, никакого комфорт-класса в Мурино или Шушарах быть не может. Хотя строгой и общепринятой классификации не существует, и очень многие застройщики начинают позиционировать свои объекты именно как «комфорт», стремясь просто обойти те негативные ассоциации, которые может вызвать приставка "эконом"», – считает Надежда Калашникова.
Все объекты «Л1» возводятся по кирпично-монолитной технологии. Технология возведения домов в определении их класса играет не последнюю роль, говорит Надежда Калашникова: «Меня никто не убедит, что дом, возведенный по панельной технологии, несмотря на мощный технологический прорыв последних лет, лучше, чем кирпич или кирпич-монолит. Это самая качественная технология, которая сегодня существует на рынке. Мы можем себе позволить разнообразные планировки, боґльшую высоту потолков, качественную организацию и декорирование входных групп».
Комфорт за городом
Руководитель маркетинга и аналитики Центра «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева считает, что комфорт-класс возможен и за пределами городской черты: «Никто не говорит о Мурино, как о локации комфорт-класса, однако на некоторых загородных территориях, в том числе Всеволожского района, такие объекты существуют и имеют обладают всеми опциями, характерными для этого вида жилья. Компания Navis Development Group развивает формат малоэтажного комфортного жилья под общим брендом «Европейские пригороды». Сейчас в данном формат строятся жилой район «Шотландия» и «Итальянский квартал». Это дома из кирпича, в 3-4 этажа, в них предлагаются квартиры европейского формата: двухуровневые, с эркером, с окном в ванной комнате, с каминами, с садами и террасами. Кто-то посчитает недостатком удаленность от города, но выезжать из поселка, расположенного в 10 км от КАД, гораздо проще, чем в часы пик из Мурино или Кудрово».
С тем, что идеологию комфорт-класса ярче всего можно представить именно в малоэтажных проектах, согласна и Татьяна Иванова, эксперт по рекламе и PR ООО «Терминал-Ресурс». Она рассказала о жилых комплексах «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2», которые реализуются неподалеку от КВЦ «Экспофорум». «Комфорт, конечно, складывается из деталей, – считает Татьяна Иванова. – Мы строим для тех, кто любит город Пушкин и его окрестности, кто предпочитает мало- и среднеэтажную застройку, выбирает кирпично-монолитный тип домостроения, высокое качество инженерного оснащения домов, благоустроенные дворы. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую», в которую входит много дополнительных опций – идеальная стяжка пола, разводка электрики, металлические двери с двумя замками, остекление лоджий.
Мнение
Галина Парфенова, эксперт по работе с партнерами филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге:
– Обычно для банка не существует особого отличия в том, какой из классов выбирает покупатель – «эконом» или «комфорт». Разница в запрашиваемых в кредит сумм в этих случаях несущественна, да и требования к заемщикам не сильно различаются. Особняком стоит элитная недвижимость, где суммы на порядок выше и действуют особенные требования к заемщикам. Также банк обращает внимание на то, в Петербурге или области приобретается жилье.
Жилищный комитет Санкт-Петербурга не строит «мифических» планов по расселению в одночасье всех коммуналок.
Однако есть планы решить эту проблему в отношении каждого жильца коммунальных квартир, состоящего на очереди по улучшению жилищных условий. Об этом, подводя итоги работы по расселению коммунальных квартир в Санкт-Петербурге в 2016 году, заявила Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета. Всего за прошлый год жилищные условия улучшили более 3 тыс. семей, проживающих в коммуналках.
Программа расселения коммунальных квартир – одна из четырех целевых жилищных программ, реализация которых финансируется из бюджета Санкт-Петербурга. В целом на решение «квартирного вопроса» город ежегодно выделяет порядка 7 млрд рублей, в том числе 3,1 млрд – на расселение коммуналок. С начала действия соответствующей целевой программы (с 2008 года) число коммунальных квартир в Северной столице сократилось на 38 тыс. и сегодня составляет чуть более 78,5 тыс. коммуналок, в которых зарегистрированы около 200 тыс. семей. Однако, подчеркнула Марина Орлова, несмотря на неофициальный статус Петербурга как «коммунальной столицы России», в улучшении жилищных условий нуждаются далеко не все петербуржцы, имеющие комнату в коммуналке. На учете состоят только 80 тыс. семей, живущих в 50 тыс. коммунальных квартир. «В остальных случаях комнаты граждан в коммунальных квартирах – не единственное их жилье в Петербурге», - подчеркнула госпожа Орлова. Более того, обязательства городских властей по расселению распространяются не на все коммунальные квартиры: лишь в тысяче коммуналок все помещения заселены по договору социального найма, тогда как более 30 тыс. коммунальных квартир находятся полностью в частной собственности. Остальные коммуналки – «смешанного типа», т. е. и с помещениями, принадлежащими Санкт-Петербургу, и с частными комнатами. И если квартира многокомнатная, да еще в центре города, до 2015 года расселить ее было практически невозможно из-за сложностей с получением согласия на расселение от всех жильцов.
Приоритет за очередниками
«До недавнего времени самым сложным было договориться с соседями. Сегодня проблема снята: очередники могут получить содействие города в расселении независимо от позиции по этому вопросу своих соседей», - прокомментировал Сергей Филимонов, директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен», выступающего оператором в реализации городских жилищных программ. Со своей стороны, Марина Орлова напомнила, что в 2016 году размер социальной выплаты для их участников был увеличен и сегодня составляет 792 тыс. рублей для одиноко проживающего гражданина и 430 тыс. рублей на члена семьи (если в ее составе более двух человек). «Сегодня мы подводим итоги не в части расселения целой коммунальной квартиры, а в части возможности для тех, кто состоит в городской очередь на получение жилья, проживает в этой коммунальной квартире и не имеет ни льгот, ни каких-либо иных возможностей улучшить свои жилищные условия, выехав из коммунальной квартиры», - подчеркнула представитель Жилищного комитета.
Комплекс механизмов
Коммунальные квартиры в Северной столице многообразны, если можно так сказать, по своему происхождению. Одни – в центральных районах города – возникли исторически (после революции). Другие превратились из отдельных в коммунальные в результате семейных коллизий – при разделе имущества. Часть коммуналок обязана своим появлением необходимости переселять граждан из аварийного жилого фонда (напомним, по действующему законодательству в этом случае переселенцам предоставляется идентичная площадь, которая зачастую невелика).
Как сообщила Ирина Кулик, начальник отдела по расселению коммунальных квартир Жилищного комитета, для расселения разных коммунальных квартир используются разные механизмы. Так, уже 615 квартир, наиболее сложных (многокомнатных, в центре города, признанных не пригодными для проживания, с семьями, и состоящими, и не состоящими на очереди для улучшения жилищных условий) расселены при участии инвестором (им может стать как юридическое, так и физическое лицо, но не жилец расселяемой коммунальной квартиры). В ближайшее время в отдельные квартиры переедут еще 418 семей из 117 квартир, выставленных недавно на конкурсы по расселению с привлечением инвесторов.
Еще один достаточно часто используемый механизм расселения – с участием льготного выкупа, т. е. с возможностью для жильцов коммунальной квартиры улучшить свои жилищные условия, не выезжая из нее, а приобретая по цене ниже рыночной дополнительное помещение. В 2016 году доходы городского бюджета от продажи свободных жилых помещениях гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, составили 521 млн рублей.
Неисчерпаемый ресурс
Возможно ли когда-нибудь полностью освободить Северную столицу от коммунальных квартир – остается вопросом риторическим. И не только потому, что в силу объективных и субъективных причин появляются, пусть в небольшом количестве, новые коммуналки. Но прежде всего потому, что, как свидетельствует статистика, нередко получатели социальной выплаты улучшают свои жилищные условия и переезжают в отдельную квартиру, но… оставляют при этом комнату в коммуналке за собой. Кроме того, такая недвижимость продолжает оставаться источником получения нелегальных доходов. Сдачу комнат, находящихся в собственности города, в аренду (разумеется, без уплаты налогов на полученный доход) Сергей Филимонов назвал одной из наиболее актуальных сегодня проблем. «Решению этого вопроса будет способствовать реализация соглашения, подписанного губернатором Санкт-Петербурга, УФМС и ГУВД в октябре 2016 года», - сообщил директор ГБУ «Горжилобмен».