Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.
Сбербанк предоставил 1,15 млрд рублей проектного финансирования компании «Базис-СПб» для строительства в Петербурге жилого комплекса на Васильевском острове. Пока такие кредиты редкость. Но если Центробанк снизит требования к уставному капиталу банков, финансирующих стройку, на рынок выйдут небольшие кредитные организации – и возможности строителей расширятся.
Сбербанк предоставил компании «Базис-СПб» («дочке» казахстанской строительной корпорации «Базис-А») кредит в размере 1,15 млрд рублей для реализации проекта на Васильевском острове. Деньги пойдут на строительство дома бизнес-класса, общей площадью 18,5 тыс. кв. м, на 24-й линии Васильевского острова. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует к концу 2020 года. «Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта не будет зависеть от динамики продаж и сезонности спроса. А контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса», – говорит гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов.
Правда, по нынешним временам получение проектного финансирования – редкое событие. Из-за высоких требований банка к заемщикам этот инструмент доступен только для крупных компаний. За последний год самый крупный такой кредит от Сбербанка на стройку получила ГК «Легенда» Василия Селиванова. Речь про 4,2 млрд рублей для строительства комплекса «Легенда Героев» на территории квартала «Балтийская жемчужина». Сдать первую очередь этого проекта компания намерена в 2019 году. «Получить проектное финансирование у крупнейшей в стране финансовой структуры достаточно сложно, – признается Василий Селиванов. – Это индикатор доверия». При этом Василий Селиванов признает, что проектное финансирование по силам далеко не всем компаниям. «Сейчас оно составляет не более 10% от общего объема денег, привлеченных в отрасль емкостью 4,5 трлн рублей. И Центробанк все время говорит банкам «не лезьте в стройку», ужесточая требования к кредиторам и порядок выдачи кредитов. Именно поэтому застройщики с проектным финансированием не связываются, а не только из-за больших процентных ставок», – говорит Василий Селиванов.
Крупный кредит (более 3 млрд рублей) Сбербанк минувшим летом предоставил ГК «Пионер» – на строительство апарт-отеля YE’S на Социалистической улице. Ввод комплекса, рассчитанного более чем на 1000 апартаментов, запланирован на I квартал 2020-го. А срок займа – до сентября 2021 года.
А весной 2017 года Сбербанк выдал 3 млрд рублей компании «Петровский Альянс» (входит в ГК «Кортрос») на строительство ЖК Royal Park на Петровском острове. А чуть ранее 700 млн рублей до 2020 года на строительство ЖК «Неоклассика» в Пушкинском районе получила от Сбербанка компания «Красная стрела».
Застройщики по-разному относятся к проектному финансированию. Но признают, что в случае отмены «долевки» это будет один из немногих инструментов для работы на рынке строящегося жилья.
«На данный момент мы не пользуемся этой схемой, однако уже сейчас ведем переговоры с банками-партнерами и обсуждаем возможные условия. Альтернативный вариант рассрочек за последние пару лет практически сошел на нет. Это единичные сделки», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«В целом мы приветствуем проектное финансирование. Оно придает уверенность и девелоперу, и покупателю жилья в том, что даже при каких-то негативных тенденциях на рынке объект будет возведен точно в срок. Но в наших проектах мы сейчас органично совмещаем проектное финансирование с долевым строительством. Это дает стабильность. В случае сбоев с продажами можно какое-то время строить объект на деньги банка. А затем снова вернуться к дольщикам. Не думаю, что вообще нужно противопоставлять эти виды финансирования друг другу», – говорит заместитель председателя правления компании «Охта Групп», девелопер проекта Art View House Михаил Ривлин.
«Проектное финансирование может стать альтернативой привлечению средств дольщиков, вот только альтернатива эта навязанная и более дорогая. Все участники рынка должны понимать, что застройщик понесет дополнительные расходы, которые найдут отражение в конечной стоимости жилья. И достаточно ли будет у банков ресурсов, чтобы должным образом обеспечить и контролировать деятельность застройщиков? Много «но». Так что отношение к проектному финансированию пока неоднозначное», – заключил генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
Но Минфин и Центробанк намерены подключить к проектному финансированию даже малые и средние банки. Как сообщил на прошлой неделе глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, федеральные власти уже готовят соответствующие изменения в нормативные акты. Хотят убрать требования к размеру капитала банка, если он финансирует стройки. Если это произойдет, возможностей у строителей привлекать банковские средства станет больше.
Справка
Общий объем проектного финансирования в России в 2017 году, по данным АИЖК, составил 400 млрд рублей. Более половины – 245 млрд рублей – пришлось на Сбербанк. К 2020 году объемы проектного финансирования в России, по прогнозу АИЖК, должны вырасти до 2-3,5 трлн рублей, то есть в 5-9 раз.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в настоящее время объем вложенных российскими застройщиками средств в текущее жилищное строительство составляет 4,7 трлн рублей, из них 3,5 трлн рублей составляют средства населения.
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
