Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.
Энергетики Санкт-Петербурга урегулировали вопрос, который долго создавал проблемы для городских застройщиков: определен механизм действий при передаче инженерных коммуникаций, построенных девелоперами в рамках реализации своих проектов, соответствующим городским структурам.
Председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андрей Бондарчук подписал Порядок согласования городскими эксплуатирующими организациями документов, представленных собственниками объектов инженерной инфраструктуры в целях осуществления юридических действий по их постановке в Реестр собственности казны Петербурга.
Суть проблемы, которая решается этим документом, сводится к тому, что ранее договоры по реализации инвестпроектов, подписываемые застройщиками со Смольным, оговаривали, что создаваемая инженерная инфраструктура передается городу. Но при этом не был урегулирован механизм и сроки этих действий. В итоге процесс передачи вызывал массу вопросов и затягивался иногда на годы.
Теперь этому процессу прописан четкий алгоритм и даны ограничительные сроки. В течение 15 рабочих дней после получения от девелопера полного пакета документов (оговоренного распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Петербурга от 30 сентября 1999 года № 1503-р) специализированная эксплуатирующая организация должна их согласовать либо предоставить ответ с «исчерпывающим обоснованием причины возврата, позволяющим определить порядок действий по ее устранению».
Принятие этого документа особенно важно в свете работы, которая ведется в настоящее время городскими властями по сокращению сроков передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс города до 60 календарных дней. Напомним, этот вопрос был рассмотрен недавно в ходе очередного заседания Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге.
Мнение
Алексей Золотов, председатель Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», начальник аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина:
– Перед органами исполнительной власти стоит задача довести до 44 рабочих или 60 календарных дней согласование передачи инженерных сетей от застройщика на баланс города. В связи с этим, Рабочая группа проводит активную совместную работу с профильными комитетами Смольного и строительным сообществом, направленную на оптимизацию проведения данных процедур. Комитет по энергетике Петербурга уже решил все вопросы по ускорению передачи инженерных сетей городу, также завершает свою работу по упрощению согласования документов и Комитет имущественных отношений.
Реализация проекта по строительству путепровода в Любани уже началась, однако споры до сих пор не утихают. Комиссия по жилищно-коммунальному хозяйству, строительству, транспорту и дорогам Общественной палаты Ленинградской области, а также местные власти призывают пересмотреть проект. В правительстве 47-го региона уверяют, что этот путепровод будет построен в интересах именно местных жителей.
Речь идет о строительстве путепровода в створе улицы Карла Либкнехта. Объект длиной 764 м рассчитан на две полосы с разрешенной скоростью движения 80 км/ч. Ради реализации проекта необходимо выкупить 14 земельных участков, которые находятся в частной собственности.
Занимательная экономика
Как напомнила главный специалист отдела перспективного развития Управления автомобильных дорог Ленобласти Ольга Лескинен, региональные власти рассматривали три варианта строительства путепровода. Помимо описанного выше, эксперты изучили возможность прокладки в обход города, т. е. между деревней Болотница и Любанью, а также возможность спрямления трассы. В результате обходной путепровод обошелся бы бюджету города в 10 млрд рублей, спрямление – в 3 млрд, а строительство в створе улицы Карла Либкнехта – в 1,28 млрд. «Сегодняшняя экономическая ситуация просто не позволяет нам направить на стройку 10 млрд рублей. Проектно-изыскательские работы мы смогли бы осилить, но строительно-монтажные – уже нет», – пояснила Ольга Лескинен. В Комитете по дорожному хозяйству Ленобласти добавили, что дорожный фонд региона составляет всего 7,5 млрд рублей.
Однако председатель комиссии по ЖКХ, строительству, транспорту и дорогам Общественной палаты Юрий Соколов напомнил, что строительство путепровода в створе Карла Либкнехта – только первая очередь проекта, который должен быть завершен до 2025 года. Второй этап все же предполагает строительство обходного путепровода в срок до 2035 года. «О какой экономической целесообразности может идти речь? Необходимо сразу выделить средства на строительство обходного путепровода», – считает он.
Начальник Отдела развития дорожной деятельности и территорий Комитета по дорожному хозяйству Анна Хайкар напомнила, что по приказу ОАО «РЖД» все железнодорожные переезды будут закрыты в ближайшее время, соответственно, без путепровода Любань окажется разделена на две половины. «Вторая очередь – это перспективный проект, железнодорожный переход будет закрыт гораздо раньше. Этот путепровод нужен в любом случае», – добавил главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев.
Ольга Лескинен подчеркнула, что проект строительства путепровода в городской черте оценивался и с точки зрения влияния всех негативных факторов: шум, выхлопы, вибрации. «Все законодательные нормативы будут соблюдены», – уверяет она. Михаил Киреев добавил, что дорога на улице Карла Либкнехта потеряет статус региональной – и автомобильный трафик снизится.
В свою очередь, житель Любани Дмитрий Веселов напомнил, что четыре года назад был восстановлен проезд под железнодорожным мостом: «Так что никакое разделение на две части Любани не грозит». Активист уверен, что путепровод нужен именно транзитному транспорту, а не местным жителям: «Нагрузка на эту дорогу только увеличится».
Процесс пошел
Идея строительства путепровода родилась не вчера. Этот проект есть в схеме территориального планирования, одобренной еще в 2012 году, и в генеральном плане Любани, который проходил общественные слушания и был одобрен Советом депутатов. Пересмотр этих документов займет около двух-трех лет – соответственно, отказаться от этого проекта весьма проблематично.
Кроме того, реализация проекта фактически началась, а значит, в ход пошли бюджетные средства. «90% проектирования уже выполнено», – рассказала генеральный директор ООО «Ленгражданпроект» Мария Шохина.
Но сейчас местные власти передумали и выступают против путепровода в городской черте. «Да, сначала согласовали акт, однако получив негативную реакцию населения, приняли решение отозвать проект и направили соответствующее письмо в Комитет по дорожному хозяйству. Мы считаем, что путепровод необходимо построить в объезд», – сообщил глава администрации Любанского городского поселения Василий Бровчук. Против путепровода в городской черте выступил и глава МО «Любанское городское поселение» Тосненского района Николай Николаев: «Надо думать не о миллиардах, а о местных жителях. Путепровод нельзя строить в городской черте».
Против выступила и Комиссия по ЖКХ, строительству, транспорту и дорогам Общественной палаты Ленобласти, посоветовав губернатору региона Александру Дрозденко отказаться от строительства путепровода в городской черте и проложить путепровод в объезд Любани.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
