Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».
На территории «Ленэкспо» появится многофункциональный комплекс «101-й остров». В его составе будут жилье, гостиница и даже торговый комплекс. Инвестиции в проект эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей.
Компания «Экспофорум», связанная с топ-менеджментом «Газпрома», разработала проект застройки 20 га на Васильевском острове. Участок охватывает территорию «Ленэкспо», Морского вокзала и бывшей Опытной авиационной станции. На этом месте запланирован многофункциональный комплекс «101-й остров». Все его объекты получили заключение КГИОП.
В проекте будет дорогое жилье: четыре 5-этажных элитных дома и один дом со шпилем, воссозданный по облику здания Опытной авиационной станции, разрушенного в войну, а также пять 7-этажных домов бизнес-класса с видом на залив и Наличную улицу. Проектом также предусмотрено строительство МФК, в составе которого будет торгово-развлекательный комплекс (на первых четырех этажах) и апартаменты (с 5-го по 10-й этажи), а также гостиница на 300 номеров, высота которой составит 38,5 метров (11 этажей). В проекте также будут детсад и школа. А функция здания Морского вокзала пока не определена.
Три года назад гендиректор компании «ЭкспоФороум- Интернэшнл» Сергей Воронков заявлял, что на месте «Ленэкспо» будет жилой квартал с богатой коммерческой инфраструктурой. «Будут отели, торгово-развлекательный комплекс, яхтенная марина и яхтенный центр. Будет морская набережная с променадом. Видимо, останется конгресс-холл на 1 тыс. человек. А выставочные площади уберем полностью. Они требуют очень много земли: на 1 кв.м. выставочных помещений нужно до 7 кв.м. сопутствующих площадей - под стоянки и логистику. А места на Васильевском острове мало», - говорил он.
Судя по всему, проект развивается по намеченному сценарию. Но его точные параметры пока не разглашаются.
По оценке Андрея Вересова из АН «МЕТРЫ», на территории может появиться до 300 тыс. кв.м. недвижимости. В том числе, 200 тыс. кв.м. жилья. «Думаю, там будет около 80 тыс. кв.м. элитной недвижимости, около 120 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса и 60 тыс. кв.м. – апартаментов», – говорит Андрей Вересов.
Инвестиции в проект такого масштаба составят 40-45 млрд рублей, считает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка жилья в Василеостровском районе сейчас оценивается в 469 тыс. кв.м. (16 домов), из которых 47,8 тыс. кв.м. находится на намывных территориях (13% от объема рынка района). Из этих 16 домов 6 относятся к бизнес-классу, остальные – «микс». В свободной продаже в районе находится 179 тыс. кв.м. жилья. Средняя цена предложения для бизнес-класса (в основном, в центральной части острова) составляет 147,4 тыс. рублей за "квадрат", это на 9,3% ниже, чем в среднем по городу.