Ритейл вместо машин. РАД повторно пытается продать пару бывших дилерских центров «БалтАвтоТрейд»
Российский аукционный дом (РАД) повторно пытается продать пару бывших дилерских центров обанкротившейся компании «БалтАвтоТрейд» в Петербурге. Годом ранее их предлагали почти за 1 млрд рублей. Сейчас уценили на 30%. Там можно разместить ретейл.
РАД проведет торги по продаже двух бывших автосалонов в Выборгском районе Петербурга, рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Торги пройдут по процедуре публичного предложения цены на электронной площадке РАД с 9 по 29 января текущего года. Стоимость лотов со временем будут снижать. Первый из них – 7-этажное здание автосалона «Фольксваген» площадью 13,4 тыс. кв. м на Придорожной аллее, 8, которое можно переделать под торгово-офисный центр. Его начальная цена – 450 млн рублей, а минимальная возможная – 445,5 млн рублей. Второй лот – бывший автосалон BMW площадью 5,5 тыс. кв. м на Придорожной аллее, 10А. Его можно превратить в супермаркет. Начальная цена – 260 млн рублей, минимальная – 257,4 млн рублей.
«Состояние этих активов хорошее. А поскольку в городе распространена практика превращения бывших дилерских центров в супермаркеты (например, сеть магазинов «Сезон» приобрела центр Ford на Пулковском шоссе, а «Лента» купила два автоцентра – у «Атлант-М» и «Аларм Моторс»), мы ищем покупателя и в сегменте ритейла», – сообщила руководитель департамента по работе с непрофильными и проблемными активами банков РАД Ольга Желудкова.
Оба объекта недвижимости продают в рамках процедуры банкротства ООО «Энерджи Проджект» и ООО «БалтАвтоТрейд» бизнесмена Петра Тиньгаева. Этот предприниматель получил широкую известность в Петербурге в 2010 году, когда предложил партнерство «БалтАвтоТрейда» звезде футбольной команды «Зенит» Андрею Аршавину. Но совместный бизнес у партнеров не сложился. А несколько лет спустя выяснилось, что в своих бизнес-интересах Петр Тиньгаев сфальсифицировал договор поручительства от имени Андрея Аршавина для получения кредита. В феврале 2018 года суд приговорил Петра Тиньгаева к 5 годам лишения свободы условно.
По мнению управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, цена на оба объекта завышена, особенно на второй лот – бывший автосалон BMW. «Она равна стоимости доходных проектов в этом районе, но сами здания стоят пустые. Думаю, в этом случае покупка будет целевая, а не инвестиционная, а значит – по более низким ценам», – считает она.
По мнению экспертов, объекты на Придорожной аллее могут быть интересны как для размещения другого автосалона, так и для локального торгового объекта или объекта обслуживания. «Градостроительные ограничения не позволяют провести там существенный редевелопмент. Поэтому приспосабливать их будут под функции, которые не требуют больших инвестиций», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
За бизнес-центры Trinity и Electro, которые заняты структурами «Газпрома», продавец, по мнению экспертов, сможет выручить до 15 млрд рублей. Многие иностранцы сейчас покидают Россию. Причина – боязнь санкций и замедление российской экономики.
Истекает инвестиционный срок проектов в России британской GHP Group (до 2012 года — Fleming Family & Partners). В связи с этим компания сворачивает бизнес и уже выставила на продажу российские активы. В их числе - два петербургских бизнес-центра. Это БЦ Trinity площадью 37 тыс. кв.м., построенный на части территории бывшего завода «Вулкан», на наб. Адмирала Лазарева, 22 (остальная территория отдана под реализацию проекта элитного ЖК OneTrinityPlace площадью 31 тыс. кв.м., который находится в завершающей стадии). А также БЦ Electro площадью 22,5 тыс. кв.м. на Московском проспекте, 156.
Эксклюзивным продавцом активов выступает компания JLL.
Участки под эти проекты - 2,2 га набережной и 0,3 на проспекте - фонд приобрел в 2006 и 2009 годах. Долгое время проекты там были заморожены. Строительство офисов началось в 2013 году (по экспертным оценкам, обошлось инвестору в $120-150 млн), а уже в 2015 году бизнес-центры арендовали структуры «Газпрома». По оценке Анны Сигаловой, директора департамента инвестиционных услуг Colliers International, сейчас стоимость офисного портфеля GHP Group может составить 14 – 15 млрд рублей.
Новость о планах крупного иностранного инвестора покинуть Россию экспертов не удивила. Все видят, что активность иностранцев на фоне санкций и экономического кризиса сильно сократилась. Совсем недавно последний российский актив – универмаг в Петербурге - продал финский концерн «Стокманн» (правда, купил его не российский инвестор, а чешский фонд PPF Real Estate Russia). В прошлом году российский рынок покинула австрийская Immofinanz. Она продала пять торговых центров в столице и земельный банк российской Fort Group, заявив, что основной причиной такого решения стал экономический кризис, а также усиление геополитической напряженности на фоне санкций. А недавно из России ушла немецкая компания ECE, которая управляла несколькими торговыми в Москве и связанные с ней онлайн-магазины Quelle и Otto.
Тема снижения активности инвесторов насколько остра, что ей даже посвятили отдельную дискуссию на недавно прошедшем форуме PROEstate. «Западные компании уходят из России. Такова реальность. Санкции, инвестируя в недвижимость, трудно обойти. А они играют большую роль. Все их боятся», — делится наблюдениями директор JLL по России и СНГ Том Девоншир-Гриффин. «У инвесторов есть аппетит, но им нужна стабильность. А когда живешь в страхе и стрессе не хочешь рисковать. Неопределенность больше всего напрягает рынок недвижимости», — заключил партнер Colliers International Станислав Бибик.
Смольный через суд расторг договор аренды вокзального комплекса на площади Морской славы в Петербурге с АО «Морской вокзал». Компанию выселяют из здания, которое она занимала почти 20 лет по договору долгосрочной аренды.
АО «Морской вокзал» будет вынуждено покинуть здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове, которое занимает с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв. м, трех причалов и пирса.
На днях Апелляционный суд оставил без изменений решение Арбитража по иску Комитета имущественных отношений Петербурга к АО «Морской вокзал» из-за накопившихся долгов по аренде. Общая их сумма составляет 16 млн рублей (плюс пени в размере 1,1 млн рублей). Долги накопились с ноября 2016 года по февраль 2017 года. Город планирует взыскать долги и настаивает на расторжении договора с АО, а также выселении арендатора с занимаемого участка площадью 6,7 га.
Партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит, что в этом деле много вопросов: «Во-первых, АО «Морской вокзал» сам подал на свое банкротство и в отношении компании введено наблюдение. Во-вторых, Смольный одним иском к компании не ограничился - следом АО получило иск еще на 44 млн рублей с требованием о выселении. В-третьих, АО само требует признать недействительным договор аренды с городом и пересмотреть арендную плату. Исходя из этого, даже если город просудится удачно, вряд ли получит деньги. А если АО выиграет спор о пересмотре размера арендной платы (что вряд ли), долга по аренде вообще не будет. Пока же есть длительная просрочка платежей, существенные суммы задолженности и высокая вероятность выселения должника».
В случае победы Смольный планирует передать здание «Морского вокзала» предприятию «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад», которое полностью принадлежит городу.
«Морской фасад» – самый крупный порт для круизных лайнеров в Петербурге и также находится на Васильевском острове, в районе Невской губы. Он начал работать в 2011 году. В этом проекте участвовал Смольный и ГК First Quantum Partners Виталия Южилина, так что чиновники заинтересованы в первую очередь в развитии этого проекта.
Объекты комплекса Морского вокзала после передачи их «Морскому фасаду» планируют реконструировать. Проблема давно назрела. Реконструкция здания планируется с 2004 года. Также акционеры и чиновники не раз возвращались к вопросу строительства второй очереди вокзала, которое оценивалось в 100 млн долларов. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.
«Проект реконструкции Морского вокзала может быть интересен девелоперам. В идеале, в этом районе можно создать многофункциональный комплекс, включающий деловую, гостиничную и даже жилищную функцию. Потенциал участка велик. А после развития и реновации территории «Ленэкспо» вырастет еще больше», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Стоимость реконструкции только здания вокзала можно оценить в 2–2,5 млрд рублей. Но вложения, если учесть место, быстро окупятся. А если инвестору позволят застроить и прилегающие к вокзалу земли и провести перепланировку зданий, сделав их более эффективными. Проект может оказаться очень привлекательным», – заключил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.