Острые вопросы стройнадзора
В декабре прошлого года в Доме Правительства Ленинградской области состоялась VI Межрегиональная конференция органов государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации. Организатором мероприятия выступил Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В этом году конференцию посетило 176 представителей органов государственного строительного надзора России, Минстроя, Минэкономразвития и других органов федеральной власти. Основными темами для обсуждения стали реформа надзорной деятельности, проводимая в России, вопросы практической работы органов госстройнадзора, связанные с изменениями, внесенными в законодательство о градостроительной деятельности и Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обратился с приветственным словом к участникам конференции. Александр Дрозденко отметил, что Межрегиональная конференция уже второй раз проходит на площадке Ленинградской области, что «очень почетно, и в то же время ответственно».
«Мы сегодня, как и, наверное, все другие субъекты Российской Федерации, на себе чувствуем и несовершенство российского законодательства, и те многочисленные проблемы, которые сегодня имеются на строительном рынке, и конечно, понимаем, что необходимо принимать по целому ряду направлений кардинальные меры и кардинальные решения», - подчеркнул губернатор и выразил надежду, что работа конференции позволит дать абсолютно правильные предложения для изменения федерального законодательства.
Необходимость изменений, выступая с приветственным обращением, подтвердил и директор Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России Владимир Калинкин. Он призвал участников конференции к открытому диалогу, но при этом выразил сожаление, что сегодня Градостроительный кодекс превратился уже «в крайне подвижный документ». «А этого быть не должно. Это все-таки Кодекс. Он должен быть основополагающим документом, а мы его кроим практически каждые полгода. Это неправильно, - сказал Владимир Калинкин. - Мы хотели бы услышать ваше мнение по поводу тех корректировок, которые внесены, по поводу тех новых полномочий, которые у строительного надзора появились».
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов, обращаясь к участникам конференции, выразил надежду, что формат проведения конференции позволит максимально продуктивно использовать возможность обсудить насущные вопросы с представителями органов государственного строительного надзора из 73 субъектов Российской Федерации.
«Мероприятие в первую очередь организовано нами как диалоговая площадка, практически все запланированные доклады представляют собой описание вопросов, стоящих перед нами и нашими коллегами. Надеюсь в процессе обсуждения мы сможем если не найти решение, то по крайней мере сформировать перечень наиболее актуальных задач для дальнейшей их проработки с Минстроем» - отметил Денис Горбунов.
Истина в предмете
Основная дискуссия конференции развернулась вокруг предмета государственного строительного надзора, участниками конференции озвучены различные точки зрения.
В своем докладе начальник отдела технической политики и нормирования Комитета государственного строительного надзора г. Москвы Евгений Мухин, указал на необходимость корректировки Градкодекса для установления случаев, правил и сроков осуществления надзорной деятельности в форме оценки соответствия объекта, а не в отношении субъекта предпринимательской деятельности: «Экспертиза осуществляется в правильном формате в виде оценки соответствия по отношению к зданиям и сооружениям, а Госстройнадзор по каким-то невиданным обстоятельствам - в отношении субъектов, осуществляющих строительство. При этом подмена процедуры оценки объекта через оценку деятельности субъекта представляется несоответствующем требованием технического регулирования».
Надежда Машкова, директор Департамента контрольно-надзорной и разрешительной деятельности Министерства экономического развития России, не видит в решении этой задачи большой проблемы: «Как увязать деятельность по строительному надзору с 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц…» я больших проблем, если честно, не вижу. Потому что даже сейчас он позволяет работать с объектом. То есть нам надо четко понимать, что субъект и объект в понимании одного закона - это одни сущности, а в понимании другого закона - другие сущности. То, что вы предлагаете, - вариант ограничения предмета надзора именно зданием, которое возводится. Но вы не можете прийти к зданию и разговаривать с ним. Вам нужен кто-то обладающий субъектностью».
Начальник государственной инспекции строительного надзора Курской области, председатель Совета Российской коллегии органов государственного строительного надзора Татьяна Березникова поддержала Евгения Мухина: «Стадия «П» - это, скорее, концепция, чем проект. И стройка осуществляется в 99,9% случаев по рабочей документации. Принято решение о надзоре только за проектной документацией, но тогда нужно жестко подойти к разработке проектной документации и ее экспертизе, потому что априори проектная документация уже соответствует всем требованиям технических регламентов».
«Мы готовы наблюдать объект только по проектной документации, если проектная документация будет иметь однозначный характер, и в ней будут изложены все мероприятия, которые на сегодняшний день требуются при осуществлении государственного строительного надзора», - выразила общую точку зрения Наталья Борздова, заместитель руководителя Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Олег Белашук считает, что рабочая документация должна стать на законодательном уровне предметом проверки: «Принимая объект, особенно достаточной сложности, мы так или иначе сталкиваемся с исполнительной документацией. Проверить исполнительную документацию на соответствие проекта возможно только с рабочей документацией, потому что узлы, детали и прочее описание объекта, конечно же, содержится в рабочей документации».
По мнению Дениса Горбунова, для обсуждения предложений по корректировке градостроительного законодательства, стоит создать совместно с Минстроем рабочую группу. «Важен прямой диалог, в том числе и с органом регулирования в этой части, иначе у нас ничего не получится», - считает он.
Статья 54
Масштабная дискуссия также развернулась вокруг проблемы правоприменения органами строительного надзора положений статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при организации и проведении проверок с учетом предмета, оснований и особенностей для таких проверок, в связи с изменениями законодательства, вступившего в действие 4 августа 2018 года.
«Мы считаем, что в настоящее время проверки, которые определены по части 1.1, практически невозможны до тех пор, пока не будет наведен порядок в том, что касается положений об осуществлении государственного строительного надзора, и не будут приведены все зоны ограничений в соответствие, - заявила Наталья Борздова. – Мы в целом настаиваем на том, чтобы эти полномочия были в Градостроительном кодексе отнесены к функциям органов местного самоуправления».
С ней согласна Ольга Березкина, начальник отдела по надзору за строительством объектов в городе Благовещенск Амурской области: «Сейчас совершенно нереально и нецелесообразно возлагать на органы госстройнадзора проверки объектов, которые указаны в части 1.1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Порядок и процедура совершенно не ясны. Я постоянно привожу один и тот же пример, что, допустим, приходит какое-то обращение, в какой- то деревушке какой-то объект не соответствует параметрам. И мы должны это проверить. Специалист командируется, покупает дорогостоящий билет, добирается, находит наконец этот объект. Он находится за высоким забором, хозяев дома нет. Он, в принципе, не может даже попасть на эту территорию. То есть, потрачены огромные деньги, время, а проверка не проведена».
В своем докладе Ольга Березкина затронула вопрос о проверке выполнения работ по благоустройству до ввода объекта в эксплуатацию. Владимир Калинкин обратил внимание участников конференции на обязательные требования законодательства, исключающие возможность переноса благоустройства объекта после получения заключения о соответствии.
Представители Минстроя также согласились в том, что многие вопросы нуждаются в корректировке. В частности, уже подготовлен законопроект, который наделяет органы государственного строительного надзора полномочиями обжаловать заключения негосударственной экспертизы при возникновении сомнений в обоснованности такого заключения. «От вас приходит много предложений по усовершенствованию законодательства, в том числе и по муниципальному архитектурно-градостроительному контролю. Но к сожалению, часто нам не хватает в дискуссиях с теми же депутатами, с Правительством, конкретных примеров, конкретных расчетов», - заострил внимание участников конференции Владимир Калинкин.
Все поднадзорно
О вопросах, связанных с осуществлением госстройнадзора за объектами капитального строительства, которые с 1 января 2019 года подлежат экспертизе исключительно на предмет проверки достоверности сметной стоимости рассказал Денис Горбунов, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
С 1 января 2019 года изменяется предмет экспертизы проектной документации, установленный ст. 49 Градкодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции данной нормы в предмет экспертизы также включается проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 Кодекса (строительство за счет бюджетных средств и средств государственных компаний и корпораций, капитальный ремонт за счет указанных средств в случаях, установленных Правительством Российской Федерации).
«Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации», смета входит в объем проектной документации. Если в проекте участвует бюджет, соответственно, смета подлежит государственной экспертизе, и, как результат, если часть проектной документации проходила госэкспертизу, возникает необходимость проведения регионального Государственного строительного надзора», - заключил Денис Горбунов.
Вместе с тем, как отметил Денис Горбунов, количество объектов, подпадающих под новые нормы, очень велико. «Это дополнительной нагрузкой ляжет на бюджет, значительно увеличив трудозатраты и удлинив процесс строительства. Возникает и вопрос предмета проверки – что мы должны проверить и на соответствие чему», - задался вопросом Денис Горбунов и подчеркнул, что эта проблема характерна для многих регионов России, а времени до 1 января 2019 года осталось совсем немного.
«Когда вносились поправки, никто и не думал, что получился такой результат», - признал Владимир Калинкин. «Попробуем выйти из этой ситуации через официальное разъяснение или письмо Минстроя», - пообещал он.
Ужесточить контроль
Доклад заместителя председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – начальника департамента государственного строительного надзора Алексея Абузова был посвящен проблемам применения законодательства в градостроительной сфере при эксплуатации объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным видом использования после ввода объекта в эксплуатацию.
Собственники объектов после ввода в эксплуатацию самовольно меняют их назначение, указал на проблему Алексей Абузов. «При этом, если речь идет о зданиях нежилого назначения, даже не вносятся изменения в технический план здания, т.к. в нем назначение помещений указано как «нежилое» и их назначение формально не меняется, - пояснил он. - В частности, сейчас мы пытаемся решить проблему изменения назначения социальных объектов, в которых самими застройщиками либо новыми собственниками размещаются коммерческие помещения. Но бывают и другие варианты, когда строится что-то совсем простое, например, холодный склад, а потом в нем размещаются объекты производственного, общественного или другого назначения. И действительно возникают ситуации, при которых законодательство оказывается бессильным перед грамотными и хитрыми собственниками».
Уже есть немало примеров, когда эксплуатация таких объектов впоследствии приводила к массовой гибели людей. Чтобы исключить такие случаи, нужно корректировать действующее законодательство, заявил Алексей Абузов. В частности: установить Градостроительном кодексе РФ понятие разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, увязанное с функциональным назначением, определенным проектной документацией, разрешением на ввод в эксплуатацию. А также отделить данное понятие от понятия вида разрешенного использования объекта капитального строительства, используемого в градостроительном зонировании.
Установить в Градостроительном кодексе РФ порядок изменения разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, помещений. Установить необходимость внесения сведений о разрешенном использовании (назначении) здания, сооружения, помещений в таких зданиях и сооружениях в документы государственного учета недвижимости (технический план, единый государственный реестр недвижимости). Определить ответственность за нарушения требований законодательства о градостроительной деятельности (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации и технических регламентов в целом при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома.
А также определить орган государственной власти, уполномоченный на осуществление надзора за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности (в том числе в части соблюдения разрешенного использования) и технических регламентов при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома, а также на принятие мер административного воздействия за такие нарушения.
Успех технологий
О практике применения электронного документооборота рассказала Елена Чеготова, первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Ее сообщение касалось использования информационной системы «Стройформ» как управленческого инструмента в контрольно-надзорной деятельности. Информационные технологии позволили не только оптимизировать работу инспекторов, но и повысить ее качество.
Единая информационная система Службы «Стройформ» создавалась с 2009 года для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы».
«Изначально эта система была создана для накопления информации, однако со временем она превратилась в систему принятия решений, - подчеркнула Елена Чеготова. – Электронный документооборот, в частности, помогает пресечь попытки замены листов в проектной документации. В системе «Стройформ» была введена функция чек-листов по отслеживанию изменяющейся проектной документации. Инспектор сразу видит какие параметры ему необходимо проверить».
По мнению Елены Чеготовой, электронный документооборот в последнее время приобретает все большую значимость, особенно в свете принятых в августе текущего года поправок в законодательство относительно зон с особыми условиями использования территорий. «В случае нахождения объекта в этих зонах требуется проведение обязательной государственной экспертизы. Сейчас мы занимаемся налаживанием межведомственного взаимодействия между всеми органами власти различных уровней по своевременному предоставлению соответствующей информации, чтобы ее могли видеть и на стадии разрешения на строительство и на стадии осуществления госстройнадзора».
Владимир Калинкин, подводя итоги конференции, отметил необходимость перехода на новые технологии осуществления проверок на территории всей Российской Федерации: «Впереди еще много работы по регламентации порядка проведения государственного строительного надзора. Нам нужно создать действенный механизм обеспечения качества и безопасности строящихся объектов».
фотоотчет:
видеоотчет:
https://asninfo.ru/events/video-reports
Аферисты все чаще пытаются заставить людей поменять в квартире счетчики учета электроэнергии, газа и воды. Свести к минимуму обман доверчивых граждан сложно, считают эксперты.
В Петербурге растет количество компаний, навязывающих горожанам услуги по замене или поверке квартирных счетчиков. В почтовых ящиках граждан становится все больше листовок с категоричными предложениями от данных организаций. Их представители активно ходят по квартирам, сообщая собственникам недвижимости о необходимости замены того или иного прибора учета. В большинстве случаев эти фирмы обманывают граждан. На их уловки чаще всего попадаются пожилые люди.
Один из последних случаев со счетчиками, попавший в городскую хронику происшествий, произошел в Калининском районе Петербурга в конце этого августа. Молодой человек позвонил в квартиру пенсионерки и сообщил ей о необходимости срочной замены электрического счетчика на новый, в связи со вступившим в силу постановлением российского правительства. Пожилая женщина согласилась на замену прибора. Тем же вечером пришел техник, поменял счетчик и взял с хозяйки квартиры с учетом «скидки для пенсионеров» 8 тыс. рублей. Чуть позже выяснилось, что прежний счетчик соответствовал всем действующим требованиям учета. Новый прибор и стоимость его установки были значительно завышены.
Предупрежден – вооружен
Сами поставщики электричества, воды и газа уже давно обеспокоены ростом афер с приборами учета. Организации уже создали и распространяют памятки для горожан, но считают, что к решению проблемы должны активно подключиться правоохранительные органы.
Как отмечают в пресс-службе АО «Петроэлектросбыт», предприятие регулярно фиксирует случаи, когда мошенники навязывают гражданам замену счетчика и устанавливают устаревшие приборы учета, при том, что замена была не нужна. В целях недопущения таких случаев «Петроэлектросбыт» проводит большую работу, в том числе информационную среди населения.
Как отмечают в «Петроэлектросбыте», самый верный способ понять горожанам, кто постучал в дверь – мошенник или контролер, – это, не открывая дверь, спросить заводской номер счетчика, установленного в квартире. Он указан на корпусе прибора учета, и у любого представителя организации всегда при себе есть информация о счетчике, установленном в квартире. Если номер счетчика не называют, то это мошенники. Кроме того, сотрудники «Петроэлектросбыта» никогда не берут какие-либо платежи на дому, установка счетчиков производится по предварительной заявке и после оплаты через кассу. Если пришедшие требуют оплатить установку счетчика прямо здесь и сейчас – это мошенники. О всех подозрительных случаях «Петроэлектросбыт» просит сообщать на специально выделенную горячую линию по телефону (812) 303-80-90 или в полицию.
В ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» подчеркивают, что они не занимаются установкой квартирных счетчиков, а также их поверкой или заменой. Предприятие работает только с управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК, ЖКС и т. д.) и только с показаниями общедомовых, а не индивидуальных счетчиков. Соответственно, «Водоканал» не выдает никаким организациям каких-либо «доверенностей» или «лицензий» на установку, поверку или замену счетчиков. Кроме того, часто самозванцы пытаются запугивать горожан, угрожая штрафами «Водоканала» или отключением воды в случае неуплаты денег за установку или несвоевременную замену счетчика, о которых даже речи идти не может.
К сожалению, попытка установки или замены счетчика в квартире – это не единственный и не первый случай, когда мошенники прикрываются именем «Водоканала», сообщают представители предприятия. В последнее время участились случаи мошенничества, когда преступники, представившись сотрудниками предприятия, предлагают различные услуги – продажу разной «чудо-техники», установку фильтров для воды. Если в вашу квартиру звонит или приходит человек, представляющийся работником «Водоканала», необходимо спросить его фамилию и цель визита, после чего позвонить по телефону круглосуточной горячей линии (812) 305-09-09 и уточнить, действительно ли этот человек является представителем «Водоканала».
Доказать мошенничество
Депутат Законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский рассказывает, что совсем недавно ему с помощниками по жалобе граждан пришлось провести небольшое расследование по одной из таких мошеннических фирм. «Мы лично ездили по адресу, указанному в их документах и на сайте как адрес нахождения. Однако там никого не нашли. По телефону организации также нам ничего вразумительно не смогли ответить, а потом и вовсе стали хамить. Я уже написал обращение в прокуратуру, с просьбой разобраться в этом деле и привлечь к ответственности мошенников, ведь то, что они делают, попадает под ст. 159 (ч. 4) УК («Незаконное завладение имуществом граждан в денежной форме»). Если должным образом будет наказана хоть одна мошенническая контора – других станет существенно меньше», – уверен депутат городского парламента.
По словам старшего юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Сергея Лебедева, привлечь к ответственности данные организации довольно сложно: «Если они оказали услугу, выполнили ее и установили исправный прибор учета, то доказать мошенничество затруднительно, так как по сделке было добровольное соглашение сторон. В большинстве случаев их деяния тянут только на административное правонарушение, по статье "Обман потребителя"», – отмечает эксперт.
Мнение
Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Петербурга:
– Мошенники, делающие бизнес на счетчиках, нарушают и Закон о персональных данных. Представители данных организаций, ходящие по квартирам, очень часто знают имена и фамилии жильцов, а также их возраст. С данными сведениями они быстрее находят своих жертв – как правило, доверчивых пожилых людей.
Времена, когда российский девелопмент уповал на иностранные инвестиции, окончательно остались в прошлом. Программа Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate была ориентирована исключительно на российского, и преимущественно частного инвестора.
PROEstate-2017 проходил в Москве с 13 по 15 сентября. Трехдневная деловая программа Форума – более 60 сессий, дискуссий, конференций и обучающих семинаров.
В этом году на PROEstate было намного больше посетителей, многих из них интересовали вопросы прямых инвестиций. Форум перестал быть местом общения исключительно профессиональных девелоперов. Увеличилось количество открытых мероприятий.
«Это ответ на запрос времени, – считает президент NAI Becar Александр Шарапов. – Если в прошлом году мы все еще рассуждали о том, чего ждать от иностранных и институциональных финансовых партнеров, то сейчас уже стало понятно, что основным инвестором в доходную недвижимость является именно частный инвестор. В России в покупку доходных квартир граждане вкладывают около 200 млрд рублей ежегодно. Эта цифра сопоставима с годовым объемом инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости в целом. Думаю, что львиная доля деловой программы следующего Форума будет посвящена прямым инвестициям».
О том, как меняется портрет покупателя недвижимости, говорили на пленарной сессии «Инвестиции в проекты недвижимости – обновленные ожидания», во время бизнес-лаборатории «Время меняться: новые форматы на рынке недвижимости. К каким новым форматам стоит приглядеться инвестору?». В пресс-центре Форума состоялись «Дебаты инвесторов» – публичная встреча четырех команд инвесторов различных направлений, где каждый отстаивал эффективность инвестиций в «свое» направление (недвижимость, стартапы, банковские вклады и акции).
Участников Форума интересовала тема применения новых технологий. Так, в рамках Форума прошла дискуссия «Блокчейн, ICO и криптовалюты – к чему готовиться рынку недвижимости?». В мероприятии принял участие генеральный директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. По его мнению, в недвижимости блокчейн позволит создать единую прозрачную систему управления, где будет собрана вся информация об объектах, выходящих на рынок.
Напомним, организаторами Форума PROEstate выступили Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Правительство Москвы, Департамент развития новых территорий города Москвы, некоммерческая организация «Ассоциация инвесторов Москвы», ARE, некоммерческое партнерство «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Оператор Форума – PROEstate Events. Медиа-партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу выступила газета «Строительный Еженедельник».
Мнения
Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»:
– PROEstate, конечно, меняется. Раньше очень многие надеялись на иностранные инвестиции, сейчас эти надежды растаяли. Много говорят о новых форматах рынка недвижимости, но пока их рано считать сформировавшимися сегментами. Многие из этих форматов были заимствованы на Западе, но есть и оригинальные мысли. Сегодня PROEstate – это площадка для общения и обмена идеями.
Марина Зверева, директор УК «ЛОМО-Недвижимость»:
– Нынешний форум, на мой взгляд, живее, чем прошлый. Его оживили дискуссии, посвященные новым форматам на рынке недвижимости, или на тему того, как новые технологии меняют бизнес-стратегии. Центром этой инновационной деловой программы стали мероприятия NAI Becar, без которых, если честно, Форум казался бы несколько пустоватым. Отчасти заменой активной переговорной составляющей PROEstate прошлых лет стала обучающая программа, которая, безусловно, очень интересна.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:
– Нынешний Форум и по количеству, и по составу участников выигрышнее прошлого, и уж тем более – позапрошлого. Несмотря на все усилия правительства, на рынке еще выживают компании и продолжают работать. Появилось много молодых ребят, они транслируют такие креативные идеи, о которых еще некоторое время назад я и помыслить не мог. Особенно это касается сферы маркетинга. Очень интересные доклады. На высококонкурентном, быстро меняющемся рынке, эти идеи позволят нам двигаться вперед.
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Наиболее интересными для меня были темы, связанные с инвестированием. Хотелось бы видеть в программе больше специализированных тем, с глубокой их проработкой. Например, в этом году таким мероприятием стала презентация председателя Москомархитектуры Юлианы Княжевской на тему «Регламент внесения изменений в ПЗЗ: застывший документ или инструмент для работы?». Она собрала много участников, люди задавали предметные вопросы.