В ожидании больших ставок. Эксперты спрогнозировали, когда начнется активное офисное строительство
Офисный рынок Санкт-Петербурга в минувшем году продемонстрировал успешное развитие. Вакансия сократилась, арендные ставки выросли. Тем не менее, условия для массового запуска новых девелоперских проектов еще не созрели. Хотя уже и вызревают. Эксперты рассказали, при каком уровне арендных ставок, начнется активное строительство бизнес-центров.
Анамнез
Рынок офисной недвижимости пережил кризис и перешел в фазу роста. Спрос на аренду в сегменте растет, а низкий уровень строительства новых площадей не позволяет его удовлетворить. По данным Colliers International, по итогам 2018 года, спекулятивный ввод в сегменте составил лишь около 25 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2017 году сдано 116 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей; в 2016-м – 144 тыс., в 2015-м – 151 тыс., в 2014-м – 183 тыс., в докризисном 2013-м – 206 тыс.
Закономерным следствием ситуации стало снижение вакансии. По данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя вакансия по рынку качественных офисных площадей по итогам 2018 года составила лишь 5,5%. За год показатель снизился на 2,2 п. п.
В результате, рост средних запрашиваемых арендных ставок достиг 5% в классе А (диапазон 1600-2200 рублей за 1 кв. м в месяц) и 4% в классе В (900-1400 рублей), говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По данным Colliers International, средний показатель стоимости аренды 1 кв. м в классе А к концу прошлого года вырос до 1595 рублей, в классе В – до 1040 рублей.
Диагноз
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, считает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и уже могут служить сигналом для старта новых проектов (сегодня их запуск находится на околонулевом уровне).
«Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС). Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов», – говорит эксперт.
Впрочем, при этом он признает, что, если своей земли в хорошей локации у девелопера нет, то уровень арендной ставки, приемлемый для запуска нового проекта, подрастает до 2165 рублей (вводные параметры для расчета: общая площадь БЦ – 18,5 тыс. кв. м; стоимость участка на 1 кв. м общей площади объекта – 15 тыс. рублей; цена строительства – 90 тыс. на 1 кв. м; срок строительства – 2,5 года; ставка капитализации – 9%, требуемая доходность – 18%; срок заполнения – 2 года: 1-й год – 50%, 2-й – 80%, базовый – 95%; ежегодная ставка индексации арендной платы после ввода – 5%). «Принимая во внимание тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», - оптимистично говорит Андрей Косарев.
Делайте ваши ставки. Сдержанный оптимизм
Если сам посыл другими экспертами не оспаривается, то со столь оперативными последствиями рыночных трендов с переходом с сферу практического девелопмента согласны не все. Наиболее позитивно настроен Алексей Федоров. «Уже сегодняшние ставки обеспечивают рентабельность проектов реконструкции. И мы видим, что небольшие частные девелоперы этим пользуются, запуская по 1-2 проекта в год. Конечно, необходимым условием для успеха таких проектов является невысокая цена покупки исходного объекта. Но рынок сейчас предоставляет достаточно возможностей для таких приобретений, инвесторам есть из чего выбирать», - говорит он.
Но уже вскоре очередь должна дойти и до запуска новых проектов, считает специалист. «Для рентабельности их строительства требуется уровень ставок в 2000-2500 рублей в классе А и 1400-1700 рублей – в классе B. Учитывая имеющийся дефицит площадей, усугубляющийся постепенным уходом с рынка офисов класса С вследствие редевелопмента, мы ожидаем, что в течение года-двух требуемые уровни будут достигнуты. Более того, мы уже видим, что и крупные девелоперы поверили в перспективы рынка - новые очереди запустили «Аэропорт Сити» и «Невская Ратуша», реализует свой проект на Фонтанке компания «Ренессанс Девелопмент», - отмечает Алексей Федоров.
Его коллега, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, соглашаясь по существу, несколько сдвигает сроки запуска новых проектов: «Качественных вакантных площадей крайне мало, а растущих компаний предостаточно. То есть спрос очевиден, в связи с чем рождается предложение. Каждую неделю мы получаем информацию о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. Поэтому можно спрогнозировать, то к 2023 году предложение офисной недвижимости существенно увеличится и через некоторое время мы вновь вернемся к рынку арендатора».
Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ») также не верит в очень скорое начало реализации новых проектов. «Окупаемость нового качественного бизнес-центра класса А или В+ в хорошей локации начинается при ставках от 2500 рублей за кв. м. Сегодняшний уровень ставок в классе А в среднем – 1700-1900 рублей за кв. м. Рынок не дошел до тех показателей, которые побуждали бы девелоперов к закладке новых бизнес-центров. И в 2019 году вряд ли на него выйдет», - говорит эксперт.
При этом он оговаривается, что это верно, если рассматривать старую классическую модель бизнес-центра. «Если же мы посмотрим на более современные офисные пространства, будь то коворкинг или просто помещения с гибкой планировкой, мобильным и компактным размещением работающих, мы увидим, что они набирают популярность, и окупаемость у них гораздо выше. При умелом управлении в таких проектах можно снять от 2500 до 7000 рублей чистых арендных платежей с кв. м площади», - говорит Николай Антонов.
Делайте ваши ставки. Пессимизм
Наиболее пессимистично настроен управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, считающий, называющий самый высокий уровень арендных ставок, достаточный для активизации девелопмента в офисном сегменте.
«Для того, чтобы у девелоперов появилась серьезный интерес к строительству новых бизнес-центров, необходим рост арендных ставок от нынешних показателей примерно на 30% (на данный момент комфортными для запуска проектов стали бы ставки в районе 2,7 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц для объектов класса А и порядка 1,9 тыс. рублей – для класса В). Причем рост этот должен быть очень быстрым, а не «размазанным» на 2-3 года, поскольку в противном случае часть его «съедят» инфляция, снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам и другие факторы. И, соответственно, хорошей рентабельности у проектов по-прежнему не будет. Пока же могут появляться какие-то отдельные точечные проекты с хорошей локацией, но это будет не тренд рынка, а скорее, исключения из реальной рыночной ситуации», - уверен он.
Более того, по словам эксперта, благоприятные условия в ближайшие годы вряд ли появятся: «Арендная ставка в 2019 году продолжит расти, но, к сожалению для девелоперов, не настолько серьезными темпами, чтобы вызвать интерес к запуску строительства новых проектов. Думаю, в среднем по рынку рост составит около 10%. Какие-то объекты, возможно подорожают сильнее, какие-то слабее, но в среднем показатель будет примерно такой».
«При существующих трендах, я пока не вижу очевидных перспектив для развития девелопмента в офисном сегменте. Вакансия, действительно, низкая, арендные ставки, действительно, растут. Но происходит это очень невысокими темпами. Их явно недостаточно, чтобы запустить активное строительство новых бизнес-центров. И пока действуют нынешние тренды, я не вижу оснований предполагать изменения на рынке. Судите сами: ключевая ставка снова начала расти, инфляция находится на довольно высоком уровне, рубль в очередной раз сильно просел по отношению к доллару и евро (а надо понимать, что в качественных офисных центрах по-прежнему велика доля импортного оборудования и стройматериалов). По совокупности все это не дает оснований прогнозировать активный девелопмент в этом сегменте», - резюмирует Дмитрий Золин.
Девелопер Setl Group покупает под жилье первые два участка на территории завода «Светлана». Эксперты оценивают стоимость проекта на этой земле в 4 млрд рублей.
Setl Group покупает два участка земли ПАО «Светлана» у УК «Красный мост». Этой управляющей компании совет директоров «Светланы» недавно передал в управление ЗПИФ «Элемент Девелопмент-1», куда внесены земельные участки под редевелопмент стоимостью 970 млн рублей. На деньги от продажи этих активов завод намерен продолжить модернизацию основного производства, в которую за последние полтора года вложено уже 600 млн рублей.
О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили источники, близкие к продавцу. В Setl Group эту информацию подтвердили.
Компания уже получила разрешение на застройку 3,2 га на территории «Светланы» вдоль Манчестерской улицы. Стоимость этой земли, по мнению экспертов Becar Asset Management, составляет около 1 млрд рублей. Там девелопер сможет построить жилой комплекс из двух 11-этажных корпусов со встроенными помещениями (4 тыс. кв. м) и подземным паркингом на 678 машин. Площадь жилья в проекте составит около 55 тыс. кв. м.
«С учетом встроенных помещений и подземного паркинга стоимость строительства в этом проекте (в расчете на 1 кв. м продаваемой площади) будет не ниже 85 тыс. рублей, а возможно, 90–95 тыс. рублей. То есть общие инвестиции в стройку могут быть в диапазоне 4,6–5,2 млрд рублей», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Всего под редевелопмент «Светлана» отдала половину из 42 га, которые занимает на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть территории будет застроена жильем. Госстройнадзор уже выдал 5 разрешений на строительство там 167 тыс. кв. м жилья. Общий бюджет этих строек оценивается в 17 млрд рублей. Кроме Setl Group переговоры о покупке земли «Светланы» с УК «Красный мост» ведут и другие застройщики города. Но их имена пока не раскрывают.
Ранее совладелец «Светланы» Андрей Березин заявлял, что планы по жилищной застройке части территории завода не помешают его текущей деятельности. «Для нас производство является приоритетным направлением», – отмечал он. Действительно, около 9 га отданной под редевелопмент земли будет задействовано под производственные нужды – там со временем будет реализован проект современного промышленного кластера.
Эксперты говорят, что Setl Group заключила хорошую сделку. «Проект реализуется в популярном районе, где есть уже вся инфраструктура. Проспект Энгельса достаточно плотно населен, но с точки зрения локального спроса он интересен. Скорее всего, проект будет довольно высокого класса – не ниже, чем «комфорт». Стоимость жилья там будет в диапазоне 130–150 тыс. рублей за квадратный метр», – считает Екатерина Тейдер. С коллегой согласна директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей: «В районе есть необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. Еще один важный плюс района – близость к парку Сосновка. Стартовая цена жилья в проекте будет 100–110 тыс. рублей за 1 кв. м».
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,07 млн кв. м жилья. В свободной продаже находится 505 тыс. кв. м.
Церемония установки закладного камня на место будущего музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» на Смольной набережной сопровождалась поздравлениями, оркестром и пикетами противников проекта.
«Оборона и блокада Ленинграда» задумана как самый масштабный музей, посвященный героическим страницам истории города. По проекту, разработанному архитектурным бюро «Студией 44» Никиты Явейна, на Смольной набережной должно появиться здание, площадью 29,5 тыс. кв. м. в виде пологой возвышенности, высотой в 18 м. Помимо выставочных пространств в музее будут оборудованы многофункциональный образовательный центр, конференц-центр, кинозал, институт памяти, библиотека, читальный зал, архив, фондохранилище, мастерские, кафе, ресторан, административные помещения, автомобильные парковки.
Установленный закладной камень был привезен с Невского пятачка, где во время Великой Отечественной Войны шли самые ожесточенные бои. На нем установлена табличка с надписью: «Здесь будет возведен музейно-выставочный комплекс «Оборона и блокада Ленинграда». После завершения строительства камень станет частью экспозиции нового музея.
Комплекс должен быть достроен к концу 2019 года, то есть к 75-летию полного снятия блокады Ленинграда, однако руководство Центра выставочных и музейных проектов (руководит реализацией проекта) призывает лояльно относиться к срокам. «Это очень масштабный проект – оригинальное здание, зависимость от реализации Орловского тоннеля, сложная мультимедийная составляющая. Поэтому давайте относиться к срокам реализации спокойно. Сейчас мы ориентируемся на конец 2019 года, однако, возможно, будет небольшая задержка, на три-четыре месяца», – говорит гендиректор Центра Сергей Важенин.
Впрочем, пока все идет по графику. Комитет имущественных отношений Петербурга работает над изменением назначения участков, на которых будет построен музейно-выставочный комплекс, а Комитет по инвестициям занимается вопросами передачи этих участков Центру. «Мы предполагаем, что все эти работы завершатся до 20 сентября текущего года, а 1 октября будет объявлен первый конкурс на проектирование», – сообщил Сергей Важенин.
Установка закладного камня стала первым шагом в реализации проекта. Дата 8 сентября была выбрана не случайно, ведь именно в этот день в 1941 году началась осада Ленинграда. Помимо губернатора Георгия Полтавченко и председателя Законодательного собрания Вячеслава Макарова в церемонии установки камня приняли участие, кто пережил или столкнулся с последствиями страшных лет, ветераны и блокадники.
Георгий Полтавченко отметил, что «мы еще не отдали дань тем людям, которые пережили блокаду»: «Мы не до конца изучили огромный пласт истории, связанный с блокадой, не выстроили научную и просветительскую систему, которая позволила бы воспитывать в наших детях память о подвиге наших великих предков и любовь к городу. Поэтому и было принято решение создать музейно-научный комплекс. Мы хотим, чтобы этот комплекс был комплексом мирового уровня, потому что подвиг Ленинграда – это подвиг всего советского народа. Это должно стать известно всему миру».
Председатель общества «Жители блокадного Ленинграда» Елена Тихомирова, подчеркнула, что город долго ждал масштабного проекта о блокаде: «Блокаду надо изучать и передавать память об этом. В истории нет подобных случаев, когда город так сражался и устоял».
На мероприятии были и противники проекта, выражавшие свой протест в форме одиночных пикетов. Плакат с надписями: «Потратьте 6 млрд рублей на сохранение зданий-свидетелей обороны» и «Музей обороны и блокады Ленинграда в зданиях-памятниках блокады», – держала студентка СПбГУ Алина Заляева. Активистка из движения «Охтинская дуга» Анна Чернова вышла с плакатом с надписью: «Блокадный музей должен быть в блокадных зданиях». Плакат градозащитницы Олеси Чернявской призывал: «Остановите это кощунство!» «Вместо того, чтобы заняться восстановлением зданий, которые пережили блокаду и несут историческую память об этом страшном событии, власти решили построить новодел», – негодует активистка.
Противники проекта уверены, что музей блокады целесообразно развивать как музей-заповедник, объединяющий различные экспозиции в существующих памятниках и зданиях, которые работали во время войны: Соляной городок, Левашовский хлебозавод, Блокадная подстанция и другие.
Также активисты полагают, что музейный комплекс может стать дорогостоящим долгостроем. Ранее генеральный директор Центра выставочных и музейных проектов Сергей Важенин сообщил, что на реализацию проекта требуется порядка 6 млрд рублей, почти 3,33 млрд из которых пойдут на строительные работы, около 178,7 млн – на монтажные, а 1,6 млрд – на закупку необходимого оборудования. «2 млрд рублей мы получим из бюджета Петербурга, а остальное – из федеральной казны. Совместно с уполномоченными комитетами городского правительства мы уже направили соответствующую заявку в Москву. Федеральный центр даст ответ после экспертизы сметной документации проекта».
Внебюджетных финансовых вливаний у проекта нет, однако руководство Центра уверено, что удорожания проекта не будет. Такой же точки зрения придерживается и автор проекта - глава «Студии 44» Никита Явейн. «Судьбу стадиона на Крестовском острове музей не повторит. Как показывает практика, наши проекты значительно никогда не дорожают», – сказал он.