В ожидании больших ставок. Эксперты спрогнозировали, когда начнется активное офисное строительство
Офисный рынок Санкт-Петербурга в минувшем году продемонстрировал успешное развитие. Вакансия сократилась, арендные ставки выросли. Тем не менее, условия для массового запуска новых девелоперских проектов еще не созрели. Хотя уже и вызревают. Эксперты рассказали, при каком уровне арендных ставок, начнется активное строительство бизнес-центров.
Анамнез
Рынок офисной недвижимости пережил кризис и перешел в фазу роста. Спрос на аренду в сегменте растет, а низкий уровень строительства новых площадей не позволяет его удовлетворить. По данным Colliers International, по итогам 2018 года, спекулятивный ввод в сегменте составил лишь около 25 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2017 году сдано 116 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей; в 2016-м – 144 тыс., в 2015-м – 151 тыс., в 2014-м – 183 тыс., в докризисном 2013-м – 206 тыс.
Закономерным следствием ситуации стало снижение вакансии. По данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя вакансия по рынку качественных офисных площадей по итогам 2018 года составила лишь 5,5%. За год показатель снизился на 2,2 п. п.
В результате, рост средних запрашиваемых арендных ставок достиг 5% в классе А (диапазон 1600-2200 рублей за 1 кв. м в месяц) и 4% в классе В (900-1400 рублей), говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По данным Colliers International, средний показатель стоимости аренды 1 кв. м в классе А к концу прошлого года вырос до 1595 рублей, в классе В – до 1040 рублей.
Диагноз
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, считает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и уже могут служить сигналом для старта новых проектов (сегодня их запуск находится на околонулевом уровне).
«Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС). Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов», – говорит эксперт.
Впрочем, при этом он признает, что, если своей земли в хорошей локации у девелопера нет, то уровень арендной ставки, приемлемый для запуска нового проекта, подрастает до 2165 рублей (вводные параметры для расчета: общая площадь БЦ – 18,5 тыс. кв. м; стоимость участка на 1 кв. м общей площади объекта – 15 тыс. рублей; цена строительства – 90 тыс. на 1 кв. м; срок строительства – 2,5 года; ставка капитализации – 9%, требуемая доходность – 18%; срок заполнения – 2 года: 1-й год – 50%, 2-й – 80%, базовый – 95%; ежегодная ставка индексации арендной платы после ввода – 5%). «Принимая во внимание тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», - оптимистично говорит Андрей Косарев.
Делайте ваши ставки. Сдержанный оптимизм
Если сам посыл другими экспертами не оспаривается, то со столь оперативными последствиями рыночных трендов с переходом с сферу практического девелопмента согласны не все. Наиболее позитивно настроен Алексей Федоров. «Уже сегодняшние ставки обеспечивают рентабельность проектов реконструкции. И мы видим, что небольшие частные девелоперы этим пользуются, запуская по 1-2 проекта в год. Конечно, необходимым условием для успеха таких проектов является невысокая цена покупки исходного объекта. Но рынок сейчас предоставляет достаточно возможностей для таких приобретений, инвесторам есть из чего выбирать», - говорит он.
Но уже вскоре очередь должна дойти и до запуска новых проектов, считает специалист. «Для рентабельности их строительства требуется уровень ставок в 2000-2500 рублей в классе А и 1400-1700 рублей – в классе B. Учитывая имеющийся дефицит площадей, усугубляющийся постепенным уходом с рынка офисов класса С вследствие редевелопмента, мы ожидаем, что в течение года-двух требуемые уровни будут достигнуты. Более того, мы уже видим, что и крупные девелоперы поверили в перспективы рынка - новые очереди запустили «Аэропорт Сити» и «Невская Ратуша», реализует свой проект на Фонтанке компания «Ренессанс Девелопмент», - отмечает Алексей Федоров.
Его коллега, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, соглашаясь по существу, несколько сдвигает сроки запуска новых проектов: «Качественных вакантных площадей крайне мало, а растущих компаний предостаточно. То есть спрос очевиден, в связи с чем рождается предложение. Каждую неделю мы получаем информацию о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. Поэтому можно спрогнозировать, то к 2023 году предложение офисной недвижимости существенно увеличится и через некоторое время мы вновь вернемся к рынку арендатора».
Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ») также не верит в очень скорое начало реализации новых проектов. «Окупаемость нового качественного бизнес-центра класса А или В+ в хорошей локации начинается при ставках от 2500 рублей за кв. м. Сегодняшний уровень ставок в классе А в среднем – 1700-1900 рублей за кв. м. Рынок не дошел до тех показателей, которые побуждали бы девелоперов к закладке новых бизнес-центров. И в 2019 году вряд ли на него выйдет», - говорит эксперт.
При этом он оговаривается, что это верно, если рассматривать старую классическую модель бизнес-центра. «Если же мы посмотрим на более современные офисные пространства, будь то коворкинг или просто помещения с гибкой планировкой, мобильным и компактным размещением работающих, мы увидим, что они набирают популярность, и окупаемость у них гораздо выше. При умелом управлении в таких проектах можно снять от 2500 до 7000 рублей чистых арендных платежей с кв. м площади», - говорит Николай Антонов.
Делайте ваши ставки. Пессимизм
Наиболее пессимистично настроен управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, считающий, называющий самый высокий уровень арендных ставок, достаточный для активизации девелопмента в офисном сегменте.
«Для того, чтобы у девелоперов появилась серьезный интерес к строительству новых бизнес-центров, необходим рост арендных ставок от нынешних показателей примерно на 30% (на данный момент комфортными для запуска проектов стали бы ставки в районе 2,7 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц для объектов класса А и порядка 1,9 тыс. рублей – для класса В). Причем рост этот должен быть очень быстрым, а не «размазанным» на 2-3 года, поскольку в противном случае часть его «съедят» инфляция, снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам и другие факторы. И, соответственно, хорошей рентабельности у проектов по-прежнему не будет. Пока же могут появляться какие-то отдельные точечные проекты с хорошей локацией, но это будет не тренд рынка, а скорее, исключения из реальной рыночной ситуации», - уверен он.
Более того, по словам эксперта, благоприятные условия в ближайшие годы вряд ли появятся: «Арендная ставка в 2019 году продолжит расти, но, к сожалению для девелоперов, не настолько серьезными темпами, чтобы вызвать интерес к запуску строительства новых проектов. Думаю, в среднем по рынку рост составит около 10%. Какие-то объекты, возможно подорожают сильнее, какие-то слабее, но в среднем показатель будет примерно такой».
«При существующих трендах, я пока не вижу очевидных перспектив для развития девелопмента в офисном сегменте. Вакансия, действительно, низкая, арендные ставки, действительно, растут. Но происходит это очень невысокими темпами. Их явно недостаточно, чтобы запустить активное строительство новых бизнес-центров. И пока действуют нынешние тренды, я не вижу оснований предполагать изменения на рынке. Судите сами: ключевая ставка снова начала расти, инфляция находится на довольно высоком уровне, рубль в очередной раз сильно просел по отношению к доллару и евро (а надо понимать, что в качественных офисных центрах по-прежнему велика доля импортного оборудования и стройматериалов). По совокупности все это не дает оснований прогнозировать активный девелопмент в этом сегменте», - резюмирует Дмитрий Золин.
Президент России Владимир Путин в ходе заседания президиума Госсовета потребовал «конкретных результатов» реализации нацпроектов, а не «гладких формулировок» и «усредненных данных».
В минувшую пятницу в Ялте состоялось расширенное заседание президиума Государственного совета. Рассматривались задачи, стоящие перед страной и определенные в «майском указе» в качестве стратегических на период до 2024 года.
Глава государства подчеркнул, что его не интересуют «средняя температура по больнице», «гладкие формулировки на бумажке», «усредненные данные». «Дело не в указе и даже не в нацпроектах, в которые «упакована» наша совместная работа по достижению необходимых для страны показателей, дело в результатах этой работы в будущем. Нам нужны конкретные результаты. Нужно добиться прорыва – именно прорыва – по таким важнейшим направлениям, как здравоохранение, образование, инфраструктура и еще многое другое, но именно для того, чтобы ситуация менялась к лучшему, чтобы люди стали жить лучше», – заявил Владимир Путин.
Отметим, в составе нацпроектов планируется утвердить более 70 федеральных проектов, на которые, помимо ранее предусмотренных бюджетных ассигнований, предполагается в 2019–2024 годах направить дополнительно порядка 8 трлн рублей.
По проекту федерального бюджета, который на этой неделе одобрен Госдумой в третьем чтении, на нацпроекты предлагается выделить в 2019 году 1,68 трлн рублей, в 2020-м – 1,86 трлн, в 2021-м – 2,08 трлн. Общий объем вложений за три года – более 5,63 трлн рублей.
На нацпроект «Жилье и городская среда» в 2019 году намечено выделить 105,3 млрд рублей, в 2020 году – 105,3 млрд, в 2021 году – 108,4 млрд. В частности, предполагается стимулирование программ развития жилищного строительства в субъектах РФ в 2019 году на сумму 22,5 млрд рублей, в 2020-м – 25,2 млрд, в 2021-м – 28,3 млрд.
Между тем, еще до заседания СМИ распространили информацию о том, что рабочая группа Госсовета признала неисполнимым приоритетный нацпроект «Жилье» при выделяемых на него объемах финансирования. Расхождение суммы, выделяемой на нацпроекты в 2019–2021 годах бюджетом, и суммы, ранее предусматривавшейся в их паспортах, вызывает опасения, что в дальнейшем будут увеличены требования по софинансированию к региональным бюджетам.
Представители строительной отрасли убеждены, что реализовать нацпроект в строительной сфере будет невозможно без серьезных мер господдержки, особенно в условиях, когда изменения, внесенные в Закон № 214-ФЗ, привели к серьезному усложнению работы и заметно снизили рентабельность девелоперской деятельности.
«Прежде всего, есть меры, которые целесообразно распространять на всю страну. В первую очередь, это касается мер господдержки (субсидий) для отдельных категорий граждан, проектного финансирования для девелоперов. Во время острой фазы последнего кризиса властями страны накоплен очень важный и нужный опыт субсидирования части процентной ставки по жилищным кредитам. Им и нужно воспользоваться сейчас. Также, на наш взгляд, целесообразно подобным образом поддержать и проектное финансирование. Если удастся снизить процентную ставку до уровня порядка 5% годовых – это будет огромная помощь отрасли», – считает Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
Также, по его словам, необходимо учитывать специфику регионов. «В разных субъектах РФ очень разные условия жизни, ведения бизнеса и его рентабельности. Где-то она выше 10%, а где-то, оказывается, и ниже. Поэтому для некоторых субъектов РФ нужны и различные адресные меры поддержки – в зависимости от условий конкретного региона», – говорит эксперт.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер более радикален. «На мой взгляд, самой серьезной мерой поддержки строительной отрасти была бы отмена всех новаций в 214-ФЗ, принятых начиная с середины прошлого года. Утвержденные корректировки серьезно осложняют жизнь отрасли и ведут к уменьшению объемов ввода нового жилья. Вообще, надо перестать постоянно менять «правила игры» в строительстве; отрасль устала постоянно жить в "зоне турбулентности"», – считает он.
Какие образы способны сегодня удивить пресыщенную впечатлениями публику? И достаточно ли только блестящей архитектурной формы для создания wow-эффекта? Как продвигать имидж города в медиапространстве?
Российские, зарубежные архитекторы и урбанисты дискутировали на эти темы на мероприятиях секции «Креативная среда и урбанистика» в рамках Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Руководитель секции, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов объяснил, почему в этом году именно эти темы стали основными: «Главную тему подсказал Чемпионат мира по футболу, недавно прошедший в России. Это событие радикально изменило культурный фон городов, инфраструктуру многих территорий, самоощущение страны и ее образ в глазах мирового сообщества».
Специальный представитель Президента РФ по международному культурному сотрудничеству Михаил Швыдкой отметил, что способ повысить привлекательность места через проведение крупного события – вовсе не изобретение последнего времени, а традиция, уходящая в глубь веков. «В городах и Древней Греции, и Древнего Рима градостроительная политика во многом определялась теми масштабными акциями, которые время от времени проходили», – констатировал он.
Директор ГМИИ им. А.С. Пушкина Марина Лошак считает, что наша современность – это время не «мелкой моторики», а «большого образа»: «Безусловно, это время архитектуры, которая на уровне первой сигнальной системы способна поразить человека. И те, кто так или иначе связан с миром впечатлений, должны это учитывать».
Отыскивая смыслы
«Нельзя строить объекты, которые никогда потом не будут востребованы. А примеров таких заброшенных «улучшений» множество, – заметил специальный советник ЮНЕСКО Франческо Бандарин. – Нельзя и просто «понатыкать памятники». Сам по себе памятник – не играет никакой роли, необходимо сформировать пространство вокруг него, наполнить его жизнью, сделать объект полезным и нужным. Экономика – это, конечно, очень важно, но не будем забывать о смыслах, если мы говорим о пространствах культурного обмена».
Стоит задача проводить мероприятия, которые позволят по-новому взглянуть на привычные городские территории или объекты. Президент и председатель совета директоров ГК Bosco di Ciliegi Михаил Куснирович – один из тех, кто умеет гениально придумывать мероприятия, преобразующие среду. «В обычной жизни я продаю пальто. Наши магазины находятся в знаковых местах. Как клиентоориентированная компания, мы не могли не заметить, что в последние годы наше общество перешло в другую фазу. Мы стали потребителями впечатлений и хотим этим делиться. Сегодня контекст важнее текста. Сам повод не имеет значения, а важно «запостить» – в чем ты, с кем и когда. При этом архитектура – это та сфера, в которой можно выразить и текст, и контекст. И в этом ее примирительная функция», – говорит он.
Именно поэтому концепцию почти каждого своего магазина Bosco di Ciliegi строит с оглядкой на экономику впечатлений. «ГУМ на Красной площади – это общественное пространство, – считает Михаил Куснирович. – Чтобы продавать все эти сумочки, нужно сделать так, чтобы люди в торговом пространстве находили для себя впечатления. И тут есть взаимосвязь: если полотна будут импрессивными, а пуховички – так себе, вы не получите нужного эффекта. Так что мы будем продолжать заниматься "мелкой моторикой"».
Открывшийся год назад в самом сердце Москвы парк «Зарядье» – пример пространства, изначально спроектированного для глобального культурного обмена. Как говорит директор ГАУК города Москвы «Парк Зарядье» Павел Трехлеб, при разработке структурной программы парка учитывались и столичная аудитория, и гости города: «Нам важно было выдержать этот баланс. За год работы парк посетили более 11 млн человек – это огромная нагрузка на территорию. То, что мы ее выдержали, говорит о том, насколько грамотно была проведена проектная работа. Был найден баланс, огромные потоки людей не травмировали ботаническую коллекцию».
Павел Трехлеб обратил внимание на всесезонность проекта: «И в зимний, и в летний период наши гости находят для себя массу впечатлений. Это и ландшафтная коллекция, и инженерные сооружения – такие как Парящий мост и Стеклянная гора. Это лучшие точки для сэлфи в Москве». Под землей «скрыта» культурная программа парка – мультимедийный кинотеатр, выставочный зал, ледяная пещера, научный центр и т. д. «Все это в совокупности дает уникальное эмоциональное путешествие», – считает он.
Парк «Зарядье» – это центр города, а как перенести культурное пространство на периферию? Большую роль, по мнению Сергея Кузнецова, в этом может сыграть столичная программа реновации: «Когда идет большое строительство, можно запроектировать и общественные пространства».
Искусство продвижения
В мире бесконечных презентаций особую важность приобретают медиаканалы, которые способны значительно влиять на формирование образа страны, города или места. «Думаю, все согласятся, что после Чемпионата мира имидж России значительно улучшился. На мой взгляд, огромное влияние оказали положительные отзывы болельщиков, которые делились впечатлениями в соцсетях, и этот образ произвел поразительный эффект в медиапространстве. То же самое касается и архитектуры, и городских программ. В Москве мы стараемся обращать внимание на эту тему. Медиасудьба проекта вообще может определить, будет ли он построен. Он сначала должен состояться и выжить там. Сегодня это оказывается даже важнее, чем авторское участие архитектора», – сказал Сергей Кузнецов.
Он отметил, что в отличие от фестивалей и форумов городские программы не слишком хорошо прорабатываются в медиапространстве: «Надо помнить, что человек в соцсетях скорее напишет про случившийся негативный опыт, чем скажет «спасибо» тем, кто все это придумал и организовал. Не надо надеяться, что позитивные вещи разойдутся, надо их делать публичными. Я, например, всегда стараюсь показать команду, авторское участие. Это цепляет. Так мы делали при реализации проекта "Зарядье"».
В погоне за количеством репостов и лайков в соцсетях не стоит забывать и о том, что пространства создаются прежде всего для того, чтобы делать людей счастливыми, уверен главный художник Первого канала, партнер бюро WOWHAUS Дмитрий Ликин.
«"Прорабатывать в медиапространстве" – это не только о новостях или отдельных всплесках информации, но и о большом кинематографе. По данным агентства DCI (Tourism & Economic Development Marketing Agency), которое изучает наиболее интересные источники привлечения туристов, в 2017 году почти 80 млн путешественников выбрали то или иное направление на основе фильмов и сериалов. Лидером среди мегаполисов стал Лос-Анжелес, после выхода фильма "Ла-Ла-Лэнд"», – сообщила председатель Комитета по туризму Москвы Екатерина Проничева.
Огромное влияние на распределение туристических потоков оказал сериал «Игры престолов». Власти одного из основных мест съемок сериала – хорватского курорта Дубровник – даже вынуждены были задуматься о введении ограничений на посещение города туристами.
Нелегко и самим производителям медиапродукта. По словам режиссера Клима Шипенко, получить разрешение на съемку в Москве очень сложно: «Не всегда дают то время, когда мы хотим, можем лучше снять, нам мешает бюрократия. Приходится выезжать и работать с тем, что есть».
Но цель оправдывает средства, считает он: «Перед нами целая экосистема: кинематографисты сильно вдохновляются архитектурой. Смотришь на места – и приходят сцены в голову. Потом зритель воспринимает город через фильм».
О фотогеничности архитектуры говорил и руководитель бюро SPEECH Сергей Чобан. «Человека всегда интересует картинка, исторически люди воспринимали город через рисунок. Не случайно царственные особы в былые времена брали с собой в путешествия живописцев. Будущие проекты сначала появляются в эскизе – его показывают заказчику, потом прессе, потом интересующейся общественности. На картинах мы видим выстроенные пространства, это сделано не случайно, так задумано. Архитектура должна быть фотогенична, так ее воспринимают наши глаза», – добавил он.