Где у нас случилось? или Пара незаметных пустяков. Какие законодательные новации вступили в силу с 1 января
Российские законодатели продолжают без устали реформировать строительную отрасль. Законы касаются самых разных областей и часто принимаются с отложенным сроком вступления в силу, чтобы обеспечить строителям переходный период. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с новеллами, которые начали действовать с 1 января 2019 года.
При обзоре новаций «за скобками» будут оставлены весьма положения свежайших корректировок в многострадальный 214-ФЗ, принятых в экспресс-стиле в конце 2018 года (первое чтение в Госдуме – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го, утверждение Софетом Федерации – 21 декабря, подписание Президентом – 26 декабря). Во-первых, - по формальному признаку они вступили в силу в момент подписания главой государства. А во-вторых, «Строительный Еженедельник» подробно рассматривал их в последнем номере за прошлый год (см. «Сдвиг по 214-ФЗ», №38 от 24 декабря 2018 года).
Добавим при этом, что, по мнению экспертов, наиболее мощные «тектонические сдвиги» в законодательстве ждут отрасль с середины наступившего года. «Для участников строительного рынка 2019 год окажется довольно трудным. В первую очередь, это связано с реформированием рынка долевого участия в строительстве. Почти все участники рынка находятся в ожидании 1 июля 2019 года, когда вступят в силу поправки в ФЗ-214», - отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова. Поправки, вступающие в силу с 1 января 2019 года, по ее словам, в основном носят «минорный» характер и направлены на детализацию уже существующих отношений.
Новое в госэкспертизе
С 1 января 2019 года вступает в силу очередной пул поправок в Градостроительный кодекс РФ, предусмотренный законом 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. Ключевые изменения, вносимые им, можно разделить на три категории. Первая из них касается оформления и осуществления государственной экспертизы проектной документации.
Поправки предусматривают расширение полномочий Правительства РФ по разработке формы проектной документации, которое сможет дифференцировать состав и требования к содержанию ее разделов в зависимости от вида объекта капитального строительства (площадной или линейный), его назначения или вида работ (строительство, реконструкция или капремонт), выполняемых в отношении данного объекта.
Также с 1 января 2019 года расширяется предмет экспертизы проектной документации, которая сможет быть проверена на соответствие, например, требованиям антитеррористической защищенности объекта, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям госохраны объектов наследия, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование. Кроме того, в тех случаях, когда финансирование строительства более чем на 50% осуществляется из бюджетных средств, оценка достоверности определения сметной стоимости строительства будет осуществляться также в рамках госэкспертизы.
По мнению Майи Петровой, эти поправки носят скорее технический характер. «Передача Правительству РФ полномочий по разработке формы и разделов проектной документации скорее сыграет на руку организациям, профессионально занимающимся ее разработкой. Очевидно, что документация на площадной и линейный объекты очень сильно различается. Так же и проект, не соответствующий различным требованиям безопасности, ранее точно также не прошел бы госэкспертизу. Поэтому говорить о том, что при государственной экспертизе к проектной документации будут предъявляться новые повышенные требования, не приходится», - отмечает она.
«Идея расширения предмета экспертизы, с одной стороны, потребует значительно больших затрат на разработку такой документации, но в то же время призвана обеспечить проверку соответствия не только техническим регламентам, но всем существующим требованиям и особым условиям, что должно повысить качественные характеристики возводимого объекта, а также исключить возникновение сложностей у застройщика при дальнейшем государственном администрировании хода и завершения строительства», - со со своей стороны отмечает Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Невыполнимая классификация
Еще одним положением 342-ФЗ стала классификация объектов капстроительства. С 1 января 2019 года задание на проектирование и проектная документация обязательно должны содержать указание на соответствующий объект капитального строительства из специального классификатора объектов.
Несмотря на то, что данное положение включили в Градостроительный кодекс РФ, его соблюдение на 1 января 2019 года невозможно. Причина проста – классификатор к настоящему моменту находится в разработке. Поправка станет актуальной с момента официального принятия Минстроем России упомянутого классификатора.
«Эта поправка вызывает определенные опасения. В таких случаях, как никогда, актуальна фраза: «определить – значит ограничить». Что делать в ситуации, когда объект капитального строительства не вписывается в классификацию, разработанную Минстроем? Для таких случаев будет разработана специальная категория «иные объекты капитального строительства» или проектную декларацию придется подгонять таким образом, чтобы планируемый к возведению объект соответствовал определенной категории из утвержденного классификатора? Пока предсказать это довольно сложно, поэтому посмотрим какой классификатор будет утвержден и как он будет применяться государственными органами, проводящими экспертизу или уполномоченными на выдачу разрешений на строительство», - отмечает Майя Петрова.
Третье важное требование 342-ФЗ заключается в обеспечение доступности градостроительной и проектной документации. Поправки расширяют перечень документов, подлежащих включению в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Например, с 1 января 2019 года сведения о результатах и материалах инженерных изысканий также подлежат включению в указанные информационные системы. Параллельно с этим КоАП дополняется ст. 9.5.2, предусматривающей ответственность за непредоставление информации в подобные информационные системы.
Самостроям – бой!
С 1 января 2019 года со вступлением в силу закона от 29 июля 2017 года 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» заканчивается переходный период, установленный для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) законом 340-ФЗ от 3 августа 2018 года.
В первую очередь они касаются новых объектов ИЖС (максимальная этажность – 3 этажа, высотность – 20 м) на садово-дачном участке. При их возведении, вместо оформления разрешительной документации, гражданин обязан направить в соответствующий орган уведомления о начале и об окончании строительства. Последнее – вместе с техническим планом и квитанцией об уплате госпошлины, поскольку теперь кадастровый учет и регистрацию прав на возведенный объект недвижимости обязана проводить местная администрация.
Размещение дома для постоянного проживания возможно только на садовых земельных участках (на огородных же земельных участках допустимо размещение построек, предназначенных для временного проживания – дачные, летние домики). Если при возведении и оформлении прав на такой дом не было допущено ошибок, то такая недвижимость будет считаться жилой, что позволит оформить там постоянную регистрацию.
Константин Клошко считает, что эти новации, по замыслу законодателя, приняты в целях борьбы с самостроем, самозахватом земельных участков, их нецелевым использованием, а также уклонением от уплаты налогов на имущество. «Также установленное регулирование исключит бесконтрольное формирование и разрастание садовых массивов, что должно сократить количество споров, связанных с границами и принадлежностью земельных участков, а также обеспечить их использование, включая застройку, в соответствии с категориями и целевым назначением», - отмечает он.
«Государство продолжает бороться с самостроями. Введением уведомительного порядка законодатель пытается пресечь такие порочные практики, когда, например, на садово-дачном участке возводится де-факто многоквартирный жилой дом, который не вводится в эксплуатацию и в котором де-юре не могут проживать люди, или когда на аналогичном земельном участке возводится шикарный замок, права на который не регистрируются для избежания уплаты имущественных налогов. Вкупе с продлением «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года и дополнением градостроительного кодекса главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», полагаем, что указанные меры приведут к сокращению количества самостроя, выводу «из тени» еще нелегализованных объектов ИЖС и оздоровлению рынка ИЖС», - добавляет Майя Петрова.
Систематизация регулирования, названная «дачной реформой», идет по пути признания ранее возникших прав, т.е. зарегистрированные в установленном порядке права добросовестных застройщиков будут сохранены в неизменном виде, полагает Константин Клошко. «В то же время, упорядочение процедуры возведения объектов ИЖС и садовых домов не означает ее упрощение и потребует соблюдения градостроительного законодательства, для чего необходимо будет заручиться поддержкой профессионалов либо самостоятельно освоить требования градостроительных регламентов», - указывает эксперт.
2% - это много или мало?
Одним из самых заметных изменений, оказывающим влияние на все отрасли отечественного рынка, в том числе и на строительство, является повышение с 1 января 2019 года ставки налога на добавленную стоимость с 18% до 20%.
«Минфин РФ уже выпустил ряд писем, разъяснив что для исчисления НДС по ставке 20% дата заключения договоров не имеет значения. Даже если договоры заключены в 2018 году или ранее и по ним получена полная или частичная предоплата, с 1 января 2019 года к таким договорам также применяется ставка НДС в размере 20%», - подчеркивает Константин Клошко. Это означает, что если в договоре стоимость указана с учетом НДС, то исполнителю (продавцу) придется либо увеличить стоимость договора, либо покрыть разницу за свой счет – в любом случае, изменение цены потребует внесения изменений в существенное условие договора. Если же стоимость в договоре указана без учета НДС, тогда начиная с 1 января 2019 года его цена вырастет автоматически.
«Это означает, что в сфере строительства повышение ставки НДС также приведет к росту себестоимости товаров (услуг). Таким образом, как для заказчиков, так и для подрядчиков к традиционному ежегодному повышению цен, учитывающему рыночные факторы влияния, также добавится фактор государственной фискальной политики. Следовательно, на плечи конечного потребителя ляжет все бремя факторов, формирующих ценообразование, в т.ч. и на строительном рынке. Отсюда негативные прогнозы относительно снижения покупательской способности и последующей стагнации строительного рынка», - резюмирует Константин Клошко.
Техническая ошибка в документации не помешает правительству Ленинградской области выкупить здание у строительного концерна «ИПС» и разместить там первую в Буграх государственную амбулаторию.
Речь идет о здании площадью около 300 кв. м. на улице Школьная. Ранее генеральный директор «ИПС» Виктор Локтионов пообещал губернатору Ленобласти Александру Дрозденко продать это здание области под амбулаторию. Сделка должна быть закрыта до конца 2018 года. Область готова выкупить объект за 19 млн рублей.
Несмотря на согласие двух сторон сделка затянулась. Виктор Локтионов сообщил, что в документах обнаружилась ошибка по размерам и границам участка, на котором расположено здание. Кроме того, владелец соседнего участка уверен, что его собственность хотят сократить на четыре сотки. Чиновники единогласно заявили, что проблему легко устранить, но нужно согласование собственника. Виктор Локтионов признал, что документы можно поправить примерно за неделю. «Мы надеемся, что этот вопрос будет улажен к 23 октября, и мы с можем начать процедуру выкупа объекта», – четко обозначил срок заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
В правительстве уверены, что истинная причина затягивания сделки - в нежелании продавать здание, ведь область выкупает его через 44-ФЗ, т.е. не по самой выгодной для владельца цене. «Тот, кто хочет – ищет возможности, а тот, кто не хочет – причины», – уверен Михаил Москвин. В свою очередь, Виктор Локтионов настаивает, что готов к сделке, поскольку обещал губернатору продать здание.
Если здание будет выкуплено до конца года текущего года, амбулатория начнет работу уже весной 2019 года. Кроме того, до конца года компания «ЮэСДжи Девелопмент» безвозмездно передаст правительству земельный участок неподалеку от будущей амбулатории. Там будет построена уже полноценная государственная поликлиника. Проектирование объекта начнется в 2019 году, и, если все пойдет по плану, учреждение заработает через два года.
Добавим, «ИПС» на протяжении почти 15 лет активно застраивает Бугры жильем. «Появление инфраструктурных объектов выгодно, в первую очередь, самим застройщикам. Для того, чтобы люди покупали там жилье, надо заниматься развитием территории, и заботится о том, чтобы там предоставлялись бесплатные медицинские услуги», – отметил Михаил Москвин.
Союз строительных объединений и организаций, Российский союз строителей и Центр развития рынка недвижимости призывают игроков строительного комплекса участвовать в подготовке поправок в федеральное законодательство. Главное, что хотят изменить игроки строительного рынка, - запрет на продажу квартир с шестимесячной просрочкой.
ССОО готовится к традиционной осенней конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам мероприятия будет принята резолюция, куда войдут все предложения игроков стройотрасли по изменениям в 214-ФЗ. Документ будет направлен в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти РСС.
Больше всего игроков рынка недвижимости волнуют вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. В начале октября власти Санкт-Петербурга и Ленобласти опубликовали первые списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на шесть и более месяцев. Туда вошло 77 девелоперов.
Заместитель председатель Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский пояснил, что главная задача данной нормы – исключить появление новых обманутых дольщиков. Дело в том, что некоторые компании не останавливают продажи жилья, даже если на объекте очевидные проблемы и понятно, что вовремя он сдан не будет. Для примера он напомнил о ЖК «Вариант» компании «Ареал», которая остановила продажи только после двух судов с правительством города. «Необходим досудебный механизм, дающий право останавливать продажи в проблемных проектах. Нам нужен некий коллегиальный орган, который сможет запрещать привлекать средства дольщиков до суда. Это может работать так: если мы, со своей стороны, сможем доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, то этот коллегиальный орган сможет запретить компании привлекать средства физических лиц», – сообщил Евгений Барановский, отметив, что в прокуратуре Петербурга уже есть рабочая группа под руководством заместителя прокурора Виктора Мельника.
Представители строительного рынка считают меру почти драконовской и уверены, что она негативно повлияет, в первую очередь, на сроки реализации проектов. «По сути, продажи – единственный доход застройщиков, ведь ни один банк кредит на проблемный объект не даст, соответственно, просто непонятно, как завершать строительство», – отметил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. В связи с чем он призывает хотя бы увеличить срок просрочки с 6 до 9-12 месяцев, а лучше полностью отказаться от данной меры: «Было бы здорово, если бы решение о запрете на продажу жилья в проблемных объектах принимал суд, однако для этого механизм должен быть отлажен, но, как показывает история с ЖК «Вариант», у нас пока не все гладко».
Вице-президент «Союзпетростроя» Александр Фурман полагает, что необходимо обратиться к системе работы через эскроу-счета. «Не надо останавливать продажи из-за просрочки, но надо, чтобы средства от продаж поступали на эскроу-счета в банк, и тогда новые дольщики смогут спать спокойно. В свою очередь, банк сможет оценить стоимость нереализованных квартир и затрат на строительство объекта, и если разница между этими показателями будет уверенно положительной, то можно выдавать девелоперу кредит, – пояснил он, добавив, что перед выдачей кредита свое заключение должен подготовить и Комитет по строительству. – Таким образом, проект должен пройти финансовую и техническую экспертизу. И никаких новых обманутых дольщиков не будет».
Евгений Барановский согласился, что действующая норма не учитывает всех тонкостей строительного процесса: «Закон не оставляет нам никаких возможностей для диалога, и все трактуется однозначно - если по любому из договоров есть просрочка на шесть месяцев, то мы обязаны уведомить об этом Росреестр». При этом, отметил чиновник, есть компании, которые просто попали в сложную ситуацию, поэтому и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками вовремя, однако объект не бросают и пытаются его завершить. «Таким застройщикам надо помогать, но каждый договор, каждая копейка, пришедшая на объект, должны будут строго проверяться», – считает чиновник.
Председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков с органами государственной власти Олег Бритов пообещал, что все озвученные предложения о поправках в 214-ФЗ будут рассмотрены на осенней конференции, и направлены в федеральные органы власти. Он призвал всех представителей отрасли направлять свои предложения в РСС. «Мы можем и должны оказывать влияние на законодательные процессы, касающиеся стройки. Москва прислушивается к нашим предложениям. Нередко наши предложения поддерживает и губернатор Санкт-Петербурга. Если бы не наша с вами деятельность, то изменения в 214-ФЗ могли быть куда жестче», – уверен он.