Стройка начинается, но спекуляция не в фаворе. Вuilt-to-suit удерживает позиции в сфере складского девелопмента
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.
Не складно
Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.
Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).
Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.
В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.
Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.
Время строить?
В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.
Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.
«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.
С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.
«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.
Что год грядущий нам готовит?
Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.
При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин
«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.
Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.
Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.
За первое полугодие 2017 года Северную столицу России посетили 4,1 млн человек, что на 4,5 % больше прошлогоднего показателя за этот же период. Статистика составлялась из различных источников, как коммерческих, так и официальных: Пограничной службы, Росстата и Министерства иностранных дел РФ.
На прошлой неделе состоялась пресс-конференция председателя Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга «Внутренний и въездной туризм в Санкт-Петербурге: итоги индустрии путешествий в первом полугодии 2017 года».
Как рассказал председатель Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга Андрей Мушкарев, 2,1 млн из общего числа туристов – это россияне и 1,9 млн – иностранцы. Причем 500 тыс. – путешественники из Китая. Учитывались не только туристы, пересекающие границу в СЗФО, но и гости города, прибывающие из Москвы и других регионов нашей страны.
По словам Андрея Мушкарева, за полгода количество туристов из США выросло на 40%, из Канады – на 30%, из Франции – на 14%. Число гостей из Южной Кореи ежегодно демонстрирует стабильный рост, связанный со взаимной отменой Россией и Южной Кореей туристических виз. За первые шесть месяцев 2017 года число южнокорейских гостей увеличилось на 20%. На 70% вырос показатель туристов из Ирана и на 30% – из Индии. А вот гости из Финляндии стали меньше приезжать в Петербург – за полугодие их число сократилось на 25%.
Из Китая с приветом
«Поток китайских туристов ежегодно удваивается, – отметил Андрей Мушкарев. – Мы перешли к той стадии, когда город на Неве пользуется спросом не только у тургрупп, но и среди индивидуальных путешественников из Китая».
Рост потока туристов из Китая сопровождается рядом негативных тенденций. Так, массово едущий в Петербург китайский турист почти ничего не оставляет в кармане города. Рестораны, магазины, которые обслуживают китайских туристов, держат предприниматели из Поднебесной. С самими группами работают гиды-нелегалы, оставляя без работы петербургских экскурсоводов.
По словам президента РОО «Санкт-Петербургская ассоциация гидов-переводчиков китайского языка» Виктории Баргачевой, за истекшее полугодие поток китайских туристов структурно изменился. Так, каждый седьмой турист из Поднебесной (то есть 16% от общего потока) приезжает в Россию в составе групп через Петербург. «Помимо групп, интересен наш город и индивидуальным путешественникам из Китая, которые посещают наш город повторно. Китайских «индивидуалов» в Петербург за шесть месяцев 2017 года приехало около 100 тыс. человек. В основном, это люди от 40 лет. Вместе с тем, сейчас наблюдается взрывной рост детского туризма из Китая. Россия воспринимается, как безопасное и дружественное место для подростковых групп. Для привлечения китайских туристов многие гостиницы и рестораны города самостоятельно проходят сертификацию в системе Welcome Chinese», – рассказывает г-жа Баргачева и при этом отмечает, что проблема нелегальных гидов постепенно решается. Если зимой у многих аккредитованных гидов не было работы, то сейчас Ассоциация гидов-переводчиков китайского языка привлекает даже студентов языковых ВУЗов.
По словам Андрея Мушкарева, Комитет активно занимается вопросами устранения «серых» схем в работе с китайскими туристами: «Мы подсчитали, что из-за деятельности нелегальных организаций и китайских торговых точек Петербург ежегодно недополучает около 2 млрд рублей. Совместно с МВД, прокуратурой и Ассоциацией гидов-переводчиков китайского языка была создана соответствующая рабочая группа. Мы проводим рейды по выявлению нелегальных гидов. Были уличены не менее 30 человек, их дела переданы в суд. Кроме того, мы обратились в Федеральное агентство по туризму РФ с просьбой предусмотреть возможность исключать из реестра недобросовестных туроператоров, которые совершают неправомерные действия».
По крышам – свободно
Отдельно председатель Комитета по развитию туризма отметил итог восьмимесячной работы – появление первой легальной экскурсии по крышам. Так, крыша на Лиговском проспекте, 65, сертифицирована и полностью оборудована для безопасных посещений. «В скором времени совместно с инвестором предполагается открыть еще 15-20 новых легальных крыш, сделав, таким образом, безопасные и легальные крыши новым брендом Санкт-Петербурга», – отметил Андрей Мушкарев.
Что касается популяризации Северной столицы России за рубежом, то за полгода было открыто шесть офисов Visit Petersburg в разных странах, от Испании (Барселона) до Китая (Макао). До конца года планируется открыть еще 10 подобных офисов.
«Недавно Петербург получил право провести церемонию вручения самой престижной международной премии в сфере туризма World Travel Awards, – сказал Андрей Мушкарев. – В Петербурге 30 сентября текущего года соберется более одной тысячи представителей туристического бизнеса со всего мира – владельцы отелей, авиакомпаний, эксперты рынка. Мы хотим использовать это мероприятие для привлечения внимания к инвестиционным возможностям Петербурга в сфере туризма: для обсуждения возможностей строительства новых гостиниц и подготовки инфраструктуры».
Направление – Грузия
Вице-президент «Ассоциации работников туристических и экскурсионных предприятий» Арнольд Риш рассказал о тенденциях выездного туризма. По его словам, впервые с 2013 года в России зафиксирован рост выездного туризма на 20%. Наиболее популярными направлениями у россиян стали Финляндия, Абхазия, Казахстан, Азербайджан, Грузия и Армения. Восстанавливает популярность у российских туристов Турция. «За истекшее полугодие Турцию посетили около 3 млн россиян», – привел статистику Арнольд Риш.
«Турция постепенно выходит на докризисный объем, – прокомментировал Андрей Мушкарев. – Очень много для восстановления туристического потока делают турецкие власти, начиная от субсидирования чартерных авиарейсов и закачивая прямым инвестированием в отельные сети. Этот опыт и мы можем перенять, ведь каждый турист, приезжающий в Россию и в Петербург, в частности, – это маленький инвестор».
Отдельно Андрей Мушкарев остановился на событийном туризме, поскольку этот вид путешествий показывает во всем мире ежегодный рост в 25%. Причем, событийный туризм чаще всего повторный: человек уже бывал в городе и решает посетить его еще раз, чтобы насладиться каким-нибудь событийным мероприятием.
В 2016 году в Петербурге начали формировать Единый календарь событий. В нем рассказано обо всех значимых мероприятиях – как городских и районных, так и коммерческих и выставочных. Посмотреть на Единый календарь событий можно на официальном городском туристическом портале Visit Petersburg. Кроме того, каждый желающий может заполнить специальную форму и проголосовать за понравившееся ему мероприятие. Таким образом, учитывая мнение горожан и туристов, сформируется Топ-20 наиболее интересных, красочных и ярких городских событий. Презентация Календаря событий на 2018 год состоится в ноябре этого года в рамках Культурного форума.
Кстати
Самыми востребованными музеями города в этом году, по данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, стали Эрмитаж, Русский музей, Исаакиевский собор, Петергоф. Их за шесть месяцев 2017 года посетило около 10 млн человек.
Мнение
Андрей Мушкарев, председатель Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга:
– Летом в городе состоялся Кубок Конфедераций. Это дало нам информацию, связанную со спортивным туризмом. Сейчас Петербург активно готовится к ЧМ-2018. В подготовке мы учитываем как сложности, так и позитивные моменты проведенного у нас крупного спортивного события. Во время Кубка Конфедераций многие гостиницы и отели подняли цены на свои услуги почти на 15%. С учетом того, что Кубок Конфедераций является своего рода репетицией Чемпионата мира, было зафиксировано падение числа постояльцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это один из тех уроков, которые наша гостиничная индустрия извлекла из Кубка Конфедераций. Не нужно слишком многого ожидать от проведения крупных спортивных мероприятий. Многие туристы не хотят ехать туда, где проходит крупное соревнование, – так как они ожидают повышения мер безопасности, увеличения нагрузки на городскую инфраструктуру.
Цифра
2 млрд рублей – теряет Петербург ежегодно из-за серых схем в работе с китайскими туристами
Комитет по строительству Петербурга планирует до конца года ускорить завершение проблемных объектов и работу по АИП.
На прошлой неделе состоялось совместное заседание Коллегии Комитета по строительству Петербурга и Службы госстройнадзора – были озвучены итоги первого полугодия в строительном секторе города и определены задачи на ближайшие месяцы.
Согласно данным Комитета по строительству, в первом полугодии в Петербурге было введено 1,63 млн кв. м жилья, что соответствует 54,5% годового плана. А также построено 1,15 млн кв. м нежилых объектов. В том числе за счет средств инвесторов были возведены школа и два детских сада, за счет бюджета – три спортивных объекта.
За шесть месяцев года Комитет по строительству освоил 6,2 млрд рублей – это 24,9% выделенных на текущий год средств. Всего на 2017 год строительному ведомству было выделено 25,1 млрд рублей, в том числе 21,5 млрд рублей – на выполнение Адресной инвестиционной программы.
По словам председателя Комитета по строительству Сергея Морозова, низкие показателя исполнения бюджета связаны с расторжением ряда контрактов с подрядчиками, некачественно и несвоевременно выполнявших свою работу. Кроме того, фактором низкого исполнения бюджета стало длительное согласование необходимой для строительства документации с городскими ведомствами, в том числе из-за ненадлежащей работы Единой информационной системы в сфере закупок в I квартале года.
Сергей Морозов также сообщил, что за первое полугодие было введено в эксплуатацию 16 жилых проблемных объектов. Среди таковых – два корпуса ЖК «Ленинский парк», ЖК «Кристалл-Полюстрово», первая очередь ЖК «Лондон-парк», два корпуса ЖК «Ленсоветский». Общая площадь сданных недостроев составляет 328 тыс. кв. м. По данным на 1 июля текущего года, в реестре проблемных жилых комплексов оставались 53 объекта, еще 10 из-за затянувшихся работ на площадке также находятся на контроле у ведомства. Тем не менее, предполагается, что 33 долгостроя будут введены в эксплуатацию до конца текущего года.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин, выступивший на заседании Коллегии в режиме видеоконференции, отметил необходимость усиления работы ведомства по завершению строительства проблемных объектов. «Динамики положительной пока не наблюдаю. По самым большим проблемам, а именно объектам, связанным с ГК «Город» и ЖК «Охта Модерн», мы явно недорабатываем. Поэтому главная задача Комитета на второе полугодие – решить проблемы обманутых дольщиков. Также до конца года важно выполнить все обязательства в рамках Адресной инвестиционной программы», – подчеркнул вице-губернатор.
Кстати
На заседании Коллегии также было сообщено, что к осени Комитет по строительству скорректирует программу развития застроенных территорий. В частности, предполагается, что в действующую городскую программу реновации будут внесены изменения, предусматривающие возможность предоставления инвестору «стартовых пятен» за границами территории РЗТ, но в границах административного округа. Кроме того, по опыту Москвы ведомство намерено инициировать опрос граждан на территориях, подлежащих реновации, о согласии или несогласии на участие в программе.