Стройка начинается, но спекуляция не в фаворе. Вuilt-to-suit удерживает позиции в сфере складского девелопмента
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.
Не складно
Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.
Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).
Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.
В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.
Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.
Время строить?
В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.
Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.
«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.
С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.
«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.
Что год грядущий нам готовит?
Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.
При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин
«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.
Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.
Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове – корпорация «Трансстрой» – в тяжбе со Смольным по одному из исков дошел до Верховного суда. Но высшая судебная инстанция не стала рассматривать жалобу компании.
Верховный суд РФ на прошлой неделе отказался рассматривать жалобу инжиниринговой корпорации «Трансcтрой» на решение судов нижних инстанций по тяжбе экс-подрядчика строительства стадиона на Крестовском острове с Комитетом по строительству Петербурга.
В рамках иска, дошедшего до высшей судебной инстанции, «Трансстрой» оспаривал неправомочность расторжения Смольным в июле 2016 года основного контракта стоимостью 12,3 млрд рублей на строительство спортивного объекта. Иск к городским чиновникам был подан экс-подрядчиком уже в августе того же года. В настоящее время два аналогичных по сути иска, связанных с расторжением других контрактов, на сумму 1,8 млрд и 3,6 млрд рублей, находятся на рассмотрении в судах первой инстанции. Всего же по тяжбе «Трансстроя» и Смольного открыто 15 судебных производств.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове считает последний судебный перевес в пользу властей Петербурга формальным и готов судиться дальше. Управляющий партнер петербургского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Иван Смирнов, представляющий интересы «Транссстроя», отмечает, что в настоящее время продолжается рассмотрение споров, вытекающих из одностороннего отказа Комитета от трех государственных контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове. «Отказ Верховного суда рассматривать жалобу компании не будет иметь какого-либо правового значения для рассмотрения других дел. В данный момент инжиниринговая корпорация «Трансстрой» продолжает отстаивать свои интересы, в том числе в рамках данного дела», – подчеркнул он.
Отметим, что в конце января этого года Городской суд Петербурга отменил решение Василеостровского районного суда по еще одной тяжбе сторон. Она касается правомочности выводов нотариуса в «стадионном деле». Нотариус был приглашен «Трансстроем» на стройку стадиона для фиксации текущего состояния, но не был пропущен через КПП. По словам Ивана Смирнова, нотариальное обеспечение доказательств во многих случаях является единственным способом добиться объективной фиксации ключевых обстоятельств и впоследствии защитить интересы в суде. «В ситуации, когда заказчик забирает строительную площадку, неправомерно отказывается признать факт выполнения работ и произвести их оплату, только нотариус как независимое третье лицо может зафиксировать объективное состояние объекта. Петербургский городской суд правомерно подтвердил законность нотариальной фиксации объекта в подобных случаях, что полностью соответствует сложившейся судебной практике. В дальнейшем данная позиция позволит многим компаниям эффективно противостоять действиям недобросовестных контрагентов», – считает юрист
По мнению сторонних экспертов в судебной практике, «Трансстрой» вряд ли будет обжаловать решение Верховного суда. Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев напоминает, что Верховный суд – последняя судебная инстанция, но иногда обжаловать решение можно по новым открывающимся обстоятельствам. «Однако такие случаи в судебной практике достаточно редки. Чаще всего заявитель подает другой, схожий по его интересам иск. Он после многоступенчатой системы обжалований также может дойти до Верховного суда, где может быть принято совсем другое решение», – полагает он.
Кстати
На прошлой неделе Петербургский городской суд продлил арест экс-вице-губернатору Марату Оганесяну на три месяца. Бывшего высокопоставленного чиновника Смольного обвиняют в хищении 50,4 млн рублей при расходовании бюджетных средств, задействованных на строительство стадиона на Крестовском острове.
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.