Стройка начинается, но спекуляция не в фаворе. Вuilt-to-suit удерживает позиции в сфере складского девелопмента
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.
Не складно
Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.
Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).
Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.
В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.
Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.
Время строить?
В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.
Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.
«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.
С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.
«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.
Что год грядущий нам готовит?
Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.
При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин
«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.
Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.
Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.
Известный петербургский архитектор Евгений Герасимов стал девелопером. Он купил за 12,2 млн рублей на торгах Фонда имущества здание бывшей насосной станции Кожевенного завода на Васильевском острове. И превратит его в коммерческий объект.
Фонд имущества Петербурга на прошлой неделе продал здание с участком на Кожевенной линииВ.О., 26. Это насосная станция Кожевенного завода Брусницыных, которая долгие годы не используется и не представляет архитектурной и исторической ценности. Площадь постройки – 268 кв.м, а участка под ней – 711 кв.м. Стартовая цена лота составляла 5 млн рублей. Но в ходе торгов, в которых участвовало 5 претендентов, цена выросла до 12,2 рублей. Победителем аукциона стал глава бюро «Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова. В торгах участвовала и компания «ГаражСервисСевер», которая купила этот объект за 9,6 млн рублей на прошлых торгах Фонда имущества, в декабре прошлого года.
«Договор был подписан. Но покупатель не оплатил его в указанный срок. Поэтому договор расторгли и объявили повторный аукцион. Но снова победить «ГаражСервисСевер» не смог», - сообщили «Строительному Еженедельнику» в Фонде имущества.
Для Евгения Герасимова преобразование насосной станции в современный коммерческий объект станет дебютом на девелоперском рынке. «Я давно хотел себя попробовать на этом поприще. Изучал и другие варианты проектов. Но выбрал этот, поскольку в нем есть инвестиционный потенциал», - заявил Евгений Герасимов.
Во что именно он преобразует насосную станцию (которую, к слову, можно снести, поскольку она не является памятником) собственник пока не решил. «Варианты разные: и художественная галерея, и магазин, и кафе. Но точно не жилье», - сообщил он. Объем инвестиций в проект он не раскрыл, поскольку проект еще в стадии разработки. Но отметил, что вкладывать в развитие участка намерен только свои средства, без привлечения кредитов.
Эксперты говорят, что вариантов использования участка не так много. «Строительство жилья или апартов в этой зоне действительно нецелесообразно, поскольку участок окружает промзона. А наиболее вероятный вариант развития территории – строительство небольшого офисного здания на одну-две компании. Здесь можно построить 1,5-2 тыс. кв.м., вложив 120-130 млн рублей», - считает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.
«Скорее всего, Евгений Герасимов купил этот участок для своей мастерской. И, честно говоря, очень интересно посмотреть, что в итоге получится. Полагаю, это здание станет украшением района», - говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Я не считаю, что приобретение 700 кв.м. земли можно рассматривать как выход на арену девелопмента: вряд ли этот шаг как-то повлияет на рынок и его участников. А сам приобретенный Евгением Герасимовым участок соседствует с территорией завода «Севкабель», где в ближайшее время произойдут глобальные изменения. Было бы неплохо найти нишу, в которой соседи моги бы не конкурировать, но дополнить друг друга. Правда, совсем избежать конкуренции будет сложно – в планах «Севкабеля» устройство грандиозных изменений, привлечение большого пула арендаторов самых разных направлений», - заключила управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Справка:
Евгений Герасимов родился в Алтайском крае, в городе Бийске - в 1960-ом году. В 1983 году завершил учебу в Ленинградском инженерно-строительном институте. Вплоть до 1990 года исполнял обязанности главы отдела архитекторов института ЛенНИИПроект. В 1991 году создал архитектурную мастерскую, которая получила название «Евгений Герасимов и партнеры». Это одно из самых востребованных архитектурных бюро в Петербурге. В его портфолио участие в создании делового комплекса «Невская Ратуша», конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» и других знаковых объектов.
Смольный не смог взыскать 450 млн рублей с проектировщика трамвайных сетей для «Группы ЛСР» в Красногвардейском районе.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти не поддержал иск СПб ГКУ «Дирекция транспортного развития» к АО «ИнкомПроект». В его рамках структура Смольного пыталась взыскать с проектной организации 446 млн рублей.
Из судебного решения, выложенного на сайте «Электронное правосудие», следует, что городские власти в 2006 году заказали компании «ИнкомПроекту» проект развития транспортной инфраструктуры Красногвардейского района в локации Ладожского вокзала, в том числе с новым трамвайным сообщением. В 2013 году проект получил положительное заключение, включая представленную смету разработчика на строительство новых объектов.
Спустя два года чиновники нашли инвесторов строительства частной трамвайной сети от Ладожского вокзала в сторону Ржевки. Им стал консорциум из застройщиков «Группы ЛСР» и УК «Лидер». Возводить трамвайную сеть вызвалось ООО «ЛСР-Строй». Стоимость строительства оценивалась в 33,7 млрд рублей. «Дирекция транспортного развития» как заказчик предложила генподрядчику за основу взять проектную документацию «ИнкомПроекта». Чуть позже «ЛСР-Строй» в документации нашел неточности, требующие исправления. Сроки работ на площадке стали затягиваться. Подгонять строителей пришлось вице-губернатору Петербурга Игорю Албину, который грозился разорвать контракт. В итоге трамвайная сеть была запущена в эксплуатацию в марте этого года, а не в декабре 2017-го, как планировалось изначально.
«Дирекция транспортного развития», ссылаясь на то, что стоимость строительства объекта увеличилась в результате допущенной в проектной документации ошибки, подала иск к «ИнкомПроекту», считая убытками для заказчика разницу между сметной стоимостью, определенной «ЛСР-Строй», и стоимостью, определенной проектировщиком.
Тем не менее, арбитраж пришел к выводу, что иск не может быть удовлетворен. Одна из основных причин – прошедший срок исковой давности. Проект был принят в 2013 году без замечаний, претензии к нему появились только в 2017-м. Кроме того, посчитал суд, истец не предоставил доказательств того, что увеличение сметной стоимости работ является убытком. Было отмечено, что корректировки в проектную документацию после замечаний «ЛСР-Строй» «ИнкомПроект» выполнил на безвозмездной основе. Обновленную проектную документацию без проблем согласовало СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы», а «Дирекция транспортного развития» воспользовалась результатом сделанной «ИнкомПроектом» разработки и согласования проектной документации объекта.
Эксперт МОО «Город и транспорт» Владимир Валдин не удивлен, что по частной трамвайной сети в Красногвардейском районе идут судебные тяжбы. По его словам, проекты транспортной инфраструктуры специфичны. Тем более, если в них участвуют и чиновники и бизнес. «В целом, городская транспортная инфраструктура не является самодостаточной для получения прибыли. И даже нормально, когда проекты в ней номинально убыточны. Это относится и к ЗСД, и к трамваям, и к автобусам. Прибыль данных проектов заключается не в плате за проезд, а в том, насколько они сопутствуют развитию прилегающих к ним территорий», – подчеркивает специалист.
Кстати:
Смольный готовится объявить конкурс на создание трамвайного сообщения с Петергофом. Предполагаемому инвестору предстоит построить 20 км трамвайных путей до исторического пригорода Петербурга. Проект будет разбит на два этапа: сначала протянут шестикилометровую ветку до Петергофского шоссе, затем от него до Петергофа. Стоимость оценивается в 10,6 млрд рублей.