Процент преткновения. Озвученные ставки по проектному кредитованию толкнут цены на жилье вверх
По оценке Сбербанка, средняя процентная ставка по кредиту в рамках проектного финансирования в целом по рынку составит около 7-8%. В банке считают, что это совсем немного. Однако игроки рынка полагают иначе.
Цифры на бочку
Как известно, система финансирования жилищного строительства находится в стадии кардинального реформирования. Законодательные изменения лишили девелоперов права на прямое привлечение средств граждан. Вкратце принцип новой схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу.
Но самую важную для девелоперов деталь этой схемы – размер процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования – банки комментировали крайне неохотно, по возможности избегая конкретных цифр. Соответственно, прогнозы экспертов во многом зависели от степени их пессимизма; самые мрачные достигали 18% годовых.
И вот представитель крупнейшего игрока рынка «раскрыл карты». По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6% годовых и в среднем составит 7-8% годовых.
«В наших кредитных продуктах для девелоперов предполагается, что есть базовая, рыночная ставка, и есть специальная, которая начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере наполнения эскроу-счетов по проекту стоимость кредитования для девелоперов будет снижаться, а в момент раскрытия эскроу-счетов – снова вырастет», – рассказал он.
Таким образом, выше всего стоимость кредитных средств для девелоперов жилья будет в момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков, ниже всего – в момент наличия на эскроу-счетах денег за 100% проданных квартир. «Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к 8%», – уточнил Сергей Бессонов.
Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо заявил, что не ждет скачка цен из-за изменения правил игры. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков не должно привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – отмечал он, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Смутные сомнения
Застройщики рады, что их сориентировали по предполагаемым ставкам, но не понимают, как введение новой системы может не отразиться на цене жилья в новостройках.
«Сбербанк – один из крупнейших игроков банковского рынка, обсуждающий такие вопросы непосредственно с Центробанком. И раз он решил озвучить свои предложения, значит просчитал свои риски и оперирует уже проанализированными данными. Можно ориентироваться на эти цифры, поскольку предложение других банков будет, видимо, примерно на том же уровне», - считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
У некоторых заявленный уровень процентной ставки вызывает вопросы. «Не совсем понятно, почему начальная ставка обозначена в размере 12%, когда сейчас проектное финансирование можно получить по меньшей ставке, в среднем, под 9-10% годовых. Однако в любом случае мы получили ориентир по ставкам, который банки считают для себя приемлемым. Нам остается только принять эту информацию к сведению. Она позволит оценить стоимость удорожания строительства и продаж недвижимости при работе по новой схеме», - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Светлана Денисова отмечает, что процентные ставки не могут быть едиными для всех – они будут весьма существенно отличаться в зависимости от банка, девелопера, конкретного проекта и множества иных факторов. «Озвученные процентные ставки - 7-8% - реальны только для крупных застройщиков, для небольших строительных компаний средние ставки будут доходить до 12%, что вполне соответствует рынку», - добавляет генеральный директор MASTER Development Вячеслав Семененко.
За все заплатит покупатель
Но главное, игроки рынка убеждены, что новая система финансирования жилищного строительства, которая в соответствии с последними изменениями в 214-ФЗ, будет обязательна в том числе и для объектов, строительство которых началось задолго до корректировок, неминуемо приведет к росту цен. Логика девелоперов проста и неопровержима: раньше деньги дольщиков были для строителей «бесплатными», теперь за них придется платить банку. Больше будет процент или меньше – разговор отдельный, но он в любом случае будет. И чтобы сохранить рентабельность для себя, застройщик переложит (хотя бы отчасти) эти затраты на покупателя, то есть рост цен неизбежен.
«Очень сложно делать какие-то оценки в этой ситуации, у рынка просто нет выбора. На мой взгляд, это скорее пессимистичная картина. Себестоимость строительства вырастет, по разным оценкам до 20%. И, разумеется, это увеличит продажную стоимость жилья. И однозначно приведет к снижению спроса. В объеме продаж падение может достигать и 50%», -говорит Вячеслав Семененко.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, которая считает, что в итоге реформы выживут только те компании, которые имеют серьезный собственный финансовый ресурс. «Заявленные цифры, вроде бы, небольшие. Но и они слишком высоки, если учитывать и дополнительные факторы: усложнение процесса, рост НДС на 2 п.п., снижение покупательной способности граждан. В сложившихся условиях работающую экономику проекта при такой процентной ставке получить – большая проблема. И если цены продаж жилья вырастут в итоге, скажем, на лишь 10-15%, то рынок сожмется в гораздо большей степени», - уверена она.
«Такое явление, как низкие цены на жилье на стадии котлована будут уходить в прошлое. Покупатель будет платить стоимость уже готовой квартиры. И убедить его внести деньги еще на ранней стадии, чтобы у застройщика была пониже итоговая средняя ставка по кредиту – это отдельная проблема. В любом случае рынок ждет очередная «зона турбулентности» - как девелоперов, так и покупателей», - резюмирует Светлана Денисова.
Кстати:
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Сегодня средняя цена в сегменте комфорт-класса составляет 100 тыс. рублей за кв. метр, из которых 90 тыс. – себестоимость. Таким образом, при среднем сроке строительства в 2-3 года, среднегодовая потребность проекта в финансировании составляет 50% себестоимости, т.е. 45 тыс. рублей. Рыночная структура финансирования проекта пока следующая: 10% – девелопер, 30% – банк, 60% – средства дольщиков. Т.е. из 45 тыс. рублей среднегодовой потребности в финансировании 27 тыс. обеспечивали дольщики. Застройщик не платил за их привлечение – для него это были бесплатные средства. Теперь эти средства он будет вынужден брать у банка – и платить за это 5-6% годовых из расчета 3 года. Таким образом, себестоимость вырастает на дополнительные 4 тыс. рублей, до 94 тыс. Это сразу снижает прибыль компании с 10 до 6 тыс. рублей, т.е. на 40%. Очень существенно! Причем в данном кейсе, который основан на реальных цифрах, еще не учтен фактор увеличения НДС на 2 п.п. с начала 2019 года.
УФАС по Архангельской области усмотрело элементы сексизма и дискриминации в наружной рекламе компании «Аквилон Инвест». Сам девелопер, которому грозит штраф, о претензиях узнал из СМИ. Это не первый случай, когда реклама застройщиков вызывает общественный резонанс.
Претензии Антимонопольной службы вызвала наружная реклама новых квартир от компании «Аквилон Инвест» в Архангельске, на которую пожаловались местные жители. «У нас маленькие цены и много комплексов», – гласит лозунг на плакате с изображением женщины, которая сама себе измеряет грудь сантиметровой лентой. А на втором рекламном щите изображена со спины дама, которая снимает рубашку. «Дешевле, чем снять!» – гласит надпись к изображению.
Эксперты УФАС согласились с тем, что данная реклама «оскорбляет и унижает женщин и основана на эксплуатации сексуальности женского тела». Ее заказчика, компанию «Аквилон Инвест», признали нарушителем закона «О рекламе». Девелоперу грозит штраф до 500 тыс. рублей.
Генеральный директор «Аквилон Инвест» Алексей Попков обвинения в сексизме отверг и заявил, что его фирма никаких уведомлений от УФАС по рекламе в Архангельске не получала. «Все, кто разрабатывает для нашего холдинга рекламные акции, проводят их предварительный анализ и правовую проверку. Мы ни в коем случае не допускаем нарушения закона «О рекламе» и, тем более, не используем оскорбительных образов. Это не в наших интересах», – заявил он.
«Причины претензий – не сексизм и дискриминация, а более широкое понятие – «неэтичная реклама». С учетом того, что главная цель рекламы состоит в привлечении внимания, то формулировки «на грани» – достаточно распространенный маркетинговый прием, и уже имеется большая практика ФАС по таким рекламным объявлениям», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, если удастся доказать, что приписываемое толкование носит надуманный характер, то можно избежать ответственности. «Обычно проводят опросы или получают экспертное заключение от лингвистов. При этом даже при формальной защите от претензий использование рекламного слогана прекращается, так как цель рекламы в любом случае достигнута», – говорит он.
При этом юрист отметил, что в настоящее время маятник «общественного осуждения» из крайнего положения вседозволенности перешел в другое крайнее положение – «консервативности» общественной морали – и многие безобидные рекламные слоганы оцениваются излишне строго.
Но очевидно, что кризис обострил конкуренцию застройщиков. И эта конкуренция порой выплескивается в небанальные рекламные акции, которые эксплуатируют смелые образы и не совсем традиционные ценности.
В Петербурге многим запомнились яркие рекламные плакаты от УК «Теорема». На них две дамы с разным размером бюста сообщали покупателю, что у застройщика есть разные квартиры – «и большие, и маленькие». Плакат, где снялся сам глава компании в окружении двух красавиц, бил наповал заявлением о том, что «в больших однушках можно жить и втроем».
Сам Игорь Водопьянов от участия в рекламной акции не открещивался и даже подтвердил, что сам ее придумал. «Всё сам, в нынешней ситуации приходится экономить на всем», – заявлял он СМИ. А к общественному резонансу, который она вызвала, отнесся традиционно легко: «Реклама сработала – это главное».
Не все строители считают рекламу «на грани фола» эффективной. «Подобные рекламные кампании не вызывают интереса к объекту. Они скорее добавляют компании скандальной известности. Для нас это не интересно – мы работаем с инвесторами, для которых главными критериями являются надежность компании, будущая доходность апартментов», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.
Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столкнулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».
Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.
«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод, и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.
У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».
«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имеющиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.