В поисках альтернативы. Рынку требуются новые схемы инвестирования в жилищное строительство
Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.
В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.
Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регионального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настроено использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.
Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесообразно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строительных компаний», – считает девелопер.
По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.
По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.
Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.
У крупного петербургского застройщика, «Группы ЛСР», произошли очередные кадровые перестановки. Вместо основателя и главного совладельца компании Андрея Молчанова генеральным директором назначен Максим Соколов. При этом сам Андрей Молчанов избран на пост председателя Совета директоров холдинга.
Напомним, Максим Соколов, окончив экономический факультет ЛГУ и посвятив несколько лет преподавательской деятельности, начинал свой трудовой путь в коммерческих структурах. В период с 1994 по 1999 год он являлся генеральным директором ЗАО «Росси», а с 1999 по 2004 год – генеральным директором ООО «Корпорация С».
В 2004–2009 годах Максим Соколов занимал пост главы Комитета Смольного по инвестициям и стратегическим проектам, а в 2012–2018-м – министра транспорта РФ.
По мнению экспертов, новое назначение повысит лоббистские возможности застройщика. Надо отметить, что «Группа ЛСР» традиционно уделяет серьезное внимание этой сфере. Достаточно вспомнить, что основатель холдинга Андрей Молчанов складывал с себя полномочия руководителя компании и в 2008–2013 годах представлял Ленобласть в Совете Федерации РФ. А в 2010–2015 годах генеральным директором группы был экс-вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Так что назначение новым главой компании Максима Соколова выглядит вполне закономерным продолжением этой традиции.
Впрочем, с этим мнением согласны не все. «Существуют ограничения, не допускающие ведения экс-чиновником бизнеса в той сфере, которую он ранее регулировал, занимая государственный пост. Это требует отдельного согласования. У Максима Соколова сфера работы в Правительстве РФ (транспорт) была совсем иная, чем в «Группе ЛСР» (строительство жилья, производство стройматериалов). Не надо забывать и того факта, что и Максим Соколов, и я, собственно, выходцы из бизнеса, то есть мы вернулись в ту область деятельности, которой занимались. Он был вполне состоявшимся бизнесменом, когда в 2004 году согласился возглавить Комитет Смольного по инвестициям и стратегическим проектам», – считает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
По его мнению, возвращение в бизнес – вполне нормальный жизненный этап. «И это, между прочим, общемировая практика: бывший канцлер Германии возглавляет коммерческий проект, экс-глава Минобороны США тоже возглавляет сейчас корпорацию. Жизнь-то у людей не заканчивается после ухода с государственной должности. На мой взгляд, работа в одной из крупнейших строительных компаний России не менее интересна и престижна, чем пост в министерстве», – уверен эксперт.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» занимает вторую позицию в рейтинге компаний по объемам текущего строительства. По состоянию на 1 августа 2018 года у холдинга в работе были проекты суммарной площадью почти 4,42 млн кв. м.
Власти Ленинградской области в 2019 году планируют ввести автоматизированный весогабаритный контроль на региональных дорогах. Установить специализированные системы контроля требует новый федеральный закон, предполагающий ужесточение борьбы с перегрузами. В настоящее время выборочная проверка грузовиков на вес осуществляется силами ГИБДД, но она малоэффективна, так как значительная часть нарушителей объезжает контрольные пункты.
По словам главы Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрия Запалатского, на региональных трассах планируется установить до 40 систем весогабаритного контроля. Определять вес они будут автоматически у всех автомобилей, проезжающих по определенному отрезку трассы. Одновременно система будет определять номер автомобиля – и нарушителю правил перевозки грузов очень быстро «прилетит» штраф.
«Стоимость одного комплекса составит порядка 80–120 млн рублей. На установку всех комплексов может потребоваться до 1 млрд рублей. Конечно, это очень затратно. Поэтому сейчас прорабатываем вопрос о реализации данного проекта в формате ГЧП или контракта жизненного цикла с партнерами. В зависимости от того, какую форму изберем, будут зависеть затраты на проект», – отмечает Юрий Запалатский.
По подсчетам экспертов, добавил глава комитета, штрафные сборы с перегрузов могут принести в самой ближайшей перспективе дополнительный доход в бюджет Дорожного фонда региона до 750 млн рублей. В настоящее время – это приблизительно десятая часть текущего ежегодного бюджета Ленобласти, выделяемого на строительство и ремонт дорог.
Стоит отметить, что весной этого года Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти обратился в Росавтодор и в Министерство транспорта РФ с предложением ввести на региональных дорогах транспортный сбор за проезд со всех большегрузов, аналогичный системе «Платон». В качестве пилотной площадки была предложена региональная трасса Ленобласти, проходящая между границ Финляндии и Эстонии. Многие «чужие» огромные фуры используют ее как транзитную и быстро разрушают асфальт.
Как рассказал директор ГКУ «Ленавтодор» Денис Седов, пока это предложение от Ленобласти в федеральных ведомствах продолжает рассматриваться. «Никакого решения не принято, но отказа мы тоже не получали. Если не дадут ввести региональный «Платон», то сделаем ставку именно на весогабаритный контроль, который будем активно расширять», – отметил он.
Денис Седов сообщил, что в первую очередь новые системы автоматизированного весогабаритного контроля планируется установить на выезде из карьеров Выборгского района Ленобласти. С них ежесуточно выезжают десятки перегруженных машин, уследить за которыми сложно.
Кстати
Градостроительный совет при Правительстве Ленинградской области одобрил проект строительства дублера Дороги жизни во Всеволожском районе региона, с рядом замечаний и предложений. Предполагается, что новая скоростная дорога протяженностью 21 км пройдет в обход поселка Романовка. Проект дороги является одним из этапов решения комплексной задачи по формированию единой транспортной системы Петербурга и Ленобласти. В рамках первого этапа предполагается строительство участка автодороги протяженностью 2 км, с устройством развязки южнее усадьбы Приютино, в районе пересечения Дороги жизни с магистральным газопроводом. Предполагается, что финансирование проектных работ и само строительство будут проведены с привлечением внебюджетных средств.