В поисках альтернативы. Рынку требуются новые схемы инвестирования в жилищное строительство
Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.
В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.
Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регионального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настроено использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.
Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесообразно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строительных компаний», – считает девелопер.
По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.
По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.
Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.
Проект строительства жилого комплекса бизнес-класса на месте общежитий на ул. Жака Дюкло, 7, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга.
Владельцем участка и стоящих на нем зданий является ФГБУН «Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе». Это учреждение и выступило в качестве заказчика проекта. Общежития в настоящее время расселяются на средства неназванного инвестора. После этого здания предполагается снести. А на их месте возвести жилье – отчасти для института, отчасти – для инвестора.
Общая площадь участка под застройку – 4,5 тыс. кв. м. Он располагается в непосредственной близости от Ольгинского пруда и парка Сосновка, на которые будет открываться вид из окон. Участок находится в зоне Т3Ж2, предназначенной для застройки жильем средней и повышенной этажности.
По замыслу проектировщика (ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская»), жилой комплекс будет состоять из двух корпусов – «точки» и двухсекционного. Общая площадь зданий составит 17,6 тыс. кв. м, жилья – 9,1 тыс. кв. м. На подземном и первом этажах разместится паркинг на 127 машино-мест. Помимо этого, 17 мест расположится на открытых парковках. Также на первом этаже запланированы коммерческие помещения.
По словам главного архитектора проекта Владлена Лявданского, предусматривается озеленение территории в соответствие с нормативами. Вопрос обеспечения местами в объектах социальной инфраструктуры решен путем передачи институтом двух ведомственных детсадов на баланс района.
Проект вызвал диаметрально противоположные отзывы членов Градсовета. По мнению одних, проект гармонично вписан ландшафт и окружающую застройку. «Двуцветное решение фасадов – тема, использовавшаяся архитекторами, работавшими над зданиями в этой локации начиная с середины XIX века и до позднесоветского периода. Представленный проект перекликается с этими традициями», – отметил Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука». Само архитектурное решение называли интересным, динамичным и удачно «посаженным» на местность.
Другие подвергли проект серьезной критике – и за архитектурно-градостроительные решения, и за предложенную квартирографию. «Есть такое ощущение, что на создание проекта влияло слишком большое число случайных факторов, требований и пожеланий, и все их разработчики постарались учесть. В результате пришлось чуть-чуть «подвинуться» там, чуть-чуть – тут, и в итоге целостного гармоничного проекта не получилось», – говорит руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн.
Однако в итоге проект все-таки был в целом одобрен – с предписанием при доработке учесть сделанные замечания.
Строительным компаниям стоит активнее готовиться к полному переходу на электронную систему оформления подключения объектов к инженерным сетям, а также участвовать в изменении законодательства в этой сфере. К такому выводу пришли участники семинара «Повышение доступности инженерной и энергетической инфраструктуры Санкт-Петербурга», который состоялся в Союзе строительных объединений и организаций (ССОО).
Мероприятие проходило в рамках подготовки к ежегодной конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти». По ее итогам будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей (РСС).
С 1 января 2019 года в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти заявки на подключение объектов недвижимости к тепло-, водоснабжению и водоотведению будут приниматься только в электронном виде. Как напомнил глава Дирекции подключений и обработки данных об абонентах «Водоканала Санкт-Петербурга» Максим Карабенин, сейчас заявления еще принимаются в бумажной форме по двум адресам: в Центре приема абонентов и заказчиков на ул. Комсомола, 19, а также в Центре приема документов ГУП «ТЭК» на Белоостровской ул., 16. «В этих центрах можно подать все три заявления: на тепло- и водоснабжение, а также на канализование. Таким образом, достаточно прийти один раз», – отметил он. Договор заключается в среднем за 18 дней, хотя законодательство позволяет выполнять эту работу за 20 суток. У заказчика также пока есть право выбора, в какой форме получить заключенный договор – в электронном или бумажном виде.
Однако Максим Карабенин призвал изучать Единую систему строительного комплекса Петербурга (ЕССК), которая значительно упростит жизнь строительным компаниям. «Сроки заключения договоров сократятся, но самое главное – единая система обеспечивает межведомственное взаимодействие. Соответственно, документы, которые компании ранее приходилось собирать по ведомствам, теперь уже будут находиться в ЕССК. Это очень упрощает процедуру для инициатора заключения договора», – сказал он.
Исполнительный директор ССОО и вице-президент РСС Олег Бритов признал, что число электронных обращений растет очень скромными темпами, несмотря на множество плюсов: «Подача заявления в электронном виде занимает меньше времени; есть возможность отслеживать, как идет рассмотрение; но самое главное – полностью ликвидируется коррупционная составляющая».
Причины низкой пока популярности ЕССК банальны – большинство игроков рынка предпочитает идти знакомым путем, а не изучать новый формат. Максим Карабенин отметил, что «Водоканал» уже разрабатывает инструкции и регламенты для заполнения заявок в электронном виде. Олег Бритов отметил, что ССОО готов предоставить площадку для проведения семинара о правилах работы с ЕССК. «Переход на электронную систему кажется трудным, но поверьте – компании, которые отказались от бумажных заявлений, поняли, насколько такая система проще», – сказал он.
Помимо этого, участников семинара интересовали более практические вопросы. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Владимир Мозговой отметил, что все больше объектов строится в рамках редевелопмента, т. е. строительная компания приходит на участок, где есть какой-то объект, обеспеченный мощностями. «Например, у старого здания уже есть 300 кВА, а для нового проекта необходимо 350 кВА. Возможно ли зачесть имеющиеся мощности и просто докупить недостающие 50 кВА?» – поинтересовался он. Директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Виталий Стромаков напомнил, что действующее законодательство четко регламентирует этот вопрос: «Если у вас меняется назначение объекта, то и оплачивать надо всю необходимую мощность. Никакого зачета закон не предусматривает». Владимир Мозговой призвал инициировать соответствующую поправку в законодательство: «Ведь это логично». С этим согласились и Виталий Стромаков, и Олег Бритов, и другие участники семинара. «Данное предложение войдет в резолюцию круглого стола и будет вынесено на обсуждение на осенней конференции», – пообещал исполнительный директор ССОО.