В поисках альтернативы. Рынку требуются новые схемы инвестирования в жилищное строительство
Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.
В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.
Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регионального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настроено использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.
Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесообразно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строительных компаний», – считает девелопер.
По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.
По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.
Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.
Публикуемая карта российских регионов отражает реальное положение дел в сфере борьбы российских властей с таким печальным явлением, как проблемные объекты и обманутые участники долевого строительства.
Даже при беглом взгляде на нее становится ясно, что до решения проблемы пока еще далеко. «Озеленение», то есть индикатор отсутствия обманутых дольщиков, наблюдается по преимуществу только в тех регионах, где строительство многоквартирных домов само по себе не особо распространено – и, соответственно, вероятность появления долгостроев невелика. «Зеленые» Крым и Симферополь тоже можно «вывести за скобки», поскольку они вернулись в состав России уже после того, как Закон № 214-ФЗ надежно защитил интересы граждан.
Единственным ярким исключением можно считать Тюменскую область, бывший руководитель которой недавно занял пост главы Минстроя РФ. Регион сумел к лету этого года полностью решить проблему пострадавших соинвесторов строительства.
В число «красных» регионов, то есть лидеров антирейтинга по обилию обманутых дольщиков, вошли все субъекты РФ с городами-миллионниками, в которых сконцентрировано массовое строительство многоквартирных домов. Ни один из них пока не вышел на «финишную прямую» решения проблемы.
По данным сайта Минстроя РФ на 29 ноября 2018 года, в России насчитывалось 880 проблемных объектов, а в реестр пострадавших участников долевого строительства входило около 34 тыс. граждан. Данные раздела постоянно меняются. Ведь, с одной стороны, усилия властей приносят результат и часть долгостроев вводится в эксплуатацию, а с другой – непростая ситуация в отрасли приводит к появлению новых проблемных объектов.
Необходимо отметить также, что в данные Минстроя попадают только те долгострои и обманутые дольщики, которые полностью соответствуют «требованиям», предъявляемым к объектам и гражданам для их официального признания проблемными и пострадавшими. Во многих регионах существуют свои аналогичные списки с менее жесткими «требованиями». И порой значительно более объемные. По некоторым экспертным оценкам, общее число граждан, пострадавших по разным причинам при участии в «долевке», превышает 80 тыс. человек.
Остается надеяться, что инициированная властями реформа по переходу на проектное кредитование строительных проектов предотвратит появление новых обманутых дольщиков, а власти постепенно найдут пути для решения проблем тех, кто уже пострадал.
Чиновники Смольного завершили кадастровую переоценку недвижимости в Санкт-Петербурге. Вопреки ожиданиям, стоимость городских объектов по кадастру значительно не вырастет.
С 1 января 2019 года в Петербурге при налогообложении граждан и юридических лиц будет учитываться новая кадастровая стоимость объектов недвижимости. Их переоценку в этом году по заказу Комитета имущественных отношений Смольного (КИО) провело ГБУ «Кадастровая оценка». Последний раз кадастровая стоимость земельных участков в Петербурге менялась в 2014 году, объектов капитального строительства и помещений площадью более 3 тыс. кв. м – в 2015-м, помещений меньшей площади, квартир – в 2016-м.
В этот раз расчет стоимости недвижимости проводился по новой методике; в частности, по-другому учитывались факторы, касающиеся их дальнейшего использования. В результате переоценки не произошло существенного изменения стоимости объектов в большую сторону. Суммарно по всем видам недвижимости она выросла только на 1%. Более того, по отдельным видам произошло снижение стоимости, чего раньше никогда не наблюдалось.
Как отмечают специалисты, стоимость земельных участков в среднем по городу выросла на 1,4%, до 3887 рублей за 1 кв. м. Исключением стали земли в Курортном районе, предназначенные для гостиниц. Их стоимость выросла более чем в два раза, до 8268 рублей за 1 кв. м. Такая переоценка объясняется существенным повышением инвестиционной привлекательности этих участков. При этом снизилась стоимость земли под гаражами, станциями технического обслуживания.
Общая кадастровая стоимость зданий показала снижение на 5,5%. В частности, уменьшилась цена 1 кв. м для застройщиков многоквартирных домов. Сейчас она составляет 26 704 рублей, будет – 21 250.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 5,9%. С нового года «квадрат» в квартире при уплате налога на имущество в среднем будет оцениваться в 95 662 рублей. Кроме того, на 9,7% подросла по кадастру стоимость машино-мест. В многоквартирных домах средняя стоимость 1 кв. м такого объекта оценивается в 61 159 рублей.
Самый интересный перерасчет произошел по нежилым помещениям. Их кадастровая стоимость снизилась в среднем на 30%. По словам специалистов ГБУ «Кадастровая оценка», в 2015 году стоимость нежилых помещений из-за неполноты данных, предоставленных Росреестром, частично оказалась завышена. Новая методология расчета оценки помогла исправить неточности.
«Вопреки ожиданиям многих граждан и организаций, увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости получилось сдержанным, в пределах инфляции. Падение стоимости нежилых помещений можно считать логичным и разумным. Так как в условиях санкций есть ограничения у бизнеса», – отметил директор СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский.
По словам заместителя председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ксении Кононевской, согласно последним поправкам в законодательство, кадастровую оценку теперь можно оспаривать не только в судебном виде. При ведомстве начинает работать специальная комиссия. В нее будут входить представители КИО, Росреестра, а также уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге и др. В случае подтверждения экспертами ошибки в кадастровой стоимости – она будет изменена.