По законам внутреннего мира. О перспективах коммерческой недвижимости говорили на Рождественском саммите
В последнее время ключевые сегменты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге практически не прирастают новым качественным спекулятивным предложением. Как будет развиваться рынок в ситуации, когда на нем не появляется ничего нового, рассуждали эксперты сессии «Стратегии, которые выигрывают», состоявшейся в рамках Рождественского саммита.
Модераторами сессии выступили генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Жизнь после «Лахта Центра»
На рынке офисной недвижимости, несмотря на весьма скромные объемы ввода новых офисных центров, сейчас идут трансформации, которые «накапливают критическую массу факторов для того, чтобы начались видимые изменения, в том числе – рост спекулятивного предложения», считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«В этом году спекулятивный ввод близок к нулевому, вакансия стремится к минимальным значениям, и ставки аренды, например, в классе А в среднем выросли до 1595 рублей за 1 кв. м», – отмечает он.
«Действительно, нового строительства мало, спрос начинает давить, и растут арендные ставки», – согласен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Но говорить о скором возвращении девелоперов в офисный сегмент пока преждевременно, считает он. «Даже если мы возьмем арендную ставку на уровне 2 тыс. рублей за 1 кв. м, при себестоимости строительства 90 тыс. рублей за «квадрат» и ставке по кредиту 10–11% при наличии залога, экономика проекта весьма сомнительна. Строить бизнес-центры можно только в том случае, если у вас есть собственные деньги», – уверен эксперт.
Партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов согласен с тем, что при текущих арендных ставках строить бизнес-центры невыгодно; рабочей вряд ли можно считать и систему built-to-suit. «К нам обращались крупные арендаторы с предложением построить офисный центр по схеме built-to-suit, но с условием – заехать в бизнес-центр уже через 3–6 месяцев. Скорее, это похоже на buy-to-suit», - рассказал он.
Над рынком продолжает довлеть «фактор Газпрома»: сможет ли «переварить» рынок сотни тысяч метров офисной недвижимости, высвободившихся после того, как все структуры «Газпрома» переедут в «Лахта Центр»?
Директор по развитию АО МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что паника безосновательна. «Структура «Газпрома» весьма велика, площадей хватит на всех, да и переезд не произойдет одномоментно. Скорее всего, для рынка этот процесс пройдет как обычная ротация. Движение будет, но оно не обрушит рынок», – говорит она.
Пессимизм предложения и оптимизм спроса
ЧМ-2018 подогрел интерес к стрит-ритейлу, середина года была бурной, но торговые центры эта тенденция обошла стороной, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «В 2017 году в городе не было введено ни одного крупного качественного торгового центра, а в 2018 году – вторая очередь «Outlet Village Пулково», и это все», – констатирует он.
Со стороны спроса все было не столь пессимистично: по итогам года, вакансия в качественных торговых центрах снизилась в среднем до 3,5–4%. «Ритейлерам выбирать практически не из чего. Свободные помещения есть только в тех центрах, что обладают теми или иными недостатками», – говорит эксперт.
В 2015–2016 годах в структуре сделок серьезный прирост показал сегмент развлечений, но в этом году ситуация другая: fashion-ритейлеры открывали больше магазинов, чем закрывали, что, по мнению Вячеслава Фадеева, является позитивной тенденцией.
Три торгово-развлекательных центра, которые принадлежат концерну SRV в России («Жемчужная плаза» и «Охта-Молл» в Петербурге, 4Daily в Мытищах) имеют различные стратегии развития, говорит директор отдела аренды SRV в России Людмила Рева. Выбор стратегии зависит от зоны охвата, локации, трендов местного рынка, жизненного цикла проекта.
«Так, мы завершаем девелоперский цикл ТРК «Жемчужная плаза» и объявили о его продаже, – рассказала она. – Мы продаем его на пике показателей, с самой высокой арендной ставкой по городу и листом ожидания арендаторов».
Производственный тренд
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка озвучил итоги годового ввода в складском сегменте. «Сдано 80 тыс. кв. м спекулятивных складов – минимальный показатель с 2011 года, когда было введено всего 30 тыс. кв. м. Причем все введенные в этом году площади уже нашли своего арендатора. Уровень вакансии – меньше 4%», – констатировал он.
Ставки предложения по аренде складов класса А в среднем составляют 450 –550 рублей за 1 кв. м в месяц. «Наметилась интересная тенденция: ставки аренды качественных производственных помещений догоняют склады класса А и составляют в среднем 490 рублей за «квадрат» в месяц. Год назад в это никто бы не поверил, а сегодня – абсолютный факт», – говорит Филипп Чайка.
Апарты: правда и вымысел
Бурное развитие сегмента апартаментов на рынке Петербурга продолжилось и в 2018 году. За последние два года количество юнитов увеличилось в три раза.
Победное шествие апартаментов на рынке, по мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, привело к тому, что он постепенно превратился в ярмарку инвестиционных обещаний, которые далеко не всегда соответствуют действительности.
«На IV квартал 2018 года на рынке Петербурга – почти 23 тыс. апартаментов, из них 16% введены, 26% находятся в продаже, 70% декларируются для сдачи. Инвесторам обещают, что все апартаменты в комплексе будут сдаваться в аренду, но фактически – существенная часть продается как жилье. На этапе «котлована» все апарты продаются хаотично», – предупреждает Ольга Шарыгина.
Большие сомнения вызывает у нее и декларируемая высокая доходность – от 6% до 22%. «Профессиональных компаний на рынке – единицы, подтвержденных умений и навыков достижения высокой доходности у девелопера и планируемой управляющей компании зачастую нет».
«В последнее время представители власти много говорят о том, что строительство апартаментов пора ограничить. В Москве построено только несколько комплексов, которые действительно можно отнести к апарт-отелям. Власти столицы столкнулись с серьезной проблемой – как узаконить массу объектов, которые хоть и называются апартаментами, но, по сути, такими не являются, – отмечает генеральный директор «Вало Сервис» Константин Сторожев. – В Петербурге сервисных апартаментов (а не проектов «псевдожилья») – более 50%. Граждане вкладывают деньги именно в гостиничный сегмент, о важности развития которого в городе так много говорят с высоких трибун».
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Суды различных инстанций принимают взаимоисключающие решения по пролонгации договоров между ООО «СПб Реновация» и Комитетом имущественных отношений Смольного (КИО) о реновации петербургских кварталов «хрущевок». Со вторым оператором программы – компанией «Воин-В» – ситуация еще менее понятная.
10 декабря 2018 года Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Санкт-Петербурга утвердил мировое соглашение между КИО и «СПб Реновацией» о продлении на 10 лет трех соглашений о развитии застроенных территорий. Речь идет о договорах № 05/РЗТ-05096 от 25.01.2010, № 06/Р-03235 от 28.01.2010 и № 04-РЗТ02940 от 29.01.2010. Поскольку в августе был пролонгирован договор № 21/Р000001 от 25.01.2010, было объявлено, что все четыре соглашения по программе реновации, заключенные сторонами, будут действовать до 2029 года.
Интересно то, что и в КИО, и в компании привлечение Фемиды называют, по сути, формальностью. «Такие договоры, согласно действующему законодательству, не подлежат продлению без торгов, поэтому было принято решение решить данный вопрос в судебном порядке», – говорят в ведомстве. «Обращение в суд было единственным способом продления договора о развитии застроенных территорий в рамках правового поля, – соглашаются в «СПб Реновации». – И город, и мы солидарны в том, что программа реновации необходима Петербургу».
В итоге в ходе рассмотрения судебного спора с между КИО и компанией были достигнуты договоренности о заключении мирового соглашения. Суд апелляционной инстанции данное мировое соглашение утвердил. Казалось бы, вопрос закрыт.
Впрочем, очевидно, что «закрыт» он вполне условно. Дело в том, что из-за непрерывно меняющегося законодательства в сфере градостроительства, с 2008 года, когда была утверждена программа сноса «хрущевок», требования настолько ужесточились, что на большинстве из выбранных под реновацию территорий начать ее просто юридически неневозможно. «Мы намерены уложиться в указанные сроки (до 2029 года). Но все участники программы понимают, что для ее успешного завершения нужны шаги законодательного характера. Надеемся, что в этом направлении будет вестись более активная деятельность», – отметили в «СПб Реновации».
Однако уже 13 декабря стало известно, что Арбитражный суд Петербурга отменил принятое в конце августа решение по пролонгации договора № 21/Р000001 от 25.01.2010. Суд, таким образом, удовлетворил кассационную жалобу Федеральной антимонопольной службы, которая считает, что продление соглашений по реновации без проведения новых торгов нарушает законодательство. По другим договорам ведомство занимает ту же позицию, а это означает, что судебные споры продолжатся.
«Во-первых, необходимо дождаться мотивировочной части решения суда. Во-вторых, у компании есть право на обжалование его в Верховном суде. В-третьих, в случае окончательного проигрыша решение о дальнейшей реализации программы будет приниматься Правительством Петербурга», – так прокомментировали новости в КИО. В «СПб Реновации» подчеркнули: «Рассматривалось исключительно участие ФАС в качестве стороны в процессе. Дело направлено на рассмотрение в первую инстанцию с участием ФАС, что позволит подтвердить отсутствие нарушений антимонопольного законодательства».
Впрочем, есть еще и второй оператор программы реновации – ООО «Воин-В». Недавно Арбитражный суд СЗФО отказал девелоперу в пересмотре определения кассационной инстанции, которая не согласилась утвердить мировое соглашение между ним и КИО. Причины разных вердиктов в отношении двух компаний не ясны. В КИО говорят о единой позиции ведомства при переговорах с обоими операторами. «С «Воин-В» были достигнуты аналогичные договоренности, но суд не утвердил мировое соглашение. В настоящее время компанией подана жалоба в Верховный суд», – сообщили в комитете.
Таким образом, судьба программы реновации в Петербурге остается пока в руках Фемиды.
О трендах, определявших развитие рынка недвижимости в этом году, говорили на Рождественском саммите. В жарких дискуссиях относительно того, кто виноват в текущем положении дел и что делать в сложившейся ситуации, не обошлось без перехода на личности.
Впрочем, начиналась центральная сессия саммита «Подведение итогов года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» вполне миролюбиво. Пытались выяснить, сколько квадратных метров жилья в городе будет сдано в этом году. Традиционно в декабре Петербург ставит рекорды по вводимым объемам, но в этом году цифра должна стать особенно впечатляющей, чтобы выйти на запланированные показатели.
Напомним, согласно планам Смольного, в 2018 году в Петербурге должно быть введено 3,2 млн кв. м жилья. Председатель городского Комитета по строительству Леонид Кулаков заверил участников саммита, что «у комитета еще достаточно времени, чтобы совершить необходимый объем административных действий». «Реальная статистика появится только после новогодних каникул», – заявил он.
Затем перешли к вопросу отмены долевого строительства. По мнению генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, законодатели несколько перестарались, выполняя поручение Президента об устранении проблемы обманутых дольщиков, ликвидировав схему долевого финансирования строительства в целом: «Вполне достаточно было бы заставить банки контролировать счета застройщиков, куда попадают деньги дольщиков, и на этом остановиться. Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, это в принципе и реализовали, и сегодня мы уже видим результат».
Эскроу-счета, как считает Александр Брега, интересны банкам, но не выгодны ни гражданам, ни застройщикам. Дольщики не готовы покупать жилье на этапе котлована по цене готового жилья, а девелоперы не имеют никаких гарантий, что банк им выдаст проектное финансирование и ставка при этом будет разумной. «В эскроу-счетах нет ни логики, ни экономики. Я считаю, что побороться за их отмену шанс еще есть, и надо его всем миром использовать», – призвал он к сопротивлению.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева допустила вероятность того, что девелоперы будут вынуждены упрощать свои проекты, чтобы иметь возможность привлечь банковское финансирование: «Банк скорее одобрит проект в городской локации у метро с типовыми планировками, чем что-то нестандартное и оригинальное. Может статься, что и архитектурный облик будущих проектов будут определять специалисты отделов кредитования».
Михаил Возиянов, вице-президент по инвестициям «ЮИТ», сегмент «Жилищное строительство, Россия», перечислил основные затратные статьи для застройщиков с будущего года: повышение ставки НДС, общая строительная инфляция, затраты по счетам эскроу. «А если говорить о региональных обязательствах – отчисления в Фонд социальных обязательств, который должен заработать в Петербурге в будущем году», – добавил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что с юридической точки зрения Фонд социальных обязательств не имеет ясной правовой основы, поскольку в Законе № 214-ФЗ нет такого вида расходов. «Изначально создается «серая» схема. Может быть, стоит сначала предпринять усилия по внесению соответствующих поправок в 214-ФЗ?» – задался вопросом эксперт.
Общий прогноз застройщиков на ближайшую перспективу был неутешительным: цены на новостройки неизбежно вырастут, жилье окончательно перестанет быть доступным. И только президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров был, как всегда, оптимистичен. Призывы к сопротивлению оставили его безучастным: «Никаких усилий предпринимать не надо. Принято политическое решение – отменить долевую схему финансирования строительства. Бороться с этим бессмысленно, как и настаивать на возврате старых схем. Не надо и драматизировать ситуацию в целом – 2019–2020 годы пройдут для рынка достаточно спокойно, не будем забывать, что стройка – процесс инерционный».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в оценке ситуации был более радикален: «Вы мне напоминаете собрание чартистов или луддитов, которые боролись против внедрения машин во время промышленной революции в Англии, – обратился он к участникам саммита. – Как правильно уже было сказано – все решения приняты. Это не государство наплодило обманутых дольщиков и настроило 25-этажных коробок. Пора перестать множить ошибки и ущемлять права граждан. В ПЗЗ написано, что строить жилье можно там, где будет социальная инфраструктура. А если так, есть две возможности – подождать, когда АИП подойдет, или принимать какое-то решение».
По мнению Владимира Григорьева, застройщикам надо рассуждать не о повышении цены, а о снижении себестоимости, в том числе и путем повышения качества проектирования: «То, что вы часто «рисуете», неоправданно дорого. Поэтому главная наша задача – это повышение качества проектирования в целом и внедрение BIM-проектирования в частности».
Справка
Чарти́зм (англ. Chartism) – социальное и политическое движение в Англии в 1836–1848 годах, считается предтечей социал-демократов. Непосредственной причиной, создавшей чартистское движение, были промышленные кризисы и безработица.
Лудди́ты (англ. luddites) – участники стихийных протестов первой четверти XIX века против внедрения машин в ходе промышленной революции в Англии.
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).