19-этажный бассейн. В Градсовете заподозрили, что под видом спорткомплекса хотят построить гостинично-офисный центр
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурный облик многофункционального спортивного комплекса, который предлагается возвести на проспекте Энгельса. Проект вызвал серьезную критику.
Заказчиком эскиза выступило ООО «МФК» (аффилировано с холдингом «Соломон»), исполнителем – ООО «Проектсервис – СПб ПТИ».
Как рассказала главный архитектор проекта Марина Казанцева, проект намечено реализовать на участке площадью 22,5 тыс. кв. м на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. По задумке разработчиков, объект будет состоять из трех основных частей: комплекса, включающего пять бассейнов (два 50-метровых, олимпийского формата; два – 25-метровых, тренировочный и детский; и один – небольшой, для мам с грудничками), 7-уровневого паркинга на 394 машино-места и 19-этажной многофункциональной башни. Общая площадь здания – более 64 тыс. кв. м, высота – 75 м (для обеспечения возможности появления в локации такой доминанты у Градсовета запрашивается разрешение на отклонение от стандартной высоты в 40 м). Площадь озеленения составит 4,4 тыс. кв. м, планируется создание велопарковки на 138 мест.
Бассейны расположатся на 1-м этаже. Их высота достигнет четырех этажей, над ними предлагается соорудить прозрачные куполообразные перекрытия. Стеновые конструкции (как внешние, так и внутренние) также намечено сделать прозрачными. «Это создаст ощущение открытости, даст объекту позитивное настроение», – пояснила Марина Казанцева. С той же целью фасады объекта намечено декорировать цветными стеклянными панелями.
2-й этаж отдан под объекты питания – кафе, рестораны, а также магазины спорттоваров. На 3-м намечено разместить фитнес-центр. 4-й этаж – технический, с выходом на эксплуатируемую кровлю, где намечено разместить теннисный корт. 5-й этаж займет медицинский центр (именуемый в проекте «центром диагностики функционального состояния спортсменов»). С 6-го по 9-й этаж расположится гостиница (на 6–7-м – двухзвездочная, с 4-местными номерами, в которых будут размещаться пловцы, приезжающие на сборы; на 8–9-м – трехзвездочная, с 2-местными номерами). На 10–19-м этажах намечено разместить офисы (по терминологии проекта – административные помещения), суммарной площадью более 10 тыс. кв. м.
Рецензент – генеральный директор архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко – отметил, что, по его мнению, локация очень хорошо подходит под реализацию спортивного проекта. Рядом находится ТРК «Гранд Каньон» (в собственности холдинга «Соломон»), составной частью которого является ледовая арена. «Таким образом, появление комплекса бассейнов станет логичным этапом формирования в этом месте торгово-развлекательного кластера со спортивным уклоном», – считает эксперт.
Он подчеркнул также, что считает появление высотной доминанты в локации актуальным, добавив, что в непосредственной близости к северу реализуется высотный проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Богатое остекление Сергей Падалко также считает вполне уместным, хоть и несколько диссонирующим со «слепым» паркингом.
Своеобразная функциональная «начинка» объекта заставила членов Градсовета усомниться в приоритетах проекта и предположить, что под видом спортивного комплекса намечается построить развлекательный и гостинично-офисный центр. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ехидно поинтересовался, зачем пловцам на сборах двуспальные кровати и не слишком ли много 10 тыс. кв. м административных помещений для управления пятью бассейнами. Марина Казанцева пояснила, что проект реализуется под патронажем Всероссийской плавательной федерации и, возможно, когда-нибудь часть ее структур переедет в это здание, что, впрочем, не очень убедило членов Градсовета.
Возможность появления высотной доминанты в этой локации у большинства архитекторов сомнений не вызвала. «Сделать высотный акцент в этом месте, на мой взгляд, – совершенно правильное решение», – отметил Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина». Такого же мнения придерживается и Анатолий Столярчук, генеральный директор «Архитектурной мастерской Столярчука». «В целом проект вполне укладывается в сложившуюся застройку, да и архитектурный облик, по моему мнению, вполне допустимый», – считает эксперт.
В то же время и он, и ряд других участников заседания отметили непродуманность тотального остекления бассейнов, и особенно создания прозрачных куполов. По мнению специалистов, это весьма сомнительное решение, поскольку при проведении тренировок и тем более соревнований прямые солнечные лучи, бьющие как на поверхность воды в бассейнах, так и на трибуны, неприемлемы.
Генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин высказал критические замечания и относительно обеспечения транспортной доступности, и в адрес архитектурного решения проекта. «Нужен более выразительный облик фасадов», – считает он. «Хорошая локация, интересный функционал объекта, не хотелось бы наспех строить что-то непродуманное и малоинтересное с архитектурной точки зрения. Думается, что надо доработать проект, включая и фасадные решения, с учетом высказанных рекомендаций», – резюмировал профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина Юрий Митюрев, выразив общую позицию Градсовета.
Одна из компаний миллиардера Бориса Ротенберга за 150 млн рублей купила 43 га земли в Пулково. Там собираются построить центр для подготовки спортсменов-гонщиков.
Компания со сложным названием АНО «Организация по развитию автоспорта «Северный морской путь «Автоспорт и Гонки» (SMP Racing) приобрела 12 участков площадью 43 га на Пулковском шоссе, за развязкой на аэропорт «Пулково». Стоимость сделки составила около 150 млн рублей.
Согласно данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, это бывшие активы обанкротившегося ООО «Грофорт». Восемь лет назад компания заявляла о планах построить на бывших землях совхоза «Шушары» технико-сервисный парк «Пулковские звезды», а также аутлет и торговый комплекс. Но проект не был реализован – строительство даже не началось. А в 2014 году компания обанкротилась.
Новый собственник земли, SMP Racing, принадлежит миллиардеру Борису Ротенбергу. Известно, что сам бизнесмен увлекается автогонками и через SMP Racing поддерживает российских гонщиков, которые принимают участие в крупных мировых ралли. Кроме того, при поддержке SMP Racing в разных регионах страны проходит Российская серия кольцевых гонок.
«Учитывая специфику фирмы-покупателя, можно предположить, что на Пулковских высотах построят гоночную автотрассу для спортивных соревнований высокого уровня, в том числе международных. Или центр подготовки спортсменов», – предположила в беседе со «Строительным Еженедельником» коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. Позже версию с центром подготовки гонщиков подтвердил СМИ и сам Борис Ротенберг. Но детали проекта он не раскрыл.
Эксперты полагают, что гоночная трасса в проекте все-таки будет. «Пока не понятно, будет ли это трасса. И если да, то какого формата – для кольцевых автогонок как «Нюрбургринг», ралли или другие? В любом случае проект потребует серьезных вложений. Например, стоимость строительства автодрома в Сочи для Формулы-1 оценивается в 120 млн долларов», – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Тушин.
По словам руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексея Фёдорова, говорить об окупаемости таких инвестиций вряд ли приходится – скорее, это имиджевый проект. «В Петербурге постепенно создается инфраструктура для тренировок и соревнований во всех видах спорта. И создание гоночной трассы и школы пилотов укладывается в эту тенденцию. В настоящее время в городе лишь одна профессиональная трасса – Автодром в Шушарах», – отмечает Алексей Фёдоров.
«Если бы там появилась трасса высокого международного уровня, вложения могли бы и окупиться. Хотя сумма инвестиций в этом случае начиналась бы от 1 млрд рублей. Окупить такой проект возможно, если у него будет достаточно большое количество мероприятий, резидентов, арендаторов и т. д. Если сюда удастся затащить международное гоночное соревнование – это будет отличным решением, которое давно интересно Петербургу», – заключила управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей выводит на петербургский рынок принципиально новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Первым объектом станет IN2IT на пересечении Дунайского и Витебского проспектов. Эксперты считают идею перспективной.
Знакомьтесь, инвест-отель
О том, что Plaza Lotus Group начинает революцию на рынке коммерческой недвижимости и предлагает инвесторам новый формат, рассказала операционный директор компании Ольга Смирнова: «Этот формат является авторской разработкой нашей компании, одна из отличительных черт – низкий порог входа для инвесторов. Это следующая эволюционная ступень развития гостиничного предложения на рынке. Минимальный порог входа в проект составляет всего 300 тыс. рублей. За эти деньги можно приобрести 3 кв. м площади, которые затем передать в управление УК. Затем собственник может увеличивать свою долю в проекте, в частности, стать собственником юнита (от 18 кв. м) или нескольких, с переходом в другую категорию инвесторов. Разработаны три инвестпрограммы с гарантированной доходностью от 9% до 17,58% годовых. Кроме того, предусмотрена услуга обратного выкупа, когда приобретенные на старте строительства «квадраты» можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».
Первым объектом сети нового формата станет инвест-отель IN2IT. Он будет построен на пересечении Дунайского и Витебского проспектов, рядом со станцией метро «Купчино». Общая площадь гостиничного комплекса класса «три звезды» составит 81,72 тыс. кв. м (1521 юнитов). Строительство и продажи первой очереди на 533 номера стартуют в ближайшие дни. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2020 года. Вторую очередь на 988 юнитов начнут возводить в будущем году (сдача – 2021 год). Генеральным подрядчиком выступает компания «ЮИТ». Инвестиции в проект составят 4,3 млрд рублей.
Планов громадье
Суммарный объем инвестиций Plaza Lotus Group в создание сети отелей в Санкт-Петербурге составит около 30 млрд рублей, сообщила генеральный директор компании Марина Павлюкевич. Она напомнила, что реализация этого проекта позволила Plaza Lotus Group получить статус стратегического инвестора Петербурга. «Всего будет построено 6 отелей. Проекты реализуются в разных частях города, и каждый будет иметь свои особенности. Проект на проспекте Большевиков планируется сориентировать на молодежь, приблизить к формату кампуса. По нему идут переговоры с вузами города. Проекты на Синопской набережной и улице Александра Невского рассчитаны на клиентов из бизнес-среды, деловой туризм. На Кораблестроителей и на Приморском проспекте отличительными чертами отелей станут видовые характеристики», – рассказала Марина Павлюкевич.
Она сообщила, что все проекты будут запущены к 2019 году, а ввод в эксплуатацию намечен в пределах 2024-го. Она добавила также, что концепцию инвест-отеля намечено распространить и на другие проекты сети.
Плюсы и… плюсы
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», высоко оценили проект, который обещает быть успешным благодаря хорошей локации. «Гостиница формата «три звезды» в шаговой доступности от метро будет востребована. Тем более, что район подходит для делового туризма – недалеко от «Экспофорума» и аэропорта», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров. И после строительства в Купчино ТПУ с Южным автовокзалом востребованность объекта только вырастет.
Еще более позитивно аналитики оценили саму концепцию проекта. «Низкий порог входа, безусловно, заинтересует инвесторов. Кроме того, при заявленном наборе сервисов и характеристик (и при условии, что они будут впоследствии реализованы) проект будет востребован не только у местных, но и у региональных инвесторов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
С ней согласен Алексей Фёдоров. «На рынке существует гигантский неудовлетворенный спрос на инвестиционные продукты в недвижимости для небольших частных инвесторов. Именно этот спрос позволяет формату апартаментов уже несколько лет вырастать вдвое каждый год. Новый формат делает следующий логический шаг, предлагая еще более мелкие лоты, что увеличивает ликвидность предложения. Учитывая надежность компании, можно ожидать хороший спрос на этот проект», – считает он.
Генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов тоже высоко оценивает идею, но считает, что ей еще предстоит побороться за успех. «Это новый и, определенно, интересный формат. Для его успеха потребуется большая работа с потенциальными покупателями и инвесторами», – говорит он. Эксперт напоминает, как на первых порах с трудом пробивал себе путь формат апарт-отелей, являющийся сейчас лидером роста. «Теперь то же самое необходимо сделать относительно инвест-отелей. Но тут предстоит даже еще больше работы, ибо в апартаментах мы говорим про помещение целиком, а в инвест-отеле – про долю, как будто бы пай. Экономически активная часть инвесторов легче и проще поймет данную схему, с массовым же потребителем придется работать очень долго и подробно, так как вопросы юридического характера и собственности у них будут оставаться еще долго», – отмечает Николай Антонов.
Специфика форматирования
Ольга Смирнова напомнила, что проект реализуется именно в гостиничном сегменте, а не является апарт-комплексом. В то же время она признала, что теоретически собственник юнита может в нем жить. «В номерах предусмотрены кухонные уголки, но это связано с достаточно большой востребованностью такого формата со стороны потенциальных постояльцев», – отметила она, подчеркнув при этом, что IN2IT ориентирован именно на кратко- и среднесрочное проживание.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова выражает в этом некоторые сомнения. «В Петербурге уже сформировался кластер гостиниц вдоль оси «аэропорт – центр», который предлагает широкий выбор форматов для проживания – от бюджетных гостиниц до отелей высокого класса. Несмотря на высокий автомобильный трафик Витебского проспекта и виадука, локацию отличает хорошо развитая инфраструктура, близость к метро. Вскоре она пополнится новым отелем под управлением международного гостиничного оператора. Поэтому, скорее всего, проект будет востребован не столько туристами, сколько теми, кто заинтересован в более продолжительной аренде жилья», – говорит она.
Николай Антонов считает, что инвест-отели отчасти смогут составить конкуренцию апарт-проектам в смысле борьбы за инвесторов. «Но в «апарте» ты по определению единоличный собственник коммерческого помещения – твердой единицы. И могут быть вопросы по доходу, управлению, заполняемости, но инвесторы в полной мере понимают, что они получают "твердый метр"», – считает он, добавляя, впрочем, что подобные проекты нужны и интересны – необходимо давать людям возможность инвестировать, сохранять и приумножать средства в наше неспокойное время.
Кстати
По данным СМИ, сеть отелей Plaza Lotus Group возведет на участках, которые были переданы компании в качестве компенсации за срыв реализации проекта апарт-отеля в здании Конюшенного ведомства. Напомним, холдинг получил этот объект в 2010 году, в 2014-м началась реконструкция, но в 2015-м Смольный свернул проект, вернув здание в городское ведение и пообещав скомпенсировать инвестору понесенные затраты. В итоге Plaza Lotus Group организовала инвестиционное товарищество для реализации проекта по строительству сети отелей. Он признан стратегическим, что позволяет выделять участникам объединения землю под застройку без проведения торгов. В товарищество вошли шесть компаний: ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «УК «Аурум менеджмент», ООО «Вечная крепость», ООО «Стайл-Строй» и ООО «Плаза Лотос Групп». Каждая компания получила землю под строительство отеля в одном из районов Петербурга.