«Стимул» или выкуп. Строители просят активизировать темпы выкупа готовых объектов


21.12.2018 11:06

 

Местные жители и власти Ленинградской области требуют от девелоперов социальной инфраструктуры. Строители же просят активизировать темпы выкупа готовых объектов, а также расширять программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Стимул».


В Правительстве Ленобласти прошло очередное заседание о положении дел с инфраструктурой в Кудрово.

Компания Setl City уже построила в Кудрово три детских сада (два – на 110 мест; и один – на 140 мест), а также школу на 600 мест. Однако девелопер в 2016 году должен был сдать еще три дошкольных учреждения на 110, 160 и 160 мест, а также школу для 600 детей. Плюс к этому до конца 2019 года Setl City должна построить детсад на 190 мест и школу на 1100 мест.

Генеральный директор Setl City Илья Еременко сообщил, что на данный момент уже началось строительство ДОУ на 160 мест, возведение школы начнется в январе 2019 года, а оставшиеся три детсада будут сдавать по одному в год. «Мы не построили соцобъекты в срок из-за недостатка финансирования, так как власти не вовремя выкупали готовые соцобъекты», – подчеркнул Илья Еременко.

Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заверил, что в срок до 28 декабря 2018 году власти выкупят у Setl City сразу пять ДОУ. «В таком случае строительство одного сада мы начнем уже в январе 2019 года и еще одного – через полгода. И постараемся активизировать реализацию всех объектов», – отметил Илья Еременко.

Выкуп соцобъектов ждет и ООО «Кудровоград» (объединение компаний «Отделстрой» и «Строительный трест»), уже построившее коммерческий детский сад на 250 мест и школу на 1600 мест с дошкольным отделением для 100 детей. При этом за 2019 и 2020 годы ООО «Кудровоград» должно сдать еще два встроенных ДОУ на 150 мест каждый, отдельно стоящий сад для 295 детей, а также школу на 1600 мест.

Детсад на 295 мест попал в федеральную программу «Стимул», поэтому «Кудровоград» уже начал реализацию проекта и намерен завершить работы к июню 2020 года. Оба ДОУ на 150 мест активно строятся, один из них может быть сдан к концу 2019 года, а второй – к сентябрю 2020-го, однако есть вероятность, что учреждения станут коммерческими. «Мы очень хотим передать эти объекты государству, однако пока не нашли приемлемого решения. Реальная цена двух детсадов – 250 млн рублей, но мы готовы продать их хотя бы за полцены. Нам же предложили только 60 млн», – сообщил генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь, напомнив, что ООО «Кудровоград» заплатило около 2 млрд рублей налогов.

ГК «Полис Групп» также возлагает большие надежды на программу «Стимул». Компания уже возвела в Кудрово два детсада (на 110 и 140 мест) и школу на 275 мест, однако до конца этого года, вопреки планам сдать ДОУ на 160 мест и школу на 1000 мест, явно не успеет. Еще один сад (на 140 мест) к концу 2019 года также вряд ли будет завершен.

«Мы уже получили положительное заключение экспертизы проекта школы и вскоре надеемся получить разрешение на строительство. Поскольку объект большой, хотелось бы включить его в программу «Стимул». Сад на 160 мест также хотелось бы реализовывать через «Стимул», – сообщил председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

Михаил Москвин призвал активизировать реализацию всех объектов: «Надо учитывать, что стоимость объектов в рамках программы «Стимул» весьма низкая, поэтому не надо на нее надеяться. Кроме того, всегда есть вероятность, что объект попросту в нее не попадет».

Компании «Арсенал», ЦДС и «Инвестторг» также идут к консенсусу. Директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (ДКРТ) Даниил Федичев сообщил, что договоры с ЦДС и «Арсеналом» уже подписаны, а с «Инвестторгом» договор будет заключен в ближайшее время. «Решены все вопросы с правом собственности на земельные участки, проводим межевание», – добавил он.

По словам Даниила Федичева, уже началось проектирование детсада на 190 мест: «Мы намерены получить разрешение на строительство в мае следующего года. Если все пойдет по плану, то объект построим к середине 2020 года».

Проектируется и ДОУ на 265 мест, его намерены завершить к осени 2020 года. Школа на 825 мест также находится в стадии проектирования, но сроки ее реализации пока не озвучиваются. Отметим, что Группа ЦДС возьмет на себя 28% реализации всех этих проектов, «Арсенал» – около 12%, а остальное останется «Инвестторгу».

Помимо этого, Группа ЦДС уже строит ДОУ на 160 мест и намерена передать его властям в конце 2019 года. «Здание уже построено до третьего этажа», – заверил представитель Группы ЦДС.

 

Цифра

6800 мест в детских садах не хватает в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленобласти.


АВТОР: Мария Мельникова
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru



07.12.2018 13:06

Городской суд повторно рассмотрел в апелляции дело о строительстве ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Теперь суд считает, что разрешение на его строительство минувшей весной было отменено незаконно.


Информацию о победе в повторной апелляции обнародовал партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, представлявший в суде сторону девелопера «Планетограда» – компании Setl City. По его словам, заседание длилось 4 часа и закончилось победой застройщика. «Вернуть к жизни разрешение на строительство после проигрыша первой и второй судебной инстанции, выигрыша кассации и повторной апелляции – это круто», – написал Дмитрий Некрестьянов с соцсетях. От других комментариев он отказался.

А в Setl City лишь коротко заявили, что удовлетворены возвращением данного дела из эмоциональной плоскости в правовую.

Напомним, что речь идет о проекте развития территории площадью в 240 га на Пулковских высотах, которой уже несколько лет владеет израильская компания  «Моргал Инвестментс». В 2015 году в проект в качестве партнера вошла компания SetlCity, заявив, что построит к 2030 году на 167 га четыре малоэтажных квартала, где будет 1,4 млн кв. м жилья и сопутствующая инфраструктура. Стоимость проекта тогда оценивалась в 116 млрд рублей. Проект планировки территории «Планетограда» был подписан губернатором Петербурга в конце 2014 года. Первая очередь стартовала летом 2015 года. Но началась дискуссия о том, что строительство жилья около Пулковской обсерватории может помешать астрономическим наблюдениям. Спор перешел в судебную плоскость и продолжается почти два года.

Сначала Куйбышевский районный суд, куда обратились градозащитники, выступающие против жилищной застройки, постановил, что разрешение на строительство девелопер получил незаконно. В марте этого года данное решение поддержал городской суд Петербурга. Реализация проекта была приостановлена, и девелопер, который уже почти построил первую очередь нового жилого квартала, был вынужден вернуть деньги более чем 600 дольщикам, успевшим купить там жилье. Застройщик обратился в коллегию городского суда, и она решила вернуть дело на повторное рассмотрение в апелляцию. Но это, судя по всему, не конец. Оппоненты проекта обещают продолжить борьбу.

Но пока они проигрывают. Попытка оспорить утвержденный Правительством Петербурга проект планировки территории кварталов вокруг обсерватории также оказалась неудачной. В мае апелляционная коллегия Верховного суда подтвердила его законность.

«Законность выдачи разрешения на строительство является следствием вопроса оценки правомерности утверждения городским правительством проекта планировки территории. Верховный суд в апелляционном определении от 23 мая 2018 года указал, что нарушения процедуры принятия проекта планировки территории, на которые ссылались заявители в суде, не являются существенными и не могли привести к нарушению прав горожан и нормального использования объекта культурного наследия – Пулковской обсерватории. Вынесенное решение городского суда после его предыдущей отмены определением Верховного суда представляется логичным», – рассуждает управляющий партнер Адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Румянцев Лигал» Осип Румянцев.

 

Кстати

 

На днях также стало известно, что руководство РАН передало в отделение физических наук РАН план переноса наблюдений из Петербурга в другие регионы РФ, с более благоприятными астроклиматическими условиями. И хотя это решение никак не связано с судебным противостоянием в Петербурге, но оно также подтверждает, что строительство жилого комплекса работе обсерватории помешать не должно.


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: SetlCity



05.12.2018 11:26

Практику отдельных российских регионов по успешному решению проблем обманутых дольщиков могут задействовать на федеральном уровне.


Российские регионы по-разному решают проблемы обманутых дольщиков. Это связано со множеством факторов. В том числе с различными финансовыми возможностями субъектов Федерации, количеством имеющихся в них долгостроев. Между тем практику решения проблем обманутых дольщиков отдельных регионов положительно оценивают в Минстрое РФ и готовы прорабатывать механизм ее внедрения повсеместно.

Берите землю

Одним из немногочисленных регионов РФ, полностью решивших проблемы обманутых дольщиков, считается Тюменская область. С 2005 года по май 2018-го ею руководил действующий министр строи­тельства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. Еще в 2010 году в регионе было 72 проблемных объекта, а к сентябрю этого – не осталось ни одного. Из «дорожной карты» весной и летом были исключены три последних долгостроя.

Ранее в регионе задействовались различные механизмы достройки объектов. Среди таковых: организационная поддержка застройщика, передача его объекта новому подрядчику, выделение средств на завершение строительства из областного бюджета. В прошлом году в Тюмени была утверждена единая целевая программа защиты обманутых дольщиков. В соответствии с ней, инвестору в аренду предоставляется региональная земля за минимальную плату. Там он строит свой жилой объект, в который вселяются, в частности, и дольщики долгостроев.

В Ростовской области в этом году был принят схожий закон, который позволяет органам власти предоставить застройщику землю для строительства жилых домов без торгов. Главное условие получения участка – предоставление 5% возводимой жилой площади обманутым доль­щикам.

В ряде российских регионов для решения проблем с долгостроями используют федеральную землю. В прошлом году Татарстан, Саратовская, Самарская и Пензенская области договорились с АИЖК (ныне – ДОМ.РФ) о передаче им земельных участков, находящихся в собственности РФ. Казань и Саратов получили 1,21 и 1,14 га непосредственно внутри городов. Самара и Пенза – по 42,6 и 52,3 га, но в удаленных пригородах. Регионы по условиям партнерства могут продать или сдать в аренду данные участки под строительство жилья, с условием, что оно должно помочь решить вопрос с обманутыми дольщиками.

Властям самого западного региона пришлось договариваться с Министерством обороны РФ. Военное ведомство после длительных переговоров согласилось в этом году отдать под застройку свой участок земли в 10,5 га на Артиллерийской улице в Калининграде. Рядом с ним находятся несколько долгостроев. Предполагается, что их завершением займется региональный фонд «Жилищное и социальное строительство». Он выберет подрядчика, который должен завершить строительство в течение трех лет и взамен получит право возвести на данном участке свой проект.

…или деньги

Некоторые регионы проблему обманутых дольщиков пытаются решить с помощью денежных средств. В частности, власти Москвы в 2019–2029 годах на поддержку обманутых дольщиков из городского бюджета намерены выделить 12,7 млрд рублей. Эти средства пойдут на завершение строи­тельства трех самых проблемных объектов. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Академ-Палас». Квартиры в них успели приобрести более 6 тыс. человек. В настоящее время уже проводится экспертиза и прорабатывается технико-экономическое обоснование завершения строительства. Не исключено, что после этого необходимая для достройки сумма вырастет.

Интересный вариант помощи дольщикам нашли в Подмосковье с ЖК «Лебединое озеро». В начале этого года чиновники региона и новый девелопер, сменивший обанкротившегося, пришли к выводу, что достраивать дома жилого комплекса нецелесообразно из-за высокой стоимости. Власти приняли решение выделить из областного бюджета компенсации дольщикам в сумме их вложений. Объем первого транша, который начал выплачиваться в октябре этого года, составляет 230 млн рублей. Правда, многие дольщики недовольны решением, так как за пять лет цены на недвижимость существенно выросли.

В ноябре 2018 года депутаты Законодательного собрания Приморского края приняли законопроект о выплатах компенсаций обманутым дольщикам за счет краевого бюджета. На такую помощь смогут рассчитывать приморцы, включенные в краевой реестр пострадавших участников и соинвесторов. Общий объем компенсаций составляет 83 млн рублей.

Свою схему работы с проблемными дольщиками начали обкатывать в Перми. Местные чиновники предложили дольщикам одного из проблемного ЖК создать ЖСК и взять кредит в областном АИЖК. Эти денежные средства должны пойти на завершение строительства при участии нового девелопера. Власти региона готовы выделить членам ЖСК средства на погашение этого кредита из расчета 33 кв. м на человека. Для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого. Предполагается, что итоговая сумма доплат дольщика на достройку объекта будет незначительной. Пермские чиновники отметили, что такая схема достройки объектов является новаторской для всей России.

В Ленинградской области с 2019 года также хотят использовать новую схему достройки проблемных объектов. Региональные власти намерены забирать проблемные объекты у застройщиков и передавать их ЛенОблАИЖ, которое будет оператором завершения работ. Забираться долгострои будут в «чистом виде», при наличии технической документации, земельного участка, других активов и без кредиторской и дебиторской задолженности. Как отмечают власти региона, эта схема достройки проблемных объектов – более короткая чем используемая сейчас и предполагающая банкротство застройщика, а затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, если на проблемный объект не нашлось девелопера, готового достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.

Мнение

Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

– Для решения проблемы обманутых дольщиков сразу во всех регионах – универсального рецепта нет. Для каждого субъекта РФ они будут различаться хотя бы потому, что бюджет одних регионов позволяет выделять соответствующее финансирование, а в бюджете других в принципе нет денег, в том числе и на достройку объектов. Именно потому, что решения для каждого региона свои, искать универсальный рецепт достройки проблемных объектов с помощью общих директив на федеральном уровне не имеет смысла, но успешный опыт субъектов РФ может обобщаться и тиражироваться.

Наиболее эффективными способами борьбы с существующими недостроями, скорее всего, можно назвать предоставление застройщикам участков (т. е. возможности заработать, взамен завершив проблемные объекты), а также передачу недостроев другим застройщикам. Нужно отметить, что работа по завершению объекта новым застройщиком связана со множеством рисков, и достройка часто выходит дороже, чем новое строительство. В таких случаях успешное окончание строи­тельства более вероятно, если новому застройщику удастся покрыть затраты на достройку с помощью продажи оставшихся квартир либо если ему будет предложено соответствующее дофинансирование.


РУБРИКА: Проблема
АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru