Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок. Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц. Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный "новогодний подарок"», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова. «Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей. Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка. Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании. ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка. «Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов. Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования. Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона. «Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу). Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев. «В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию. По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли. Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей. Снижение объемов предложения может стать кратным. Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м). В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
НОСТРОЙ провел семинар для представителей СРО Северо-Западного федерального округа.
13 марта 2018 года состоялся семинар «Актуальные вопросы деятельности саморегулируемых организаций» для представителей СРО Северо-Западного федерального округа. С докладами выступили директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Леонид Бандорин, заместитель директора Департамента нормативного и методического обеспечения – начальник отдела методологии саморегулирования и контрактной системы НОСТРОЙ Антон Забелин и ведущий специалист-юрисконсульт Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Сидоркин. В семинаре приняли участие 60 представителей саморегулируемых организаций из Архангельской, Вологодской, Калининградской, Мурманской, Новгородской, Псковской, Ленинградской областей, Республики Коми, Карелии и Санкт-Петербурга.
Совершенствуя механизмы
Основная тематика семинара была посвящена практике применения новых норм Градостроительного кодекса. Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв отметил, что последние новеллы законодательства расширяют функции контроля саморегулируемых организаций за деятельностью своих членов. В том числе они касаются контроля исполнения членами СРО договоров строительного подряда, заключаемых с использованием конкурентных способов заключения договоров. Некоторые вопросы по новой практике работы СРО требуют дополнительных разъяснений и рекомендаций НОСТРОЙ, подчеркнул он.
Леонид Бандорин рассказал о том, как в настоящее время саморегулируемые организации в соответствии с положениями 372-ФЗ занимаются анализом полученной отчетности своих членов и уведомлений о фактическом совокупном размере обязательств по договорам строительного подряда, и о том, как Национальное объединение строителей продолжает работу над проектами стандартов деятельности СРО, в частности: СТО НОСТРОЙ «Обеспечение саморегулируемой организацией контроля деятельности своих членов».
Также Леонид Бандорин напомнил, что настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект, который позволит осуществить восполнение средств компенсационных фондов саморегулируемым организациям, у которых часть средств компенсационных фондов находится в банках с отозванной лицензией. Директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ подчеркнул, что текст законопроекта нуждается в доработке, в частности, по вопросу определения порядка действий саморегулируемых организаций, частично утративших средства компенсационных фондов в банках с отозванными лицензиями, но сохранивших минимально необходимый размер компенсационного фонда (компенсационных фондов) на действующих членов СРО.
В тесном сотрудничестве
На семинаре Антон Забелин выступил с подробным докладом об организации контроля за совокупным размером обязательств членов СРО и исполнением членами СРО обязательств по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров. В соответствии с новыми положениями Градостроительного кодекса, уже в срок до 1 марта все члены СРО были обязаны представить саморегуляторам уведомления о совокупном размере их договорных обязательств за отчетный период. Сами СРО должны проверить соответствие этих данных заявленному ранее уровню ответственности члена СРО.
Представитель НОСТРОЙ признался, что механизм контроля СРО за своими членами по исполнению контрактов достаточно скупо описан Градостроительным кодексом. Соответственно, на данный момент возникают возможности различных вариаций его применения. Упорядочить сложившееся положение сможет помочь стандарт НОСТРОЙ по организации контроля деятельности членов СРО, которым, в частности, предлагается вести автоматизированный контроль за заключением и исполнением членами саморегулируемых организаций своих договорных обязательств в режиме реального времени. Информацию СРО смогут получать через агрегаторы, сайты закупок, специальное программное обеспечение. Правда, при автоматизированном сборе возможен «белый шум», связанный с получением лишней информации. Соответственно, необходимо будет продумать дополнительную фильтрацию системы.
Александр Сидоркин на семинаре представил ответы на конкретные вопросы деятельности саморегулируемых организаций строительной отрасли по контролю за своими членами – ответы на вопросы, которые поступали, в том числе, из СЗФО в течение последних шести месяцев. В частности, он напомнил критерии процедур, относимых законодательством к конкурентным способам заключения договоров, разъяснил правовые последствия процедуры закупки работ у единственного поставщика, у единственного участника несостоявшейся закупки, а также дал разъяснения по процедуре контроля СРО за договорами его членов, заключенными до 1 июля 2017 года и действующими и в настоящее время.
Во втором блоке семинара докладчики подробно ответили на многочисленные устные вопросы саморегулируемых организаций СЗФО. В частности, они рассказали, как определяются уровень ответственности застройщика и технического заказчика, ответственность СРО за срыв контракта его членом. Также эксперты объяснили порядок расчета совокупного размера обязательств, уменьшения и увеличения уровня ответственности строительной организации, особенности контроля исполнения обязательств, связанных с исполнением договоров по проведению реставрационных работ, и многое другое.
В заключение мероприятия представители НОСТРОЙ поблагодарили СРО Северо-Запада за активную и плодотворную работу, направленную на дальнейшее совершенствование законодательства в сфере саморегулирования.
Усреднить тарифы на тепло и воду во всех районах Ленинградской области можно будет только после появления единых ресурсоснабжающих предприятий. Однако усреднить не значит сделать равными. К такому выводу пришли участники очередного заседания Совета новостроек Ленобласти.
Вопрос неравенства тарифов в Ленинградской области стоит весьма остро. В частности, жители Бугров не понимают, почему в Петербурге, где поселок закупает воду, горожане платят 27,99 рублей за кубометр, а прочие потребители - 30,69 рублей, тогда как в поселке со всех берут 41,6 рублей. Подобное есть и в других районах Ленобласти, и не только с водо-, но и с теплоснабжением.
Власти Ленобласти проблему не отрицают и уже с ней борются. Как сообщил заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин, исторически сложилось так, что за распределение водо- и теплоснабжения в Ленобласти отвечало множество компаний, в то время как в Петербурге действовали единые структуры. В результате, в 47-ом регионе стоимость тепла и воды значительно разниться в зависимости от района, тогда как в Петербурге действует единый тариф. Естественно все это не может вызывать понимания у местных жителей, особенно, если платить приходится больше, чем соседям.
Кроме того, на тарифы в Ленобласти влияет наличие соответствующей инфраструктуры в регионе. «Например, в Сосновом Бору есть атомная электростанция, поэтому там бросовая цена на тепло – 900 рублей за 1 Гкал. В районах где нет атомной или угольной станций тарифы доходят до 2000 за 1 Гкал. После появления единой компании в Сосновом Бору цены на тепло немного вырастут, а в других районах – немного упадут», – сообщил Михаил Москвин.
В конце 2015 году губернатор Ленобласти Александр Дрозденко подписал законопроект «О перераспределении полномочий в сфере водоснабжения и водоотведения между органами государственной власти и органами местного самоуправления поселений Ленинградской области». И уже 29 марта 2016 года в регионе появилось государственное унитарное предприятие «Водоканал Ленинградской области» («Леноблводоканал»), которое отныне отвечает за водоснабжение и канализования во всем регионе. Как сообщил заместитель генерального директора по работе с органами власти и административным вопросам «Леноблводоканала» Сергей Морозов, на данный момент предприятие работает в пяти районах: Бокситогорский, Сланцевский, Приозерский, Волховский и Тихвинский. «К концу 2020 года мы охватим всю область. У нас есть соответствующая дорожная карта», – сообщил замглавы ГУПа.
Михаил Москвин отметил, что «Леноблводоканалу» необходимо консолидировать в своих руках более 150 водоканалов по всем 17 муниципальным районам и Сосновоборскому городскому округу, а это процесс не быстрый: «После распада СССР часть государственного имущества в виде скважин, насосных станций и прочего досталась муниципалитетам, другая часть – была приватизирована и оказалась в частных руках. Соответственно сейчас предприятию необходимо провести обратный процесс, и быстро, к сожалению, этого не сделать. Тем не менее, предприятие есть, оно работает и когда-нибудь охватит всю область».
Впрочем, ни власти, ни «Леноблводоканал» не утверждают, что с 2021 года жители региона будут одинаково оплачивать потребляемую воду. «Создание единой компании не значит, что будет применяться единый тариф», – пояснила пресс-служба ГУПа. «Унификация тарифов когда-нибудь произойдет, но когда, точно сказать невозможно», – добавил Михаил Москвин.